Quiconque possède une propriété et n'y habite pas mais la loue doit payer l'impôt sur les revenus locatifs. Même si beaucoup préfèrent déléguer le sujet à leur conseiller fiscal immédiatement, il vaut la peine d'approfondir vous-même le sujet. Parce que mieux vous connaissez votre chemin, plus vous pouvez utiliser d'astuces et économiser beaucoup d'impôts.
Qui doit payer l'impôt sur les revenus locatifs?
Devez-vous payer l'impôt sur les revenus locatifs en tant que personne privée? Oui - même si vous ne louez pas commercialement, vous êtes obligé d'imposer vos revenus de location ou de crédit-bail. Ceci est régi par l'article 21 de la loi de l'impôt sur le revenu (EStG). Quiconque loue un bien immobilier doit payer l'impôt sur les revenus locatifs.
Afin de déclarer correctement vos revenus au bureau des impôts, vous devez inscrire vos revenus locatifs à l'annexe V pour la location et le crédit-bail dans votre déclaration de revenus. Il est important que vous sachiez, cependant, que vous n'avez pas à payer d'impôts sur la totalité des revenus locatifs, mais que vous pouvez déduire vos amortissements, intérêts et autres charges de vos revenus locatifs. Et: si vous le faites intelligemment, vous pouvez même obtenir un bonus fiscal à la fin.
Quel est le montant des taxes sur vos revenus locatifs?
Votre taux d'imposition sur le revenu des particuliers détermine le montant de l'impôt que vous devez payer sur vos revenus de location. Les pertes que vous subissez du fait de la location peuvent également avoir un effet positif sur l'imposition de vos autres revenus. Donc, si vous faites une perte avec votre location, cela sera déduit de votre revenu autrement imposable. Cela peut réduire considérablement votre fardeau fiscal personnel.
Cependant, si vous indiquez en permanence des pertes plus importantes pour votre bien locatif dans votre déclaration de revenus, cela peut également avoir des effets négatifs pour vous. Le bureau des impôts parle alors d'un passe-temps et suppose que vous n'exploitez pas votre location avec l'intention de réaliser un profit. Dans un tel cas, vous ne pouvez plus compenser les pertes avec les revenus positifs provenant d'autres sources de revenus.
Si l'entreprise de location est négative pour vous, vous devriez en parler à votre conseiller fiscal. Vous pouvez trouver un moyen d'imposer vos revenus locatifs négatifs qui est accepté par le bureau des impôts. En général, cependant, vous devriez bien sûr viser à faire un profit avec votre location.
Impôt sur les revenus locatifs: existe-t-il une allocation?
Vous ne devez payer d'impôt sur les revenus locatifs que si ceux-ci, avec vos autres revenus, dépassent l'abattement de base non imposable de 8 500 euros.
Si vous avez un revenu global plus élevé, mais que vous ne gagnez pas plus de 520 euros par an en louant une chambre ou un appartement séparé dans lequel vous vivez autrement, vous n'avez pas à payer d'impôt sur ces revenus locatifs. Un exemple: vous vivez à Munich et louez une chambre dans votre appartement pendant une courte période pendant l'Oktoberfest. Si vous ne gagnez pas plus de 520 euros par an, les revenus sont exonérés d'impôt.
Taxer les revenus locatifs: qu'est-ce que la dépréciation?
Lorsque vous achetez une propriété et que vous la louez, vous pouvez déduire 2% de la valeur du bâtiment et 2% des coûts de construction de l'impôt pendant 50 ans.
Pour un bâtiment ancien construit avant 1925, vous pouvez déduire deux et demi pour cent des coûts pendant 40 ans. Vous pouvez déduire des montants encore plus élevés pour la rénovation des propriétés répertoriées, ce qui peut réduire considérablement votre charge fiscale.
Vous pouvez également déclarer les travaux de réparation et d'entretien de votre bien loué sur des périodes plus courtes de un à cinq ans dans votre déclaration de revenus.
Lors de la location d'un bien immobilier, vous avez le droit de déduire 2% de la valeur du bâtiment et 2% des coûts de construction de l'impôt sur une période de 50 ans.
Imposition des revenus locatifs: que dois-je prendre en compte lors d'un prêt?
