La valeur marchande d'une propriété devient généralement essentielle lorsque la propriété doit être vendue. Mais quelle est la valeur marchande et comment est-elle déterminée? Vous pouvez trouver toutes les réponses ici.
Pourquoi la valeur marchande est-elle appelée «valeur marchande»?
Le terme quelque peu encombrant de «valeur marchande» est dérivé du terme «transactions commerciales» car il tente de décrire la valeur de vente réaliste d'une propriété dans le cadre de transactions commerciales dites ordonnées. Cependant, il existe quelques autres termes pour la valeur marchande, qui renvoient tous à la même chose. Ces termes sont souvent utilisés comme synonymes du terme valeur marchande:
- Valeur marchande
- Tout le monde vaut
- Plein de valeur
- Valeur matérielle
Quelle est la valeur marchande d'une propriété?
La valeur marchande d'une propriété fournit des informations sur le prix qui peut être atteint sur le marché libre au moment où la propriété est évaluée. En bref, la valeur marchande donne la réponse à la question: combien vaut ma propriété?
La notion de
valeur marchande est définie à l'article 194 du code du bâtiment (BauGB): "La valeur marchande (valeur marchande) est déterminée par le prix qui, au moment auquel la détermination se rapporte, dans les transactions commerciales ordinaires selon les circonstances légales et réelles Les propriétés, les autres propriétés et l'emplacement de la propriété ou de l'autre objet de l'évaluation seraient réalisées indépendamment de circonstances inhabituelles ou personnelles. "
La référence aux "transactions commerciales normales" et le fait qu'aucune "considération pour des circonstances inhabituelles ou personnelles" ne doit être prise stipule que le prix n'est valable que pour un marché libre, c'est-à-dire auquel tous les acteurs du marché ont accès et sont sur L'achat et la vente peuvent participer et sur lesquels ils sont libres dans leur prise de décision.
Pourquoi la valeur marchande d'une propriété doit-elle être déterminée?
La valeur marchande ou la valeur marchande d'une propriété doit toujours être déterminée de manière neutre lorsque la propriété doit être vendue. Parce que la valeur marchande calculée fournit des informations sur le montant que vous pouvez demander pour votre propriété sur le marché. Parfois, cependant, la valeur marchande est également requise pour pouvoir évaluer correctement la valeur de la propriété dans les procédures de divorce ou d'héritage.
La valeur marchande ou la valeur marchande d'une propriété doit toujours être déterminée de manière neutre lorsque la propriété doit être vendue.
Comment la valeur marchande d'une propriété est-elle calculée?
Il n'y a pas de formule pour déterminer la valeur marchande, car elle dépend de nombreux facteurs qui doivent être considérés individuellement dans chaque cas individuel. La valeur marchande d'une propriété est donc déterminée lors d'une détermination de la valeur marchande. Cette procédure d'évaluation suit l'ordonnance sur l'évaluation et comprend tous les critères essentiels. La valeur de marché calculée peut donc fluctuer en fonction de la procédure d'évaluation.
Quels facteurs déterminent la valeur marchande d'une propriété?
La valeur marchande d'une propriété et le prix qui peut être atteint pour la propriété sur le marché libre dépendent, comme c'est si souvent le cas ici, du rapport entre l'offre et la demande. Plus il y a de propriétés comparables actuellement offertes, plus la valeur marchande est basse, plus la demande pour quelques offres est élevée, plus la valeur marchande de la propriété est élevée. Et bien sûr, une chose est également très importante pour déterminer la valeur marchande d'une propriété: l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
L'attrait de l'emplacement d'une propriété peut être déterminé à l'aide de la valeur foncière standard. Cette valeur indicative est déterminée en examinant les prix des ventes de propriétés comparables et en déterminant une valeur correspondante. En outre, l'évaluation comprend également la valeur du bâtiment et les possibilités envisageables d'utilisation du bien.
Dans le cas des biens loués, la détermination de la valeur vénale prend en compte les revenus locatifs que le bien peut générer et les frais d'entretien qui en découlent. Si l'indice des loyers est assez élevé et qu'il n'y a pas de frein de prix de location en vigueur ou aucune limite de plafonnement à respecter, des revenus proportionnellement plus élevés peuvent être obtenus. En conséquence, la valeur marchande devrait également être fixée plus haut ici.
