Louez une entreprise et gagnez beaucoup d'argent dans le processus - est-ce possible? Oui, avec beaucoup d'expérience, le bon emplacement, le bon locataire et un peu de chance, cela fonctionne réellement.
Cependant, le crédit-bail commercial est un cas particulier dans la jungle de la location pas toujours facile. Parce que certaines choses sont différentes ici que dans la location d'appartements privés. Avant de vous lancer dans l'aventure du crédit-bail commercial, il convient donc de bien maîtriser l'ensemble des règles de rédaction des contrats.
Que sont les propriétés commerciales?
Les propriétés commerciales sont toutes ces pièces qui sont principalement utilisées à des fins commerciales. Il peut s'agir de halls de production et d'entrepôts dans une zone rurale, mais aussi de supermarchés ou de magasins dans des endroits recherchés du centre-ville. Les immeubles de bureaux et les immeubles de loisirs utilisés comme centres de fitness, par exemple, font également partie de la location commerciale.
La location commerciale est-elle vraiment aussi lucrative?
Dans de bons emplacements et avec des locataires fortunés, vous pouvez en fait gagner beaucoup si vous louez une entreprise. Cependant, un certain nombre de propriétés commerciales sont situées dans des parcs d'activités moins bien desservis en termes de trafic. Il se peut alors qu'un bien qui vous est proposé à la vente à un prix raisonnable reste longtemps vide et entraîne des coûts immenses sans générer les revenus locatifs correspondants. En tant qu'acheteur intéressé et futur propriétaire, vous devez absolument rechercher un soutien et des conseils compétents au début.
Leasing commercial: pas toujours facile
Il y a beaucoup plus à considérer lors de la location d'une propriété commerciale que lors de la location d'une propriété résidentielle. De nombreux espaces de construction attrayants sont actuellement vacants dans les zones commerciales de la périphérie. À moins d'avoir un emplacement de choix au centre-ville à louer, il n'est peut-être pas facile de trouver le bon locataire.
Un bail commercial, la négociation du prix de location approprié et les conditions générales nécessitent également beaucoup d'expérience et de bonnes capacités de négociation.
Afin de ne pas trébucher sur l'un des écueils juridiques, il est conseillé de faire appel à un courtier expérimenté et / ou à un avocat spécialisé dans le leasing commercial si vous souhaitez mettre en location votre entreprise.
À quoi devez-vous faire attention?
Louer un bureau, une salle de production ou une boutique dans un centre commercial vous présente des défis complètement différents de la location d'appartements privés.
La location de halls de production et de stockage, par exemple, nécessite souvent l'installation ultérieure de technologies. Parfois, un inventaire spécial est également nécessaire. Dans le cas des bureaux, vous devrez peut-être prendre en charge des murs de construction légers mobiles individuellement et un câblage étendu afin de répondre aux exigences élevées imposées aux bureaux par les agences ou les bureaux de gestion.
En tant que propriétaire, les locataires commerciaux vous imposent souvent des exigences plus élevées qu'un locataire privé. Selon le type d'entreprise à laquelle vous louez, vous devrez peut-être effectuer des travaux de rénovation.
Si le locataire de votre espace commercial change, vous devrez presque toujours effectuer des changements importants dans vos pièces. Vous devrez peut-être faire des investissements importants dans ce processus. Pour cette raison, votre plus grand intérêt en tant que propriétaire est de viser une location à long terme et stable avec votre locataire commercial.
Si vous souhaitez louer des halls de production ou des entrepôts, vous devez vous attendre à devoir installer une nouvelle technologie par la suite.
Finances
Les négociations sur la prise en charge des coûts des travaux de rénovation, la structuration du prix de location et la durée du contrat de location peuvent s'éterniser, demandent beaucoup d'expérience et une tête froide dans le calcul. L'action professionnelle est essentielle, surtout lorsqu'il y a une abondance d'espace commercial. Sinon, vous risquez de louer votre bien bien en dessous du prix ou pas du tout.
