Une action d'expulsion est toujours nécessaire si un locataire se trouve dans un appartement qu'il n'a plus le droit d'utiliser. C'est souvent le cas après la résiliation sans préavis ou même en temps voulu en raison de dettes de location. Avec l'action d'expulsion, les propriétaires ont la possibilité dans ces cas de retrouver l'accès à leur propriété. Nous avons rassemblé ici les informations essentielles sur les procédures d'expulsion.
Qu'est-ce qu'une action d'expulsion?
Une action d'expulsion a lieu si les locataires qui ont été résiliés n'ont pas quitté le logement locatif après l'expiration du délai de préavis ou s'ils se défendent contre la résiliation. Le propriétaire a alors le droit d'intenter une action d'expulsion contre les locataires défaillants.
Les arriérés de loyer sont la raison la plus courante d'un avis d'expulsion. En Allemagne, les locataires manquent à plusieurs reprises à leur obligation de payer le loyer intégralement et à temps. Les incohérences dans la facture des services publics ou les augmentations de loyer mènent souvent à des différends avec le propriétaire.
En raison des arriérés de loyer, il existe des dettes importantes et des désavantages financiers pour le propriétaire de la propriété. Le propriétaire réagit généralement à cela par une résiliation sans préavis. Une action d'expulsion offre alors l'opportunité de persuader les locataires réticents à payer de déménager et de laisser le bien loué à des locataires solvables. Outre les arriérés de loyer, les dommages à la propriété et les résiliations pour usage personnel sont des raisons courantes pour une action d'expulsion. Pour le propriétaire, c'est le dernier recours pour retirer un locataire du bien locatif.
En plus des arriérés de loyer et des dommages à la propriété résidentielle, les raisons fréquentes d'une action d'expulsion sont également des résiliations pour usage personnel.
L'évacuation d'un appartement loué est, au sens juridique, une ingérence dans les droits du locataire. Pour une exécution judiciaire d'une action d'expulsion, plusieurs conditions doivent être remplies (plus à ce sujet ci-dessous). Si l'action en justice aboutit, la procédure d'expulsion est engagée et exécutée par l'huissier de justice. En cas d'expulsion, le bien loué est alors libéré et le locataire et son mobilier en sont enlevés.
Le temps qu'il faut avant que le propriétaire puisse faire expulser le locataire de l'appartement - c'est-à-dire le temps qui s'écoule entre l'expulsion et l'expulsion - varie considérablement. L'expérience a montré qu'il faut trois à six mois avant que l'appartement puisse être évacué. Dans certains cas, par exemple si le locataire a des problèmes de santé ou une autre urgence, le processus d'évacuation peut prendre des années.
Comment fonctionne une procédure d'expulsion?
Une procédure d'expulsion n'a lieu que lorsque toutes les tentatives pour parvenir à un accord entre le propriétaire et le locataire ont échoué et que le propriétaire ne voit aucune alternative à l'obtention de ses droits. La condition préalable à la poursuite en expulsion est toujours la résiliation légale préalable de la location par le propriétaire. Si la résiliation intervient dans les délais, par exemple en raison de besoins personnels, la raison exacte doit être indiquée ici. En cas de résiliation à temps pour d'autres raisons, celles-ci doivent également être prouvées.
La résiliation sans préavis n'est légale que si le locataire a commis des manquements importants au contrat. Les raisons importantes qui justifient la résiliation sans préavis conformément à l'article 543 du Code civil allemand incluent les arriérés de loyer, les retards de paiement constants et la négligence ou les dommages intentionnels au bien locatif. D'autres raisons peuvent être la perturbation de la paix intérieure malgré des avertissements répétés au locataire, la sous-location de l'appartement loué à des tiers ou l'utilisation commerciale non autorisée de la propriété.
Après réception de l'avis de résiliation, le locataire peut déposer une réclamation et s'en défendre. Certains le font en intentant une action en justice contre lui, d'autres en ne déménageant simplement pas après l'expiration de l'avis de bail. Si le locataire ne se conforme pas à la demande de déménagement, le propriétaire fixera d'abord un délai de grâce raisonnable. Si le locataire laisse également passer ce délai de grâce, le bailleur ou son avocat peut intenter une action d'expulsion auprès du tribunal local compétent.
