Les nomades loués tentent de rester dans l'appartement volé le plus longtemps possible sans jamais payer de loyer. Il existe plusieurs façons de se protéger de ces fraudeurs de location. Une fois qu'ils se sont installés, il faut être cohérent et engager une procédure de relance lors des premiers arriérés de loyer.
Les nomades à louer sont le cauchemar de chaque propriétaire et malheureusement pas si rare. Il y a entre 10 000 et 15 000 nomades locataires en Allemagne. On entend par là les locataires qui emménagent dans des appartements mais ne paient pas le loyer comme convenu.
Dans un premier temps, les nomades locatifs typiques répondent aux rappels par des excuses et des consolations, mais dès que le propriétaire exerce une pression accrue, les nomades locatifs disparaissent souvent dans une campagne de nuit et de brouillard pour chercher un nouvel appartement. Ils laissent souvent la propriété louée dans un état désastreux.
En plus de la perte de loyer, le propriétaire engage souvent des frais de nettoyage et de rénovation élevés. Il ne faut en aucun cas confondre locataires et locataires qui paient leur loyer régulièrement depuis longtemps, mais qui sont soudainement incapables de répondre à leurs demandes de loyer en raison des coups du sort personnels. Les nomades de location procèdent généralement avec un système dès le départ.
Lors du rendez-vous de visite, les fraudeurs font souvent une impression très sympathique, voire sérieuse. Un costume bien soigné ou un costume d'affaires n'est pas rare. En tant que propriétaire, vous êtes heureux d'avoir trouvé des locataires simples, gentils, décents et solvables. Mais après un court laps de temps, on vous apprendra malheureusement le contraire: l'acompte convenu et les paiements de loyer ne sont pas reçus ou ne sont pas reçus en totalité. Votre locataire réagit par des explications et des consolations fragiles ou pas du tout. D'ici là, au plus tard, une action rapide et réfléchie est requise afin de maintenir dans les limites les dommages causés par les nomades loueurs.
Comment reconnaissez-vous les nomades locatifs?
Les nomades à louer sont difficiles à reconnaître au premier coup d'œil. Souvent, ils apparaissent particulièrement amicaux et courtois et parviennent même souvent à se présenter au propriétaire comme le locataire idéal grâce à des routines éprouvées, même en cas de forte concurrence. Vous devriez devenir méfiant si les documents que vous avez demandés ne sont pas volontairement et entièrement disponibles. Même si votre dernier lieu de résidence n'est pas clair et traçable sans équivoque, vous devez faire attention et ne pas croire immédiatement toutes les explications supposées plausibles.
Les nomades de location semblent amicaux et dignes de confiance au début - ne vous laissez pas berner et demandez tous les documents.
Comment puis-je me protéger des nomades en location?
Même ceux qui ont généralement une bonne connaissance de la nature humaine ne sont pas forcément à l'abri d'amener un nomade en location dans leur propre appartement. Par conséquent, il vaut mieux faire preuve d'un peu de méfiance saine avant de signer le bail. Renseignez-vous le plus possible sur votre locataire préféré à l'avance. Dans tous les cas, demandez à vos futurs locataires de remplir une auto-évaluation des locataires. Ici, votre futur locataire doit divulguer toutes les informations essentielles, en commençant par la situation de revenu personnel, l'employeur et en terminant par l'entrée Schufa. Vous pouvez également vous renseigner sur les procédures d'insolvabilité dans le passé.
Si le locataire triche dans l'auto-divulgation ou s'il oublie des informations essentielles, cela peut avoir des conséquences désagréables pour lui plus tard. En tant que propriétaire, vous pouvez contester le bail et résilier l'appartement sans autre raison.
Avant de conclure un contrat de location, assurez-vous d'examiner de très près la carte d'identité et l'adresse d'immatriculation actuelle, les fiches de paie et les informations Schufa de votre futur locataire. Des recherches sur Internet, où vous pouvez demander des informations sur la solvabilité et des données sur le comportement de location moyennant des frais, peuvent également être utiles. Cependant, ceux-ci ne garantissent pas que vous ne tomberez pas amoureux d'un nomade de location, car les bases de données ne sont pas juridiquement inoffensives. Pour des raisons de protection des données, de nombreux propriétaires hésitent à publier des informations sur Internet afin de ne pas se rendre vulnérables.
