Lors de la remise de l'appartement, il y a souvent un litige: les dommages, les réparations esthétiques et le remboursement de la caution recèlent un fort potentiel de conflit. Nous avons rassemblé pour vous les faits les plus importants du droit de la location afin que la remise de l'appartement se déroule sans heurts.
Vers la fin, lorsque la location est réglée et que la remise de l'appartement est due, même la meilleure relation entre locataire et propriétaire peut basculer. En fait, les deux rôles s'entendent étonnamment bien - cela est prouvé à maintes reprises par des sondages (par exemple, l'indice de satisfaction des locataires 2019 de l'Institut Allensbach pour la démoscopie). Mais un nouvel emploi dans une autre ville, une séparation ou un divorce ou encore un décès conduisent inévitablement à un changement de locataire et donc à une remise de l'appartement. Cependant, de nombreux conflits peuvent être évités ou du moins réglés à l'amiable si les deux parties se parlent dès le début.
Pour que le changement de locataire et la remise de l'appartement se déroulent sans heurts, vous devez tenir compte de quelques points. En tant que propriétaire, par exemple, vous n'êtes pas autorisé à faire des réclamations irrecevables contre le locataire, mais en même temps, vous n'êtes pas obligé d'accepter que l'appartement soit remis dans un état inacceptable. En tant que locataire, vous n'êtes tenu d'effectuer des réparations esthétiques que si le contrat contient une clause effective. Dans le protocole de transfert d'appartement, les deux parties doivent donc être méticuleuses pour noter même les petites choses.
Téléchargement: protocole de transfert d'appartement au format PDF
Quelles informations devraient être incluses dans le protocole de transfert?
Pour la documentation et aussi pour votre propre protection juridique, vous devez établir un protocole de remise de l'appartement lors de la remise de l'appartement. De cette manière, vous pouvez exclure la possibilité que le locataire nie plus tard les dommages causés par lui et il vous restera les frais de réparation. Il est donc absolument indispensable de noter les petites choses dans le journal et de ne rien oublier lors de l'inspection de l'appartement. Vous ne pouvez plus blâmer le locataire pour des dommages que vous ne remarquerez que plus tard. Assurez-vous que le document est signé à la fois par le locataire et le propriétaire et que des doublons sont toujours disponibles.
Ces informations doivent être incluses dans le protocole de transfert:
- Date et heure de la remise
- Nom et adresse du locataire et du propriétaire
- Le cas échéant, informations des témoins
- Adresse et emplacement de l'appartement
- Relevés des compteurs d'électricité, de gaz et d'eau
- Nombre de clés reçues par le locataire
- Tous les défauts et dommages
- Référence aux pièces dans lesquelles tout est en ordre
- Accords sur les travaux à réaliser par le locataire avec date d'achèvement
Livraison: rénovation et réparations cosmétiques
Si le locataire change, l'appartement est généralement remis récemment rénové. Mais le fait que votre locataire soit obligé de peindre des murs colorés lors de son déménagement et d'effectuer des réparations esthétiques dépend en grande partie du contrat de location. Cependant, des clauses ne peuvent y être insérées à volonté, même dans un contrat de location favorable au propriétaire. Les règlements qui y sont convenus doivent être légalement autorisés pour être vraiment efficaces. Si ce n'est pas le cas, le locataire n'a pas à rénover lors de son déménagement.
Cependant, si le locataire est obligé de rénover, cette obligation conformément à l'article 28 de l'ordonnance sur les calculs de logement en vertu de la loi sur le deuxième logement ne comprend que «le tapissage, la peinture ou le chaulage des murs et des plafonds, la peinture des sols, des radiateurs, y compris les tuyaux de chauffage, et les portes intérieures ainsi que les fenêtres et les portes extérieures de l'intérieur. "
Et en ce qui concerne les réparations cosmétiques lors du déménagement, le locataire n'est tenu d'assumer les frais que s'il a été précisé dans le contrat de location que ceux-ci ne dépassent pas 100 euros dans les cas individuels et qu'ils ne représentent pas plus de 8% du loyer de base sur l'année. Si la clause du contrat de location prévoit des valeurs plus élevées ou s'il n'y a pas de limite maximale du tout, il peut arriver qu'il y ait des problèmes lors du changement de locataire et que l'appartement soit remis sans réparations mineures effectuées.