Cependant, une action en justice pour évacuer un immeuble locatif peut avoir lieu au plus tôt deux semaines après l'expiration du délai de préavis officiel. Lors du dépôt de la déclaration, le tribunal exige également que le demandeur fasse une avance sur les frais de justice. Ce n'est qu'après le transfert du montant demandé que l'action d'expulsion est ouverte et envoyée au locataire par courrier.
Le locataire n'est pas obligé de répondre à la lettre judiciaire. En règle générale, cependant, l'avocat du propriétaire a déjà demandé un jugement par défaut au cours de l'action d'expulsion, qui est prononcée si l'action n'est pas traitée.
Où, quand et comment le propriétaire doit-il déposer une demande d'expulsion?
Quel tribunal est responsable de la demande d'expulsion?
L'action d'expulsion est toujours demandée au tribunal de district, qui est responsable du quartier dans lequel se trouve l'appartement loué. Le montant en litige n'a pas d'importance. Dans le cas des unités commerciales, cependant, la compétence du tribunal dépend du montant en litige. Si celui-ci est inférieur à 5 000 euros, l'action d'expulsion doit être soumise au tribunal de district de la ville où se trouve le bien locatif à usage commercial. Si le montant en litige dépasse 5 000 euros, le tribunal régional est compétent.
Quand une demande d'expulsion doit-elle être déposée?
Le délai pour intenter une action en justice pour expulsion dépend de la raison de la résiliation. Si le locataire est en défaut de paiement ou si la continuation de la location est déraisonnable pour certaines raisons, le procès peut être intenté lorsque l'appartement est annulé. C'est le cas, par exemple, en cas d'arriérés de loyers ou si le bailleur a été physiquement agressé par son locataire. En cas de résiliation pour usage personnel, une éventuelle opposition du locataire et l'expiration du délai de préavis doivent cependant être attendues.
Comment doit être déposé l'avis d'expulsion?
La résiliation doit être faite par écrit et contenir un motif compréhensible pour le locataire ainsi qu'un délai de préavis raisonnable. Une action d'expulsion doit se conformer à certaines réglementations légales en termes de forme et de contenu. En plus de la lettre de résiliation, un motif du propriétaire peut également devoir être joint, indiquant pourquoi une action d'expulsion est demandée en cas d'objection du locataire. La raison de l'action doit être indiquée dans chaque cas.
La demande d'expulsion doit également contenir les points suivants:
- Noms du demandeur et du défendeur
- la raison de la demande d'expulsion (par exemple, les arriérés de loyer)
- si nécessaire, une déclaration du bailleur expliquant pourquoi l'action d'expulsion est déposée malgré l'opposition
- Adresse du tribunal compétent
- adresse complète du demandeur, signature personnelle, lieu et date
- Nom du bien locatif à libérer
La structure du procès commence par les données d'adresse et contient le nom et l'adresse exacte du plaignant. En outre, le sujet se réfère aux faits, par exemple "l'expulsion selon § 543 BGB". Dans la lettre de réclamation, des informations sur le bien loué et le nom du locataire sont donnés Le déménagement doit être forcé et éventuellement la demande d'exiger des arriérés de paiement de loyer, intérêts compris.
Le contenu supplémentaire d'une action d'expulsion comprend des informations sur la manière et la date à laquelle le locataire a reçu l'avis, ainsi qu'une note indiquant que si le locataire ne répond pas, un jugement par défaut est demandé. .
La demande est signée par le demandeur avec son prénom et son nom et soumise au tribunal avec le lieu et la date. Étant donné que des erreurs de procédure peuvent entraîner le rejet de l'avis d'expulsion, il est absolument conseillé de solliciter l'assistance d'un avocat spécialisé en droit des baux lors de l'élaboration de la demande.
Si vous n'êtes pas un juriste, il vaut mieux ne pas rédiger vous-même l'action d'expulsion, mais obtenir le soutien d'un avocat locataire.
