Le frein au loyer vise à garantir l'existence de logements abordables en permanence, en particulier dans les régions métropolitaines. Cependant, tant pour les locataires que pour les propriétaires, le règlement soulève un certain nombre de points d'interrogation: où s'applique le frein au loyer? Quelles différences y a-t-il entre les États fédéraux? De combien les loyers peuvent-ils augmenter? Nous avons les réponses.
Quel est le frein de prix de location?
Il précise que les prix de location pour les nouvelles locations peuvent être au maximum de 10 pour cent au-dessus du loyer comparatif local. Le frein du prix de location est entré en vigueur le 1er juin 2015. L'article 556d du Code civil allemand (BGB) vise à garantir que les loyers sur des marchés du logement particulièrement tendus (comme ceux que l'on trouve dans les grandes villes allemandes telles que Hambourg, Berlin ou Munich) ne montent pas en flèche dans des hauteurs utopiques en très peu de temps. Parce qu'en particulier dans les zones métropolitaines, de nombreuses personnes n'ont tout simplement plus les moyens de s'offrir un espace de vie.
Pour que la «loi visant à atténuer les augmentations de loyer dans les marchés du logement serrés», comme le frein des loyers est officiellement appelé, devienne pertinente dans une région, les États fédéraux doivent publier une ordonnance statutaire pour cette zone. En cela, une certaine municipalité ou ville est déclarée une zone avec une situation de logement tendue. Si cela ne se produit pas, les loyers peuvent être augmentés dans le cadre des autres réglementations légales.
Que signifie le frein au loyer pour les propriétaires?
Si vous êtes propriétaire, il est important que vous connaissiez les dispositions du frein de prix de location. Ce n'est qu'ainsi qu'il vous est possible de fixer un loyer légalement correct pour la surface habitable que vous louez.
Quand le frein de loyer prend-il effet?
Si l'État fédéral a émis une ordonnance statutaire pour la zone dans laquelle se trouve votre propriété, qui déclare qu'il s'agit d'une zone avec un marché du logement serré, vous devez respecter le frein de loyer. Selon le § 556d BGB (2), une zone peut être déclarée comme telle si:
- les loyers augmentent nettement plus que la moyenne nationale,
- la charge supplémentaire moyenne pesant sur les ménages dépasse largement la moyenne nationale,
- la population résidente augmente sans que l'espace de vie nécessaire soit créé par une nouvelle construction, ou
- il y a un faible taux de vacance lorsque la demande est élevée.
Où s'applique le frein du prix de location?
Le frein au loyer pourrait théoriquement s'appliquer partout au pays. En fait, les différences régionales sont importantes. Parce que le frein de prix de location ne s'applique que s'il a été délivré par les états fédéraux par ordonnance. Cela se produit lorsque la situation des locataires sur le marché du logement est si critique que de nombreuses personnes n'ont plus les moyens de se loger. Ici, le frein des loyers devrait freiner les loyers toujours plus élevés.
À Hambourg, Berlin et en Rhénanie du Nord-Westphalie, l'opportunité a été utilisée pour la première fois. Plus tard, la Bavière, le Bade-Wurtemberg, le Brandebourg, Brême, la Hesse, le Mecklembourg-Poméranie occidentale, la Basse-Saxe, la Rhénanie-Palatinat, le Schleswig-Holstein et la Thuringe ont également défini des zones dans lesquelles le frein au loyer s'applique. Dans le Schleswig-Holstein, cependant, le règlement a été aboli le 30 novembre 2019. En Basse-Saxe, la forme originale du frein de location a été déclarée invalide par le tribunal régional de Hanovre à l'été 2020. Un nouveau règlement doit être adopté à la fin de l'automne 2020. Dans ce cinq des 12 villes originales se disputent, y compris une plus grande ville avec Wolfsburg. Le nouveau frein au loyer s'appliquera également aux sept îles de la mer du Nord déjà incluses. En Saxe,En Saxe-Anhalt et en Sarre, l'opportunité de mettre en œuvre le frein de loyer jusqu'en 2020 n'a toujours pas été utilisée.
Selon une modification de la loi sur la location 2020, les États sont désormais autorisés à spécifier d'autres domaines dans lesquels le frein du prix de location s'applique jusqu'en 2025 au lieu de juste jusqu'à la fin de 2020.
