Le loyer indexé est un moyen pratique pour les propriétaires d'augmenter régulièrement le loyer des biens immobiliers. Le loyer est lié à l'indice des prix à la consommation et augmente donc généralement d'année en année. Lisez ici si le loyer indexé est également conseillé pour votre propriété et à quoi vous devez faire attention.
Quel est le loyer indexé?
Les augmentations de loyer en Allemagne sont soumises à des réglementations strictes. D'une part, le frein du prix de location s'applique dans de nombreuses villes et régions et d'autre part, le plafond doit être respecté en cas d'augmentation de loyer. Avec un loyer indexé, vous pouvez partiellement contourner ces limitations et obtenir régulièrement des revenus locatifs plus élevés.
Le § 557b du Code civil allemand (BGB) prévoit la possibilité d'un loyer indexé. Le loyer dû est basé sur l'indice des prix à la consommation pour l'Allemagne. Celui-ci est publié annuellement par l'Office fédéral de la statistique et fournit des informations sur le coût de la vie moyen dans les ménages privés allemands. Si cet indice augmente, le loyer augmente en conséquence si le loyer de l'indice est convenu.
Quelles conditions doivent être remplies pour la location d'index?
Le loyer indexé est donc avant tout un moyen très pratique pour les propriétaires d'augmenter le loyer. Les points suivants sont requis pour un loyer indexé légalement appliqué:
- Le loyer doit rester inchangé pendant au moins un an après chaque augmentation. Les seules exceptions ici sont l'ajustement du prépaiement des frais d'exploitation et une allocation des coûts aux locataires après une modernisation ordonnée officiellement ou légalement.
- Le loyer indexé doit être convenu par écrit.
- Si le loyer doit être augmenté, le calcul qui conduit à l'augmentation requise doit être soumis par écrit et également divulgué afin que le locataire puisse le comprendre. Pour cela, vous devez donner à votre locataire un aperçu de l'indice des prix à la consommation et expliquer le calcul du nouveau loyer de manière compréhensible.
Indice de loyer: comment le loyer est-il calculé?
Afin de calculer le nouveau loyer pour un loyer indexé contractuellement, deux valeurs sont nécessaires:
- La valeur de l'indice lors de la signature du contrat ou de la dernière augmentation du loyer
- La valeur d'index actuelle
Si ces deux valeurs sont disponibles, le pourcentage d'augmentation du loyer est calculé en divisant la nouvelle valeur de l'indice par l'ancienne valeur de l'indice, puis en multipliant par 100 et en en soustrayant finalement 100. La valeur en pourcentage ainsi déterminée indique le montant de l'augmentation éventuelle du loyer.
La formule de calcul du nouveau loyer pour un loyer d'indice est:
(Nouvelle valeur d'index / ancienne valeur d'index x 100) -100 = augmentation en pourcentage du loyer
Si la nouvelle valeur d'indice est, par exemple, 112,4 et l'ancienne 109,8, le résultat est un Augmentation de 2,4%, car
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Ainsi, si le loyer précédent hors chauffage était de 1 000 euros, le loyer serait majoré de 24 euros à 1 024 euros. Cependant, cette augmentation ne prendra effet qu'au début du mois suivant le suivant après l'annonce de l'augmentation des loyers.
Bien que les valeurs de l'indice actuelles et celles du passé soient disponibles auprès de l'Office fédéral de la statistique, il est toujours conseillé d'enregistrer la valeur de l'indice dans le contrat de location lors de la conclusion du contrat.
Conseil supplémentaire: l'Office fédéral de la statistique fournit également sur son site Internet la variation en pourcentage de l'indice par rapport à l'année précédente. Cela vous fera économiser du travail arithmétique.
Vous pouvez obtenir l'augmentation en pourcentage du loyer en divisant la nouvelle valeur de l'indice par l'ancienne valeur de l'indice, puis en multipliant par 100 et en en soustrayant finalement 100.
Quand la location d'index a-t-elle un sens?
Il est toujours conseillé aux propriétaires de se mettre d'accord sur un loyer indexé si l'on peut supposer que l'indice des prix à la consommation augmentera plus rapidement que les loyers comparables locaux selon l'indice des loyers.
Le loyer indexé n'est pas conseillé si des mesures de modernisation majeures sont en cours dans l'appartement ou l'immeuble. Parce que les coûts pour cela ne peuvent être répercutés sur le locataire avec un loyer indiciel convenu que si la modernisation a été effectuée sur la base d'une exigence officielle ou d'une disposition légale.
Des exemples de ceci seraient l'installation de nouveaux répartiteurs de coûts de chauffage en raison de l'ordonnance sur les coûts de chauffage ou le remplacement de la chaudière en raison de réglementations plus strictes sur les gaz d'échappement.
Le frein de loyer s'applique-t-il au loyer indexé?
Le frein au loyer s'applique uniquement lorsqu'une propriété est relouée. Avec le loyer indexé, il est donc seulement indispensable que le loyer convenu lors de la conclusion du contrat corresponde aux exigences du frein de loyer. Il n'y a pas de limite légale maximale pour les augmentations annuelles.
Si un frein de loyer est déjà en vigueur dans la région qui vous concerne, ou si cela est prévisible dans un proche avenir, vous devez savoir exactement quel peut être le loyer initial lors de la conclusion du contrat.