Bien entendu, vous devez vérifier très soigneusement la solvabilité de votre locataire auprès de l'immobilier commercial. Tout d'abord, faites attention au type d'entreprise. La GmbH offre le capital social en garantie. Ce n'est pas obligatoire pour les autres types d'entreprises. Dans tous les cas, faites vous présenter les derniers états financiers annuels de votre futur locataire et mettez tous les documents à l'épreuve (idéalement en collaboration avec votre conseiller fiscal).
Qui paie le courtier?
Dans la vie des affaires, on part généralement du principe dit de commande: cela signifie que la personne qui engage quelqu'un paie également ses honoraires. Cependant, cette règle générale ne s'applique pas aux locations commerciales. Si vous, en tant que propriétaire, engagez un agent immobilier pour la location commerciale, vous pouvez stipuler contractuellement que votre locataire paiera la commission du courtier. Le fait que vous puissiez ou devez vous permettre cela dépend à nouveau de la popularité de votre propriété commerciale.
Louer des publicités: comment augmenter le loyer
La protection classique des locataires ne s'applique pas au crédit-bail commercial. Pour que vous puissiez imposer une augmentation de loyer, en tant que propriétaire, vous devez inclure les bonnes clauses dans le contrat de location ou choisir le type de contrat qui vous convient le mieux. Les options suivantes s'offrent à vous:
Diplômé bail - Si vous avez accepté un bail graduées avec votre locataire commercial, la question est clairement réglementé: Lorsque le contrat est signé, il est déjà clair lorsque le loyer augmentera de quel montant et quel est le taux de location sera alors payable. Le supplément convenu peut être un montant fixe ou un pourcentage d'augmentation du loyer. La seule chose importante est que le contrat de location précise le montant à payer à partir de la date respective (c'est-à-dire un montant en euros).
Augmentation de loyer pour modernisation - Dans le cas de la modernisation de votre espace commercial, vous pouvez augmenter le loyer conformément à la réglementation convenue dans le contrat de location. Il est essentiel que vous rédigiez le contrat de location de manière à ce que la possibilité d'une augmentation de loyer en cas de modernisation soit explicitement mentionnée dans le contrat. Loyer de
vente - Avec le loyer dit de vente, le montant du loyer est basé sur les ventes de votre locataire. Il peut donc augmenter, mais aussi diminuer, selon la situation économique. Il est donc absolument recommandé de convenir d'un loyer minimum pour votre location commerciale. Sinon, vous courez le risque d'avoir un locataire commercial avec de faibles ventes pour un loyer peu économique sur la durée restante du bail dans vos chambres.
Le frein du prix de location s'applique-t-il?
Le frein au loyer est un non-sens pour de nombreux propriétaires dans les grandes villes allemandes. En conséquence, ils sont soumis à des règles précises de structuration du prix de location et ne peuvent excéder certaines limites légales. Cependant, cette règle ne s'applique pas aux locations commerciales.
En tant que propriétaire, vous êtes libre de déterminer le loyer de votre propriété. C'est très positif pour vous en tant qu'investisseur, mais vous devez toujours garder à l'esprit que le risque de vacance est beaucoup plus élevé avec les propriétés commerciales qu'avec les appartements normaux. Une grande expérience est requise ici. Personne ne devrait se lancer dans l'immobilier commercial simplement en raison de la perspective de revenus locatifs extrêmement élevés.
Avec la location commerciale, vous pouvez déterminer vous-même le loyer. Mais gardez à l'esprit que le risque de vacance est beaucoup plus élevé avec les propriétés commerciales que les propriétés résidentielles.
Que sont les clauses de préservation du capital?
Les clauses de rétention de valeur vous permettent, en tant que propriétaire d'un immeuble commercial, de modifier le loyer selon différents critères. Les clauses garantissent que le loyer peut être ajusté à l'inflation, par exemple.