Dans le cas des propriétés louées et vacantes, en plus de la valeur du terrain, ces caractéristiques ont un impact sur la valeur marchande attendue:
- Année de construction de la propriété
- Espace vital
- Surface utilisable
- État de la propriété
- Qualité énergétique
- Équipement standard de la propriété
En gros, on peut dire ce qui suit: plus un bien est en bon état, meilleur est son emplacement, plus les facteurs généraux tels que le nombre de chambres ou la connexion aux transports en commun sont populaires et plus les revenus locatifs attendus sont élevés, plus la valeur marchande est élevée.
Qui détermine la valeur marchande d'une propriété?
Un professionnel doit toujours être consulté pour une détermination professionnelle de la valeur marchande d'une propriété. Grâce à leurs connaissances spécialisées et à leur expérience, les évaluateurs sont les plus susceptibles d'arriver à un résultat fiable, que vous, le vendeur immobilier, pouvez utiliser comme base pour fixer un prix d'offre.
Un spécialiste doit toujours être consulté pour une détermination professionnelle de la valeur marchande.
Comment fonctionne la détermination de la valeur marchande?
Pour obtenir une évaluation professionnelle de la valeur marchande de votre propriété, vous devez engager un évaluateur expérimenté et fiable. Ils coordonneront d'abord avec vous la raison pour laquelle vous souhaitez connaître la valeur marchande de la propriété. Parce que l'arrière-plan détermine la portée de ses tâches:
- Si vous souhaitez vendre l'appartement ou Your-Best-Home.net, une brève évaluation de la valeur marchande est suffisante.
- Si un divorce est la raison de la commande ou si des litiges en matière d'héritage sont le déclencheur, la valeur de marché doit généralement être présentée par écrit ou même une évaluation de la valeur de marché doit être préparée, qui peut également résister à un contrôle judiciaire.
Une fois le contexte clarifié, l'évaluateur inspectera la propriété et utilisera divers critères pour déterminer quelles propriétés de la propriété augmentent sa valeur (p. Ex. Sous-sol, garage, ascenseur) ou la réduisent également (p. Ex. Mauvaise isolation, besoin de rénovation) et enfin nommez la valeur marchande de la propriété.
Quels documents sont importants pour déterminer la valeur marchande?
En plus d'inspecter la propriété, l'évaluateur vous demandera divers documents relatifs à la propriété afin de déterminer avec précision la valeur marchande de la propriété. Si vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement dans un proche avenir, il est conseillé d'avoir ces documents à portée de main ou - si vous ne les avez pas - de les demander:
- Plans d'étage)
- Extrait du registre foncier
- Certificat énergétique
- Une carte
- Carte du terrain
- Calcul de la surface habitable
- si nécessaire, preuve de rénovations énergétiques
- Charges de construction en ce qui concerne les droits de résidence ou les droits de passage
Si vous souhaitez faire déterminer la valeur marchande de votre copropriété ou d'une maison mitoyenne, ces documents complémentaires sont essentiels pour déterminer la valeur marchande:
- Déclaration de division
- Règlement de l'allocation logement
- Plan économique
- Procès-verbaux des réunions des propriétaires
Dans le cas des propriétés louées, cette preuve est également importante pour déterminer la valeur marchande:
- Contrat de location ou contrats de location
- Liste des revenus locatifs
- Frais de gestion
- Dernières factures de services publics
L'évaluateur déterminera la valeur marchande de votre propriété à partir de toutes les informations collectées et des documents mis à disposition.