Quels avantages le loyer indexé offre-t-il aux propriétaires?
L'accord d'un loyer indexé vous apporte en tant que bailleur ces principaux avantages:
- Les augmentations de loyer n'ont pas besoin d'être approuvées.
Après l'envoi de la déclaration de régularisation au locataire, le locataire doit payer le loyer majoré à partir du mois suivant après réception de la déclaration. - Vous économisez des efforts.
Avec des augmentations de loyer «normales», vous êtes lié au loyer comparatif local. Ici, il faudrait évaluer l'indice des loyers et justifier l'augmentation prévue des loyers sur la base de trois loyers comparatifs. Cet effort n'est pas requis pour une location d'index. - Ils évitent les conflits.
Puisque le montant de l'augmentation de loyer est stipulé par contrat et que la valeur de l'indice ne laisse aucune place à la discussion, les ajustements de loyer sont une question sans conflit. - Vous en bénéficiez financièrement.
Étant donné que l'indice des prix à la consommation augmente depuis des années (et qu'un changement n'est pas prévisible au début), vous êtes rentable avec un loyer indexé. - Vous contournez le plafond.
Étant donné que le plafond s'applique conformément à l'article 558, paragraphe 3 du Code civil allemand (BGB), le loyer indexé peut être le moyen idéal pour vous de tirer le meilleur parti de votre propriété, car il vous permet d'augmenter le loyer maximum d'un maximum de 20 ou 15 pour cent sur trois Ans.
Le loyer indexé peut être le moyen idéal pour vous de tirer le meilleur parti de votre propriété. Parce que: Vous pouvez éviter l'augmentation maximale du loyer de 20 ou 15 pour cent en trois ans.
Quels sont les inconvénients du loyer indexé pour les propriétaires?
La rente indicielle est une forme de rédaction de contrat assez simple. Cependant, convenir d'un loyer indexé n'est pas entièrement sans risque. Ces inconvénients peuvent survenir pour les propriétaires:
- Le loyer peut également baisser.
Le loyer étant basé sur l'indice des prix à la consommation, il est théoriquement également possible qu'il soit inférieur à celui de l'année précédente. Ceci est actuellement peu probable, mais il y a essentiellement la possibilité que vous deviez ajuster le loyer à la baisse de temps en temps. - Les coûts de modernisation ne peuvent pas être répartis.
Avec les contrats de location «normaux», il est possible de répercuter une partie des frais de modernisation pouvant survenir au locataire. En principe, cela n'est pas possible avec un bail indiciel, sauf si la modernisation a été effectuée en raison d'une ordonnance officielle ou d'une obligation légale (voir ci-dessus). - Des ajustements rapides du loyer ne sont pas possibles.
Surtout lorsque le loyer convenu est nettement inférieur au loyer comparatif local, de fortes augmentations du loyer ne sont pas possibles avec un contrat de location d'indice convenu. À titre de comparaison: avec un contrat de location normal, vous, en tant que propriétaire, ne seriez lié que par le plafond, qui vous restreint dans la mesure où le loyer ne peut pas augmenter de plus de 20% (dans certaines régions seulement 15%) en trois ans. En outre, le loyer comparable local typique dans les zones résidentielles hautement compétitives peut augmenter plus rapidement que l'indice des prix à la consommation. Donc ici, vous seriez mieux conseillé avec un contrat de location normal. - La recherche d'un locataire est rendue plus difficile
De nombreux locataires évitent les baux progressifs ou indiciels, car les baux «normaux» entraînent généralement des augmentations de loyer moins importantes. Dans les régions où la demande d'appartements est plutôt faible, il sera donc assez difficile de trouver un locataire pour un tel modèle de contrat. Dans les métropoles où le marché du logement est extrêmement tendu, vous avez de bien meilleures chances de trouver un locataire qui accepte un bail progressif ou indexé.
Quand un loyer progressif est-il préférable à un loyer indexé?
Comme alternative au loyer indexé, certains propriétaires comptent sur un loyer progressif. Il se trouve au § 557a BGB. Chez elle, l'augmentation régulière des loyers ne se base pas sur l'indice des prix à la consommation, mais sur les valeurs fixées lors de la signature du contrat. Dès que le locataire signe le bail, le locataire sait à quel moment les augmentations de loyer seront attendues. Même avec le loyer progressif, le loyer doit rester inchangé pendant au moins un an avant que la prochaine augmentation puisse être mise en œuvre.
Mais quand le loyer index est-il recommandé, quand le loyer progressif est-il recommandé? Cela dépend principalement de la région dans laquelle se trouve le bien à louer. Le marché local et les développements économiques, ainsi que d'autres facteurs, décident laquelle des deux alternatives est la meilleure pour le propriétaire. Le loyer progressif est particulièrement recommandé si vous, en tant que propriétaire, souhaitez la sécurité de la planification. L'indice de loyer est toujours recommandé lorsque l'indice des prix à la consommation augmente encore plus rapidement que le loyer local comparable.
Si des modernisations plus importantes sont en cours, les deux types de contrat sont moins recommandés car, comme déjà mentionné ci-dessus, les coûts de la modernisation ne peuvent pas être répercutés sur les locataires dans un contrat de bail progressif et indiciel.