Combien de temps dure un procès pour expulsion?
Une procédure d'expulsion peut prendre du temps et être associée à un stress nerveux considérable pour les propriétaires et les locataires. Cette méthode n'est donc généralement tentée que s'il y a de bonnes chances de succès. Le bailleur doit démontrer un intérêt personnel légitime ou avoir des preuves de dettes financières ou de rupture de contrat de la part du locataire afin de faire exécuter une action d'expulsion devant le tribunal.
Le délai entre le dépôt de la plainte et le déménagement du locataire ou la libération de l'appartement est compris entre deux mois et plusieurs années. Surtout si le locataire ne réagit pas à l'expulsion ou si des rapports doivent être rédigés, l'expulsion prend souvent beaucoup de temps.
Combien de temps faut-il pour que la décision du tribunal sur l'action d'expulsion soit définitive?
Lorsqu'il rend un jugement, le tribunal s'oriente sur les raisons du licenciement. Si la résiliation du bailleur s'avère inopérante, le locataire peut continuer à séjourner dans l'appartement. Cependant, si l'action aboutit, le jugement du tribunal devient définitif quatre semaines après sa signification et peut être exécuté par l'huissier.
Comment se déroule l'audience devant le tribunal de district?
Avant l'ouverture de l'action d'expulsion, le bailleur est tenu de verser au tribunal local une avance sur les frais de justice. Le montant de cette somme dépend du montant litigieux et peut s'élever à plusieurs centaines d'euros.
Dans le cas d'une audition devant le tribunal local, le bailleur doit d'abord expliquer les raisons qui ont conduit à la résiliation de la location et également les prouver, par exemple être en mesure de prouver les arriérés de loyer ou les dommages à l'appartement. Dans le même temps, le locataire explique les motifs de son opposition et de sa défense. Une fois la négociation terminée, le verdict est prononcé et envoyé aux deux parties par écrit. Le jugement du tribunal devient définitif quatre semaines après l'audience du tribunal, ce délai ne commençant qu'après la date de l'annonce et après la signification du jugement.
Si la réclamation est rejetée, la résiliation de la location devient sans effet et le locataire peut continuer à vivre dans le bien qu'il a loué. Si, en revanche, le titre d'expulsion est accordé, le bien locatif doit être évacué dans le délai imparti. Dans ce cas, le locataire supporte également les frais de justice et d'expulsion. Le titre d'expulsion autorise alors le propriétaire à évacuer l'appartement qu'il a loué.
Important: le titre d'expulsion doit inclure toutes les personnes qui ont le droit d'utiliser un appartement ou une propriété à usage commercial sur la base du contrat de location. En plus du locataire, cela inclut également son conjoint et les éventuels sous-locataires et les parents du défendeur. Les enfants du locataire, qui ne sont légalement considérés que comme des «domestiques», ne sont pas mentionnés dans le titre d'expulsion. Si la procédure d'expulsion est dirigée exclusivement contre le locataire, il y a donc une erreur de procédure qui conduit au rejet d'une action d'expulsion. Dans ce cas, l'expulsion ne peut être effectuée.
Le locataire a le droit de ne pas accepter le jugement du tribunal local en première instance et de faire appel. Le tribunal régional statue ensuite en deuxième instance, qui examine d'abord le jugement du tribunal local. Cependant, pendant l'appel et jusqu'à la décision du tribunal régional, le bailleur a le droit de quitter temporairement l'appartement en location. Si le locataire remporte l'appel, le bailleur doit supporter les frais d'évacuation.
Comment fonctionnent l'exécution et l'expulsion?
Pour l'expulsion d'un bien loué, une décision de justice correspondante relative à une clause d'exécution est toujours requise. Le jugement doit également indiquer que le titre légal a été signifié au locataire. Une fois le titre d'expulsion délivré, la date d'exécution est fixée par l'huissier. Il s'écoule au moins trois semaines entre la date de l'expulsion et celle de l'expulsion.
