Les droits du propriétaire sont souvent négligés dans les discussions générales. L'accent est souvent davantage mis sur les droits des locataires. Cela a du sens en principe, mais les propriétaires doivent également savoir dans quelles situations ils ont droit à quels droits. Nous avons rassemblé pour vous les droits du propriétaire les plus importants, mais aussi les erreurs fréquentes.
Droits du propriétaire à la fin de la location
Si la location prend fin parce que le locataire quitte, cela se produit généralement sans aucun problème majeur. Cependant, si le propriétaire veut résilier, certains obstacles doivent être franchis afin que la résiliation puisse également exister devant le tribunal en cas d'urgence et que le propriétaire obtienne ses droits.
En cas d'utilisation personnelle, les propriétaires ont le droit de résilier la location et d'utiliser ensuite l'appartement eux-mêmes ou de le laisser à un parent proche pour utilisation (plus d'informations ci-dessous). En outre, les propriétaires ont le droit de résilier le locataire si le locataire est en retard, n'a pas respecté les règles de la maison, a accepté des sous-locataires sans autorisation ou a autrement commis une rupture de contrat importante.
Le droit du propriétaire de résilier la location de ce locataire comprend cependant l'obligation d'exprimer une résiliation formellement correcte. Les propriétaires fonciers devraient chercher des conseils juridiques ici pour être du bon côté.
Droits du propriétaire pour un usage personnel
Le droit du propriétaire le plus impopulaire pour les locataires d'un appartement est probablement le droit à l'usage personnel. Selon le § 573 BGB, le bailleur peut résilier le contrat de location et ensuite vivre dans l'appartement lui-même ou laisser des parents proches l'utiliser. Les proches parents font souvent l'objet de négociations dans de nombreux tribunaux et englobent un groupe de personnes considérablement important.
Selon la jurisprudence actuelle, les parents proches comprennent, par exemple, les parents, les enfants, les frères et sœurs, les nièces et neveux, les conjoints séparés, les petits-enfants, les beaux-parents et les beaux-enfants du propriétaire de l'appartement.
Il est également possible pour un membre d'une société de personnes propriétaire de l'appartement ou un membre d'un héritier ou d'une société fractionnée d'enregistrer des besoins personnels.
En tant que propriétaire, vous devez vous informer de manière exhaustive sur le sujet afin de ne pas commettre d'erreurs formelles lors de la résiliation du contrat pour un usage personnel et donc de perdre un temps précieux dans la procédure de résiliation. Vous pouvez trouver toutes les informations essentielles ainsi qu'un modèle d'avis de résiliation dans notre article sur les exigences de résiliation du service.
Droits du propriétaire lors de la vente d'un bien immobilier
Un appartement sans locataire est généralement plus facile à vendre qu'une propriété actuellement louée. Si vous souhaitez vendre votre maison et atteindre un prix maximum, vous avez de bien meilleures chances si personne ne loue actuellement la propriété en question.
Il y a deux raisons à cela: Certains acheteurs potentiels sont des personnes qui souhaitent vivre elles-mêmes dans l'appartement. Pour eux, un résident est un obstacle. Quiconque considère un appartement comme un investissement, par contre, n'est pas non plus intéressé par les locataires, car des loyers nettement plus élevés peuvent être exigés pour une nouvelle location (bien que dans le cadre du frein du prix de location) que pour une location existante, dans laquelle le plafond doit être respecté.
Cependant, si l'appartement est loué, le propriétaire ne peut pas simplement expulser le résident. S'il veut vendre l'appartement, il doit l'offrir à un locataire, car le § 566 BGB s'applique alors. Cela dit: "L'achat ne rompt pas le loyer". L'acheteur de la propriété reprendrait alors la location avec tous les droits et obligations.
Cependant, si le locataire doit quitter l'appartement, les propriétaires n'ont la possibilité de rendre le déménagement plus attractif pour le locataire qu'en versant une certaine somme d'argent.
Si le propriétaire veut mettre fin au bail, certains obstacles doivent être surmontés pour que la résiliation existe devant le tribunal - contrairement à une résiliation par le locataire.
Droits du propriétaire en cas d'augmentation de loyer
Les propriétaires ont le droit d'augmenter le loyer. Cependant, certaines limites doivent être respectées. Les principaux sont le frein de location et le plafond. Ces deux réglementations légales, qui sont énoncées aux paragraphes 556d BGB et 558 BGB, visent à protéger les locataires de la hausse rapide des loyers, en particulier dans les zones métropolitaines.
Droits du propriétaire lors de la rénovation
Il y a beaucoup d'ignorance chez les locataires et les propriétaires en ce qui concerne la rénovation d'une propriété ainsi que les réparations esthétiques. C'est une idée fausse que le locataire doit rénover lorsqu'il déménage de l'appartement. S'il y a une clause correspondante dans le contrat de location, elle est invalide et le locataire n'a pas du tout à prendre une brosse.
De nombreux propriétaires estiment également qu'ils ont le droit d'influencer la conception de la couleur de l'appartement. Ce n'est pas non plus le cas. Pendant la période de location, le locataire peut peindre les murs, les systèmes de chauffage, les tuyaux, etc. à sa guise. Vous pouvez lire ici quelles règles s'appliquent réellement lors du changement de locataire et de la remise d'un appartement.
Droits du propriétaire pour les réparations mineures
Les propriétaires peuvent, dans une large mesure, répercuter les réparations mineures sur les locataires. La jurisprudence actuelle considère qu'il est légal pour les locataires de payer des réparations mineures individuelles selon le contrat de location si celles-ci ne coûtent pas plus de 75 à 100 euros et ne totalisent pas plus de huit pour cent du loyer net annuel.
Droits du propriétaire: quand le propriétaire peut-il entrer dans l'appartement?
Les propriétaires ont le droit d'entrer dans l'appartement loué. Cependant, cela nécessite le consentement du locataire. Il peut être nécessaire d'inspecter l'appartement si des réparations sont en cours, si de nouveaux locataires veulent inspecter l'appartement ou s'il y a un soupçon de mauvaise utilisation du bien locatif.
En principe, les propriétaires doivent s'inscrire à l'avance. Les tribunaux considèrent qu'un délai de 24 heures à 14 jours est approprié. Les propriétaires ne sont autorisés à ouvrir l'appartement en cas d'urgence qu'en cas de danger imminent, par exemple en cas d'éclatement d'un tuyau.
Selon la législation en vigueur, le locataire doit tolérer les visites d'appartement des locataires suivants jusqu'à trois fois par mois, à condition que celles-ci ne durent pas plus de 45 minutes et aient lieu entre 19 h et 20 h. (LG Francfort / Main, arrêt du 24 mai 2002, Az.2 / 17 S 194/01).
Les propriétaires sont également autorisés à entrer dans l'appartement si l'appartement doit être mesuré ou si les valeurs mesurées doivent être lues.
À titre de contrôle de routine, les propriétaires ont également le droit d'inspecter l'appartement tous les cinq ans sans raison particulière. Le tribunal de district de Munich a jugé que le propriétaire de l'appartement devait avoir la possibilité de vérifier l'état de sa propriété à certains intervalles (AG Munich, arrêt du 8 janvier 2016, Az. 461 C 19626/15).