Communauté de propriété: les droits et obligations - Your-Best-Home.net

Une communauté de propriétaires devient essentielle pour vous si vous envisagez d'acheter un condominium ou une maison de ville. Ensuite, vous devriez traiter en détail le sujet de la communauté des propriétaires et toutes les questions et faits connexes afin d'être protégé des mauvaises surprises plus tard.

À première vue, le sujet semble complexe - ne serait-ce qu'en raison du nom volumineux. Mais une communauté de propriétaires n'est pas si compliquée si vous vous êtes familiarisé avec quelques termes de base essentiels. Dans ce petit guide, toutes les informations de base importantes sur le sujet sont mises en évidence et les questions essentielles sur la communauté des propriétaires sont répondues.

Qu'est-ce qu'une communauté de propriétaires?

Une association de propriétaires s'entend légalement comme «l'ensemble de tous les propriétaires d'appartements dans un immeuble d'habitation». Ainsi, si vous souhaitez acheter un appartement au sein d'un ensemble résidentiel ou acquérir une maison mitoyenne, vous devenez automatiquement membre d'une association de propriétaires.
Parfois, la communauté des propriétaires est également désignée par le terme association de propriétaires d'appartements, puis abrégée en «WEG». Pour éviter toute confusion, il convient de noter que «WEG» est également l'abréviation du mot «Apartment Ownership Act». Il est donc important de prêter attention au contexte exact quand on parle de "WEG".

Comment faire partie d'une communauté de propriétaires?

En tant qu'acheteur d'un condominium ou d'une maison mitoyenne, vous acquérez non seulement l'appartement ou Your-Best-Home.net vous-même, mais vous devenez également copropriétaire de l'ensemble du bien. Votre part personnelle est calculée à partir du nombre de mètres carrés de votre appartement mesuré par rapport à la taille de l'ensemble de la propriété. Vous ne pouvez donc pas décider et régler vous-même certaines choses comme vous pourriez le faire avec une propriété qui n'appartient qu'à vous.

Que décide la communauté des propriétaires?

Si, par exemple, le toit doit être recouvert ou les voies d'accès doivent être renouvelées, les propriétaires doivent en décider conjointement. Et selon la taille de votre appartement, vous devrez alors contribuer aux frais.
Fondamentalement, tout ce qui a à voir avec l'ensemble de la propriété est discuté et réglementé conjointement par tous les propriétaires. Normalement, un directeur est nommé qui invite régulièrement les propriétaires à des réunions où tous les sujets, suggestions ou problèmes en suspens sont discutés. Dans le procès-verbal de l'assemblée des propriétaires, les décisions prises par l'association des propriétaires sont également précisément documentées pour les participants qui n'étaient pas présents.
Dans tous les cas, il est conseillé de lire attentivement les procès-verbaux des dernières réunions de propriétaires avant d'acheter un appartement. Vous trouverez ici des informations essentielles sur les mesures de rénovation de la maison qui sont en cours de discussion, envisagées ou peut-être même déjà décidées. Vous pouvez également avoir une meilleure idée de la structure de la communauté des propriétaires. Pouvez-vous rapidement convenir de décisions importantes et agir de manière pragmatique, constructive et orientée vers les objectifs? Ou y a-t-il des fauteurs de troubles et des conducteurs latéraux qui pourraient rapidement gâcher le plaisir de votre propriété à l'avenir aussi? Il est financièrement intéressant de regarder de plus près et c'est facile sur vos nerfs.

Une grande partie des travaux en cours dans ou sur la maison mitoyenne doit être approuvée par tous les propriétaires.

Quelle est la base juridique d'une communauté de propriétaires?

Tous les droits et obligations liés à l'achat d'un condominium ou d'une maison mitoyenne sont précisément réglementés dans la loi sur les condominiums (WEG) de 1951, qui a été modifiée en partie pour la dernière fois en 2014. Les paragraphes qui y sont consignés contiennent des règlements sur les droits et obligations des propriétaires individuels au sein de la communauté des propriétaires, ainsi que les exigences pour la gestion du bien et les règlements sur les tâches du conseil d'administration. En 2020, le gouvernement fédéral prévoit une réforme du GEM.

Que sont la propriété individuelle, la copropriété et la propriété partielle?

Comme déjà mentionné, avec votre copropriété ou maison de ville, vous achetez également des parties de la propriété entière. Cependant, une distinction doit être faite ici quant aux parties de la propriété globale qui sont utilisées par qui et comment. Parce que ce n'est qu'alors que l'on sait qui doit payer quoi et quels frais. Une distinction est donc faite entre la propriété individuelle, la copropriété et la propriété partielle.

Que comprend la propriété séparée et partielle?

