L'objectif principal de la casquette est de maintenir un espace de vie abordable en Allemagne. Il réglemente exactement où les loyers peuvent augmenter jusqu'à quel montant. Mais où s'applique-t-il et quelles limites impose-t-il aux propriétaires? Un aperçu.
Quelle est la limite de plafond?
Le plafond est basé sur l'article 558 (3) du Code civil allemand (BGB). Cela régit dans quelle mesure un propriétaire peut augmenter le loyer dans un délai limité.
La période essentielle pour le plafond est de trois ans. En règle générale, le loyer peut être augmenté d'un maximum de 20 pour cent pendant cette période. Dans le même temps, cependant, le loyer comparatif local ne doit pas être dépassé. Il s'agit du loyer qui a été convenu pour des appartements avec un équipement comparable au cours des quatre dernières années.
La valeur de cette rente comparative locale peut provenir de plusieurs sources différentes. D'une part, le propriétaire peut le faire déterminer au moyen d'un avis d'un expert qui a été nommé publiquement et assermenté. Il existe également l'index des loyers qualifiés et la base de données des loyers. Il est important que le bailleur explique dans sa notification sur l'augmentation du loyer la détermination du loyer comparatif local et le respect du plafond.
En plus du plafonnement, le frein du prix de location, qui a été introduit en 2015 pour les nouvelles locations et qui peut également devoir être pris en compte, s'applique dans certaines régions. Le plafonnement, avec le loyer comparatif local et le nouveau frein au loyer, est un moyen légal de limitation afin de garantir que l'espace habitable reste abordable.
Dans quels États fédéraux existe-t-il des réglementations sur le plafond?
En plus de la réglementation nationale de la limite de plafond, les différents États fédéraux ont la possibilité de fixer une limite encore plus basse au moyen d'une ordonnance. La condition préalable à cela, cependant, est qu'aucun immeuble locatif ne serait autrement disponible à des conditions acceptables dans un avenir prévisible.
La majorité des États fédéraux en ont fait usage et ont ainsi réduit le plafond à 15%. Les ordonnances sont entrées en vigueur à des moments différents, mais s'appliquent généralement pendant cinq ans.
Au 1er juillet 2015, le Bade-Wurtemberg a adopté un règlement pour 44 villes et communes. En Bavière, le plafond réduit est en vigueur pour 137 sites depuis le 1er janvier 2016. Berlin a une réglementation pour tout l'État depuis le 11 mai 2018. Dans le Brandebourg, les propriétaires seront limités à 30 emplacements à partir du 01.09.2014. En revanche, l'état de Brême a dispensé la ville de Bremerhaven de son ordonnance, qui est en vigueur depuis le 1er septembre 2014. Hambourg a déjà adopté la deuxième ordonnance pour l'ensemble de la zone avec effet au 1er septembre 2018. La Hesse réglemente 30 villes et communes depuis le 18 octobre 2014. En Basse-Saxe, 19 localités sont concernées depuis le 1er décembre 2016. L'ordonnance en Rhénanie du Nord-Westphalie comprend un total de 59 villes à partir du 01.06.2014. Landau, Speyer, Mayence et Trèves l'ont depuis le 13 février.2015 en Rhénanie-Palatinat le plafond réduit. Le règlement saxon du 31 juillet 2015 n'affecte cependant que Dresde. Dans le Schleswig-Holstein, une ordonnance correspondante doit être prise en compte dans 16 villes et communes. Les quatre Länder, la Sarre, la Saxe-Anhalt, la Thuringe et le Mecklembourg-Poméranie occidentale, n'ont encore adopté aucune réglementation. Dans l'ensemble, les propriétaires de 385 villes d'Allemagne doivent respecter le plafond de 15%.Au total, les propriétaires de 385 villes d'Allemagne doivent respecter le plafond de 15%.Dans l'ensemble, les propriétaires de 385 villes d'Allemagne doivent respecter le plafond de 15%.
Vue d'ensemble du plafond réduit
|
Etat |
Limite de plafond réduite de 15% |
|---|---|
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Bade-Wurtemberg |
Oui, 44 villes et communes |
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Bavière |
Oui, 137 villes et communes |
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Berlin |
Oui |
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Brandebourg |
Oui, 30 villes et communes |
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Brême |
Oui, à l'exception de Bremerhaven |
|
Hambourg |
Oui |
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Hesse |
Oui, 30 villes et communes |
| Mecklembourg-Poméranie occidentale | Non |
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Basse-Saxe |
Oui, 19 villes et municipalités |
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Rhénanie du Nord-Westphalie |
Oui, 59 villes et communes |
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Rhénanie-Palatinat |
Oui, 4 villes (Landau, Speyer, Mayence et Trèves) |
| Sarre | Non |
|
Saxe |
Oui, (Dresde) |
| Saxe-Anhalt | Non |
|
Schleswig-Holstein |
Oui, 16 villes et municipalités |
|
Thuringe |
Non |
Quelle limite de plafonnement s'applique à une augmentation de loyer?
