Les propriétaires supposent souvent que les locataires devront effectuer des réparations esthétiques lorsqu'ils déménageront. Cependant, ce n'est le cas que si ces tâches ont été attribuées dans le contrat de location - avec une clause effective. Nous vous montrerons quelles clauses sont valides et lesquelles ne le sont pas.
Souvent, les locataires n'ont pas à effectuer de réparations esthétiques lors du déménagement - bien que cela soit écrit en noir et blanc dans le contrat. «Contrairement aux idées reçues, le propriétaire est légalement tenu d'effectuer des réparations esthétiques dans les chambres louées», explique Rainer Schmitt, avocat au Bayerne.V. Eigenheimerverband. Selon l'article 535 du Code civil allemand, le bailleur est tenu de conserver le bien locatif dans un état convenable pour une utilisation conformément au contrat pendant la période de location.
Qui est responsable des réparations cosmétiques?
Rénover à la fin? En principe, les propriétaires peuvent transférer la responsabilité des réparations cosmétiques au locataire - avec une clause correspondante dans le contrat de location. Cependant, le législateur fixe des conditions strictes à cet effet. La loi réglemente ce qu'il faut entendre par réparation cosmétique - à savoir uniquement le travail de peinture. Le locataire n'a à effectuer ces tâches lors du déménagement que si le propriétaire lui a donné un appartement rénové pour emménager. De plus, le locataire doit avoir vécu dans l'appartement pendant une plus longue période, de sorte qu'une révision picturale est réellement nécessaire.
C'est essentiellement le travail du propriétaire d'entretenir l'appartement locatif.
Clauses de réparation cosmétique invalides
La Cour fédérale de justice a déclaré invalides de nombreuses clauses contractuelles sur les réparations cosmétiques ces dernières années. Si toutes les autres conditions sont remplies, cela dépend de la formulation correcte si le locataire doit peindre des murs colorés lors du déménagement ou non.
Trois sources d'erreur De sa pratique de conseil, l'avocat Rainer Schmitt le sait: «Avec plus de la moitié des contrats de location existants, la clause sur les réparations cosmétiques risque d'être inefficace.» Cela est particulièrement vrai pour les contrats de dix ans ou plus. Les juges ont récemment déclaré trois types d'accords contractuels nuls et non avenus:
1. La clause de rénovation définitive: "Le locataire doit rendre l'appartement fraîchement rénové ou blanchi à la chaux."
2. Un horaire rigide: "Après X ans, les salles A et B doivent être blanchies à la chaux ou peintes."
3. La clause de quota: «Après X ans, elle doit être blanchie à la chaux. Si le locataire déménage au préalable, il doit supporter les frais de rénovation proportionnellement. "
Peindre uniquement au besoin
Juridiquement, ces clauses et des clauses similaires échouent car, lors de la conclusion du contrat, on ne peut prévoir le degré d'usure du bien locatif à la fin du contrat. Mais comment reconnaître une clause valide? «Il oblige le locataire à n'effectuer que les réparations esthétiques réellement nécessaires, en fonction du degré d'usure individuelle», explique l'avocat de l'association des propriétaires. Il conseille aux propriétaires de n'utiliser que des formulaires de contrat en cours qui tiennent également compte de la jurisprudence récente. Les sources d'approvisionnement appropriées sont les associations et les centres de conseil aux consommateurs. Quiconque télécharge le premier contrat de location depuis Internet court le risque de se retrouver finalement avec les frais du peintre.
Les locataires doivent de moins en moins recourir aux pinceaux et aux pots de peinture lorsqu'ils renoncent à leur ancienne location. Les tribunaux ont récemment déclaré nulles des clauses telles que «Le locataire a récemment rénové ou blanchi l'appartement».
Que sont les réparations cosmétiques?
Selon la loi (deuxième ordonnance de calcul, article 28), les réparations esthétiques ne doivent essentiellement être comprises que comme la peinture sur le bien locatif:
- Papier peint, peinture ou chaulage des murs et des plafonds
- Peinture de parquet, nettoyage de tapis
- Peinture des radiateurs, y compris les tuyaux de chauffage
- Peindre les portes intérieures ainsi que les fenêtres et les portes extérieures de l'intérieur
- Afin de construire correctement les murs, il est souvent également nécessaire de fermer les trous de forage
Quand le locataire doit-il rénover?
Ces cinq conditions doivent être remplies pour que le locataire soit obligé d'entreprendre des réparations esthétiques:
- Le bail stipule que le locataire entreprend des réparations esthétiques.
- La clause du contrat de réparation esthétique est en vigueur.
- Le locataire a vécu dans l'appartement pendant une période plus longue (généralement 5 ans) avec une usure normale.
- Des réparations cosmétiques sont réellement nécessaires.
- Le propriétaire a remis au locataire l'appartement rénové.
Si les cinq points sont corrects, le locataire doit effectuer les réparations esthétiques de manière professionnelle à ses frais ou les faire effectuer. Une clause qui nécessite la rénovation par une entreprise spécialisée sélectionnée par le propriétaire est absolument inefficace.
Petites réparations dans l'appartement
Le robinet goutte, le bouton de chasse est bloqué: qui paie les réparations dans l'appartement?
Il est de la responsabilité du propriétaire d'entretenir l'appartement loué. Il doit donc réparer le robinet qui fuit ou la chasse d'eau cassée ou faire appel à un artisan pour le faire. S'il a été stipulé contractuellement avec une clause dite de petites réparations, il peut réclamer le coût de la mesure au locataire. Cependant, cela n'est possible que jusqu'au montant maximum convenu - les réparations plus coûteuses doivent être entièrement effectuées par le propriétaire.
Quelles sont les réparations mineures typiques?
Une caractéristique des petites réparations est que le défaut survient sur des objets avec lesquels le locataire entre régulièrement en contact direct. Ce sont, par exemple, les ferrures, les poignées de porte et de fenêtre, les interrupteurs d'éclairage, les boutons de chasse d'eau, mais pas les conduites d'alimentation et d'eau ou l'intérieur du réservoir. Aucune réparation mineure n'est la suppression des dommages que le locataire ou l'un de ses invités a causé de manière coupable. Cela peut être, par exemple, des vitres cassées, des trous de perçage ou des fissures dans les carreaux. Le locataire est généralement responsable de ces dommages.
Comment les coûts peuvent-ils être transférés de manière contractuelle au locataire?
Les petites clauses de réparation dans les contrats de location doivent clairement indiquer les montants que le locataire doit payer - pour la réparation individuelle et comme montant maximum par an. Les tribunaux acceptent des montants allant jusqu'à environ 100 euros pour une mesure. Le montant maximum par an peut être d'environ 6% du loyer annuel. Si la demande est trop élevée ou si le locataire est même obligé d'effectuer lui-même la réparation, l'intégralité de la clause devient sans effet. En conséquence, le propriétaire doit payer tous les frais de réparations mineures de sa propre poche.