Remise: Clauses inefficaces pour la rénovation
Afin que vous, en tant que propriétaire, ne soyez pas coincé lors de la remise de l'appartement, vous devez absolument éviter quelques pièges lors de la rédaction du contrat de location. Car ceux-ci signifient généralement que le locataire est totalement exempté de l'obligation de rénover. Vous devez éviter ces erreurs:
- Délais rigides
Si le bail précise exactement combien de temps une pièce doit être rénovée après l'expiration du délai (par exemple «peindre l'espace de vie tous les 5 ans, peindre la cuisine tous les 3 ans, peindre la salle de bain tous les 8 ans»), alors cette clause est sans effet. La raison en est seulement raisonnable: il n'est pas logique d'exiger une rénovation strictement selon ces délais si le degré réel d'usure ne rend pas la rénovation nécessaire (BGH, arrêt du 5 avril 2006, Az. VIII ZR 178/05). La clause doit donc être formulée de telle manière qu'un écart par rapport aux délais rigides soit autorisé, par exemple si un appartement est utilisé avec précaution ou rarement.
Bon à savoir: Si une clause de rénovation du contrat de location est irrecevable, le locataire n'est plus obligé de procéder à des travaux de rénovation. Il est donc essentiel d'examiner attentivement le contrat de location!
- Trop de restriction du locataire
Il est absolument d'usage et expressément demandé par de nombreux propriétaires que l'appartement soit peint dans des tons neutres et finalement remis. Lors du choix d'une couleur, de nombreux propriétaires choisissent le blanc, car c'est la couleur la plus facile à utiliser: elle peut être facilement peinte et donne une première impression neutre. Cependant, indiquer dans le bail que le locataire ne peut utiliser que de la peinture blanche ou du vernis pour des réparations esthétiques telles que la peinture des cadres de porte, de l'intérieur de la porte, des châssis et des cadres de fenêtres, le limite trop. Après tout, cette exigence s'applique à lui même s'il vit toujours dans l'appartement. Selon un arrêt de la Cour fédérale de justice (arrêt du 20 janvier 2010, Az. VIII ZR 50/09), cette clause est donc également invalide.
- Nommez la portée des rénovations
De nombreux propriétaires souhaitent se garantir contractuellement le plus précisément possible en ce qui concerne les travaux de rénovation et formuler les travaux à réaliser dans le bail au plus tard lors du déménagement. Cependant, cela se retourne souvent et signifie que le locataire n'a pas du tout à rénover. Cela s'applique, par exemple, si un travail est répertorié qui n'est pas inclus dans l'article 28 de l '«Ordonnance sur les calculs de logement en vertu de la loi sur le logement secondaire». Par exemple, si vous souhaitez que les volets soient peints, le locataire n'a pas du tout à utiliser de pinceau.
Mais même un libellé trop laxiste peut signifier que le locataire n'a pas à effectuer de travaux de rénovation lors de la remise de l'appartement: si le contrat de location stipule que les fenêtres doivent être peintes, rien n'indique que cela ne doit être fait que de l'intérieur. Ici aussi, le locataire a raison et n'a pas du tout à rénover.
- Clause de rénovation finale
Si le bail contient une clause de rénovation définitive, il commence généralement par des informations sur l'état dans lequel le locataire a repris l'appartement (par exemple, «Murs et plafonds repeints en blanc, tuyaux de chauffage et de chauffage repeints, portes intérieures et cadres de porte ainsi que fenêtres de l'intérieur nouvellement peint en blanc "). Ceci est généralement suivi d'un avis indiquant que le locataire doit remettre l'appartement dans cet état lors du déménagement. Mais ce n'est pas permis, car le locataire serait obligé de rénover dans tous les cas, que cela soit à nouveau nécessaire ou non (BGH, arrêt du 18 février 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Pourcentage des coûts de rénovation
Souvent, vous trouverez également des règlements dans les contrats de location dans lesquels le locataire est obligé d'assumer les coûts de toute rénovation après son déménagement. Les propriétaires veulent se prémunir contre le risque qu'un locataire déménage après quatre ans de vie et n'entreprendre aucun travail de rénovation, car le contrat stipule que les pièces ne doivent être peintes que tous les cinq ans en règle générale. On lit souvent des formulations telles que "Si l'espace de vie est utilisé pendant plus de deux ans, le locataire paie 25 pour cent des frais de travaux de peinture selon l'estimation des coûts". Ces clauses de quotas sont également inefficaces, comme l'a décidé la BGH (arrêt du 18 mars 2015, Az. VIII ZR 242/13).
