La terre et le sol sont essentiels à la vie, comme la nourriture et l'air. Mais l'espace de vie abordable est devenu rare dans les villes allemandes. Les politiciens, les urbanistes et les citoyens engagés recherchent de nouvelles solutions et n'ont pas peur de poser des questions très fondamentales.
Les grands investisseurs investissent des milliards à deux chiffres sur le marché immobilier des villes allemandes - année après année. Cela a entraîné une flambée des prix des terres et une raréfaction des terres. Plus il devient précieux, plus il attire l'attention des spéculateurs qui réalisent des profits élevés en négociant des biens immobiliers. Souvent sans créer d'espace de vie.
Clé du problème du logement
La manière dont une société traite ses terres précieuses n'est en aucun cas une loi de la nature, mais repose sur les règles que la communauté se donne. Dans l'histoire de l'humanité, il y a eu de nombreux modèles pour cela, à commencer par l'Ancien Testament: dans le troisième livre de Moïse, il est dit que la terre ne doit pas être vendue de façon permanente et pour toujours.
A qui appartient la ville?
C'est ce que le service de développement urbain de Berlin a demandé l'automne dernier lors d'une réunion avec six cents citoyens, investisseurs et architectes. «Nous devons retrouver notre capacité d'agir en termes de planification et de politique financière», a déclaré là-bas la sénatrice chargée du développement urbain et du logement, Katrin Lompscher. Enfin, le citoyen pourrait répondre. Parce que la politique a trop longtemps négligé de construire et de vivre. Au cours de la dernière décennie, de nombreuses personnes ont considéré que le problème du logement était résolu: une baisse de la population était attendue, dans de nombreux endroits en Allemagne, des appartements ont même été démolis sans remplacement. Alors que le ministère de la construction a été pendant des décennies un département important avec son propre ministre dans la jeune République fédérale d'Allemagne, depuis 1998, il n'a été qu'un département chargé de changer d'autres ministères.Dans le même temps, les municipalités et les États fédéraux en difficulté financière ont vendu leurs propres associations de logement. De nombreux promoteurs immobiliers orientés vers le bien commun, qui proposaient auparavant des logements abordables, ont disparu. Dans le même temps, la marge de manœuvre politique s'est considérablement réduite: les terrains municipaux ont également été vendus aux investisseurs privés avec l'offre la plus élevée. Sans un accès direct à votre propre chantier, cependant, la souveraineté sur les prix des terrains socialement acceptables diminuera sensiblement.Les terrains municipaux ont également été vendus à des investisseurs privés avec l'offre la plus élevée. Sans un accès direct à votre propre chantier, cependant, la souveraineté sur les prix des terrains socialement acceptables diminuera sensiblement.Les terrains municipaux ont également été vendus à des investisseurs privés avec l'offre la plus élevée. Sans un accès direct à votre propre chantier, cependant, la souveraineté sur les prix des terrains socialement acceptables diminuera sensiblement.
Plus d'espace de vie
Le nombre total d'appartements en Allemagne a augmenté régulièrement au cours des dernières décennies. Dans le même temps, la superficie de vie de chaque Allemand a augmenté: aujourd'hui, chaque citoyen occupe en moyenne 45 mètres carrés - en 1990, elle était de moins de 35 mètres. Avec tout cela, la demande d'espace de vie a augmenté, ce qui a alimenté la spéculation. Surtout dans les villes qui attirent de plus en plus les gens. La conséquence: la part du chantier dans les coûts de construction a considérablement augmenté. Dans certains projets de grandes villes, il est déjà supérieur à cinquante pour cent.
En tant que sénatrice berlinoise du développement urbain et du logement, Katrin Lompscher souhaite retrouver la planification et la politique financière du secteur public dans la politique foncière.
Que faut-il faire?