Une propriété séparée est la propriété de votre appartement ou maison autonome. De plus, il y a la propriété exclusive de toutes les pièces appartenant à l'appartement mais non utilisées à des fins résidentielles, comme le garage ou la cave. Ces pièces ou zones - c'est-à-dire la propriété individuelle avec la propriété unique - aboutissent ensemble à ce que l'on appelle la propriété partielle de la propriété entière.
Tout ce qui vous appartient en tant que propriétaire individuel est également appelé bien distinct. Vous pouvez supprimer cette propriété séparée à votre propre discrétion ou vous pouvez ajouter quelque chose si cela ne dérange pas les copropriétaires du complexe résidentiel ou ne modifie pas l'aspect extérieur de la propriété. Votre propriété privée comprend, par exemple:

Revêtements de sol et muraux, parquet, stratifié, carrelage, papier peint
Installations sanitaires, y compris toutes les installations
Cuisines équipées
Toutes les portes intérieures de votre appartement
Tous les murs non porteurs
Toutes les conduites d'alimentation de votre condominium ou de votre maison en rangée

Que comprend la propriété commune?

En revanche, les zones de la propriété qui sont également accessibles à tous les propriétaires et peuvent également être utilisées par tous les copropriétaires sont appelées propriété commune. Cela signifie, par exemple, la cage d'escalier ou la façade du bâtiment résidentiel. Les portes extérieures de l'appartement font également partie de la propriété communautaire et ne peuvent être remplacées sans autorisation. La propriété commune comprend également:

Ascenseurs
toits
Systèmes de chauffage
Tous les murs porteurs de l'ensemble du bâtiment également dans votre appartement
Lignes d'alimentation jusqu'à l'entrée de la copropriété
Chape
Fenêtres et portes françaises
Couverture
Façades

Les fenêtres et les portes françaises de la maison en rangée appartiennent à tout le monde, elles font donc partie de la propriété communautaire.

Une partie de cela sera certainement une évidence pour vous, mais vous serez peut-être étonné que les fenêtres et les portes françaises font également partie de la propriété communautaire. Et ce n'est le cas que depuis une décision de justice du tribunal régional supérieur de Hamm (OLG Hamm, arrêt du 22 août 1991, Az. 15 W 166/91). Les fenêtres et les portes françaises faisaient autrefois partie de la propriété individuelle de chaque propriétaire individuel. Chacun en était responsable et pouvait vivre son individualité. Aujourd'hui, c'est différent: les fenêtres et les portes des appartements individuels ou des maisons mitoyennes appartiennent à la communauté.
Même si vous avez encore sous les yeux une ancienne déclaration de division, celle-ci n'est plus juridiquement valable en raison des nouvelles exigences légales. Ainsi, si vous souhaitez faire remplacer les anciennes fenêtres en bois par de nouvelles fenêtres en plastique dans votre appartement sans décision commune, vous modifierez l'aspect extérieur du complexe résidentiel et, dans le pire des cas, serez obligé de le démonter par la communauté des propriétaires. Ceci est bien sûr plus que gênant et conduit souvent à des divergences et des malentendus, en particulier dans les associations de propriétaires aux intérêts moins homogènes.
Tous les frais liés à la propriété commune sont répartis entre les propriétaires au prorata de la part de copropriété respective. Toutes les mesures d'entretien sur la propriété commune doivent également être décidées à la majorité conjointement lors de l'assemblée des propriétaires.
Même s'il y a une terrasse sur le toit accessible à tous les propriétaires, une piscine, une salle de fitness ou si un jardin peut être utilisé par tous les propriétaires, toutes ces installations appartiennent à la propriété dite communautaire. Cela sera précisé dans votre déclaration de division (plus d'informations ci-dessous). En tant qu'acheteur d'une copropriété, vous devez les lire attentivement et déterminer si les dispositions prises vous conviennent.

Quels sont les droits d'utilisation spéciaux?

Vous devriez également examiner attentivement les droits d'utilisation spéciaux. Cela signifie des terrasses et des jardins qui ne peuvent être utilisés que par le propriétaire des appartements respectifs du rez-de-chaussée, mais qui appartiennent toujours à la communauté. Si vous jouez avec l'achat d'un appartement-jardin dans une communauté de propriétaires, découvrez exactement si les règlements ancrés dans la déclaration de partage correspondent à vos idées pour l'avenir.
Des droits d'utilisation spéciaux remplacent toujours la propriété séparée si cela ne peut pas être légalement mis en œuvre ou n'est pas souhaité par le propriétaire du partage. En tant que premier propriétaire d'un immeuble d'habitation, le promoteur immobilier peut dans un premier temps laisser certaines parties de la propriété dans la communauté et prévoir un droit d'usage spécial. Il le fera souvent pour les terrasses et les jardins ou pour les parkings hors sol des véhicules.

Quelle est la déclaration de division?