En tant que propriétaire, vous pouvez également demander votre prêt pour l'appartement loué à des fins fiscales, seul le paiement des intérêts et non le remboursement étant pris en compte pour réduire l'impôt. Étant donné qu'avec les prêts de rente habituels, le montant du remboursement reste le même sur toute la durée, mais la composante intérêt est toujours plus faible avec le remboursement continu, votre avantage fiscal diminue également au fil des ans.
Un exemple de calcul:
vous recevez un prêt de 100 000 euros de votre banque. Un intérêt de deux pour cent avec un remboursement de trois pour cent est convenu au début. Votre acompte est donc de 5 000 euros.
Avec un prêt de rente, le pourcentage du remboursement augmente à chaque mensualité. La raison en est que les intérêts ne courent que pour le montant du prêt qui n'a pas encore été remboursé et diminuent donc régulièrement.
Ainsi, la première année, vous ne payez plus 2 000 euros d'intérêts, mais seulement 1 970 euros et remboursez 3 030 euros en même temps. Après dix ans, vous ne paierez que 1 380 € d'intérêts, alors que votre part de remboursement est déjà de 3 620 €. À ce stade, vous ne pouvez réclamer que les 1380 euros de la composante intérêts dans votre déclaration de revenus.
Imposition des revenus locatifs: un exemple de facture
Mme Sommer achète une petite copropriété nouvellement construite à Munich-Neuhausen pour 400 000 euros. Elle le finance principalement via sa banque maison et le loue à un jeune couple. Le loyer mensuel est de 1.200 euros, soit 14.400 euros par an. Le prix d'achat de l'appartement sans la valeur du bien est de 320 000 euros. Elle peut en radier 2% par an.
Revenus locatifs: 14.400 euros
- intérêts sur le crédit immobilier: 6.000 euros
- amortissements: 6.400 euros
- frais de fonctionnement (ex: gestion immobilière): 900 euros
- réparation des carreaux de salle de bain endommagés: 200 euros
revenus locatifs imposables: 900 euros
Grâce à ses frais de fonctionnement dont amortissements, Mme. En été, seuls 900 euros (au lieu de 14 400 euros) sont imposés sur les revenus locatifs.
Si Mme Sommer a des dépenses de réparations significativement plus élevées en un an ou moins de revenus en raison d'une perte de revenus, par exemple de la part des nomades locataires, son revenu imposable peut même être négatif. L'exemple suivant: Mme Sommer reçoit 2 400 euros de loyer en moins parce que son appartement est vacant depuis deux mois ou que le locataire n'a pas payé. Dans ce cas, il n'y a pas de surplus, mais un moins de 1 500 euros. Elle peut désormais déduire ce montant de son revenu imposable.
Lorsque le prêt pour l'appartement est payé en totalité un jour, le revenu imposable augmente. Après 50 ans, l'amortissement expirera même. À partir de ce moment, Mme Sommer doit payer des impôts sur une proportion nettement plus élevée de ses revenus locatifs. Ensuite, seuls les frais d'entretien et les éventuels frais de gestion immobilière sont déductibles.
Pour un bâtiment ancien construit avant 1925, vous pouvez déduire deux et demi pour cent des coûts pendant 40 ans.
La taxe de vente s'applique-t-elle aux revenus de location?
En tant que propriétaire, vous êtes en fait un entrepreneur parce que vous souhaitez réaliser un profit. Normalement, chaque entrepreneur doit percevoir une taxe de vente de 19%. Cependant, cette règle ne s'applique pas aux locations privées. Au contraire, cela s'applique:
- Les propriétaires d'appartements n'ont pas à facturer ni à payer la taxe de vente.
- Les propriétaires d'immeubles commerciaux peuvent décider eux-mêmes s'ils souhaitent être évalués en tant qu'entrepreneurs. Si vous louez à une entreprise assujettie à la TVA à long terme, vous pouvez choisir si vous souhaitez louer avec ou sans TVA.
Si vous, en tant que propriétaire privé, souhaitez être traité comme un entrepreneur, vous devez respecter quelques conditions qui coûtent du temps et des efforts, mais qui apportent également des avantages considérables: Si des coûts élevés sont engagés pour la rénovation des locaux loués dans le commerce, vous pouvez, par exemple, ajouter les montants de TVA Soumettez les factures du commerçant dans votre déclaration de TVA anticipée.