Les augmentations de loyer pour un bail existant ont une limite maximale générale. Cette limite supérieure est le loyer comparatif local. Si le loyer précédent était inférieur à cette limite, le plafond s'applique. Ensuite, une augmentation de seulement 20 pour cent est possible en trois ans. Sauf si une limite inférieure de 15 pour cent s'applique par ordonnance dans l'État fédéral concerné.
Il existe également des domaines dans lesquels le nouveau frein du prix de location s'applique, où le plafond est également de 15%. Le calcul est basé sur le loyer net des trois dernières années. L'heure de la dernière augmentation n'est pas pertinente. Même les sections plus longues sans aucune augmentation de loyer n'ont aucune influence sur le calcul. Si, en revanche, des augmentations de loyer sont survenues pendant cette période en raison de coûts d'exploitation plus élevés ou en raison d'une modernisation, elles ne sont pas prises en compte.
Le locataire doit-il accepter une augmentation de loyer?
Le propriétaire a généralement besoin du consentement du locataire pour augmenter le loyer. Il est logique de nous parler au préalable et d'augmenter le loyer à l'amiable. Si le locataire paie le montant majoré sans autre réaction, un consentement tacite est donné. Aucune autre action n'est alors nécessaire de la part du propriétaire.
S'il y a une approbation totale, il n'y a pas non plus de problèmes. Cependant, un délai doit être respecté pour cela: en plus du mois au cours duquel l'augmentation de loyer est délivrée, le locataire dispose de deux mois supplémentaires pour examiner l'augmentation et la décision y afférente. Une approbation partielle est également possible, auquel cas seul un certain montant de l'augmentation est généralement approuvé. Ceci est particulièrement utile si le plafond n'a pas été correctement respecté et que le nouveau loyer est donc globalement trop élevé, mais que les délais ont été respectés. Dans ce cas, cependant, une clarification entre les deux parties contractantes est nécessaire afin d'éviter une action en justice.
Si, en revanche, aucun paiement ni consentement n'est donné, le propriétaire peut intenter une action en vue d'obtenir le consentement. Pour ce faire, il doit respecter un délai de trois mois. Enfin, bien entendu, le locataire a la possibilité de résilier le bail s'il n'accepte pas l'augmentation. Pour cela, il dispose d'un droit de résiliation spécial conformément à l'article 561 du Code civil allemand. Ce droit s'applique également aux contrats de location qui ont été conclus pour une durée limitée.
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Quels sont les délais pour le plafond?
En ce qui concerne le plafond, il y a des délais importants à respecter. D'une part, il y a une période d'attente de douze mois. Cela doit se situer entre la demande d'augmentation de loyer du propriétaire et l'efficacité de la dernière augmentation. En outre, la période dite fixe de 15 mois est importante. Cette période doit se situer entre les augmentations individuelles prenant effet. Ces deux délais sont également déterminants pour le tribunal en cas de poursuites judiciaires suite à l'absence d'accord du locataire en cas d'augmentation de loyer.
Dans le contexte du processus d'approbation, la période de considération est également pertinente. Cela commence avec le mois au cours duquel l'augmentation est versée et se termine à la fin du deuxième mois suivant. Il entrera en vigueur le mois suivant. Le nouveau loyer doit être payé ici.
Si, en revanche, aucun accord n'est trouvé, le délai de dépôt de l'action est important. Cela se termine après le cinquième mois après la livraison.
Le plafond s'applique-t-il également après une modernisation?
Une augmentation du loyer due à une modernisation est appelée une taxe de modernisation. Il faut distinguer deux formes: d'une part, il y a rénovation économe en énergie. Cela comprend, par exemple, l'installation de nouvelles fenêtres ou l'isolation de la façade extérieure et du toit. Dans ce cas, les coûts répercutés sur les locataires peuvent également excéder les coûts énergétiques économisés dans le futur, puisqu'il s'agit dans ce cas d'une augmentation de la valeur du bien et du bien locatif. Après tout, ces mesures permettent également aux locataires d'économiser de l'argent sur les frais de chauffage. Le plafond ne s'applique pas dans ce cas.
D'autre part, il y a la maintenance et la modernisation. Il y a quelques éléments à considérer pour le propriétaire. Les locataires ne sont autorisés à participer aux frais que si la situation de vie s'améliore à la suite de la mesure. Cela comprend une augmentation de la valeur d'utilité de la propriété, l'amélioration permanente des conditions de vie et la réduction des frais accessoires.
Cela peut être par exemple par l'installation de systèmes solaires, d'ascenseurs et de compteurs d'eau, par des mesures de protection contre le bruit ou un éclairage supplémentaire. Le plafond ne s'applique pas ici non plus.
