A juste titre, les arriérés de loyer rendent les propriétaires nerveux. Si le paiement mensuel du locataire n'est pas reçu en totalité et à temps, cela provoque un mauvais pressentiment et suggère de mauvaises choses.
Votre locataire auparavant solvable et décent se révèle-t-il soudainement un payeur défaillant ou même un nomade locataire redouté? Surtout si vous avez calculé rigoureusement et que vous dépendez de toute urgence des revenus locatifs pour rembourser votre prêt ou pour vivre, votre excitation avec chaque arriéré de loyer est plus que compréhensible.
Parfois, la panique n'est pas fondée, cependant, et seul un oubli ou une négligence de la part du locataire est la raison du non-paiement. Cependant, vous devez immédiatement clarifier la cause de tout arriéré avec votre locataire afin de pouvoir prendre immédiatement les mesures correctes et appropriées.
Mais les locataires ont également toutes les raisons d'être contrariés s'ils ne peuvent pas payer leur loyer à temps et en totalité. Le chômage imprévu, la maladie ou d'autres difficultés personnelles qui ont causé l'insolvabilité actuelle peuvent très rapidement causer beaucoup plus de problèmes à ces locataires. Dans le pire des cas, les locataires défaillants peuvent faire face à la résiliation de l'appartement sans préavis ni même un avis d'expulsion.
Par conséquent, les locataires ne doivent pas prendre la question des arriérés à la légère et doivent contacter immédiatement le propriétaire pour trouver des solutions appropriées. Sinon, ils risquent une dangereuse spirale descendante qui peut même aboutir au sans-abrisme.
Arriérés de loyers: les obligations du locataire
Afin d'exécuter le contrat conclu avec le bailleur, les locataires ont l'obligation ultime de toujours transférer leur loyer intégralement et à temps sur le compte du bailleur. Avec un ordre permanent ou un mandat de prélèvement automatique, les locataires sont sûrs de ne pas manquer le rendez-vous, car la banque est alors obligée de prendre des dispositions pour le paiement dans les délais.
Les locataires n'ont alors plus qu'à s'assurer que le montant requis est bien sur leur compte afin qu'il puisse être transféré par la banque. Si les locataires effectuent eux-mêmes le transfert mensuel, il est très important de ne pas perdre de vue la date limite et également de ne pas ignorer les changements et les augmentations de loyer.
La plupart des contrats de location prévoient le troisième jour ouvrable de chaque mois comme date clé pour le paiement entrant du loyer mensuel respectif pour un mois en cours. Incidemment, le samedi ne compte pas comme jour ouvrable pour cette facture.
Les locataires sont tenus de payer leur loyer comme convenu dans le contrat. Cela signifie à temps et complètement.
Quand un locataire a-t-il des arriérés?
On parle d'arriérés lorsque le loyer n'a pas été payé le troisième jour ouvrable du mois. Pour vous en tant que bailleur, cela ne signifie toutefois pas que vous pouvez intenter une action en justice contre votre locataire en cas de petits retards de paiement, par exemple si le loyer n'est perçu sur votre compte que le quatrième jour ouvrable. Dans une décision de justice de la Cour fédérale de justice (BGH, arrêt du 5 octobre 2016, Az. VIII ZR 222/15), il a été décidé que le loyer à payer devait être payé par le locataire au plus tard le troisième jour ouvrable du mois. Il est donc important que la totalité du montant de l'argent soit disponible sur le compte du locataire à cette date clé et que le paiement puisse effectivement être effectué.
Même si vous avez accepté de recevoir le paiement plus tôt dans votre contrat de location, le dépassement de ce délai n'est pas considéré comme un arriéré devant la loi. En tant que propriétaire, vous devez néanmoins vous adresser immédiatement au locataire en cas de divergence et lui faire part de ses arriérés. Souvent, ces petites erreurs peuvent être dissipées et les malentendus dissipés, parce qu'il vient peut-être de passer outre la date limite ou n'a pas encore modifié l'ordre permanent après une augmentation de loyer.
Quels sont les droits des propriétaires en cas d'arriérés de loyer?
En tant que propriétaire, vous disposez de divers droits et options lorsque votre locataire a des arriérés.
Résiliation sans préavis pour une raison importante
Vous pouvez, par exemple, envoyer à votre locataire une «résiliation extraordinaire sans préavis pour une raison importante» en référence à l'article 543, paragraphe 2, numéro 3 du BGB. Les arriérés de loyer sont ici une raison importante.
Vous avez toujours cette option lorsque
- le locataire ne vous a pas payé le loyer convenu à temps pendant deux mois consécutifs,
- si votre locataire n'a payé qu'une partie du loyer convenu pendant deux mois consécutifs, mais que la somme des deux versements est supérieure à un mois de loyer,
- si votre locataire vous doit une somme de deux mois de loyer pour une période plus longue.