Si votre propriété se compose de plusieurs unités, dont certaines sont louées avec et d'autres appartements sans taxe de vente, vous ne pouvez inclure que les factures pour l'ensemble de l'immeuble dans votre déclaration anticipée de taxe de vente.
Les locations à court terme, telles que les appartements de vacances ou les salles de conférence, sont généralement soumises à la taxe de vente. Un autre cas particulier est le garage: s'il est loué avec l'appartement, vous n'avez pas à facturer la taxe de vente. Cependant, si vous souhaitez louer un garage individuellement, vous êtes redevable de la taxe de vente. Cependant, si vos revenus provenant de la location de garages ne dépassent pas le montant annuel de 17 500 euros, en tant que soi-disant propriétaire d'une petite entreprise, vous n'avez pas à payer de TVA.
Impôt sur les revenus locatifs: Où dois-je déclarer les revenus locatifs?
Vous devez inscrire vos revenus de location imposables à l'annexe V de votre déclaration de revenus. Le formulaire est long, mais fondamentalement explicite. Cependant, il y a quelques conseils que vous devez garder à l'esprit.
Impôt sur les revenus locatifs: Comment remplir correctement l'annexe V?
Dans l'annexe V de la déclaration de revenus, vous fournissez toutes les informations indispensables à la location. Votre impôt à payer sera alors calculé en fonction de vos entrées. Si vous louez un appartement, vous devez effectuer les saisies suivantes:
Ligne 1: Votre nom
Ligne 2: Votre prénom
Ligne 3: Numéro fiscal et numéro de série du système
Ligne 4: Rue et numéro de maison du bien loué / date d'achat
Ligne 5: Code postal et ville du bien loué / date d'achèvement
Ligne 6: Numéro de dossier de la valeur standard et éventuellement date de vente ou de transfert. (Cela permet au bureau des impôts de vérifier si vous êtes utilisé pour la taxe de spéculation.)
Vous trouverez le numéro de dossier à inscrire sur votre évaluation foncière. Cependant, vous pouvez également remettre la pièce jointe sans ce numéro de fichier.
Ligne 7: Dans chaque cas, un 2 pour «Non»
Ligne 8: À gauche, ajoutez l'espace habitable. Laissez les champs à droite et au milieu vides.
Vous devez saisir l'espace de vie en utilisant le calcul officiel de l'espace de vie. La hauteur sous plafond et le calcul proportionnel des balcons et terrasses sont également pertinents ici. Il ne suffit donc pas de simplement additionner les surfaces de base. La surface habitable doit être correctement calculée à la fois dans le contrat de location et dans la déclaration fiscale.
Ligne 9: Entrez ici le loyer mensuel net. Vous devez déduire toutes les allocations de coûts supplémentaires pour ce champ.
La répartition des revenus locatifs par étage est destinée à la location d'immeubles à appartements. Même si vous louez une maisonnette, ne saisissez vos revenus locatifs que dans un seul champ.
Lignes 10-12: ne doivent pas être remplies.
Ligne 13: Vous additionnez ici toutes les contributions que votre locataire vous a transférées.
Si un remboursement a eu lieu pour votre locataire dans l'année de la déclaration de revenus par le biais de la facture de services publics, celui-ci sera déduit. Si votre locataire devait payer plus tard, le montant sera ajouté.
Ligne 14: ne sera pas complétée.
Ligne 15: Ici, vous entrez les revenus de location que vous avez reçus du locataire à titre d'acompte ou de paiement supplémentaire. Si vous deviez retenir une partie ou même la totalité de la caution de location en raison de dommages ou d'arriérés de loyer, ce montant sera ajouté ici.
Ligne 16: ne sera pas complétée.
Ligne 17: Ne sera pas remplie si vous ne percevez pas de taxe de vente.
Ligne 18: Ne sera pas remplie si vous ne percevez pas la taxe de vente.
Ligne 19: Ici, vous saisissez les subventions conformément à la loi sur la promotion du logement, ainsi que les revenus d'intérêts provenant des contrats des sociétés de construction.
Ligne 20: ne sera pas complétée.
Ligne 21: Ici, vous entrez la somme de tous les revenus. S'il y a une perte; écrivez un moins devant le montant.