Si une propriété entière est divisée en propriété partielle, une déclaration dite de partage doit être rédigée. Celui-ci est alors inscrit directement dans le registre foncier et est donc juridiquement contraignant pour chaque copropriétaire.
Dans la déclaration de division, vous pouvez, par exemple, voir quels débarras ou caves appartiennent à quels appartements. Les parts de propriété doivent être différenciées afin que la répartition des frais de propriété commune puisse être clairement définie. L'ordre communautaire fait souvent partie de la déclaration de division. C'est un document absolument essentiel pour vous lors de l'achat d'un appartement ou d'une maison mitoyenne (plus à ce sujet ci-dessous). Vous devez donc les vérifier méticuleusement à l'avance et demander conseil à un professionnel en cas de doute.
La déclaration de partage régit également exactement ce qui appartient à la propriété individuelle ou partielle et ce qui a été défini comme propriété commune. Il est important de savoir que les déclarations de division qui ne satisfont pas aux exigences de la Loi sur les condominiums sont juridiquement inopérantes. Par exemple, «les parties du bâtiment qui sont nécessaires à son existence ou à sa sécurité, ainsi que les systèmes et installations qui servent à l'usage commun des propriétaires d'appartements» ne peuvent jamais être une propriété privée selon la section 5, paragraphe 2, WEG. Il n'est pas permis d'inclure ou d'utiliser une déclaration de division différente dans le registre foncier à l'égard de ces parties du bâtiment.
En plus de la déclaration de division, les règles de la communauté et de la maison et le soi-disant plan de division doivent être soumis. Cela vous montre l'emplacement exact, la taille et la disposition de la propriété. Une déclaration de partage ne peut être modifiée ultérieurement qu'avec l'accord de tous les propriétaires. Chaque nouvelle déclaration de partage doit alors, comme la première, être notariée par le notaire et inscrite au registre foncier.

Quelles sont les règles de la communauté et de la maison?

La commande communautaire, également abrégée GemO, est à côté de la déclaration de partage un autre critère important lors de l'achat d'un condominium ou d'une maison en rangée. Selon la loi sur les condominiums, tous les droits et obligations des propriétaires sont réglementés. S'il n'y a pas de règlements communautaires spéciaux, les règlements de la Loi sur les condominiums s'appliquent.
Toutes les informations et réglementations importantes pour vivre ensemble et s'organiser dans le complexe résidentiel sont définies dans le règlement communautaire: Entre autres, les thèmes suivants peuvent être déterminés:

réglementations spéciales qui affectent la propriété privée
Règlement d'utilisation de l'ensemble résidentiel
répartition exacte des droits de vote des copropriétaires individuels
Répartition des coûts entre les propriétaires
règles spéciales pour les enregistrements d'entreprises dans le bâtiment résidentiel
règles concrètes pour garder les animaux de compagnie
Règlement de réparation du bâtiment résidentiel
Règlement de nomination d'un administrateur
Réglementation pour l'utilisation des jardins ou des terrasses sur le toit
Règlement sur les aires de jeux et les installations de loisirs au sein de la propriété
Règlement de la musique house

Toutes les informations et réglementations relatives à la coexistence sont énoncées dans les règles communautaires, par exemple les règles du terrain de jeu communautaire.

Les règles de la communauté peuvent être ajustées à tout moment. Cependant, cela doit être adopté à l'unanimité lors d'une assemblée des propriétaires. L'expérience a montré qu'il sera très difficile de changer les choses essentielles dans le cas des très grandes associations de propriétaires. En tant que pianiste dans un complexe résidentiel avec une interdiction radicale de la musique domestique, vous ne serez probablement pas heureux et devriez réfléchir plus que soigneusement si l'appartement - même si tout le reste est merveilleux et parfait - vous convient vraiment.
Vous devez également faire attention si l'utilisation des aires de jeux et des jardins est très strictement réglementée. En tant que parents de jeunes enfants, vous vous rendez un mauvais service si votre progéniture ne peut pas jouer dehors à sa guise. Il ne faut donc pas espérer la tolérance des copropriétaires, car ils ont rédigé les règles et ont donc un intérêt pour elles. Un changement profond du système communautaire est rarement à prévoir à moins que la structure de propriété n'ait également changé de manière significative.
Vous devez également lire attentivement les règles de la maison existantes avant d'acheter votre condominium. Ici, la coexistence quotidienne des propriétaires est réglée encore plus précisément que dans l'ordre communautaire. Néanmoins, le droit privé s'applique toujours conformément aux lois en vigueur. Ainsi, aucune réglementation ne peut être répertoriée qui contredit les lois applicables.
Soit dit en passant, toutes les règles du règlement intérieur ne sont pas seulement valables pour vous en tant que propriétaire, mais doivent bien sûr également être respectées par vos locataires et leurs visiteurs. Quiconque enfreint les règles du règlement intérieur peut d'abord être averti. Vous pouvez même menacer votre locataire de résiliation plus tard.
En tant que propriétaire d'un appartement, vous pouvez définir les règles de la maison avec les autres propriétaires et les modifier à tout moment si nécessaire. Il est essentiel que vous incluiez le règlement intérieur dans le cadre de votre contrat de location et / ou que vous les affichez directement dans l'immeuble résidentiel pour que tout le monde puisse le voir.