L'huissier chargé de l'exécution annonce au préalable son arrivée au locataire. Lors de la réunion sur place dans les locaux du locataire, le locataire a la possibilité d'expulsion volontaire. Si le bien loué n'est pas laissé volontairement, l'huissier demandera des conteneurs pour stocker les articles ménagers et les meubles dans l'appartement.
La manière dont le processus d'évacuation est effectué dépend du propriétaire. Il peut faire effacer la propriété louée par une évacuation conventionnelle ou une soi-disant «expulsion de Berlin». Avant l'évacuation de l'appartement, le bailleur verse une avance au tribunal pour les frais d'évacuation, qu'il peut alors poursuivre en justice contre le locataire.
À ce stade, le seul moyen d'empêcher l'expulsion est de payer le loyer. En dehors de cela, un report de la date d'exécution n'est accordé que si des raisons urgentes (maladie grave ou accident du locataire) rendent difficile voire impossible la résiliation de la dissolution forcée du bien loué.
L'expulsion de l'appartement par le propriétaire sans titre légal correspondant n'est pas autorisée. Même la présence d'un permis d'expulsion acquis par le tribunal ne donne pas le droit au propriétaire de retirer le locataire à tout moment. L'entrée non autorisée de l'appartement par le propriétaire ou l'évacuation non autorisée d'un appartement loué est une infraction pénale. Ceci s'applique également si le bailleur échange les serrures d'un appartement loué dans l'intention d'empêcher le locataire d'entrer ultérieurement et de prendre ainsi possession du bien loué.
L'évacuation de l'appartement ne peut être effectuée que s'il existe un jugement correspondant sur l'action d'expulsion. Un rendez-vous doit également être pris. Si le propriétaire laisse simplement le locataire avec ses biens, c'est une infraction pénale.
Quels types d'expulsions existe-t-il?
Pour l'expulsion d'un appartement loué, une expulsion normale ou une expulsion basée sur le modèle berlinois sont possibles. Le propriétaire décide comment évacuer l'appartement après avoir reçu le titre d'expulsion du tribunal.
L'expulsion
L'expulsion conventionnelle est le type d'expulsion le plus simple et a généralement lieu lorsque le locataire refuse de quitter l'appartement loué et de remettre les clés de l'appartement au propriétaire. Dans le cas d'une simple éviction, un serrurier et une entreprise de déménagement sont désignés par l'huissier de justice. Le jour de l'évacuation, l'huissier fait ouvrir l'appartement de location, échanger les serrures et rendre l'objet de location au propriétaire. Les meubles et autres contenus de l'appartement sont stockés dans un endroit approprié pendant au moins deux mois.
Si le locataire ne récupère ni ne libère les objets qui lui appartiennent dans le délai de deux mois, les objets utilisables seront mis aux enchères et les déchets seront éliminés conformément à la réglementation en vigueur. L'évacuation normale peut être effectuée sans trop d'effort et est préférée par de nombreux propriétaires pour cette raison. L'expulsion dite de Berlin, cependant, est une alternative bon marché à l'expulsion conventionnelle.
L'expulsion de Berlin
Le processus de la procédure de Berlin est similaire à l'expulsion normale, mais aucune entreprise de déménagement n'est engagée. Le nettoyage de l'appartement loué est pris en charge par le bailleur, qui entrepose la propriété du locataire ou la laisse dans la propriété louée. Le locataire dispose alors d'un mois pour récupérer son bien. Ce n'est qu'après l'expiration de ce délai que les effets du ménage peuvent être aliénés par le propriétaire si le locataire n'a pas récupéré son bien.
Pour l'évacuation de Berlin, un acompte d'environ 500 euros est dû. Cela fait de la méthode de Berlin l'option la moins chère. Cependant, l'expulsion de Berlin nécessite plus d'engagement et d'initiative de la part du propriétaire. Les propriétaires optent principalement pour la procédure de Berlin s'ils craignent de ne pas être remboursés des frais de dédouanement d'un locataire insolvable.
Combien coûte une action d'expulsion?