Il est également possible de demander un certificat d'exonération de la dette locative ou une courte lettre de référence du propriétaire précédent à l'intéressé. Dans l'auto-évaluation du locataire, demandez le nom et l'adresse du bailleur précédent. De nombreux propriétaires ne fournissent aucune information sur leurs locataires pour des raisons du règlement général sur la protection des données, mais toutes ces mesures de précaution peuvent effectivement dissuader les locataires potentiels.
Quels appartements louent les nomades?
Ne gâchez pas, mais encombrez: les nomades de locataires préfèrent souvent des appartements grands et exclusifs dans des emplacements de premier choix. Puisqu'ils prennent en compte le fait de ne pas payer de loyer dès le départ, ils ne se soucient pas du prix d'un appartement. Ne soyez pas aveuglé par le comportement courtois et les vêtements soignés du locataire potentiel, mais vérifiez soigneusement la solvabilité du demandeur et la plausibilité de ses informations.
Les nomades locataires aiment se concentrer sur les propriétaires privés et de préférence plus âgés, car ceux-ci sont souvent inexpérimentés et crédules. Ils comptent souvent uniquement sur leur instinct et deviennent ainsi facilement les victimes de fraudeurs délicats. Les agents immobiliers expérimentés et les propriétaires professionnels, quant à eux, examinent de plus près ce qui empêche souvent les nomades locataires de s'intéresser à l'appartement proposé. Donc, si vous n'êtes pas sûr, il peut être rentable d'embaucher un courtier expérimenté pour louer votre propriété.
Les nomades à louer ont un moment particulièrement facile dans les zones où de nombreux appartements sont vides. Là où les propriétaires recherchent désespérément des locataires, les documents sont parfois moins précisément vérifiés - l'essentiel est que l'intéressé signe le bail. C'est particulièrement fatal lorsque non seulement le loyer n'entre pas, mais que l'appartement est également jonché et laissé inhabitable. Malgré tout l'engouement, il convient d'avoir enfin trouvé un locataire, donc toujours faire preuve de bon sens en premier. Vérifiez minutieusement tous les documents et prenez rendez-vous pour la remise des clés seulement après le paiement intégral de la caution.
Afin de se protéger des nomades, les propriétaires doivent examiner de très près leur carte d'identité, leur adresse actuelle d'immatriculation, les fiches de paie et les informations Schufa de leurs futurs locataires.
Comment me débarrasser des nomades en location?
Si, malgré toutes les mesures de précaution, un locataire nomade a emménagé avec vous, vous devez agir rapidement et de manière cohérente.
Votre locataire a-t-il un mois de retard? Ensuite, vous pouvez lui envoyer un rappel de paiement de dix jours. S'il ne répond pas, vous pouvez notifier la résiliation ordinaire.
Le locataire nomade vous doit-il déjà deux mois ou plus de loyer? Dans ce cas, vous pouvez le résilier sans préavis. Il dispose alors de 14 jours pour quitter l'appartement.
Si votre locataire ne réagit toujours pas, il vous suffit de déposer un avis d'expulsion. Cela déclenche souvent un long processus qui, selon le tribunal compétent et le comportement du locataire, peut facilement prendre jusqu'à un an. Même si vous avez raison en tant que propriétaire, il est possible que votre locataire ne quitte toujours pas l'appartement. Ce n'est qu'alors que le jugement, la soi-disant expulsion, a lieu.
Comment fonctionne l'application?
Si l'action d'expulsion doit être effectuée, l'huissier fixe au locataire nomade un délai définitif de trois semaines. Il a maintenant la dernière possibilité de quitter volontairement la propriété louée. Si rien ne se passe après la date limite, l'huissier engage un serrurier et une compagnie maritime et l'appartement est dégagé.
Cela coûte au bailleur au moins 3000 euros, qu'il peut poursuivre contre le locataire conformément à l'article 788 du Code de procédure civile (ZPO) - s'il a l'argent.
