Certificat de liberté de la dette de location: C'est un mot assez compliqué pour un formulaire simple qui peut maintenant être facilement téléchargé sur Internet (également ici sur haus.de). Avec ce formulaire, le bailleur peut confirmer à son locataire qu'il a toujours effectué tous les paiements de location régulièrement, à temps et en totalité.
De nos jours, de nombreux propriétaires exigent cette confirmation lors de la relocation d'un appartement. Vous souhaitez clarifier la solvabilité et le comportement de paiement de votre futur locataire et éviter de laisser votre appartement à des payeurs défaillants ou même à des nomades.
D'un autre côté, cependant, de nombreux propriétaires n'aiment pas délivrer à leurs locataires la confirmation même si le loyer a toujours été payé régulièrement, à temps et en totalité. Alors, quel est le piège? Le certificat présente-t-il non seulement des avantages pour le propriétaire?
À télécharger: Formulaire de certificat d'exonération de la dette de loyer:
Quels sont les avantages et les inconvénients du certificat d'exonération de la dette locative?
Chaque propriétaire doit être clair sur quelques faits à l'avance avant de demander un certificat d'exemption de dette locative à son locataire potentiel ou de le remplir et de le signer pour son locataire actuel. Un avantage décisif pour le futur bailleur est qu'en plus des informations Schufa et des justificatifs de revenus, il a entre les mains une autre indication de la fiabilité de son futur locataire lors de la location d'un nouveau locataire. Cela peut lui permettre d'évaluer plus facilement le comportement de paiement, le comportement locatif et la solvabilité de son futur locataire. À quel point ces informations sont importantes, chacun doit décider par lui-même.
Pour l'ancien bailleur, qui délivre l'attestation d'exonération de la dette locative au locataire avant qu'il ne quitte l'appartement loué, cela comporte en fait quelques risques. Dans le pire des cas, il délivre une charte à son locataire actuel et le libère également de toute réclamation de loyer à l'avenir.
Qui a besoin d'un certificat d'exemption de dette locative, quand et pourquoi?
Le certificat de libération des dettes locatives est devenu particulièrement courant dans les grandes villes, les zones résidentielles attrayantes et les zones métropolitaines. Dans les zones où l'espace de vie est rare et très demandé, les propriétaires doivent faire une sélection rapide et efficace parmi de nombreuses parties intéressées. Avec de longues files d'attente pour regarder, il est souvent particulièrement difficile pour vous en tant que propriétaire de prendre des décisions rapides et objectives et de ne pas être aveuglé.
De nombreux locataires potentiels apportent avec eux au rendez-vous de visite le certificat d'exemption de la dette locative de leur propriétaire précédent. De cette façon, ils espèrent avoir une meilleure chance d'obtenir la propriété convoitée. Si une partie intéressée ne peut pas présenter une attestation d'exonération de la dette locative en cours de la part de son propriétaire actuel, elle peut passer par le réseau et ne sera pas prise en compte lors de la location. C'est une honte et sans fondement.
De nombreux propriétaires veulent naturellement se protéger le plus efficacement possible contre les nomades locataires et les partenaires contractuels peu fiables. Cependant, en tant que propriétaire, vous devez savoir que même de bons locataires fiables peuvent ne pas recevoir de certificat d'exemption de dette locative pour diverses raisons. Les fraudeurs de loyer, en revanche, peuvent facilement falsifier de tels formulaires ou les acheter à leurs anciens locataires. Étant donné que la période des paiements de location n'est généralement pas clairement visible, une manipulation pourrait également avoir eu lieu ici.
Comment puis-je, en tant que propriétaire, réagir à un certificat d'exemption de dette locative non sollicité, envoyé ou fourni?
Pour des raisons du règlement général sur la protection des données (RGPD), il est désormais conseillé de n'accepter un certificat d'exonération de dette locative que si votre futur locataire est vraiment intéressé par l'appartement. Vous déclarez ensuite que vous devez vérifier sa solvabilité à l'aide de divers documents. Sinon, d'une part, vous vous rendez vulnérable et vous excluez également à l'avance d'autres parties intéressées appropriées simplement parce que vous n'avez pas encore le document.