Une action d'expulsion peut entraîner des coûts différents. Ceux-ci sont d'abord avancés par le propriétaire. Le montant exact dépend de la valeur du litige. Sur la base du loyer annuel froid, les coûts peuvent être approximativement calculés à l'avance. Le paiement anticipé des frais de justice lors du dépôt d'une action d'expulsion est également dérivé du montant en litige.
En cas d'arriérés de loyers, le montant en litige augmente du montant des arriérés. Les coûts à prendre en compte dans une procédure d'expulsion comprennent:
- Frais de litige
- Frais juridiques du propriétaire
- Frais juridiques extrajudiciaires
- Frais de serrurier et de déménagement
- Coûts de stockage des meubles des locataires
- Location d'un entrepôt pour le stockage de meubles et d'objets dans des propriétés commerciales
Des procédures judiciaires longues ou complexes peuvent entraîner des coûts considérablement plus élevés. Pour le bailleur, l'expulsion signifie toujours une dépense financière élevée, même s'il n'est pas clair si les frais seront jamais remboursés par le locataire.
Lors du dégagement d'un appartement de trois pièces, par exemple, des coûts de 3 000 à 4 000 euros sont à prévoir. Parce que les frais d'expulsion sont d'environ 1 000 euros par chambre. Lors de la libération d'un appartement d'une ou deux pièces, des frais d'évacuation et de réinstallation d'environ 1 500 à 2 000 euros peuvent être prévus. De plus, les propriétaires doivent s'attendre à une avance sur frais de justice de 400 à 600 euros et des frais de justice d'environ 1 500 euros.
Les frais de justice ainsi que les frais d'expulsion peuvent être récupérés auprès du locataire en cas de succès du procès. Dans la plupart des cas, cependant, le propriétaire est obligé d'avancer les frais d'évacuation, car les locataires insolvables ne peuvent pas payer les frais de justice et les frais juridiques.
Après l'expulsion, l'ancien locataire se verra attribuer un certain délai pour prendre en charge les dépenses engagées. Si le débiteur ne peut pas payer les frais et qu'un règlement à l'amiable ne peut être trouvé, le bailleur a le droit de poursuivre à nouveau son ex-locataire et d'exiger le paiement. Soit dit en passant, le tribunal accorde au bailleur un titre de paiement valable 30 ans et peut demander à plusieurs reprises au débiteur de payer la dette dans ce délai.
Si le propriétaire est lui-même en détresse financière
Les paiements de loyer impayés dans le cadre de poursuites judiciaires liées à l'expulsion du bien locatif entraînent souvent des charges financières pour le propriétaire. Les frais de justice et de dédouanement doivent être payés à l'avance. Si le locataire est insolvable, le bailleur risque également de ne pas récupérer ses dépenses. Pour cette raison, les créances impayées doivent d'abord être réclamées à l'amiable et le locataire doit disposer d'un délai de paiement approprié pour régler ses dettes locatives. Ce n'est que si aucun paiement n'est effectué dans ce délai que le propriétaire peut poursuivre le locataire pour le paiement.
Étant donné qu'aucun paiement de loyer n'est effectué pendant les procédures judiciaires en cours, le propriétaire encourt des frais supplémentaires en raison de la perte de loyer. Si une procédure judiciaire dure deux ans, des arriérés de loyer de 19 200 EUR peuvent survenir avec un loyer de base de 800 EUR.
Si le bailleur se trouve lui-même dans une situation d'urgence financière en raison de la perte de loyer, il a la possibilité de solliciter l'aide juridictionnelle pour la mise en œuvre d'une demande d'expulsion selon les §§ 114 et suivants du Code de procédure civile (ZPO) auprès du tribunal compétent. La demande sera examinée par le tribunal et, si nécessaire, approuvée si certaines conditions sont remplies. Ceux-ci inclus:
- Il est probable que la procédure d'expulsion aboutisse.
- Le demandeur ne dispose pas des ressources financières nécessaires.
- Les exigences légales (§§ 114 et suivants du Code de procédure civile) sont remplies.
- L'action d'expulsion est justifiée et n'est pas volontaire.
