La dispense de taxe foncière est une option légalement réglementée permettant aux contribuables fonciers d'obtenir une partie de la taxe foncière exonérée. Avec une demande réussie, les propriétaires, par exemple, peuvent économiser 25 ou 50% sur l'impôt foncier, selon les circonstances. Les conditions à cet effet sont définies dans la section 33 GrStG (loi sur la fiscalité foncière).
Article 33 GrStG: Modalités et conditions de la remise de taxe foncière
Le texte de la loi sur la taxe foncière stipule:
"(1) Si (…) le bénéfice brut normal de l'élément imposable est réduit de plus de 50 pour cent dans le cas d'un terrain bâti et que le débiteur fiscal n'est pas responsable de la réduction du bénéfice brut, la taxe foncière est de 25 pour cent promulguer. Si la réduction du bénéfice brut normal est de 100 pour cent, l'impôt foncier de 50 pour cent est annulé. (…) La marge brute normale est de (…) (2) dans le cas des terrains bâtis, le loyer brut annuel habituel estimé en fonction des circonstances au début de la période de renonciation. "
Les aspects essentiels du paragraphe pour les bailleurs sont donc a) le montant de l'exonération éventuelle de la taxe foncière et b) les termes «bénéfice brut normal» ou «loyer brut annuel» et c) la condition que le débiteur fiscal ne soit pas responsable de la réduction du bénéfice brut. Le dernier point en particulier est assez vague dans la loi et a déjà fait l'objet de litiges juridiques.
Bénéfice brut réduit et montant de l'exonération de la taxe foncière
Le bénéfice brut normal est le loyer brut annuel estimé, l'estimation étant faite au début de la période de renonciation. Ce qui fait partie du loyer brut annuel est défini à l'article 79 BewG (loi sur l'évaluation):
"(1) Le loyer brut annuel est le montant total que les locataires (titulaires de bail) doivent payer pendant un an sur la base d'accords contractuels basés sur le statut au moment de la détermination. Les contributions et tous les autres services du locataire doivent être inclus. "
D'autres restrictions et des dispositions plus précises régissent exactement la manière dont le loyer annuel brut doit être déterminé. Ceci est important: si le bénéfice brut, c'est-à-dire le loyer annuel brut atteint, est réduit de plus de 50%, 25% de la taxe foncière peuvent être supprimés. Si le bénéfice brut est réduit de 100% (c'est-à-dire qu'aucun paiement de loyer n'a été reçu), l'exonération possible de l'impôt foncier est de 50%. Cela ne s'applique que si la réduction n'est pas la faute du propriétaire.
Le règlement du § 33 GrStG contient une certaine injustice, car avec une perte de revenu de 99%, une partie identique de la taxe foncière est annulée comme avec 50,1%. L'exonération de la taxe foncière n'est que de 50% s'il y a un manque à gagner de 100%. La loi ne connaît que ces deux niveaux et frappe donc durement certains propriétaires.
Quand la réduction de la marge brute n'est-elle pas responsable?
Pour qu'une demande d'exonération de la taxe foncière soit acceptée, les contribuables doivent fournir la preuve de la réduction des revenus de la propriété et également qu'ils ne sont pas eux-mêmes responsables de la perte de revenus. Une explication concevable de la baisse des revenus est que les locataires n'ont pas respecté leurs obligations de paiement, malgré le fait qu'ils étaient entièrement loués. Dans un tel cas, les autorités reconnaissent généralement la réduction comme n'étant pas de leur faute.
De même, il existe des cas dans lesquels des catastrophes naturelles telles que la foudre et les incendies ou inondations sont à l'origine de la perte de loyer. Parce que de tels événements qui conduisent à la non-location ne sont pas non plus de la responsabilité du propriétaire.
L'allégement de la taxe foncière est également une option en cas de perte de revenus d'origine structurelle: en particulier dans les régions rurales d'Allemagne de l'Est, un déclin démographique parfois dramatique a été enregistré, ce qui conduit à une offre excédentaire de surface habitable et à une baisse progressive des loyers.
Dans tous les cas où la vacance est invoquée comme raison, le propriétaire doit documenter ses efforts soutenus pour obtenir une location. Ces efforts comprennent des publicités dans les journaux, l'embauche de courtiers, des avis et l'affichage d'offres de location sur Internet. Cependant, le tribunal administratif supérieur de Rhénanie-Palatinat a décidé que les portails les plus grands et les plus connus devaient être utilisés en raison de leur gamme et pas seulement des pages d'accueil privées ou des pages de courtiers (OVG Rhénanie-Palatinat, arrêt du 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Même dans une région structurellement faible, les propriétaires sont obligés de rechercher d'éventuels locataires de toutes ces manières, faute de quoi l'exonération de la taxe foncière est exclue.
Dans certaines régions rurales, il y a eu un déclin dramatique de la population. Cela peut conduire à une dispense de taxe foncière.
Quand le propriétaire est-il responsable?
Cependant, si les raisons de l'absence partielle ou totale de paiement du loyer sont du fait du propriétaire, aucune exonération de taxe foncière n'est possible. C'est le cas, par exemple, lorsque le propriétaire n'a pas fait suffisamment d'efforts pour trouver des locataires.
Une autre raison de rejet d'une demande d'exonération de la taxe foncière est donnée si le loyer requis est surestimé et donc aucun locataire ne peut être trouvé. Un propriétaire n'est pas obligé d'offrir sa propriété à des prix de dumping. Cependant, il doit rester dans la fourchette de prix habituelle du marché.
Un propriétaire est également responsable des vacances dues aux travaux de construction (modernisation, rénovation). Et si un appartement ne peut être loué en raison de son mauvais état de conservation, cette vacance est également à la charge du propriétaire et ne justifie pas une dispense de taxe foncière.
Demande d'exonération de la taxe foncière: délais et personnes de contact
L'autorité qui établit le bilan de la taxe foncière reçoit la demande de dispense de taxe foncière. Dans la plupart des cas, il s'agit de la municipalité, à Berlin, Brême et Hambourg, c'est le bureau des impôts. La date limite est toujours le 31 mars de chaque année pour demander une exonération de taxe foncière pour l'année précédente. Au moins une demande informelle doit avoir été reçue à cette date, sinon le droit à l'exonération de l'impôt foncier devient caduc. La raison et les preuves détaillées peuvent être soumises ultérieurement. Cependant, il est conseillé de documenter à l'avance exactement comment les pannes se sont produites et ce qui a été fait pour les atténuer ou les prévenir.
Cependant, il existe une exception à la date limite: si l'évaluation de la taxe foncière ou un avis de modification n'est pas reçu par le contribuable en temps utile, la période de demande ne prend fin qu'à la date indiquée dans les informations sur les voies de recours.
Pas d'exonération de la taxe foncière si la taxe foncière est réduite par la mise à jour de la valeur unitaire
La taxe foncière est calculée, entre autres, sur la base de la valeur unitaire du bien. Si cette valeur diminue, par exemple en raison d'un incendie dans une partie du bâtiment, la taxe foncière est également réduite. Cela nécessite une extrapolation de la valeur unitaire. Si la réduction du bénéfice brut aurait pu être prise en compte par une extrapolation pour une période pour laquelle une exonération de taxe foncière est demandée, une exonération de taxe foncière selon la réglementation décrite ci-dessus est exclue (article 33 (5) GrStG). Il est donc essentiel que la valeur unitaire soit mise à jour.