En cas d'augmentation des loyers due à la modernisation, le plafond ne s'applique généralement pas.
Cependant, il existe certaines conditions pour une répartition juridiquement sûre des coûts sous la forme d'une augmentation de loyer. Le bailleur doit annoncer les travaux par écrit au moins trois mois à l'avance. De plus, les coûts doivent être présentés et le calcul de l'augmentation doit être expliqué de manière compréhensible. Une clé de répartition des coûts aux différents locataires doit également avoir été utilisée. Dans l'ensemble, un calcul écrit doit être soumis permettant au locataire de comprendre les frais engagés et la répartition qui en résulte.
Le locataire a le droit de consulter les documents pertinents. Si le calcul est insuffisant, l'augmentation du loyer est également inefficace. Cependant, il est possible à tout moment de corriger et de compenser une nouvelle déclaration sur l'augmentation du loyer.
Incidemment, il est important que les propriétaires le sachent: les coûts de modernisation ne comprennent pas les intérêts sur les prêts, les frais d'administration et de développement et la perte de loyer. Celles-ci ne peuvent donc pas être transmises aux locataires.
Le plafond s'applique-t-il également aux loyers indexés et progressifs?
Les loyers indexés et progressifs jouent un rôle particulier dans le secteur locatif. Le loyer progressif selon l'article 557a du Code civil allemand est un contrat qui prévoit des augmentations annuelles régulières du loyer à l'avance. En signant le contrat de location, les deux parties contractantes ont accepté ce règlement, c'est pourquoi une déclaration de consentement séparée du locataire n'est pas nécessaire si l'augmentation se produit. Même des augmentations de plus de 20 pour cent sont donc possibles, car elles ont été convenues à l'avance. Le plafond ne s'applique donc pas aux loyers échelonnés.
L'indice des prix à la consommation publié annuellement est la base de l'indice des loyers, qui est réglementé au § 557b du Code civil. En conséquence, les augmentations d'un tel contrat sont différentes et pourraient également être supérieures à la limite de 20%. Cependant, cette procédure ayant également été convenue d'un commun accord lors de la conclusion du contrat, le plafond ne s'applique pas ici non plus. Si le locataire refuse par la suite de payer le montant majoré, le propriétaire a le droit de résilier le contrat. Cela s'applique également si les augmentations dépassent le loyer comparatif local et le plafond.
Quelles exceptions au plafond y a-t-il?
Le plafond ne s'applique pas non plus à deux autres cas particuliers. D'une part, cela concerne le loyer partiellement inclusif. Une partie des frais annexes est déjà incluse dans le loyer. Cela permet des augmentations de loyer plus élevées et dépassant les limites habituelles. Parce que ce loyer partiellement inclusif sert de base au calcul et non le loyer net calculé. Le plafond n'est donc pas pleinement applicable.
Il y a aussi la zone de réservation incorrecte. Les logements subventionnés par l'État sont généralement destinés aux personnes à faible revenu. Cependant, dès que la situation financière des locataires s'améliore, le financement est médiocre. Cela n'est généralement pas corrigé lorsque le locataire déménage, mais plutôt en payant une taxe de séjour incorrecte. Il s'agit d'une charge pour compenser l'avantage existant et injustifié de la location. Le plafond ne s'applique pas dans ce cas.
Il ne s'applique pas non plus si le prix fixe de l'appartement subventionné ne s'applique plus et que le locataire était auparavant obligé de payer les frais. Ensuite, le propriétaire peut augmenter le loyer jusqu'à concurrence du montant de la taxe. Si, toutefois, aucun frais de réservation erroné n'a été payé avant que le prix fixe cesse d'exister, le plafond redeviendra valide.
Quelles sont les conséquences du non-respect du plafond?
Si le propriétaire augmente le loyer convenu sans respecter la limite, le locataire peut refuser le consentement nécessaire. Cependant, il ne devrait le faire que pour le montant qui lui est trop demandé. Car le dépassement du plafond n'invalide pas l'augmentation complète du loyer. Au contraire, l'exigence excessive est réduite au niveau admissible.
En cas de refus total du consentement du locataire, le propriétaire a la possibilité d'intenter une action en justice. Si tous les autres délais et exigences sont respectés, le tribunal condamnera alors le locataire à approuver le montant réduit.
Si le propriétaire fait des augmentations qui dépassent excessivement le plafond, il s'agit d'une infraction pénale. Les augmentations de plus de 20 pour cent au-dessus du loyer comparatif local constituent une infraction administrative. En revanche, on parle de loyer excessif lorsqu'il est dépassé de plus de 50%. Ce faisant, le bailleur viole non seulement le droit de la location avec le plafond et la limite de règlement coutumier, mais aussi le droit civil. Alors il se fait un délit. En règle générale, cela est puni d'une amende. Dans les cas particulièrement graves, une peine de prison est également possible.