Il est à noter que votre résiliation immédiate devient sans effet au moment où le locataire vous paie la somme impayée. Il dispose de deux mois pour le faire après avoir reçu votre avis de résiliation sans préavis.
Résiliation en temps opportun
Une deuxième option pour vous en tant que propriétaire est de donner à votre locataire la résiliation en temps opportun conformément au § 573 BGB. Ici, vous pouvez invoquer un manquement significatif aux obligations contractuelles de votre locataire. Dans ce cas, cependant, vous devez respecter le délai de préavis légal. En fonction de la durée de la location précédente, ce délai de préavis peut être compris entre trois et neuf mois.
Résiliation sans préavis et en temps voulu
L'option la plus sûre pour vous en tant que propriétaire est une troisième option en cas d'arriérés de loyer: elle consiste en une combinaison des deux types de résiliation décrits ci-dessus. Donc, si vous n'êtes pas intéressé par le maintien de la location avec le locataire actuel même après le règlement des arriérés de loyer, il est conseillé d'envoyer les deux annulations en même temps. Cela vous fera économiser jusqu'à deux mois si votre locataire indésirable entre-temps doit encore payer les arriérés dans les deux mois suivant l'envoi de l'avis sans préavis. Il est conseillé de travailler avec un avocat pour trouver la meilleure option pour votre cas spécifique.
Comment les locataires doivent-ils se comporter en cas d'arriérés de loyer?
Pour les raisons déjà exposées, il y a un grand risque de défaut de paiement avec chaque arriéré de loyer et les locataires devraient vraiment tout essayer pour régler intégralement leurs dettes le plus rapidement possible.
Pour ce faire, les locataires doivent approcher leur propriétaire de manière proactive et lui expliquer le goulot d'étranglement actuel des paiements. Avec un peu de chance, et si la location a été jusqu'ici harmonieuse et dégagée, les locataires peuvent espérer comprendre et dissiper la peur du propriétaire.
Les locataires devraient essayer de travailler avec le propriétaire pour trouver une bonne solution au problème. Le paiement échelonné est peut-être une alternative. Cependant, aucun propriétaire n'est obligé d'accepter cela, car après tout, le propriétaire est généralement également tributaire du paiement ponctuel du loyer pour remplir ses obligations.
Si les efforts du locataire échouent, il doit tenter de combler les arriérés de loyer, par exemple en empruntant de l'argent à sa famille ou à des amis. Cependant, si le locataire gagne soudainement beaucoup moins et que cela ne changera probablement pas dans un proche avenir, contactez immédiatement le bureau de la protection sociale ou l'agence pour l'emploi responsable. Parfois, ces institutions n'interviennent pour le paiement des arriérés de loyer qu'une fois qu'une demande de prise en charge de la dette de loyer est remplie. Incidemment, la fausse honte est absolument inappropriée ici. Il est important d'éviter une spirale descendante. Par conséquent, les locataires doivent profiter de toutes les options qui s'offrent à eux.
Si le locataire a déjà reçu une résiliation sans préavis de la part de son bailleur, il doit tout mettre en œuvre pour régler les dettes le plus rapidement possible, mais au plus tard dans les deux mois, ou pour les faire régler par l'office social ou l'agence pour l'emploi. Cela signifie que la résiliation immédiate du contrat de location en raison d'arriérés de loyers est initialement inopérante.
Important: Si, cependant, le locataire a déjà évité la résiliation sans préavis en effectuant un paiement supplémentaire au cours des deux dernières années, le règlement ne s'applique plus. La deuxième résiliation sans préavis pour raison d'arriérés de loyer dans les deux ans ne sera plus annulée, même si les dettes de loyer sont ultérieurement réglées. Cela n'est possible qu'une seule fois pendant cette période. Avec ce règlement, le législateur souhaite empêcher le payeur défaillant qui utilise le système d'exploiter les exigences légales au détriment du propriétaire.
Une résiliation sans préavis prend beaucoup de temps. Si vous voulez vous écarter, il est préférable de parler au locataire avant d'engager un avocat.
La réduction de loyer pour défaut entraîne-t-elle un arriéré de loyer?
Si le loyer est réduit en raison de défauts dans l'appartement, cela peut également être considéré comme un arriéré de loyer. Les locataires ne doivent donc pas réduire le loyer de manière irréfléchie et arbitraire. Les gros travaux de rénovation et les bruits de construction sur la propriété locative sont ennuyeux et peuvent vous enlever le plaisir de l'appartement et vos nerfs. Les locataires doivent néanmoins rester prudents, car une réduction de loyer peut rapidement se retourner contre vous et conduire à un arriéré de loyer, ce qui permet au bailleur de résilier sans préavis.
Avant de réduire le loyer, les locataires doivent s'informer précisément auprès de l'association locale des locataires, d'un avocat ou du centre de conseil aux consommateurs si la réduction de loyer envisagée est vraiment appropriée et justifiée au type de déficience et au montant prévu.