Outre l'huissier de justice, la société de déménagement, l'échange de serrures et le stockage des biens du locataire doivent également être payés. Selon la taille de la propriété, vous pouvez vous attendre à des montants nettement plus élevés.
Une forme particulière d'action d'expulsion est l'expulsion dite de Berlin: ici seul l'huissier est sur place et met le locataire devant la porte. Il échange la serrure et quitte à nouveau l'appartement. C'est beaucoup moins cher pour le propriétaire à environ 300 à 500 euros. La propriété restante du locataire reste dans l'appartement et donc aux soins du propriétaire. Le locataire peut laisser les meubles du locataire dans l'appartement ou trouver lui-même une alternative de stockage. Il est très important de documenter la propriété laissée en présence de l'huissier afin que le locataire ne vous surprenne pas avec des demandes plus tard - par exemple pour une pièce de monnaie ou une collection de timbres de valeur qu'il aurait laissée dans le tiroir droit du bureau.
Le nomade locatif: Lors de la visite du bien, les fraudeurs font souvent une impression très sympathique, voire sérieuse. Mais après peu de temps, on vous apprendra malheureusement le contraire.
Accord d'expulsion au lieu d'une action d'expulsion
L'alternative à l'expulsion est un soi-disant accord d'expulsion. Même si c'est émotionnellement difficile pour vous: renoncez au loyer impayé de votre locataire et, si nécessaire, offrez-lui même une indemnité s'il quitte l'appartement à temps à une heure convenue. Dans de nombreux cas, un accord d'expulsion est plus rentable pour vous qu'une longue action d'expulsion - d'une part, parce que vous pouvez louer à nouveau l'appartement plus tôt, d'autre part, parce que les coûts de réparation peuvent ne pas être aussi élevés.
Un simple accord d'expulsion écrit pourrait ressembler à ceci:
"M. Max Mustermann, actuellement locataire de l'appartement de Wanda Werauchimmer à Musterstrasse 111 à 12345 Musterstadt, déclare qu'il est prêt à déménager d'ici le 01.01.2019 et remettra l'appartement libéré avec toutes les clés à Wanda Werauchimmer ou à l'un de ses propriétaires à la date indiquée Personne autorisée. La location jusqu'alors illimitée est réputée avoir pris fin à partir de ce moment. Le propriétaire libère M. Mustermann des dettes de location impayées après que l'appartement a été remis à temps et conformément à l'accord et déclare également qu'elle est prête à lui verser une indemnité de 1 000 EUR dans les 14 jours suivant la remise de l'appartement. "
Important: assurez-vous de faire vérifier ou rédiger le contrat d'expulsion par un avocat et signé par l'autre partie, en indiquant le lieu et la date, ce n'est qu'alors que vous aurez la sécurité juridique nécessaire. La date de déménagement qui y est convenue ne peut être reportée, même sur décision du tribunal, que s'il existe des raisons valables - par exemple, le locataire est gravement malade.
Autres points et questions pouvant être fixés par écrit dans un accord d'expulsion:
- État de l'appartement lors de la remise (balayé, fixations côté locataire enlevées, déchets correctement éliminés)
- Paiement des frais supplémentaires / détermination des relevés de compteurs
- Accès anticipé à l'appartement pour le propriétaire pour effectuer des modernisations
- Le propriétaire peut-il compenser le dépôt de loyer contre les réclamations contre le locataire?
- Toutes les réclamations contre le locataire sont-elles réglées avec le retour de l'appartement dans les délais (par exemple, frais accessoires en suspens)?
- Le locataire reçoit-il un certificat d'exemption de dette locative?
Si un accord d'expulsion est conclu pendant qu'une procédure d'expulsion est en cours, on parle généralement de règlement d'expulsion. En termes de contenu, les deux variantes ne diffèrent guère.
Quand les nomades de location sont partis: quelle est la suite?
Idéalement, les nomades locatifs sont partis, l'appartement est vide et vous pouvez chercher un nouveau locataire, espérons-le payant, sans rénovations majeures. Malheureusement, dans de nombreux cas, l'évaluation de l'appartement abandonné est un choc pour le propriétaire.