Si le locataire a lui-même un besoin financier pendant l'action d'expulsion, il peut demander l'aide juridique.
Quand une procédure d'expulsion est-elle susceptible de réussir?
En raison de la protection des locataires, les locataires ont de nombreux droits. Dans une action en expulsion, le tribunal doit toujours peser les intérêts du propriétaire et du locataire pour parvenir à une décision. Avant de déposer une action en expulsion, les propriétaires doivent donc demander conseil à un avocat spécialisé en droit locatif afin d'avoir une évaluation réaliste des chances de succès.
Une action d'expulsion est généralement couronnée de succès si les exigences légales sont remplies et les réclamations sont justifiées. En cas de difficultés, cependant, une action en justice pour expulsion peut être vaine, car la protection du locataire est ici plus importante. Afin d'éviter des coûts élevés et le rejet du procès, il est donc souvent recommandé aux propriétaires de rechercher un règlement à l'amiable avec le locataire.
Si le locataire paie la dette de loyer ou quitte volontairement l'appartement pendant le processus en cours, l'action d'expulsion est généralement rejetée. Cependant, c'est également le cas si les locataires sont temporairement incapables d'être trouvés ou quittent le logement locatif avec une adresse inconnue, c'est-à-dire sont des nomades locatifs. L'action d'expulsion sera également rejetée si la location n'a pas été précédemment résiliée en temps opportun ou si le propriétaire déclare que le propriétaire n'est pas autorisé à utiliser la propriété.
Quelles alternatives à l'expulsion existe-t-il?
Étant donné que la grande majorité des actions d'expulsion sont déposées en raison d'arriérés de loyer, l'expulsion peut être évitée en payant le loyer impayé. En quittant le bien locatif à temps, le locataire évitera également d'être contraint de quitter le bien.
Théoriquement, il existe également la possibilité d'un règlement à l'amiable avec le propriétaire. Cela est même possible lors d'une procédure judiciaire en cours et d'une procédure d'expulsion qui a déjà été déposée. Cependant, un accord entre les deux parties ne peut être trouvé que dans des cas exceptionnels. Dans le cas d'arriérés de paiement notamment, les procédures de médiation ou d'arbitrage ne sont pas prometteuses, car les locataires n'ont tout simplement pas les moyens financiers.
Comme alternative à un litige judiciaire, la gestion pré-judiciaire des réclamations locatives est une bonne option. Le but de ce processus est de parvenir à une solution mutuellement convenue au problème. Dans leurs négociations, les propriétaires et les locataires reçoivent un accompagnement ciblé d'un conseiller professionnel. S'il y a un accord, le propriétaire reçoit un engagement d'assumer la dette locative. Avec l'acte notarié exécutoire, il peut régler ses créances financières immédiatement. Cette solution est associée à des coûts inférieurs et est possible à tout moment.
Que doivent faire les locataires lorsqu'ils reçoivent un avis d'expulsion?
Si un locataire reçoit un avis d'expulsion du bailleur, il est tenu d'y répondre dans les 14 jours et de se déclarer prêt à se défendre par écrit ou en se présentant au tribunal local. Le locataire dispose de 14 jours supplémentaires pour justifier sa défense.
En cas d'arriérés de paiement sans faute de leur part, le locataire peut, par exemple, soumettre une déclaration de sa banque maison confirmant qu'il y a eu des retards dus à des processus bancaires internes dont le locataire n'est pas responsable. D'autres motifs de défense sont, par exemple, le fait que le locataire nie ses propres besoins ou les cas de difficultés qui rendent un déménagement difficile ou impossible pour le moment, comme de graves problèmes de santé ou un examen final imminent du locataire.
Comment les locataires peuvent-ils éviter une demande d'expulsion?
Le locataire dispose de diverses options pour éviter une action d'expulsion et le litige devant le tribunal, y compris les frais associés. Si les arriérés de loyer sont la raison de l'action d'expulsion, le locataire doit chercher des moyens de régler la dette de loyer avec sa banque maison, son avocat ou un conseiller. Dès que les dettes locatives ont été payées, la résiliation de la location et l'expulsion associée deviennent sans effet.