Soit dit en passant, un avantage pour vous en tant que propriétaire est que de nombreux locataires ne reconnaissent pas les clauses inefficaces du contrat en tant que telles et continuent de rénover. De nombreux locataires pensent également que la peinture est toujours un must lors d'un déménagement. Afin d'agir légalement, vous devez soumettre le formulaire de contrat de location à un avocat spécialisé en droit de la location et le faire adapter avant de conclure le prochain contrat de location. De plus, vous devez bien entendu dire la vérité si l'ancien locataire doit savoir de vous s'il a besoin de rénover ou non.
Afin d'éviter des ennuis lors de la remise de l'appartement, il est utile de connaître exactement les clauses applicables et inefficaces du contrat de location.
Remise de l'appartement: qu'advient-il de la cuisine et de la compagnie?
Si un appartement est loué avec un certain équipement, mais que le locataire réalise également ses propres agencements, cela conduit souvent à un litige lors de la remise de l'appartement. Il s'agit principalement d'une cuisine, mais aussi de parquets posés, d'un mur de douche, de carreaux de bois sur le balcon ou la terrasse, des plafonds suspendus et d'autres choses sont souvent représentés.
En gros, le locataire doit enlever les luminaires qu'il a faits lors de son déménagement. Dans certaines circonstances, cependant, ces encastrés ajoutent également de la valeur à l'appartement, de sorte que le propriétaire peut exiger un loyer plus élevé pour la prochaine location. Cependant, il est essentiel de se rappeler les valeurs limites que le frein du prix de location pourrait éventuellement fixer! Dans un tel cas, vous devez examiner les luminaires de manière particulièrement critique et également vérifier la qualité des matériaux et le professionnalisme de l'installation. Après tout, dans la prochaine location, vous êtes responsable de l'entretien ou de la réparation des luminaires pendant la période de location conformément au § 535 BGB.
Soit dit en passant, en tant que propriétaire, vous vous intéressez également au fait que les objets apportés, qui sont considérés comme des «éléments essentiels d'une propriété ou d'un immeuble» selon l'article 94 du Code civil allemand, ne peuvent pas simplement être enlevés par le locataire précédent. Cela comprend les «choses fermement attachées au sol» comme les portes et les fenêtres ou même les éviers. Selon la loi, ceux-ci deviennent la propriété du propriétaire. Cependant, si vous pouvez vous attendre à une augmentation de la valeur des luminaires restant dans l'appartement, vous devez indemniser le locataire de manière appropriée.
Prenez rendez-vous à l'avance
La date limite de remise de l'appartement est souvent synonyme de stress pour les deux parties - pour les locataires comme pour les propriétaires. Tout comme le bailleur espère faire remettre l'appartement de manière à ce qu'il puisse être loué immédiatement, le locataire espère avoir pensé à tout et pouvoir fermer l'ancien appartement.
Mais des problèmes surviennent souvent lors de la remise de l'appartement qui auraient pu être clarifiés à l'avance en prenant rendez-vous. Vous devez donc organiser un rendez-vous d'inspection conjointe pour clarifier ce qui reste exactement à faire par le locataire. Idéalement, vous devriez également fixer une date à laquelle ces travaux doivent être effectués. Il s'agit généralement de la date de la remise effective de l'appartement.
Documentez les éventuels dommages à l'appartement précisément lors de ce rendez-vous préalable et discutez avec le locataire pour savoir s'il le réparera lui-même ou si son assurance responsabilité civile doit être informée. Dans le rendez-vous, vous pouvez également noter les choses que vous devez régler en tant que propriétaire avant la prochaine nouvelle location.
Il est logique que les deux parties consignent le travail reconnu conjointement à effectuer dans un protocole signé par les deux parties. Les propriétaires ne peuvent pas obliger leurs anciens locataires à le faire - mais ils auront également intérêt à remettre l'appartement sans avoir à discuter avec le propriétaire des points individuels. Et en cas de litige juridique, les deux ont la preuve de ce qui a été discuté.
Comment gérez-vous les dommages lors de la remise de l'appartement?