En Suisse, de nombreuses communes ne vendent pas leur terrain, mais le concèdent souvent sous bail. Il s'agit d'un «achat temporaire de terrain» et d'une alternative traditionnelle à l'achat d'un terrain à bâtir. Le droit de bâtir héréditaire présente deux avantages majeurs: Il ne charge pas le client des coûts parfois exorbitants d'achat du terrain, car il ne paie que son loyer annuel. Elle empêche la spéculation sur la terre, et la propriété de celle-ci reste avec la communauté et donc avec le grand public. L'expérience suisse est positive. La ville de Berlin souhaite également s'orienter sur un tel modèle à l'avenir et ne louer que des zones appartenant à la communauté. Cela donnera certainement à la ville plus de latitude à long terme pour créer des logements abordables. À court terme, cependant, les prix dans la capitale continueront probablement à augmenter,car alors l'offre pour les investisseurs sera encore plus serrée.
Une nouvelle taxe foncière
En avril 2018, la Cour constitutionnelle a jugé que la taxe foncière en Allemagne était inconstitutionnelle avec sa perception actuelle de la valeur foncière. Le gouvernement fédéral doit donc présenter une nouvelle forme d'imposition d'ici la fin de 2019. Les experts en conviennent: dans une nouvelle forme de taxe foncière, il y a une opportunité pour une taxation plus juste des terres. Une telle taxe foncière pourrait également mobiliser des terres auparavant en jachère et repousser les joueurs sur le marché immobilier. Par exemple, dans ce terrain inutilisé pourrait être taxé plus lourdement. Il est incontestable que c'est précisément là que la politique pourrait aider les propriétaires d'immeubles qui souhaitent créer un nouvel espace de vie abordable.
Solutions
Si le terrain à bâtir coûte cher, il serait logique de l'utiliser de manière plus intensive. Une façon de sortir du dilemme est de se développer plus densément dans les villes. Dans la pratique, cela signifie remplir les terrains vacants, ajouter des étages aux maisons ou densifier les zones urbaines qui ne sont que peu construites. Ce dernier en particulier est rarement populaire auprès des résidents locaux. Parce que cela ferme souvent les espaces libres, obstrue les axes de visualisation, ombrage les fenêtres. Mais la densité fait partie de la vie urbaine: sans elle, il n'y aura pas d'urbanité, pas de ville animée.
La Riverpark Tower doit être construite à Francfort à partir de l'ancienne Union Investment House: pension, appartements locatifs occupés par leur propriétaire et financés par des fonds sociaux sur 23 étages, planifiés par Ole Scheeren.
Les immeubles de grande hauteur comme espace de vie abordable
Une autre façon de contrer le problème des prix élevés des terrains serait les immeubles d'appartements de grande hauteur. Cependant, ils sont coûteux à construire et peu populaires dans ce pays. L'image des colonies satellites à plusieurs étages apparues dans les banlieues dans les années 60 et 70 est dommage. Francfort, connue pour ses immeubles de bureaux de grande hauteur, se précipite maintenant et construit des tours résidentielles dans le ciel: l'une des premières est la tour Henninger nouvellement construite, toujours une enclave pour les personnes à revenu élevé. D'autres suivront dans le nouvel Europaviertel et dans d'autres quartiers. L'architecte Ole Scheeren construit également des immeubles de grande hauteur - dans les métropoles du Canada, de la Chine, de Singapour et maintenant la Riverpark Tower à Francfort.Mais il connaît la critique des silos résidentiels anonymes et a donc intégré de nombreux espaces d'échange social dans ses tours d'habitation - y compris de petits parcs. Ces espaces de rencontre ne sont souvent pas créés au pied des maisons, mais au milieu, au-dessus du niveau de la rue. Il réussit également à maintes reprises à minimiser les coûts afin que jusqu'à un tiers de l'espace puisse être attribué en tant que logement socialement subventionné.
La politique foncière a une perspective à long terme. Si la planification commence aujourd'hui, les résultats ne seront visibles que dans les années. Peut-être que de telles périodes sont difficiles à suivre dans une démocratie avec des élections régulières. Néanmoins, une politique foncière bien coordonnée est la clé d'une politique de logement juste et abordable.