Les clauses contractuelles déterminent les limites dans lesquelles des ajustements de loyer peuvent être effectués. Par exemple, vous pouvez inclure dans le bail commercial que le prix de la location doit augmenter proportionnellement à l'indice des prix à la consommation et se comporter ensuite comme l'indice du loyer dans le droit de la location résidentielle.
Jusqu'en 2007, les clauses de protection de la valeur n'étaient souvent acceptées qu'avec l'approbation de l'Office fédéral de l'économie et du contrôle des exportations. Les choses sont différentes aujourd'hui: elles sont aujourd'hui devenues un instrument commun pour pouvoir augmenter le loyer en dehors des barèmes convenus dans le cas des entreprises louées.
Cependant, comme il est très difficile de formuler parfaitement des clauses de préservation du capital, vous, en tant que propriétaire d'un immeuble commercial, devez travailler avec un avocat ou un courtier expérimenté.
Pouvez-vous appliquer la taxe de vente?
Lors de la location de chambres et de terrains, vous ne facturez normalement pas de taxe de vente. La location à court terme de chambres et d'appartements, comme c'est le cas des appartements de vacances et des chambres d'hôtel, fait toutefois exception à cette règle. La taxe de vente est également due lors de la location de places de parking et de garages qui ne sont pas loués directement avec l'appartement. En principe, cependant, ce qui suit s'applique: Vous n'avez pas à appliquer la taxe de vente.
Cependant, si vous louez un espace commercial, vous pouvez dans la plupart des cas - si cela en vaut la peine pour vous - facturer la taxe de vente sur le loyer. Cela vous donne l'avantage décisif de pouvoir déduire la taxe en amont sur toutes les factures de votre propriété. Si des investissements plus importants sont prévus pour des conversions et des rénovations, cela peut être très utile. Mais attention: vous ne pouvez louer qu'à des locataires avec taxe de vente qui sont eux-mêmes assujettis à la taxe de vente. Cependant, de nombreux groupes professionnels qui louent des locaux ou des bureaux ne le sont pas. Il s'agit notamment des médecins, des banques et des compagnies d'assurance, ainsi que des professions (comme les journalistes). Vous ne pouvez leur louer vos chambres avec TVA que si la proportion des services de votre locataire qui sont fournis sans taxe de vente est au maximum de cinq pour cent.
Si vous souhaitez louer votre propriété commerciale avec TVA, vous devez l'indiquer explicitement dans le contrat de location. Cependant, cela complique les exigences pour vos factures, votre facture de services publics et d'autres activités administratives. Un conseiller fiscal expérimenté est certainement utile lors de la rédaction des contrats et de la facturation régulière. Il suffit au bureau des impôts de signaler que vous louez votre bien commercial avec TVA.
Quelle est la période de location?
Contrairement aux contrats de location privés, dans lesquels une limitation de la durée n'est autorisée que si vous, en tant que propriétaire, indiquez une raison de la limitation reconnue par la jurisprudence, vous pouvez en principe conclure des contrats de location commerciale d'une durée prédéterminée.
Ceci est également beaucoup plus courant dans le crédit-bail commercial qu'un bail à durée indéterminée. Parce que de cette façon, les deux locataires savent où ils en sont et peuvent mieux planifier.
Et cela est important, car lorsqu'il s'agit de location commerciale, le locataire et vous en tant que propriétaire investissez souvent des sommes considérables pour meubler la propriété de manière représentative. Il est donc important que le contrat de location existe pour une période plus longue afin que les dépenses engagées en valent la peine pour les deux parties. De plus, votre locataire doit planifier son activité et suppose normalement qu'il sera disponible pour ses clients à une bonne adresse sur le long terme.
Important: un tel contrat à durée déterminée ne peut alors être résilié que pour une raison importante (telle que des arriérés de loyer ou des dommages au bien loué).
Quels sont les délais de préavis pour les locations commerciales?