Les nomades à louer ne sont pas rarement des soi-disant désordres et peuvent transformer un appartement en une condition désespérée en quelques mois. De vastes mesures de rénovation et de désinfection peuvent alors être effectuées afin de rendre l'appartement à nouveau louable. En tant que propriétaire, vous avez le droit de réclamer les frais de nettoyage, de stockage des meubles et de rénovation de l'appartement au nomade loué, mais normalement ils ne peuvent pas ou ne veulent pas les payer maintenant.
Une assurance de protection juridique spéciale du propriétaire pour les appartements individuels peut offrir un certain niveau de protection. C'est relativement cher, mais il peut être intéressant de souscrire une police correspondante avant de le louer à nouveau. L'assurance protection juridique normale ne s'applique malheureusement pas aux dommages causés par les locataires nomades. Il est préférable de se renseigner auprès de l'association de votre propriétaire responsable ou d'un avocat spécialisé sur les options qui s'offrent à vous pour limiter les dommages à votre cas individuel.
Si vous décidez de vendre votre propriété sur la base de votre expérience, vous devez soigneusement peser les travaux de rénovation et de rénovation qui ont du sens. Une nouvelle rénovation de cuisine équipée ou de salle de bain fait bonne impression et entraînera également un prix de vente plus élevé - mais il faudrait alors qu'il soit si élevé qu'il compense à nouveau l'investissement.
Si vous souhaitez louer à nouveau, vous pouvez vous sentir plus en sécurité avec un agent immobilier professionnel.
Qu'est-ce qu'un processus documentaire?
Afin de raccourcir la procédure relativement longue de la procédure d'expulsion, le bailleur peut recourir à la procédure dite documentaire. Il s'agit d'une variante rapide du procès normal, dans lequel le locataire ne peut pas faire passer le processus par des témoins. Tout n'est prouvé que par des documents. Le propriétaire doit présenter le contrat de location et un relevé bancaire complet au tribunal pour prouver que les paiements de location n'ont pas été reçus. Après cela, un jugement d'exécution arrive rapidement. Le processus documentaire est cependant encore assez méconnu et a jusqu'ici rarement été initié car tout doit vraiment être prouvé absolument sur la base de documents.
Les nomades locatifs sont-ils enregistrés n'importe où?
Vous pouvez trouver un certain nombre de fournisseurs de bases de données nomades de location en ligne. Cependant, en raison du règlement général sur la protection des données, ceux-ci doivent être traités avec une extrême prudence. Il est bien connu que la collecte et la transmission de données personnelles sans consentement ne sont pas autorisées. Si le nom de votre locataire n'apparaît pas dans les portails concernés, cela n'indique en aucun cas qu'il ne peut s'agir d'une fraude locative. Inversement, des noms peuvent également apparaître qui ont fini dans la base de données pour d'autres raisons et discréditer les locataires dignes de confiance.
Comment puis-je avertir les autres propriétaires des nomades?
Quiconque a eu de mauvaises expériences avec des nomades locataires n'est que trop heureux d'exprimer sa colère partout et d'avertir les autres propriétaires des fraudeurs. Cependant, pour des raisons de loi sur la protection des données, il est déconseillé d'inscrire le locataire dans une base de données nomade de location sur Internet. Le seul moyen juridiquement sûr est de signaler les locataires à la police pour fraude et d'intenter une action en justice contre eux. Avec d'autres méthodes, vous vous mettez dans une zone grise juridique et vous courez même le risque de vous rendre personnellement criminel.
Une méfiance saine est payante
Même si l'incertitude est grande pour beaucoup - de loin la majorité des locataires paient régulièrement le loyer convenu et s'occupent de leur bien locatif presque comme leur propre bien. Mais bien sûr, il y a des moutons noirs partout. Si vous suivez les conseils ci-dessus, vous avez déjà fait beaucoup pour protéger votre propriété des nomades locataires. Chaque fois qu'un locataire potentiel peut-être très sympathique se comporte soudainement d'une manière étrange et ne fournit pas facilement et complètement tous les documents, vous devriez donner une chance au suivant. Normalement, un examen approfondi de tous les documents, des demandes de renseignements du locataire précédent et un bon pressentiment sont la meilleure protection contre les nomades.