La communauté des propriétaires et la gestion immobilière sont-elles les mêmes?

Non, la société propriétaire et la société de gestion immobilière ne sont pas les mêmes. Mais chaque communauté de propriétaires doit avoir un gestionnaire immobilier. Ceci est prescrit dans la Loi sur les condominiums. Sinon, les différents propriétaires ne seraient normalement pas en mesure de gérer correctement toutes les affaires en cours ensemble à leur satisfaction. Il est donc plus que logique que les propriétaires trouvent et choisissent un copropriétaire qui est ensuite responsable de toutes les tâches d'organisation et autres de la communauté des propriétaires.
Par exemple, le gestionnaire s'occupe du service de conciergerie, de l'exécution des réparations nécessaires par les sociétés de mise en service pour ce faire, de toutes les factures et bien plus encore. La mission d'une société de gestion immobilière est également de garantir un conseil professionnel aux propriétaires sur toutes les questions relatives à la propriété communale. Le gestionnaire immobilier doit toujours réussir à réunir les différents intérêts des propriétaires sous un même toit. Il doit ensuite mettre en pratique les décisions conjointes rapidement et régulièrement.
Votre équipe de gestion immobilière prépare également chaque année le business plan et la facture des allocations logement pour tous les propriétaires. Habituellement, elle envoie ces documents à toutes les personnes impliquées avant la réunion des propriétaires. De cette manière, les membres de la communauté des propriétaires peuvent obtenir des informations précises à l'avance et faire corriger les incohérences. Sinon, en tant que propriétaire, vous pouvez consulter ces documents à tout moment avec votre administrateur.
Lors des assemblées annuelles des propriétaires, l'administration et le conseil consultatif sont soulagés. L'administrateur fait rapport et le conseil d'administration vérifie. Si rien n'est répréhensible, la décharge de l'administrateur est proposée. Cela signifie qu'il est approuvé pour ses actes et ne peut plus être poursuivi pour cela.
Important: La gestion de la propriété privée est de la seule responsabilité du propriétaire individuel. Si vous souhaitez louer votre copropriété, vous en êtes responsable et ne pouvez pas compter sur le soutien de votre gestion immobilière. Vous portez également la seule responsabilité organisationnelle et financière des réparations et des travaux d'entretien nécessaires dans votre propriété privée.

Communauté de propriété: Quelles sont les tâches du comité consultatif?

De nombreuses associations de propriétaires choisissent ce que l'on appelle un conseil consultatif administratif. Cela prend en charge et contrôle l'administrateur dans tous les domaines. Sauf stipulation contraire dans le règlement de la communauté, la communauté des propriétaires peut élire un copropriétaire par vote à la majorité simple.
La tâche principale du conseil consultatif administratif, qui travaille d'ailleurs sur une base volontaire, est d'examiner la situation financière et de contrôler les comptes annuels de l'administrateur. Il agit également en tant que médiateur, qui consiste à modérer entre les propriétaires et le gérant. Les procès-verbaux des réunions des propriétaires doivent être signés par le conseil consultatif pour être juridiquement efficaces.

Quelle est la signification de la réunion des propriétaires?

Le responsable de la communauté des propriétaires convoque une réunion des propriétaires une fois par an ou plus souvent si nécessaire. Ceci est d'une grande importance car c'est là que sont prises toutes les décisions liées à l'entretien ou à la modernisation du bâtiment résidentiel.
Que le toit soit à recouvrir, qu'un système de chauffage moderne soit installé ou que les façades soient peintes dans une couleur différente - tout cela nécessite une résolution de l'association des propriétaires. A cet effet, l'administrateur met tous les sujets proposés et à discuter à l'ordre du jour, car l'association des propriétaires ne peut adopter une résolution juridiquement efficace que sur des points à l'ordre du jour.
De plus, l'assemblée des propriétaires n'a le quorum que si les propriétaires présents représentent au moins 50% des parts de copropriété. Les détails exacts des droits de vote sont réglés dans la déclaration de division. Les propriétaires d'appartements plus grands reçoivent ainsi un pourcentage plus élevé de votes à l'assemblée des propriétaires. Les changements structurels doivent cependant toujours être décidés à l'unanimité, tandis qu'une décision à la majorité est également juridiquement efficace pour les mesures de rénovation.
Outre les questions de rénovation et de rénovation, les points suivants figureront également régulièrement à l'ordre du jour d'une réunion de propriétaires:

Le plan économique
La déclaration annuelle
La comptabilité
Le choix de l'administrateur
L'élection du conseil d'administration

Que puis-je m'opposer à une décision majoritaire?