Procédure de détermination de la valeur marchande
L'évaluateur peut utiliser diverses méthodes pour calculer la valeur marchande d'une propriété. Celui qu'il choisit dépend à la fois de la propriété à évaluer et du contexte de la détermination de la valeur marchande. Parfois, plusieurs méthodes sont utilisées et la valeur moyenne de tous les calculs est déterminée comme la valeur marchande d'une propriété. En principe, ces trois méthodes sont à la disposition de l'expert pour déterminer la valeur vénale d'un bien:
- Méthode de la valeur de comparaison
Si une propriété a déjà été habitée par le propriétaire lui-même, la méthode de la valeur comparative est généralement utilisée pour déterminer la valeur marchande de la propriété. Ici, l'évaluateur utilise les prix des propriétés qui ont été vendues dans un endroit similaire dans un passé récent et qui correspondent à l'état de construction ou au standard de l'appartement ou de la maison à vendre. Les chiffres nécessaires à cet effet - à savoir les prix de vente atteints - se trouvent dans la collecte des prix d'achat du comité d'experts local. Tous les prix de vente y sont documentés. En règle générale, il y a suffisamment de valeurs disponibles pour arriver à une valeur marchande réaliste de la propriété.
- Méthode des bénéfices capitalisés
Si un bien est loué ou si le bien est utilisé à des fins commerciales, la méthode de la valeur du revenu est souvent utilisée. Ici, l'expert détermine la valeur de rendement du bâtiment, qui peut être déterminée à partir des revenus locatifs et des dépenses nécessaires à l'entretien. L'expérience et l'expertise professionnelle sont indispensables avec l'approche revenu, car si, par exemple, la somme des revenus locatifs mensuels est très élevée, cela pourrait conduire à tort à une valeur de marché particulièrement élevée, si des facteurs de risque tels que B. une vacance imminente peut être prise en compte.
- Méthode de l'actif réel
La méthode de la valeur réelle peut être utilisée pour déterminer la valeur marchande de la propriété pour les propriétés louées et occupées par le propriétaire ou non actuellement louées. Tout d'abord, la valeur réelle du bâtiment est déterminée en déduisant une dépréciation liée à l'âge des coûts d'un nouveau bâtiment comparable. Avec cette méthode, la valeur marchande totale de la propriété résulte de la valeur du terrain.
Quelle influence un évaluateur a-t-il sur la valeur marchande d'une propriété?
Lors de la détermination de la valeur marchande d'une propriété, c'est comme si souvent dans la vie: si vous demandez à deux personnes, vous obtenez littéralement trois informations différentes. De même, l'évaluateur est également déterminant pour déterminer la valeur de marché, car il n'est pas si rare que deux évaluateurs parviennent à deux résultats très différents lors de la détermination de la valeur de marché en raison des options d'interprétation disponibles. Il est donc conseillé de s'appuyer sur les recommandations de votre cercle d'amis lors du choix de l'expert afin d'obtenir un résultat satisfaisant.
Quelle est la différence entre la valeur marchande et le prix du marché?
Les termes valeur marchande et prix du marché sont souvent utilisés comme synonymes, mais à proprement parler, ils ne sont pas exactement les mêmes. La valeur marchande indique - comme déjà expliqué ci-dessus - le montant des ventes que l'on peut espérer réaliser. Le prix du marché, en revanche, est le montant réel qui a été payé pour la propriété lors de sa vente. La valeur de marché est donc une valeur théorique, le prix de marché est très concret.
Les deux valeurs ne sont généralement pas trop éloignées. Cependant, dans certaines conditions, il est possible que le prix du marché s'écarte considérablement de la valeur marchande. C'est par exemple C'est le cas, par exemple, lorsque le bâtiment possède une certaine propriété qui n'augmente pas sa valeur de manière significative, mais qui est si extraordinaire qu'un amoureux est prêt à payer une somme nettement plus élevée pour cela. Cela pourrait par exemple B. être le cas quand il s'agit de Your-Best-Home.net, qui était autrefois habité par une personnalité bien connue.
Il est également concevable qu'une maison atteigne un prix de marché bien inférieur à la valeur marchande. Ceci est concevable, par exemple, si une propriété n'est pas proposée sur le marché libre mais uniquement à un petit groupe de parties intéressées. Il en va de même pour les saisies: le groupe potentiel de parties intéressées est inévitablement plus petit ici, car il y a une date de vente fixe à laquelle l'acheteur est déterminé dans le processus d'appel d'offres. En règle générale, le seuil de prix pour les offres d'entrée de gamme est délibérément fixé bas - généralement à 50 pour cent de la valeur marchande déterminée - afin de trouver un acheteur dans tous les cas.