Important: il est possible que le règlement ne s'applique pas à une ville entière, mais seulement à certaines parties de celle-ci. Pour être absolument sûr, vous devriez obtenir des informations de la ville ou de la municipalité responsable.
| ville | Etat |
|---|---|
| Berlin, ville | Berlin |
| Hambourg, ville libre et hanséatique | Hambourg |
| Munich, capitale de l'état | Bavière |
| Cologne, ville | Rhénanie du Nord-Westphalie |
| Francfort-sur-le-Main, ville | Hesse |
| Stuttgart, capitale de l'état | Bade-Wurtemberg |
| Düsseldorf, ville | Rhénanie du Nord-Westphalie |
| Brême, ville | Brême |
| Nuremberg | Bavière |
| Bonn, ville | Rhénanie du Nord-Westphalie |
| Munster, ville | Rhénanie du Nord-Westphalie |
| Karlsruhe, ville | Bade-Wurtemberg |
| Mannheim | Bade-Wurtemberg |
| Augsbourg | Bavière |
| Wiesbaden, capitale de l'État | Hesse |
| Fribourg im Breisgau, ville | Bade-Wurtemberg |
| Erfurt, ville | Thuringe |
| Mayence, ville | Rhénanie-Palatinat |
| Rostock | Mecklembourg-Poméranie occidentale |
| Kassel, ville documenta | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Rhénanie-Palatinat |
| Potsdam, ville | Brandebourg |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, ville | Bade-Wurtemberg |
| Offenbach | Hesse |
| * Source: Confédération allemande des syndicats (DGB) |
De combien le loyer peut-il augmenter malgré le frein de loyer?
Qu'est-ce que cela signifie pour vous? On dit que le loyer pour une nouvelle location d'un appartement existant ne doit pas dépasser le loyer comparatif local de plus de dix pour cent. Vous pouvez voir le montant de ce loyer comparatif dans l'indice des loyers publié par votre ville ou commune.
Frein de loyer: l'indice des loyers est crucial
Afin de pouvoir appliquer le frein de loyer, la connaissance de l'indice des loyers actuel dans la ville ou la commune concernée est une condition préalable. Parce que pour être sûr que le loyer ne dépasse pas de plus de dix pour cent le loyer local standard, les valeurs actuelles doivent être connues.
Important: Si vous louez une maison au lieu d'un appartement, il n'est pas si facile de déterminer le loyer comparatif local, car il n'y a généralement pas d'indice de loyer pour les maisons louées. Ici, les loyers de trois propriétés comparables doivent être comparés pour déterminer le loyer local comparable. Le loyer moyen se traduit alors par le loyer comparatif local.
Quelles sont les exceptions au frein du prix de location pour les propriétaires?
Dans certains cas, en tant que propriétaire, vous n'avez pas à vous soucier du frein au loyer. Pas même si votre propriété se trouve dans une zone qui a été déclarée zone avec un marché du logement serré par ordonnance. Ensuite, vous pouvez déterminer librement le loyer dans le cadre de ce qui est légalement autorisé. Dans ces cas, le frein de loyer n'est pas à prendre en compte:
- Nouveaux bâtiments: Si une maison a été nouvellement construite et qu'elle a été louée pour la première fois après le 1er octobre 2014, le frein au loyer ne s'applique pas.
- Modernisations ou rénovations: Si un appartement existant a été largement modernisé ou rénové de sorte que les coûts engagés pour celui-ci s'élevaient à plus d'un tiers du montant qui aurait été dû pour un nouveau bâtiment comparable, vous n'avez pas non plus à respecter le frein de loyer lors de la fixation du loyer.
- Loyers élevés du passé
- Le loyer a été fixé avant l'entrée en vigueur du frein de loyer.
Frein de location en 2019 et 2020 resserré
Les exceptions étant souvent exploitées, la réglementation du frein de loyer en 2019 et 2020 a été durcie. Depuis 2019, les propriétaires sont tenus de fournir aux locataires des informations non sollicitées, par exemple sur la pré-location ou la modernisation, s'ils veulent contourner le frein au loyer et invoquer cette exception (article 556e paragraphes 1 et 2 BGB).
Le 1er avril 2020, il y a eu une autre modification de la loi (§ 556g BGB): le frein au loyer s'applique désormais rétrospectivement à partir du jour de l'emménagement. Quiconque réprimandait le propriétaire pour ne pas avoir respecté le frein du prix de location n'était autorisé à réclamer que les loyers excessivement élevés dus après la plainte. Ce règlement continue de s'appliquer à tous les contrats de location conclus avant le 1er avril 2020. Pour toutes les locations subséquentes, les locataires disposent désormais de 30 mois à compter du début de la période pour récupérer les loyers qui contredisent le plafond de location sur demande, comme auparavant sous forme de texte (lettre ou e-mail). Les locataires doivent alors encore vivre dans l'appartement en question. Depuis 2019, une simple plainte suffit au lieu d'une plainte qualifiée. Cela signifie: Une raison n'est plus nécessaire dans l'application. Les locataires doivent juste le préciserque le loyer est trop élevé et mentionner que le propriétaire invoque une exception au frein de loyer s'il le fait.
Avec le frein des loyers, les loyers dans les zones métropolitaines restent abordables - donc le plan de la politique.
Le frein au loyer s'applique-t-il également aux loyers indexés et aux loyers progressifs?