En tant qu'acheteur d'un condominium ou d'une maison de ville, vous devez être conscient que vous faites partie de la communauté des propriétaires. Il peut donc y avoir des résolutions qui ne sont pas dans votre intérêt. Ce qui est particulièrement ennuyeux, c'est que vous serez toujours impliqué proportionnellement pour tous les coûts qui pourraient survenir.
Après une telle décision, vous ne pouvez généralement pas faire grand-chose. La meilleure option est de rallier le plus d'électeurs possible à vos côtés avant le vote. Si vous souhaitez toujours vous opposer à une décision majoritaire, vous pouvez uniquement vérifier si elle est juridiquement invalide en raison d'une erreur formelle.
Si vous souhaitez soulever vous-même une préoccupation, il est toujours utile de parler aux personnes concernées avant la réunion des propriétaires. Cela augmente la probabilité que les autres copropriétaires votent pour vos préoccupations. Étant donné que les réunions des propriétaires n'ont généralement lieu qu'une fois par an, vous perdriez autrement beaucoup de temps si votre proposition était rejetée.
En général, il est conseillé d'être prêt à faire des compromis dans l'intérêt d'une bonne communauté et d'être ouvert aux suggestions de temps en temps dans votre propre intérêt. Cela augmente également la probabilité que d'autres propriétaires soient prêts à prendre le juste milieu en ce qui concerne votre préoccupation particulière.

Les questions relatives aux changements structurels doivent toujours être résolues à l'unanimité. Dans le cas des mesures de rénovation, une décision majoritaire de la communauté des propriétaires est déjà juridiquement effective.

Facturation des services publics, plan d'affaires annuel et allocation logement

Comment la facture de services publics est-elle établie?

Pour une communauté de propriétaires, comme pour les résidents d'un appartement loué, un état des frais de fonctionnement est établi régulièrement. Cela montre combien vous devez supporter les coûts.
Lorsqu'il s'agit de gérer les frais annexes pour l'entretien de votre copropriété, faites une distinction claire entre les coûts pour la communauté des propriétaires (par exemple les frais de gestion) et les coûts d'utilisation générale (par exemple les coûts de collecte des ordures). Ce dernier est également connu sous le nom de coûts d'exploitation.
L'Ordonnance sur les frais de fonctionnement (BetrKV) règle précisément les frais accessoires qui font partie des frais de fonctionnement. Cela ne fait pas de différence pour les propriétaires occupants, mais si vous louez votre copropriété ou votre maison de ville, il est très important de faire la bonne distinction, car vous ne pouvez répercuter les frais de fonctionnement que sur votre locataire.
Le concierge crée normalement les relevés d'allocation logement si clairement que vous, le propriétaire, pouvez voir d'un coup d'œil les frais d'exploitation que vous pouvez répercuter sur votre locataire. Cela facilite la préparation de la facture d'électricité pour votre partenaire contractuel.

Quel est le business plan annuel?

Chaque gérant élabore un business plan annuel pour son complexe résidentiel. Cela répertorie toutes les dépenses et tous les revenus auxquels la communauté des propriétaires peut s'attendre au cours de l'année civile. Les propriétaires doivent approuver ce plan lors de l'assemblée des propriétaires. Ce faisant, ils s'engagent également à payer l'allocation mensuelle de logement (parfois également appelée «allocation de logement»). Cet argent est utilisé pour payer les frais de fonctionnement et, si nécessaire, pour constituer des réserves.
Le plan d'affaires s'applique généralement à l'année civile en cours ou est prolongé jusqu'à ce que le prochain plan d'affaires soit décidé. Il se compose d'un plan économique global qui s'applique à l'ensemble de la communauté des propriétaires et d'un plan économique individuel établi pour chaque copropriétaire individuel. Les frais sont généralement répartis au prorata de la part de copropriété.

Comment l'allocation logement est-elle calculée pour une communauté de propriétaires?

L'allocation de logement ou l'allocation de logement à verser par les membres individuels de l'entreprise propriétaire se compose de ces facteurs, entre autres:

Frais d'administration et frais (frais d'administrateur)
Frais et honoraires d'entretien de la propriété communale (gardien, jardinier, personnel d'entretien)
Frais de déchets et d'ordures
Réserves pour l'entretien de la propriété
Pour la réserve d' entretien lors du calcul de l'allocation logement, la valeur de 0,8 à 1,0 pour cent du prix d'achat à l'achèvement est souvent utilisée.
Produits d'intérêts provenant des réserves existantes pour l'entretien

La taxe foncière de votre logement n'est pas incluse dans l'allocation logement. En tant que propriétaire, vous payez directement.
S'il y a un système de chauffage partagé, les frais de chauffage peuvent également être inclus dans l'allocation logement. Ainsi, avant d'acheter un appartement, vérifiez attentivement les coûts supplémentaires réellement inclus dans votre allocation logement, afin de ne pas être surpris par des coûts supplémentaires encore plus élevés.

Les services liés au ménage sont-ils déductibles pour une communauté de propriétaires?