Ligne 22: Transfert de toutes les dépenses liées au revenu de la ligne 50 (voir ci-dessous)
Ligne 23: Résultat du revenu moins
les dépenses liées au revenu Ligne 24: Si nécessaire, répartition des revenus (de la ligne 23) aux conjoints selon la structure de propriété respective
Lignes 25-29: Ces lignes sont à remplir uniquement si vous êtes membre d'une association de constructeurs ou actionnaire d'un fonds immobilier fermé.
Lignes 31-32: ne sont pas remplies.
Lignes 33-34: Il s'agit de l'amortissement. Inscrivez une dépréciation pour un bien immobilier normal à la ligne 33. Si vous êtes propriétaire d'un bien inscrit, l'amortissement est inscrit à la ligne 34.
Pour les nouveaux bâtiments, vous pouvez amortir 2% des coûts de fabrication pendant 50 ans. Pour les bâtiments construits avant 1925, il est de 2,5% par an sur 40 ans.
En matière d'amortissement, il est important que seule la valeur du bâtiment soit saisie. Si la répartition des parts de prix d'achat entre le terrain et le bâtiment paraît plausible au bureau des impôts dans le contrat de vente, votre inscription sera normalement acceptée. Lors de la vente de la propriété, le vendeur ne se soucie pas de la composition du prix. En tant qu'acheteur, cependant, vous devez examiner de près le contrat et vous assurer que la part de l'immeuble est aussi élevée que possible, car de cette façon, vous pourrez bénéficier davantage de la taxe.
Si seul un prix total apparaît dans le contrat de vente, le prix du bien est déterminé à l'aide du tableau de valeur foncière standard de la ville ou de la commune. La valeur de la propriété est ensuite déduite du prix d'achat pour déterminer la valeur du bâtiment. La méthode des 20 pour cent est souvent utilisée pour calculer la valeur de la propriété. Ce faisant, vous déduisez un taux forfaitaire de 20% du prix d'achat et appliquez cette valeur au terrain.
Ligne 36: Entrez ici vos frais d'intérêt pour la propriété.
Ligne 37: Indiquez ici tous les frais engagés pour obtenir le financement. Par exemple, les frais d'extraits du registre foncier, les évaluateurs et les notaires.
Ligne 38: généralement non renseignée.
Ligne 39: Inscrivez ici toutes les dépenses d'entretien de la propriété.
Ligne 40: Si vous habitez également vous-même le logement locatif, vous ne pouvez déduire que ce qui a été dépensé pour l'appartement loué. Cependant, vous pouvez réclamer des frais de rénovation proportionnels pour l'ensemble du bâtiment.
Lignes 41-45: Inscrivez ici les frais d'entretien si vous ne voulez pas les appliquer directement dans l'année où ils surviennent, mais que vous voulez plutôt les amortir sur cinq ans. Parce que pour entretenir votre propriété, vous pouvez appliquer les frais de réparation une fois - à savoir dans l'année au cours de laquelle les coûts surviennent - ou proportionnellement jusqu'à cinq années consécutives en tant que charge fiscale permanente.
Ligne 46: Ici, vous entrez tous les frais engagés pour la taxe foncière, la collecte des ordures, le nettoyage des rues, l'eau, les eaux usées, l'éclairage, le chauffage, l'assurance, l'ascenseur, etc. Cette ligne comprend également les frais que vous pouvez répercuter sur votre locataire. Vous aviez déjà saisi les surcoûts du locataire aux lignes 12 et 13.
Ligne 47: Champ pour vos frais administratifs.
Si vous vous occupez vous-même de la gestion de votre propriété, vous ne pouvez pas réclamer les frais, uniquement si vous engagez quelqu'un pour le faire. Votre propre contribution ne vous apporte aucun avantage fiscal.
Ligne 48: Cette ligne n'est pertinente que si vous êtes assujetti à la taxe de vente. Entrez ensuite la taxe de vente payée ou facturée ici.
Ligne 49: Ici, vous pouvez demander d'autres dépenses liées au revenu.
Tous les frais de fonctionnement de votre bien loué réduisent vos revenus. Tous les frais que vous ne pouvez pas répercuter directement sur votre locataire, tels que la gestion immobilière, les frais de courtage ou les frais de publicité, sont résumés sous le terme frais de publicité et enregistrés dans cette ligne.