Si vous concluez un bail indiciel avec votre locataire, vous avez la possibilité d'éviter le frein au loyer. Car avec l'indice de loyer, le loyer n'est pas basé sur le loyer local comparable, mais sur l'indice des prix à la consommation. Ceci est déterminé par l'Office fédéral de la statistique.
Dans le cas des baux indiciels, seul le loyer initial doit être conforme aux exigences de l'article 556d BGB. Si l'indice des prix à la consommation augmente fortement, l'indice de loyer est basé sur celui-ci et peut donc être plus élevé à l'avenir que ce qui serait permis selon le frein de loyer.
Avec un loyer progressif, le loyer à payer dans le futur est déterminé lors de la signature du contrat. La règle ici est que le loyer initial et les graduations ultérieures doivent être compatibles avec le frein de loyer. Plus précisément, cela signifie que les augmentations mises en œuvre dans le futur ne pourront pas être supérieures de plus de dix pour cent au loyer comparatif alors habituel.
En tant que propriétaire, vous devez toujours faire de grands pas pour les saisons prévues. S'il arrive effectivement que les loyers locaux augmentent moins que prévu, de sorte que l'étalement serait illégal si l'ensemble du contrat de location n'était pas invalide. Le locataire ne serait tout simplement pas obligé de payer la partie de la graduation qui dépasse les dix pour cent.
Puis-je augmenter le loyer autant que je veux sans un frein de loyer?
Le frein au loyer est un moyen de maintenir les loyers dans un cadre favorable aux locataires. Mais même avant l'introduction du frein des prix de location, les propriétaires ne pouvaient pas augmenter les loyers sans discernement - et ils ne peuvent pas non plus le faire dans les villes où le frein des prix de location ne s'applique pas.
Il n'est permis d'augmenter le loyer que de 20% au maximum sur une période de trois ans. On parle ici de ce qu'on appelle le plafond. Dans certains États fédéraux, cette valeur maximale a même été réduite à un maximum de 15 pour cent par l'ordonnance de plafonnement.
Étant donné que cette réglementation limite également les propriétaires dans leur tarification gratuite, beaucoup parlent ici aussi d'un frein au loyer. Renseignez-vous auprès de la ville ou de la municipalité responsable de la réglementation applicable à l'emplacement de votre propriété.
Le frein à la location n'est pas sans controverse
Aussi bienvenu que soit le frein au loyer parmi les locataires, il est controversé parmi les propriétaires. Et cela n'est en aucun cas dû au fait que les propriétaires veulent impitoyablement s'enrichir de locataires. Au contraire, dans certains endroits, il est difficile, voire presque impossible, de respecter le frein du prix de location: là où il n'y a pas d'indice de loyer - c'est le cas à Brême, par exemple - ou il est très dépassé, il est difficile de payer un loyer actuellement raisonnable trouver ce qui n’est pas contraire à la loi.
Et un autre point est un contre clair en ce qui concerne le frein au loyer: en raison de la réglementation, certains propriétaires ne voient plus d'incitation à moderniser les maisons. Après tout, le montant maximal du loyer est parfois clairement réglementé, de sorte que les mesures proposées ne valent souvent tout simplement plus la peine pour les propriétaires.
Mais il y a aussi exactement le contraire: si une maison est luxueusement rénovée et que les coûts pour cela dépassent le tiers du montant qui serait dû pour un nouveau bâtiment comparable, le frein au loyer ne s'applique pas, comme décrit ci-dessus. Si les coûts sont répercutés sur les locataires, cela conduit souvent les locataires de longue date à déménager et les plus riches à reprendre l'appartement.
Et il y a un autre problème que la réglementation statutaire n'a pas encore résolu: il y a généralement une forte demande de location d'appartements dans des endroits attrayants. En règle générale, de nombreuses, parfois même des centaines, de personnes intéressées demandent un appartement ici. En raison du frein au loyer, certaines personnes pourraient se permettre cet espace de vie plus. Cependant, comme les propriétaires choisissent généralement les locataires les plus solvables, la loi n'aide pas vraiment les citoyens à faible revenu. Ils ont également plus de chances de réussir à trouver un logement dans la périphérie et la périphérie, où la concurrence est moins riche.
Le frein de loyer s'applique uniquement aux nouvelles locations.
Le frein de loyer au tribunal
Le frein à la location suscite non seulement des critiques, mais aussi dans certains endroits des litiges juridiques. Le tribunal régional de Berlin (AZ 67 O 149/17) a estimé que le frein au loyer n'était peut-être pas constitutionnel. Les juges ont critiqué le fait que le règlement désavantageait les propriétaires à des degrés divers en raison des énormes différences de loyers à travers l'Allemagne. Cela n'est ni objectivement justifié, et le principe d'égalité énoncé à l'article 3 de la Loi fondamentale n'est pas respecté. La Cour constitutionnelle fédérale a ensuite examiné la compatibilité du frein du prix de location avec la loi fondamentale et a décidé à l'été 2019: La réglementation ne contredit pas la loi fondamentale.