Le bailleur peut-il demander une attestation de libération des dettes locatives?
Puisque vous, en tant que propriétaire, pouvez décider vous-même à qui vous souhaitez louer votre appartement, vous pouvez bien entendu également demander une attestation d'exonération de la dette locative pour votre tranquillité d'esprit. Cependant, vous devez savoir que ce certificat ne constitue pas une preuve de la solvabilité ou du comportement de paiement futur de votre locataire et ne représente pas non plus une protection juridique pour vous.
Vous devez également savoir que, malgré le paiement régulier du loyer, de nombreux propriétaires n'aiment pas émettre le formulaire pour diverses raisons, qui sont expliquées plus en détail dans la section suivante. Il est donc conseillé pour vous en tant que propriétaire de proposer d'autres alternatives à vos futurs locataires, telles que l'auto-évaluation, des reçus ou des garanties, avec lesquelles les futurs locataires peuvent démontrer leur fiabilité.
Avez-vous payé toutes les dettes de loyer? Un certificat d'exemption de dette locative peut fournir des informations à ce sujet.
Les locataires ont-ils droit à un certificat d'exemption de dette locative du propriétaire précédent?
Non, il n'y a pas de droit légal pour le locataire à un certificat d'exemption de dette locative. Vos locataires n'ont pas droit à un tel document même s'ils ont payé leurs loyers régulièrement, intégralement et à temps. Cela a été décidé par la Cour fédérale de justice (BGH, arrêt du 30.9.09, Az. VIII ZR 238/08).
Les juges ont justifié leur jugement par le fait que le certificat d'exonération de la dette locative pouvait également être interprété comme un reçu de règlement définitif. En tant que propriétaire, vous renonceriez à toutes les réclamations existantes contre votre locataire à partir de ce moment, telles que les factures de services publics en souffrance, les réclamations futures de loyer ou la possibilité de retenir un acompte en cas de défauts dans le bien locatif après le déménagement du locataire. Votre déclaration pourrait alors être interprétée comme un "témoignage contre vous-même". Donc, s'il y a un différend plus tard en raison de paiements impayés, vous, en tant que propriétaire, avez de très mauvaises cartes.
Inversement, il y a bien sûr aussi de nombreux propriétaires qui ne délivrent pas le certificat même si le loyer ou le paiement des frais supplémentaires a été légalement réduit, par exemple parce que des lacunes n'ont pas été corrigées ou parce qu'un relevé des frais accessoires a été incorrectement émis.
Certificat d'exonération de la dette locative: quelles alternatives?
Il n'est donc pas si inhabituel qu'un locataire potentiel ne puisse pas vous fournir un certificat d'exemption de dette locative. Cela ne devrait donc pas être automatiquement une raison de rejeter l'intéressé. Cependant, si leur propriétaire précédent refuse de confirmer, ils peuvent demander un reçu pour tous les paiements de loyer qu'ils ont effectués jusqu'à présent. Chaque propriétaire est tenu de le faire conformément à l'article 368 du BGB.
Alternativement, votre futur locataire peut également vous fournir les relevés bancaires de ses loyers effectués dans le passé, neutralisés, c'est-à-dire noircis aux endroits non cruciaux. Avec une sélection correspondante dans la banque en ligne, c'est désormais très simple et pratique. Vous recevrez alors une liste claire de tous les paiements de location effectués dans le passé par votre nouveau locataire.
Comme alternative, vous pouvez également suggérer les informations d'une caution. En aucun cas vous ne devez, sans le consentement de votre futur locataire, contacter son ancien propriétaire afin de vous renseigner directement sur le locataire et son comportement de paiement. Pour des raisons de protection des données, nous vous déconseillons fortement cela dans tous les cas.
Le certificat d'exonération de la dette locative est particulièrement répandu dans les villes.
Certificat d'exonération de la dette locative: que dois-je faire si les parents paient le loyer?