Ligne 50: Additionnez toutes les dépenses publicitaires engagées et inscrivez la valeur à la ligne 50. Vous le transférez ensuite au début de l'annexe V à la ligne 22.
Ligne 51: Cette ligne n'est pertinente que si vous pouvez déduire la taxe en amont. Cela ne se produit généralement qu'avec des propriétés commerciales ou des locations de vacances.
Ligne 52: Ce champ n'est à remplir que si vous avez obtenu une subvention de financement pour les coûts d'acquisition et de production de votre propriété inscrite.
Dans l'annexe V de la déclaration de revenus, vous fournissez toutes les informations indispensables à la location.
Impôt sur les revenus locatifs: vous pouvez déduire ces frais
Presque tous les frais que vous engagez dans le cadre de la location de votre propriété sont déductibles d'impôt. En d'autres termes: vos revenus locatifs sont comparés aux coûts associés à la propriété. Vous ne devez payer d'impôt que sur le bénéfice des revenus locatifs. Donc, si vous obtenez un bénéfice négatif ici, cela réduira votre fardeau fiscal.
Afin de maintenir la responsabilité fiscale aussi bas que possible, il y a quelques astuces que vous devriez considérer. Parce qu'à la fin de l'année, il y aura plus d'argent dans votre poche.
- Reçus
Conservez toujours soigneusement tous les reçus pour le coût de l'appartement loué. Vous pourriez en avoir besoin comme preuve pour le bureau des impôts. - Perte de loyer
, attribuez explicitement lors de la déclaration de vos revenus locatifs une perte de loyer ou une vacance de votre logement. Une vacance n'est reconnue comme une réduction d'impôt que si vous pouvez rendre plausible au bureau des impôts que vous vouliez réellement louer votre propriété et que la vacance n'a pas été provoquée intentionnellement. - Loyer minimum
Si vous louez votre appartement à des amis ou à des membres de votre famille à un prix très abordable, vous devez absolument vous assurer de ne jamais facturer moins de 66% du loyer local. Vous ne pouvez déduire toutes les dépenses liées au revenu de la propriété de l'impôt que si le loyer est d'au moins 66%. - Changement de locataire
Dans votre déclaration de revenus, vous devez également indiquer en totalité tous les frais encourus lors du changement de locataire. Cela comprend, entre autres, les commissions de courtage, vos annonces et frais de déplacement, mais aussi les frais de réparation des artisans et peintres survenus avant la nouvelle location. - Frais supplémentaires
Si vous avez embauché un avocat, avez dû financer une action d'expulsion ou même l'expulsion pas vraiment bon marché d'un bien immobilier, vous pouvez indiquer tous les frais engagés dans la déclaration de revenus.
Important: il est préférable d'indiquer d'abord tous les coûts. Si le bureau des impôts n'accepte pas une partie de cela, c'est moins grave que si vous omettez des reçus, ce qui aurait pu vous aider à réaliser des économies d'impôt considérables.
Impôt sur les revenus locatifs: que peuvent déduire les propriétaires de l'impôt?
Comme déjà décrit dans les sections précédentes, vous pouvez déduire tous les coûts liés à votre propriété de l'impôt. Ceux-ci comprennent en détail:
- Annonces de location dans les journaux ou sur Internet
- Frais de courtage
- Intérêts pour financer la propriété
- Coûts d'acquisition sous forme d'amortissement annuel
- Taxe de propriété
- Frais de gestion de compte
- Rénovations et réparations
- Frais de maison
- Frais de fournitures de bureau et frais de déplacement
- Honoraires de votre avocat
- Frais pour votre conseiller fiscal
- Frais d'adhésion pour l'association des propriétaires
Assurez-vous de conserver soigneusement tous les reçus. Si le bureau des impôts vous vérifie, vous devez être en mesure de présenter tous les reçus sans lacunes.
En tant que propriétaire, assurez-vous de conserver soigneusement tous les reçus. Si le bureau des impôts vous vérifie, vous devez être en mesure de présenter tous les reçus sans lacunes.
Revenus fiscaux locatifs: quelle est la différence entre les coûts de fabrication et les coûts de modernisation?