Il est souvent préférable pour le locataire de parler objectivement avec le propriétaire et, si le bien locatif est dégradé, de convenir contractuellement d'une réduction de loyer temporaire. Normalement, le propriétaire comprendra la question et répondra de manière accommodante.
Résiliation sans préavis et action d'expulsion en cas d'arriérés: qu'est-ce qui est autorisé?
Avant de donner un avis de résiliation sans préavis, en tant que propriétaire, vous devez savoir qu'il s'agit d'un processus qui peut vous coûter beaucoup de temps, d'argent et de nerfs. Il convient donc de toujours s'entretenir avec le locataire au préalable et de rechercher un accord amiable.
Peut-être que votre locataire est actuellement dans une situation d'urgence personnelle et que vous le privez de toute chance de réhabilitation en donnant un préavis sans préavis en raison d'arriérés de loyer. Vous devez examiner la situation attentivement, en particulier dans le cas de locataires fiables à long terme.
Bien sûr, il faut procéder tout à fait différemment lorsque l'on constate que l'on a affaire à un trublion notoire et à la location à court terme ou même à un nomade de location systématique. Ensuite, bien sûr, vous devez agir très rapidement et de manière cohérente. Malheureusement, dans de nombreux cas, vous n'avez aucune garantie que votre locataire quittera réellement votre appartement avec la résiliation sans préavis. Il peut d'abord rembourser et devoir à nouveau le loyer. Ensuite, il vous suffit de résilier le contrat sans préavis. Ceci est suivi de la procédure d'expulsion et, dans le pire des cas, de l'expulsion ultérieure. Dans tous les cas, tout cela sera angoissant et coûteux pour vous.
En cas de doute, vous devriez donc demander conseil à votre avocat pour savoir dans quelle mesure une action d'expulsion devant un tribunal peut avoir une chance de succès pour vous. En cas de difficultés, dans le pire des cas, vous ne serez pas seulement laissé avec les arriérés de loyer, mais vous devrez également supporter les coûts non négligeables de la procédure. Et le pire: vous ne pouvez toujours pas vous débarrasser du locataire indésirable.
Arriérés de loyer: un avertissement doit-il être émis?
En général, il est conseillé d'envoyer un rappel avant d'envoyer une annulation sans préavis pour des raisons d'arriérés de loyer. De cette manière, vous pouvez éventuellement désamorcer la situation, faire comprendre à votre locataire que la situation est grave et ainsi éviter la résiliation sans préavis.
Afin de résilier votre locataire sans préavis, d'un point de vue juridique aucun avertissement n'est requis en cas d'arriéré de loyer. Les paiements de loyer sont des obligations régulières que votre locataire doit respecter. Dans le cas contraire, le locataire viole ses obligations contractuelles et est automatiquement en défaut s'il ne s'acquitte pas intégralement et à temps des paiements de location.
Si votre locataire paie, mais manque régulièrement les délais convenus, cela est considéré comme une violation grave du contrat. Si vous souhaitez résilier votre locataire sans préavis pour cette raison, vous devez d'abord lui donner un avertissement.
Comment la résiliation sans préavis doit-elle être structurée?
La résiliation sans préavis doit être faite par écrit avec votre signature originale ou la signature d'un représentant autorisé par vous. Celui-ci doit lister très précisément les arriérés de loyers qui justifient la résiliation. Assurez-vous de ne pas commettre d'erreur formelle qui rendrait la résiliation sans préavis inopérante.
Vous pouvez télécharger un exemple de lettre pour une telle résiliation sans préavis ici:
Les arriérés de loyer peuvent-ils devenir prescrits?
Oui. Les arriérés de loyer peuvent devenir prescrits. Au bout de trois ans, les arriérés de loyer expirent conformément à l'article 195 du Code civil allemand. Même si la période semble longue, il est conseillé de toujours vérifier très attentivement les paiements de loyer entrants et de régler directement les arriérés de loyer. Si vous avez convenu d'un paiement ultérieur avec votre locataire à titre de bonne volonté, il est toujours judicieux de ne pas perdre de vue le délai de prescription.
Arriérés de loyer: la prudence est payante
Tout arriéré de loyer est inconfortable pour toutes les personnes impliquées: pour le propriétaire, car une source de revenus importante, avec laquelle il gagne sa vie ou rembourse un prêt, est perdue. Pour le locataire, car il risque d'être licencié sans préavis en raison des arriérés de loyer et, dans le pire des cas, de devenir sans domicile fixe.
Comme toujours, il est important d'évaluer le cas individuel. Habituellement, tout n'est pas seulement noir ou blanc. Avec compréhension et courtoisie, les arriérés de loyer peuvent généralement être éliminés à l'amiable. Ceci est toujours conseillé avant que les façades ne durcissent et que vous deviez prendre des mesures drastiques, qui peuvent devenir très inconfortables non seulement pour le locataire mais aussi pour vous en tant que propriétaire.