Dans le cas des étudiants ou des stagiaires, les parents continuent généralement à payer le loyer. Dans ce cas, vous pouvez demander l'attestation d'exonération de la dette locative auprès du propriétaire des parents de votre jeune locataire. Si les parents de votre futur locataire vivent dans leur propre maison ou s'il s'agit du premier appartement à louer, vous devez encourager les locataires à l'expliquer en détail dans l'auto-évaluation du locataire. Si vous tenez compte de toutes ces informations, vous donnerez également aux jeunes familles ou aux primo-locataires la possibilité de s'affirmer contre les futurs locataires avec des documents d'une précédente location dans l'attribution des appartements.
Combien coûte un certificat d'exemption de dette locative?
Il n'existe actuellement aucune réglementation légale à ce sujet. Certains propriétaires signent le certificat sans facturer de frais, surtout si le locataire leur fournit le formulaire rempli de manière simple. D'autres propriétaires facturent des frais non négligeables pour l'effort d'examen qu'ils engagent, qui peuvent s'élever jusqu'à 50 euros.
Pourquoi les propriétaires sont-ils si réticents à délivrer un certificat d'exemption de dette locative?
Comme déjà mentionné ci-dessus, il existe en fait un risque pour le propriétaire de renoncer à toute réclamation en suspens contre le locataire.
Le traitement des données est également devenu très délicat en raison du nouveau règlement général sur la protection des données. De nombreux propriétaires préfèrent donner le moins d'informations possible pour ne pas se comporter illégalement et ainsi les rendre vulnérables.
De nombreux propriétaires hésitent également à effectuer un examen non négligeable. Parce qu'il est très important de remplir le certificat absolument correctement dans chaque cas. Si vous voulez rendre service à votre locataire et fermer les yeux ou signer à la hâte sans examen minutieux, même si votre locataire n'a pas toujours payé régulièrement, vous marquez un contre-but. Dans le pire des cas, vous serez même tenu de payer des dommages-intérêts au prochain propriétaire. Si votre ancien locataire n'effectue pas ses paiements dans la nouvelle location et que le nouveau propriétaire peut vous fournir un certificat émis de manière incorrecte, vous devrez peut-être même régler cette dette locative.
Que faire si l'ancien propriétaire ne souhaite pas délivrer le certificat d'exemption de dette locative?
Dans ce cas pas si rare, votre futur locataire a toujours droit à un reçu pour tous les paiements effectués à son ancien propriétaire. Alternativement, il est conseillé de demander une auto-évaluation Schufa à votre nouveau locataire ou de se faire présenter ses fiches de paie des derniers mois.
Les sous-locataires ont-ils besoin d'un certificat d'exemption de dette locative?
La location d'un sous-locataire n'est conclue qu'avec le locataire principal de l'appartement, et non avec le bailleur du locataire principal. Pour cette raison, le sous-locataire ne peut demander la confirmation dont il a besoin qu'au locataire principal, mais pas à vous en tant que propriétaire.
Conclusion: Certificat d'exemption de dette de location: avantages ou inconvénients?
Cela peut être un bon sentiment pour vous en tant que propriétaire si votre nouveau locataire peut confirmer sa fiabilité avec un certificat d'apurement des dettes locatives du propriétaire précédent. Néanmoins, ces informations ne vous offrent aucune réelle sécurité. Les nomades de location ou les payeurs défaillants peuvent également vous fournir un tel certificat.
Pour les propriétaires, il n'y a presque aucun avantage, mais il y a quelques inconvénients, à délivrer le document à leurs locataires précédents. Vous devez donc vous demander quel poids vous souhaitez donner à ce document lorsque vous en louez un nouveau. Dans certains cas, cela peut être évité lors de l'évaluation d'un locataire. Tout comme il y a des moutons noirs parmi les locataires, tous les certificats ne sont pas toujours difficiles.
Le sujet de l'exonération de la dette locative n'est en fait pas aussi simple. En aucun cas, le certificat ne doit être utilisé comme seul critère pour une nouvelle location.