En règle générale, les propriétaires ne recherchent pas un accord de résiliation de bail. Après tout, une location à long terme et de confiance est presque toujours dans l'intérêt du propriétaire. Néanmoins, il existe des raisons qui justifient la fin prématurée du contrat de location et la conclusion d'un contrat d'annulation de location. Vous pouvez lire ici quelles exigences légales sont essentielles et quels pièges se cachent.
Qu'est-ce qu'un accord de résiliation de bail?
Un contrat d'annulation de location est une annulation mutuellement convenue du contrat entre le propriétaire et le locataire, qui entraîne la résiliation prématurée d'une relation de location.
Avec un contrat d'annulation de location, il est possible de raccourcir ou d'annuler complètement le délai de préavis régulier spécifié dans le contrat de location et également de contourner les réglementations légales.
Dans le cadre de l'accord contractuel, il existe également la possibilité de régler à l'amiable différents points lors de la remise du bien locatif. Les questions qui devraient être clarifiées si le locataire déménage prématurément comprennent, par exemple, si et dans quelle mesure l'appartement loué doit être rénové par le locataire avant de déménager ou si des parties du mobilier restent dans l'appartement.
De plus, tous les accords financiers conclus entre le propriétaire et le locataire sont consignés par écrit dans le contrat d'annulation de location. Cela comprend, par exemple, le montant des indemnités à verser si vous déménagez tôt. D'autres obligations convenues telles que la recherche du locataire d'un nouveau locataire peuvent également être enregistrées ici.
Un accord d'annulation de location peut être conclu oralement ou par écrit. Afin d'éviter toute ambiguïté et malentendus, cependant, la forme écrite est généralement recommandée.
Pourquoi y a-t-il la possibilité d'un accord d'annulation de location?
Un contrat de location pour la location d'un appartement ou d'une maison qui est conclu entre le propriétaire et le locataire contient généralement des accords sur la résiliation du contrat. En outre, les réglementations légales s'appliquent aux délais de préavis. Dans certaines circonstances, cependant, la résiliation prématurée d'un contrat de location peut être avantageuse pour le locataire ou le propriétaire. Dans ces cas, les deux parties peuvent conclure un accord d'annulation de location.
Le contrat de résiliation du bail est utile, par exemple, si le propriétaire a l'intention de vendre son bien, car le prix de vente d'un appartement vide sans locataire est généralement nettement plus élevé.
En cas de changement de domicile lié à l'emploi, il est toutefois avantageux pour le locataire de résilier le bail prématurément. De cette façon, il peut quitter l'appartement loué à une date antérieure et faire des économies.
Si les deux parties sont d'accord, la résiliation du contrat de location peut être convenue au moyen d'un contrat de résiliation.
Quels sont les délais de préavis pour un contrat d'annulation de location?
Le délai légal de préavis pour les immeubles locatifs en Allemagne est de trois mois pour les locataires et de trois à neuf mois pour les propriétaires, en fonction de la durée de la location précédente. Les délais applicables à la résiliation ordinaire sont régis par l'article 573c du Code civil allemand (BGB).
Indépendamment de la période de préavis initialement convenue dans le contrat de location, le propriétaire et le locataire peuvent toutefois convenir dans le contrat d'annulation de location d'une date mutuellement acceptable à laquelle la relation de location devrait prendre fin. Les délais légalement prescrits peuvent également être dépassés.
Quand un contrat d'annulation de location a-t-il un sens?
Si la situation de vie d'un locataire ou la planification du propriétaire avec la propriété change, le contrat de résiliation de loyer est un moyen utile de résilier une location prématurément.
Par exemple, si un couple de locataires se sépare et que l'un des deux locataires souhaite conserver l'appartement, le locataire qui déménage doit conclure une convention d'annulation avec le propriétaire. Dans le cas contraire, il peut être tenu responsable des paiements de loyer supplémentaires si l'ex-partenaire ne paie pas de loyer ou de frais de fonctionnement.