Si vous vivez dans un appartement, vous pouvez toujours vous attendre à des dommages mineurs et à l'usure. Selon le § 538 BGB, le locataire n'a pas à payer pour cela, à condition que ces dommages et signes d'usure soient causés par l'utilisation contractuelle de l'appartement. Si, par exemple, les joints de la salle de bain entre les carreaux de sol sont plus sombres aux endroits où ils sont habituellement piétinés, c'est un signe d'usure due à une utilisation contractuelle. Ce n'est pas un mal. Beaucoup de choses ne sont pas clairement clarifiées dans le droit de la location. Par exemple, on peut argumenter si les rayures sur le parquet (par exemple sur une chaise de bureau) sont des signes d'usure ou de dommages. Ici, vous ne pouvez vous orienter que sur la juridiction locale.
Le fait que le locataire soit vraiment un si bon locataire n'apparaît parfois que lorsque vous déménagez.
La situation est différente si, par exemple, la pomme de douche est cassée et ne peut plus être utilisée correctement. Dans ce cas, le propriétaire serait généralement responsable de fournir un remplaçant. Sauf si le locataire a été obligé d'effectuer des réparations mineures dans le contrat de location. Si ceux-ci sont contractuellement limités à un maximum de 100 euros par cas individuel et à un maximum de 8 pour cent du loyer de base annuel, le locataire devra remplacer la pomme de douche.
Restitution des clés: vos droits en tant que propriétaire
Un point particulièrement important lors de la remise de l'appartement est que le locataire précédent rend toutes les clés qui appartiennent à l'appartement. Cela comprend les clés de l'appartement ainsi que celles de la boîte aux lettres, de la porte d'entrée ou du garage. Les clés de toutes les fenêtres et portes verrouillables qui pourraient être présentes doivent également être remises. Il en va de même pour les clés des portes des chambres.
Afin de pouvoir comprendre les clés que vous avez données au locataire pour emménager lors de la remise de l'appartement, vous devriez jeter un œil au protocole de remise qui a été fait à l'époque. Le locataire doit être en mesure de présenter toutes les clés qui y sont notées.
Si le locataire ne peut pas restituer toutes les clés, par exemple parce qu'il en a perdu une, il doit fournir un remplacement et, si nécessaire, payer les dommages en résultant. Cela devient rapidement coûteux, surtout si un système de verrouillage est installé dans la maison qui doit être remplacé en raison de la perte. Cependant, ce n'est le cas que si la clé perdue peut être liée à la maison (par exemple parce qu'une étiquette avec le nom ou l'adresse du locataire était attachée). Si tel est le cas, vous ne pouvez logiquement demander au locataire de payer le nouveau système de fermeture que si vous avez effectivement remplacé l'ancien.
Important: Si le locataire a plus de clés que vous ne lui en avez donné parce qu'il en a fait une copie, il doit également les remettre. Dans ce cas, vous pouvez soit acheter les clés auprès du locataire, soit fournir la preuve que les clés ont été détruites. Dans tous les cas, il est logique de faire signer au locataire qu'il n'a pas d'autres clés de l'appartement, de la maison ou du garage.
L'état de l'appartement lors de la remise de l'appartement
Bien entendu, un locataire ne peut pas simplement emballer ses affaires, les emporter et laisser l'appartement dans le même état qu'il est. Trois choses sont essentielles lors de la remise de l'appartement:
- Nettoyer le balai
Si le locataire déménage, il doit remettre l'appartement nettoyé. Mais qu'est-ce que ça veut dire? Cela signifie que l'appartement doit être dans un état décent et propre. À cette fin, les sols doivent être aspirés ou balayés, les fenêtres nettoyées et les installations sanitaires et la cuisine restaurées dans un état conforme aux normes d'hygiène. - Dommages
S'il y a des dommages à l'appartement qui ne sont pas considérés comme des signes d'usure causés par une utilisation conforme au contrat, le locataire ou, en règle générale, son assurance responsabilité civile doit les payer. Des dommages se produisent, par exemple, si le stratifié a été endommagé par une fuite d'eau (par exemple à partir d'une jardinière).