En tant que propriétaire d'un appartement ou d'une maison mitoyenne, vous pouvez déduire une partie de votre allocation logement de l'impôt au titre des services ménagers. Ainsi, vous pouvez indiquer 20% des frais de main-d'œuvre et de déplacement dans votre déclaration de revenus sous certaines conditions et ainsi réduire votre obligation fiscale.
Il est important que tous les éléments de coût soient indiqués séparément dans la facture de services publics ainsi que dans les factures du fournisseur de services. Par exemple, les services de déneigement, les nettoyeurs de vitres, les services de nettoyage ou les jardiniers peuvent être pris en compte.
Sont exclus de cette règle tous les frais de gestion de la communauté des propriétaires. Les frais d'expert ne peuvent pas non plus être réclamés à des fins fiscales. Pour que le propriétaire puisse déduire de la taxe les frais de services ménagers, il est essentiel que le gestionnaire immobilier délivre un certificat indiquant votre part spécifique des frais engagés.

Les propriétaires doivent supporter conjointement les frais d'entretien et d'administration.

Comment la communauté des propriétaires est-elle assurée?

Lors de l'achat de votre copropriété ou de votre maison mitoyenne, vérifiez quelles polices d'assurance ont déjà été souscrites par la communauté des propriétaires, car vous pouvez les sauver vous-même. Conformément à l'article 21, paragraphe 5, point 3 du WEG, une assurance incendie des bâtiments résidentiels est obligatoire pour chaque communauté de propriétaires. Une assurance responsabilité civile habitation et propriétaire est également requise par la loi. Votre gestionnaire immobilier doit prendre en charge cette assurance. Vous n'avez pas besoin de souscrire ces contrats séparément - à condition que tout soit bien géré, bien sûr - mais vous y êtes normalement impliqué par le biais de vos versements d'allocations logement.
L'assurance verre et l'assurance électronique ne sont pas obligatoires pour les associations de propriétaires. Vous devez donc faire attention s'il y a de grandes surfaces vitrées ou des systèmes d'ascenseur dans la propriété. Dans ce cas, vous devriez découvrir comment ce problème peut être résolu conjointement avec une compagnie d'assurance appropriée, sinon cela peut rapidement devenir coûteux.
Il peut également être intéressant d'envisager de souscrire à une soi-disant assurance allocation logement. Cela paie si l'un des copropriétaires devient insolvable. La souscription d'une assurance protection juridique est peut-être une option pour votre communauté de propriétaires. Cependant, cela ne paie pas les frais dans les litiges au sein de la communauté des propriétaires, mais uniquement si la communauté des propriétaires a des différends juridiques avec des tiers.

Quelles difficultés peuvent survenir dans une communauté de propriétaires?

Dans de nombreuses associations de propriétaires, il y a toujours des différends sur la répartition des coûts, qui n'affectent pas tous les propriétaires dans la même mesure. Par exemple, les résidents des appartements du rez-de-chaussée se sentent souvent désavantagés s'ils reçoivent une part proportionnelle des frais d'ascenseur même s'ils n'utilisent jamais l'ascenseur. Dans la loi sur la copropriété, cependant, il est stipulé que tous les propriétaires supportent les charges en fonction de leurs parts de copropriété, mais bénéficient également des avantages dans la communauté. Ceci est basé sur le principe de solidarité.
Parfois, la déclaration de partage stipule que certains propriétaires n'utilisent jamais de systèmes et ne sont donc pas impliqués dans les coûts. Si cela n'est pas résolu de manière satisfaisante - comme dans l'exemple de l'ascenseur - cela peut éventuellement être modifié ultérieurement dans des cas individuels. Cependant, les ajustements ultérieurs dépendent toujours du consentement des autres propriétaires. Avec une décision majoritaire, le principe de solidarité peut être annulé. La condition préalable à cela est cependant que la bonne gestion de l'objet soit toujours garantie. Il est également important que personne ne soit arbitrairement désavantagé par le règlement.
Une dérogation au principe de solidarité est également envisageable en ce qui concerne les frais de stationnement souterrain. S'il y a plus de places de parking souterraines que d'appartements, celles-ci doivent être séparées et réglées sur la base d'une déclaration de partage correspondante.
Dans de nombreuses associations de propriétaires, il y a également un désaccord sur la répartition des coûts pour l'entretien des espaces verts et des jardins dans le complexe résidentiel. Si un propriétaire a le droit d'utilisation spécial pour certaines parties du jardin, il doit payer tous les frais engagés dans son jardin. Qu'il s'agisse de plantation, d'entretien de la pelouse ou d'abattage d'un arbre mort sur sa partie jardin. S'il y a d'autres accords ici, ceux-ci doivent être explicitement consignés dans la déclaration de division.

Il y a souvent des désaccords dans une communauté de propriétaires sur les coûts d'entretien des espaces verts. Une chose est sûre: si un propriétaire a le droit d'utilisation spécial pour certaines parties du jardin, il paiera également les frais de son jardin.