Le règlement des réclamations en suspens contre le propriétaire est donc le meilleur moyen de prévenir une action en expulsion. Le locataire peut toujours payer le loyer impayé ainsi que l'indemnité d'usage dans les deux mois suivant le dépôt de l'action d'expulsion. Car après la notification de l'avis d'expulsion, le locataire dispose d'un délai de cette durée pour régler ses arriérés de loyer.
Si la procédure judiciaire a déjà commencé, la preuve de paiement correspondante doit être envoyée au tribunal comme preuve de paiement de la dette locative. Le paiement ultérieur rend également la résiliation sans préavis donné par le propriétaire sans effet.
Le locataire a également la possibilité de s'adresser à une agence sociale pour couvrir les frais. Si le loyer est pris en charge par le bureau de la protection sociale ou une autre organisation sociale, l'action d'expulsion expire également. Cependant, si le propriétaire a donné un avis de résiliation en même temps que la résiliation du bien locatif sans préavis, cela restera en vigueur malgré le paiement des arriérés.
En cas de risque de sans-abrisme, le locataire doit contacter le bureau de l'aide sociale ou le bureau des allocations logement en temps utile. Dans certaines circonstances, le bureau de la protection sociale émettra une déclaration d'acceptation, qui est valable devant le tribunal comme reconnaissance pour le règlement des dettes locatives. La résiliation par le propriétaire devient sans effet et l'action d'expulsion est rejetée. Cependant, la déclaration d'acceptation par le bureau de la protection sociale doit être reçue par le bailleur dans les deux mois suivant la notification de l'expulsion.
Si, en tant que locataire, vous recevez un avis d'expulsion, vous êtes probablement choqué au début. Mais il existe plusieurs moyens d'éviter le procès que nous présentons ici.
Éviter l'expulsion en déménageant
Incidemment, le locataire peut éviter une expulsion imminente en quittant l'appartement à temps. L'action d'expulsion expire lorsque l'appartement loué est correctement remis au propriétaire. Le locataire a quand même perdu l'appartement, mais il évite à lui-même et éventuellement à ses proches le stress et aussi les frais d'expulsion qui surviennent, entre autres, pour le stockage des meubles et cetera.
Où les locataires peuvent-ils obtenir de l'aide en cas de menace d'expulsion?
Le dernier recours pour éviter l'expulsion est la protection de l'exécution, que le locataire peut demander au tribunal compétent. Les conditions pour demander cette mesure de protection comprennent les maladies graves aiguës du locataire, le risque de suicide ou l'itinérance.
L'approbation de la protection d'exécution dépend toujours du cas individuel. Dans tous les cas, la demande doit parvenir au tribunal local compétent au moins deux semaines avant la date d'expulsion annoncée.
Quels sont les frais d'utilisation?
Le propriétaire a le droit d'exiger le loyer habituel du marché à titre de compensation au lieu du loyer initial. Ceci s'applique au temps pendant lequel le locataire séjourne illégalement dans l'appartement, c'est-à-dire après l'expiration du délai de préavis. Le bailleur peut réclamer une compensation pour l'utilisation après la fin de la période de préavis officiel. Habituellement, la demande d'indemnisation pour usage selon § 546a BGB est faite en même temps que l'action d'expulsion. Pour le bailleur, la demande d'indemnité d'usage associée à l'action d'expulsion signifie éviter une seconde procédure.
Le titre de paiement est alors prononcé en même temps que l'avis d'expulsion, ce qui permet d'économiser des frais de processus. Cependant, s'il y a des ambiguïtés qui doivent être clarifiées par des enquêtes, une action de paiement peut également retarder l'action d'expulsion. La principale raison du retard est généralement le calcul du montant de l'indemnité d'utilisation.
Le locataire étant souvent sans le sou en cas de résiliation pour dettes de loyer et le paiement de l'indemnité d'usage est peu probable, la demande d'indemnité d'usage est souvent abandonnée. Cela signifie que l'évacuation de l'appartement n'est pas retardée inutilement.