Les autres cas typiques dans lesquels un accord d'annulation de location est approprié sont les suivants:
- pour éviter le double paiement du loyer si le locataire a déjà trouvé un nouvel appartement
- si l'un des locataires souhaite quitter le logement locatif alors que l'autre locataire souhaite continuer à y vivre
- si le propriétaire a besoin de la propriété à bref délai et souhaite y emménager
- en raison de la rénovation envisagée du bien locatif, dans le but d'une augmentation ultérieure du loyer
- la propriété doit être proposée à la vente en tant que propriété non louée afin d'obtenir un prix de vente plus élevé
Avant de signer le contrat d'annulation de location, vérifiez qu'il est correct et complet.
Quelles informations le contrat d'annulation de location doit-il contenir?
Un contrat d'annulation de location doit contenir certaines informations afin qu'il puisse se lever devant le tribunal en cas d'urgence. Le contrat d'annulation de location doit contenir ces informations:
- les noms des parties contractantes
- la désignation exacte du bail
- l'adresse du bien locatif (pour les appartements également le numéro d'appartement ou d'appartement)
- éventuellement le nom d'un nouveau locataire
- l'heure de résiliation convenue du bail ainsi que la date exacte de déménagement
- Réglementation de l'état du bien locatif lors de la remise (par exemple, balayé)
- réglementations supplémentaires convenues, par exemple sur les réparations cosmétiques, le reste du mobilier dans le logement locatif (par exemple la cuisine), les mesures de démontage par le locataire, la comptabilité des coûts d'exploitation, le remboursement de la caution
- en cas de remise tardive du bien, le montant de l'indemnité d'usage
- Ententes de paiement concernant le remboursement des dépenses au bailleur ou les indemnités de départ ou les indemnités versées au locataire
- Lieu, date et signature des deux parties contractantes
En particulier, les accords financiers tels que les demandes de paiement et de performance doivent être consignés avec autant de détails que possible dans le contrat d'annulation de location. Dans ce cadre, il est recommandé d'indiquer les motifs de la réclamation et de préciser les modalités de paiement correspondantes (délais, nom du destinataire du paiement ou de la prestation, mode de paiement et coordonnées bancaires).
Les parties peuvent également convenir contractuellement de renoncer au droit d'opposition. Ainsi, aucun des signataires ne peut révoquer le contrat d'annulation de location dans les deux semaines suivant sa signature. Un autre point important lors de la conclusion d'un contrat d'annulation de location est l'accord selon lequel toutes les réclamations mutuelles sont réglées.
La formulation selon laquelle l'application de l'article 545 du code civil allemand (BGB) n'est pas appliquée est également essentielle. Ce paragraphe décrit une prolongation tacite du bail, qui prend effet si le locataire ne quitte pas le bien locatif à l'heure convenue. Ceci est essentiel, car si ce libellé fait défaut et que le locataire ne déménage pas à l'heure indiquée dans le contrat d'annulation de location malgré l'accord, l'intégralité du contrat est nulle et non avenue. Si le contrat d'annulation de location a été signé par toutes les parties contractantes, mais que ce passage est manquant, le propriétaire peut déposer une opposition dans un délai de deux semaines - mais seulement si le droit d'opposition n'a pas été levé.
Un contrat d'annulation de location est toujours rédigé en double exemplaire puis signé par le propriétaire et le locataire. Les deux parties contractantes en recevront une copie à conserver dans leurs archives.
Quand le contrat d'annulation de location est-il valide?
En principe, un contrat d'annulation de location est également valable s'il a été conclu verbalement. Pour éviter les malentendus, cependant, des dispositions extrêmement précises sont nécessaires. Dans le cas d'un accord de résiliation, comme pour tous les autres contrats, la forme écrite est préférable à l'accord verbal.