Il y a aussi souvent des problèmes lors de l'utilisation des parties communes. Le règlement intérieur régit ce qui est autorisé ou interdit dans les espaces verts communaux. Parfois, l'accès aux espaces verts est totalement interdit ou les enfants ne sont autorisés à jouer sur les terrains de jeux qu'à certaines heures. Même si vous louez votre condominium, vous devez vous assurer que votre locataire respecte les règles du jeu. Si vous avez des enfants et devraient être autorisés à jouer dans le jardin, vous devez travailler à changer la déclaration de division. Pour cela, vous avez normalement besoin d'une majorité des deux tiers. Si seules les règles internes doivent être modifiées, une majorité simple suffit.

Certains appartements se voient attribuer des zones de jardin que le propriétaire utilise exclusivement. Il décide quelles plantes planter et si ses enfants ont une balançoire. Si vous installez des pots de fleurs sur le balcon ou que vous les décorez selon les saisons, vous n'avez pas non plus besoin de permis. Mais la liberté peut avoir des limites. Si la
hauteur de la haie est stipulée ou si un treillis pour plantes grimpantes est requis, le propriétaire doit y adhérer.

La coexistence harmonieuse ne dépend pas seulement des problèmes de conception. Le bruit est souvent la cause des disputes. Il est particulièrement important d'être attentionné dans le jardin et sur le balcon. Il est préférable de continuer à célébrer à l'intérieur à partir de 22 heures et de réduire le bruit au volume de la pièce. Il n'y a généralement rien qui s'oppose au barbecue occasionnel, mais si de la fumée pénètre dans les pièces, le barbecue au charbon peut également être interdit. Un gril électrique est de toute façon le meilleur choix pour la tranquillité d'esprit.
Il y a aussi souvent des désaccords au sein de la communauté des propriétaires sur la nécessité et la portée des mesures de réparation et de rénovation. Certains aimeraient dépenser beaucoup d'argent pour une nouvelle façade, tandis que le copropriétaire considère que la rénovation est complètement prématurée voire complètement superflue. En particulier, lorsque la réserve d'entretien économisée est trop courte pour la mesure de rénovation prévue, de vives disputes entre les membres de la communauté de propriétaires surviennent souvent.
Cela devient particulièrement difficile lorsque le gérant fixe une contribution spéciale des copropriétaires afin de pouvoir mettre en œuvre un projet de rénovation décidé en commun. En particulier, si un ou plusieurs propriétaires ne peuvent ou ne veulent pas payer le montant requis, d'autres problèmes dans la communauté sont à prévoir. Et l'administrateur lui-même donne parfois lieu à des écarts s'il n'exerce pas correctement ses fonctions.

Que faut-il considérer lors du changement de propriétaire?

Si quelqu'un de la communauté des propriétaires vend son appartement ou la maison mitoyenne, la loi sur les condominiums redevient importante. Il stipule que le consentement écrit de votre gestionnaire doit être obtenu avant la vente d'un immeuble en copropriété dans un immeuble d'habitation. Ce consentement vise à protéger la communauté des propriétaires d'accepter des acheteurs douteux dans la communauté.
Les réserves sont également importantes lors de la vente de votre condominium. Tout crédit que vous, en tant qu'ancien propriétaire, avez apporté avec votre allocation logement va directement à l'acheteur de la copropriété. Le gardien doit ensuite préparer un relevé d'allocation logement, à partir duquel il est clair au prorata quels frais seront supportés par l'ancien propriétaire (c'est-à-dire vous) et lesquels seront supportés par le futur propriétaire.
Si un prélèvement spécial a été décidé lors de l'assemblée des propriétaires avant la vente, mais qu'il n'est dû qu'après le changement de propriétaire, les frais sont à la charge de l'acheteur du bien. Il doit également compenser les allocations de logement existantes de l'ancien propriétaire. En tant qu'acheteur, vous devez donc faire attention ici à ne pas engager de frais élevés en cas de prétendue bonne affaire en raison des impayés du propriétaire précédent ou en raison de prélèvements spéciaux à payer immédiatement.

Communauté de propriétaires: études de cas et jugements

Construire un abri pour protéger la voiture?

Si vous possédez une voiture et que vous devez la garer à l'extérieur, vous évitez généralement les arbres. Parce qu'ils font tomber toutes sortes de choses qui pourraient endommager la voiture: des feuilles, des fruits, des branches et parfois de la résine. Néanmoins, selon la loi sur les services d'information et les taxes de la LBS, un propriétaire d'appartement devait vivre avec sa place de parking à proximité d'un châtaignier.

Le cas: Un membre d'un WEG était fatigué d'avoir à retirer à plusieurs reprises les châtaignes tombées et la sève d'arbre du toit et du capot de sa voiture garée. L'homme voulait construire un abri d'auto pour protéger la voiture. Cependant, d'autres propriétaires n'étaient pas d'accord. Ils ont vu cela comme un changement structurel qui nécessitait l'approbation totale du WEG. Le «client», en revanche, ne parlait que d'une mesure d'entretien ou de réparation dont les critères n'étaient pas aussi stricts.
Le jugement:Les châtaignes et leurs fruits sont des «réalités de la nature», a décidé une chambre civile du tribunal régional de Nuremberg-Fürth. Le propriétaire de l'appartement doit l'accepter, d'autant plus qu'il le connaissait déjà lorsqu'il a acheté la propriété. La déclaration de division contenait une représentation correspondante de l'emplacement des arbres. De plus, les problèmes avec la châtaigne ne surviennent qu'à certaines heures de l'été et de l'automne. Les autres propriétaires n'auraient pas à lui permettre de construire un abri d'auto.
(Tribunal de district de Nuremberg-Fürth, dossier numéro 14 S 6188/17)

Qui a droit au plan de fermeture?