Si vous concluez néanmoins un contrat de location à durée indéterminée pour votre immeuble commercial, les deux parties peuvent résilier «au plus tard le troisième jour ouvrable d'un trimestre civil à la fin du trimestre civil suivant». Ceci est stipulé au § 580a BGB et signifie par conséquent que le délai de préavis est d'un peu moins de six mois.
Pouvez-vous donner un avis de résiliation pour un usage personnel?
Le droit du crédit-bail commercial exclut généralement la résiliation pour un usage personnel. Bien que vous puissiez donner un préavis aux locataires d'un appartement sous certaines conditions en raison d'un usage personnel, cela n'est pas possible pour les propriétés commerciales. En tant que propriétaire, vous êtes lié à votre locataire dans le bail commercial aussi longtemps que cela est convenu contractuellement, selon la durée.
Même si vous, en tant que propriétaire, souhaitez utiliser votre propriété pour votre propre entreprise, vous devez attendre la fin du bail et vous ne pouvez pas annuler l'avis de votre locataire au préalable. Il est donc conseillé de bien planifier avant de rédiger un contrat de location.
Leasing commercial dans le BGB
Le crédit-bail commercial n'est pas un domaine juridique distinct. Cependant, les bases peuvent être trouvées dans les paragraphes Sections 535 à 580a BGB.
La principale différence entre le droit de la location commerciale et le droit de la location résidentielle est, avant tout, que la protection du locataire n'est pas ici au centre de l'attention. C'est le cas du droit de la location à usage d'habitation afin de renforcer les résidents d'un immeuble, qui occupent généralement la position la plus faible dans la relation contractuelle.
Dans le cas du leasing commercial, cependant, le BGB voit les parties contractantes au même niveau. Cela donne aux deux parties plus de liberté et peut négocier les termes du contrat sur une base très individuelle.
Plus vous incluez de points dans le bail, plus la planification est sécurisée pour les différentes parties.
Cela doit être dans le bail
Pour que votre bail commercial soit valable devant la loi, il doit contenir certaines informations. Ceux-ci sont:
- Informations sur le bien locatif (adresse, emplacement dans la maison, taille, etc.)
- Objet du loyer
- Durée de la location
- Montant du loyer
Important: si l'une de ces informations est manquante, aucun contrat juridiquement contraignant n'a été conclu!
Pas absolument nécessaires, mais recommandables sont également des passages sur la réglementation sur le dépôt, la modernisation, les modifications éventuelles, les coûts d'exploitation et la protection contre la concurrence. Fondamentalement, plus vous incluez de points dans le contrat de location, plus la sécurité de planification est grande pour les deux parties contractantes. Dans le même temps, cependant, il devient d'autant plus critique que les plans qui étaient encore en vigueur au moment de la signature du contrat changent au fil des ans et que des clauses individuelles se dressent désormais sur votre chemin.
Pour cette raison également, des conseils professionnels sont toujours recommandés lors de la rédaction du contrat.
Qu'est-ce qui est important lors de la vente?
Bien que ce soit un énorme avantage pour les appartements et les maisons à vendre à usage privé si la propriété est vacante, la situation est différente pour les propriétés commerciales: vous pouvez fixer le prix de vente beaucoup plus élevé pour les propriétés résidentielles qui ne sont pas louées car une grande partie des acheteurs potentiels envisage d'emménager elle-même dans l'appartement. La situation est complètement différente avec l'immobilier commercial: vous pouvez normalement vendre beaucoup mieux un espace commercial s'il est loué à long terme et de manière rentable. Chaque investisseur calcule les revenus locatifs que le nouveau bien va lui générer et connaît la complexité que comporte une nouvelle location. Un locataire déjà existant facilite la planification de nombreuses choses.
Conclusion
Si l'emplacement est correct et qu'un locataire économiquement prospère est trouvé, vous pouvez gagner beaucoup d'argent avec une location commerciale. Cependant, si votre propriété est vide pendant une longue période, vous risquez d'énormes pertes. Pour les nouveaux arrivants, il est recommandé dans tous les cas de bénéficier de conseils d'experts compétents.