Dans le cas de tous les dommages, cependant, vous, en tant que propriétaire, avez la charge de la preuve. En cas de litige juridique, vous devrez être en mesure de prouver que le dommage n'est pas survenu parce que vous n'avez pas rempli vos obligations de maintenir le bien locatif. - Usure
Comme l'usure normale, qui peut également se produire avec une utilisation contractuelle, comprend cependant des rayures mineures dans le stratifié ou des joints qui s'effritent sur la paroi arrière de la douche. Ces anomalies sont essentiellement à la charge du locataire, mais il n'a pas à les réparer ni à payer une correction.
Téléchargement: Liste de contrôle pour la remise de l'appartement
Remise: remboursement de l'acompte
Une fois l'appartement enlevé, le locataire a quitté l'appartement et remis toutes les clés, il ne manque en gros qu'une seule chose qui est particulièrement importante pour les locataires: le remboursement de la caution de loyer.
En tant que propriétaire, vous n'êtes généralement pas obligé de rembourser la caution immédiatement après la remise de l'appartement. Vous avez plutôt le droit de le retenir si les dommages causés par le locataire n'ont pas été supprimés par le locataire ou s'il n'a pas effectué correctement la rénovation. Le dépôt retenu pourrait être utilisé pour payer ces articles. Vous pouvez également utiliser l'argent conservé pour compenser les arriérés de loyer.
Et même s'il faut s'attendre à ce que le locataire soit facturé des frais d'exploitation supplémentaires, vous pouvez retenir la caution pour le moment. Dans ce cas, cependant, la règle est que vous ne pouvez pas être retenu en totalité, mais uniquement dans la mesure où les coûts attendus peuvent être couverts (BGH, arrêt du 18.1.2016, Az: VIII ZR 71/05).
Ce n'est que lorsque toutes les réclamations en suspens ont réellement été réglées que vous devez rembourser l'acompte, intérêts compris, à l'ancien locataire.
Quand le règlement des frais de service est-il effectué?
Après la remise de l'appartement et le changement de locataire, le règlement des frais accessoires est toujours en cours. Les propriétaires doivent le créer peu de temps après le départ du locataire précédent - cependant, vous n'êtes pas légalement obligé de le faire conformément à l'article 556 du Code civil allemand (BGB). Avec une période de facturation qui correspond à l'année civile, pour un locataire qui déménage en janvier, dans le pire des cas, qu'il doit attendre deux bonnes années pour le règlement de ses frais annexes (puisque le règlement des frais annexes doit être effectué au plus tard à la fin du douzième mois après la fin de la période de facturation ). Et en principe, vous, en tant que propriétaire, pourriez même retenir une partie de la caution pour cette période.
Cependant, il est important de savoir que vous êtes obligé d'enregistrer les coûts énergétiques en fonction de la consommation lorsque le locataire déménage. Vous faites cela en lisant les lectures du compteur, c'est-à-dire au moyen de la lecture dite intermédiaire. S'il y a des frais pour cela, par exemple parce que les compteurs de chauffage doivent être lus électroniquement, vous ne pouvez pas les transmettre au locataire, mais devez les supporter vous-même (BGH, arrêt du 14 novembre 2007, Az. VIII ZR 19/07).
Le transfert s'est bien passé? Alors amusez-vous dans votre nouvelle maison!
Comment procéder si un seul locataire déménage sur plusieurs?
Si vous avez loué votre propriété dans un appartement partagé, cela signifie légalement pour vous que ce GT est conjointement et solidairement responsable envers vous conformément à l'article 421 BGB. Cela signifie que chaque individu de ce groupe doit payer les obligations financières des autres s'il n'est plus en mesure de se payer.
Si une seule personne déménage de l'appartement partagé, il n'est pas nécessaire de remettre l'appartement, car la location demeure. Ce n'est qu'à la résiliation du contrat de location que les étapes décrites ci-dessus doivent être suivies et les choses essentielles à respecter.
Au fait: S'il est indiqué dans le contrat de location que l'un des locataires peut résilier le contrat de location, il convient également de noter ici comment la caution doit être traitée dans un tel cas.
Et si le locataire décède?
Si le locataire de votre appartement ou maison décède, cela ne met pas automatiquement fin à la location. Au contraire: en règle générale, il revient aux héritiers légitimes, qui doivent alors décider s'ils veulent le continuer ou y mettre fin. Dans ce dernier cas, la remise de l'appartement aurait alors lieu avec les héritiers, qui seraient responsables de tout dommage et devraient entreprendre les travaux de rénovation nécessaires.