Même sans réglementation contractuelle expresse, un promoteur immobilier doit remettre la carte de verrouillage et le plan de fermeture d'un immeuble d'habitation à la communauté des propriétaires. Il s'agit d'une obligation dite secondaire du contrat de construction. (Tribunal régional supérieur de Stuttgart, dossier numéro 3 U 98/16)
L'affaire:Le plan et la carte de verrouillage peuvent être extrêmement importants dans la vie quotidienne d'un complexe résidentiel. À savoir lorsqu'une clé est perdue ou doit être copiée pour d'autres raisons. Cela n'est pas possible sans ces documents. Une communauté de propriétaires et le promoteur immobilier responsable n'ont pas pu accepter que le plan et la carte soient remis. C'est pourquoi le WEG a plaidé cette société et tenté avec l'aide du tribunal de la forcer à être cédée. Au vu du litige, le développeur a simplement proposé de détruire les documents.
Le jugement:Dans un second temps, le tribunal régional supérieur de Stuttgart a décidé que le plan de fermeture et la carte devaient être remis à la communauté des propriétaires. C'est l'autorité compétente. La raison: "Il est dans l'intérêt de tous les propriétaires que la duplication des clés ne puisse pas être faite par chaque propriétaire d'appartement, mais plutôt par l'administrateur."

L'allocation logement pour le plancher de grenier vierge ne s'applique pas

Les propriétaires d'un logement non aménagé au dernier étage n'ont pas nécessairement à contribuer aux frais de fonctionnement et aux allocations spéciales. Les règlements d'une déclaration de partage qui vous dispensent de payer sont en vigueur. Cela a été décidé par le tribunal de district de Berlin-Mitte.
Dans le cas négocié, la déclaration de division d'une communauté de propriétaires stipulait que les propriétaires des logements du dernier étage ne devaient payer l'allocation de logement qu'après leur agrandissement. Après la décision de l'assemblée des propriétaires, ils ont également été exclus d'une contribution spéciale. Les copropriétaires ont intenté une action contre cela - sans succès. Les règlements établis sont efficaces, a jugé le tribunal. L'exonération des frais est justifiée car les blancs du dernier étage ne peuvent pas encore être utilisés comme propriété séparée et il n'y a pas de frais de consommation.
Numéro de dossier: 22 C 42/17

WEG commercialement actif

Électricité vendue par la communauté à partir d'une unité de cogénération
Une association de propriétaires peut être impliquée dans l'exploitation d'une unité de cogénération avec laquelle l'électricité est fournie à des clients externes. Selon la loi sur les services d'information et les taxes de la LBS, il s'agit d'une décision de la plus haute juridiction. (Tribunal fédéral des finances, dossier IV R 6/16)
L'affaire:Le principal objectif de la centrale de chauffage et d'électricité appartenant à un complexe résidentiel était d'assurer son propre approvisionnement en chaleur. Mais l'électricité excédentaire a été introduite dans le réseau d'un fournisseur d'énergie moyennant des frais. Le bureau des impôts a estimé qu'il s'agissait donc d'une entreprise commerciale et a adressé une notification correspondante au WEG. Les personnes concernées l'ont considéré comme illégal. Tout au plus un GbR fondé par les propriétaires aurait pu être commercialement actif, donc leur argumentation.
Le jugement:Compte tenu de l'indépendance de droit civil par la vente d'électricité, la communauté des propriétaires peut être considérée comme un co-entrepreneuriat. Conséquence de la décision: les revenus commerciaux ont dû être déterminés dans une procédure distincte contre le WEG. Le gestionnaire immobilier doit soumettre la déclaration de revenus.

Parking dans un espace commun

Le tribunal régional de Dortmund a jugé que les parties communes d'une association de propriétaires d'appartements ne sont pas adaptées au stationnement. Selon les informations du service d'information juridique et fiscale LBS, il s'agit d'une utilisation inadmissible de la zone communale. Pour le déchargement ou le chargement bref d'un véhicule, le stationnement sur l'aire est autorisé, à condition que l'aire partagée soit désignée comme «entrée» dans la déclaration de division. Quiconque y a garé son véhicule depuis des années et voudrait continuer à le faire doit répondre à des exigences élevées - par exemple, il devrait être en mesure de prouver que toutes les personnes impliquées étaient au courant d'une telle réglementation d'utilisation qui n'a pas été fixée par écrit.