Vous pouvez inclure tous les frais de réparation et de modernisation comme frais de publicité. Avec ces dépenses, une distinction est faite entre les coûts de modernisation et les coûts de production (ultérieurs). Il y a une différence fiscale ici.
Le facteur décisif pour la différence entre les coûts de production et les coûts de modernisation est de savoir si l'installation était déjà présente dans l'appartement et ne sera que renouvelée ou si quelque chose est construit à partir de zéro qui n'était pas auparavant dans l'appartement. Par exemple, si vous remplacez une vieille baignoire par une nouvelle, vous en payez les frais de modernisation. Si, par contre, vous installez un bain à remous dans la salle de bain, vous modernisez votre propriété et les frais engagés sont appelés frais de fabrication. Selon la durée d'utilisation, ces frais peuvent être amortis sur 20 voire 50 ans.
Dans les trois premières années suivant l'achat de la propriété, cependant, les coûts de rénovation ne peuvent pas dépasser 15 pour cent des coûts d'acquisition. Sinon, on parle d'effort lié à l'acquisition. Vous devez amortir les dépenses dites de quasi-achat tout comme le prix de votre propriété lors de son achat sur la durée de vie utile de l'immeuble résidentiel.
Cette réglementation peut être très compliquée d'un cas à l'autre. Par conséquent, une limite de 4 000 euros a été introduite pour simplifier les choses. Si les frais ne dépassent pas 4.000 euros TTC, vous pouvez les déclarer comme frais d'entretien.
Beaucoup d'argent peut être économisé ici dans des cas individuels. Un conseiller fiscal peut vous donner des conseils personnalisés sur la meilleure façon de déclarer votre mesure de restructuration et d'en tirer le meilleur parti.
Taxer les revenus locatifs: ne devenez pas un commerçant involontaire!
Si vous avez aimé acheter, louer et vendre un bien immobilier, vous courez le risque d'être considéré comme un agent immobilier commercial par les autorités fiscales. Vous devez donc toujours respecter la limite des trois propriétés: toute personne qui achète, modernise, loue et revend plus de trois propriétés en cinq ans est considérée comme un commerçant. Cela peut avoir des conséquences négatives pour vous:
- Dès que vous êtes considéré comme un agent immobilier commercial, toute dépréciation précédemment accordée est annulée avec pour effet secondaire que vous devez payer des impôts sur un bénéfice beaucoup plus élevé de vos revenus locatifs.
- N'oubliez pas non plus qu'une taxe sur la spéculation pourrait vous être due et que votre commune peut également prélever une taxe professionnelle.
En cas de doute, parlez-en à votre conseiller fiscal en temps utile pour vous protéger des mauvaises erreurs.
Que faut-il considérer en termes fiscaux lors de la vente d'un bien immobilier?
Si vous souhaitez vendre une propriété dans les dix ans suivant son achat, vous devez payer la soi-disant taxe sur la spéculation. Celui-ci est calculé à partir de votre taux d'imposition personnel sur le bénéfice de la vente et peut donc être assez considérable.
Si vous souhaitez vendre un appartement loué, il est généralement conseillé d'attendre dix ans. Parce qu'un appartement loué est plus difficile à vendre. Votre profit est donc inférieur et est ensuite réduit en plus en raison de la taxe sur la spéculation.
Si, par contre, votre locataire vient de donner un préavis et que l'on vous propose un prix jusqu'à 30% plus élevé pour votre propriété lorsque vous vendez votre maison, il pourrait être intéressant d'envisager de vendre la propriété avant l'expiration de la période de spéculation de dix ans. Le prix de la propriété non louée pourrait être tellement plus attrayant, en particulier dans certains endroits, que vous devriez accepter la taxe sur la spéculation comme une petite baisse.
Imposition des revenus locatifs: un sujet passionnant, pas seulement pour les conseillers fiscaux
Certes: il existe des cas particuliers dans lesquels un conseiller fiscal est définitivement recommandé. Mais même en tant que propriétaire inexpérimenté, vous pouvez économiser beaucoup si vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs. Nous espérons que, grâce à nos conseils, nous avons rendu le sujet de «l'impôt sur les revenus locatifs» un peu plus transparent pour vous et nous vous souhaitons plein succès en remplissant l'annexe V.