Si le locataire reçoit un accord d'annulation de son bailleur avec une demande de signature et qu'il le fait, le locataire a le droit de révoquer cette décision dans un délai de 14 jours. Dans ce cas, les dispositions du § 312 BGB pour la vente à domicile peuvent s'appliquer au contrat d'annulation de location. Le délai d'opposition commence alors exactement le jour où le locataire a reçu une déclaration écrite de son propriétaire concernant le droit de rétractation. Si cette instruction n'est pas reçue par le locataire en même temps que la signature du contrat d'annulation, le délai d'opposition est automatiquement prolongé d'un délai de quatre semaines après réception de l'instruction d'annulation.
Si le bailleur n'informe pas le locataire de son droit de rétractation, le délai de rétractation prend fin au plus tard six mois après la signature du contrat.
Cependant, tout cela ne s'applique que si le délai d'objection (voir ci-dessus) n'a pas été annulé.
Que doivent considérer les propriétaires et les locataires dans le cas de l'accord d'annulation de loyer?
Les informations conventionnelles sur la période de préavis, qui ont été convenues avec la conclusion du contrat de location original, sont nulles par le contrat de résiliation de location. Comme déjà mentionné ci-dessus, contrairement au contrat de location, aucune réglementation légale ne doit être observée. Pour les deux parties, cependant, il est logique de veiller à ce que l'accord de résiliation ne contienne aucun accord qui s'avérerait ultérieurement leur être préjudiciable.
Afin que le bailleur ne soit pas désavantagé par le départ anticipé de son locataire, une entente peut être conclue, par exemple, qui oblige le locataire à trouver un nouveau locataire afin d'éviter les vacances et la perte de loyer qui y est associée. Dans ce cas, une alternative est le paiement d'un forfait par le locataire ou le paiement supplémentaire du loyer jusqu'à l'expiration normale du délai de préavis.
Si l'initiative de résilier prématurément une location vient du propriétaire, le locataire doit s'assurer de ne subir aucun désavantage s'il se conforme à la demande du propriétaire. En règle générale, le propriétaire offre le paiement d'une indemnité appropriée ou d'une indemnité de départ si le déménagement hors de la propriété louée doit avoir lieu avant l'expiration du délai de préavis régulier.
Une indemnité de départ est-elle obligatoire dans le contrat d'annulation de location?
Le consentement du locataire à la résiliation prématurée d'un bail ou à la conclusion d'un contrat d'annulation de location n'entraîne pas automatiquement une demande d'indemnité ou d'indemnité de départ.
Cependant, si la convention de résiliation intervient à l'initiative du propriétaire, le locataire est en bonne position de négociation. Étant donné qu'un déménagement précoce présente de nombreux avantages pour le propriétaire lors de la vente d'une propriété, le propriétaire accepte souvent le paiement d'une indemnité de départ. L'indemnité doit être convenue d'un montant raisonnable, dans le but de couvrir les frais de recherche d'un appartement et de déménagement ainsi que les frais de courtage nécessaires, un loyer plus élevé et le coût d'achat de nouveaux meubles.
Lors du calcul de l'indemnité de départ, d'autres facteurs de coût possibles tels que les frais de déplacement supplémentaires dus à un trajet supplémentaire doivent également être pris en compte.
Un contrat d'annulation de location peut-il également être conclu pour l'immobilier commercial?
Oui, un contrat d'annulation de location peut être conclu pour les propriétés de location à usage privé ainsi que pour les propriétés commerciales. Parce que même dans le cas d'une location concernant un immeuble commercial, il peut y avoir différentes raisons pour lesquelles il est judicieux de raccourcir le délai de préavis régulier. Si le bail d'un magasin, d'un atelier ou d'une autre propriété à usage commercial est résilié prématurément, toutes les parties concernées doivent signer le contrat de résiliation du bail. Il convient donc de vérifier soigneusement quelles signatures sont requises de la part des entrepreneurs auxquels la propriété a été louée.
Où puis-je télécharger un exemple de contrat d'annulation de location?
Étant donné que de nombreuses informations doivent être prises en compte dans un contrat d'annulation de location, il est conseillé d'utiliser un exemple de formulaire. Vous pouvez télécharger un exemple de contrat d'annulation de location ici:
