Le décès du locataire est également un défi pour le propriétaire. Lisez ici comment vous, en tant que propriétaire, pouvez mieux procéder après le décès du locataire et quels sont vos droits.
Que se passe-t-il après le décès du locataire?
Fondamentalement, un contrat de location ne se termine pas automatiquement au décès du locataire. Si le bail est conclu contractuellement avec plusieurs locataires - c'est-à-dire qu'il y a plusieurs personnes comme locataires dans le bail - il doit être poursuivi avec les autres personnes.
Il est également important de savoir qu'après le décès du locataire, toutes les personnes vivant dans le ménage, même si elles ne sont pas inscrites au contrat de location, ont le droit de reprendre la location. Pour le propriétaire, cela signifie continuer le contrat de location avec les autres membres du ménage. Il est essentiel que les conditions précédentes continuent d'exister. Par exemple, le loyer ne peut être simplement augmenté après le décès du locataire.
S'il n'y a pas de colocataires, les héritiers doivent payer le loyer restant dû ainsi que les frais accessoires et les arriérés de loyer. Les héritiers concluent également le bail du défunt. Cependant, conformément aux articles 564 du code civil allemand et 580 du code civil allemand, vous disposez d'un droit de résiliation spécial: vous pouvez résilier le contrat dans un délai d'un mois après le décès du locataire dans le respect des délais légaux (soit trois mois).
Si l'appartement n'est pas repris par les héritiers, ils doivent s'occuper du nettoyage et de la remise du bien ou ils doivent en payer les frais. Cependant, les héritiers n'ont pas à être responsables des dettes avec leurs actifs, mais peuvent limiter la responsabilité à la succession.
En outre, les personnes à charge survivantes ont la possibilité de refuser l'héritage dans les six semaines. Dans ce cas, ils ne pourront être tenus responsables par le propriétaire après le décès du locataire.
Que réglemente le droit de la location après le décès du locataire?
Le droit de la location traite largement du décès du locataire. Fondamentalement, un contrat de location ne se termine pas automatiquement au décès du locataire, mais fait partie de l'héritage. Selon qu'il y avait plusieurs locataires, que des membres de la famille vivaient dans le ménage ou que l'appartement était habité par le locataire seul, il existe différentes réglementations à respecter.
Vous pouvez conclure le contrat de location en tant qu'héritier, membre du ménage, conjoint ou partenaire de vie et en tant que colocataire, ce qui signifie que l'ancien contrat de location reste en vigueur et qu'aucun nouveau contrat de location ne doit être conclu avec de nouvelles conditions.
L'article 563 du Code civil allemand (BGB) stipule quelles personnes peuvent conclure le contrat de location après le décès du locataire. Nous avons résumé ci-dessous quels droits et obligations sont essentiels dans les différents cas:
Cas 1: les deux conjoints (ou partenaires) étaient locataires
Un ménage conjoint de conjoints ou de partenaires est particulièrement courant, où les deux partenaires sont mentionnés dans le contrat de location. Dans ce cas, la location est automatiquement maintenue après le décès de l'un des locataires conformément à l'article 563a, paragraphe 1, BGB. Les héritiers et autres membres de la famille ne jouent aucun rôle ici.
Même si le contrat de location n'a pas été signé par les deux partenaires et que le locataire décède, il est possible que le partenaire ait déjà été élevé au statut de locataire. Cela est possible, par exemple, si un partenaire représentait l'autre conformément à l'article 164 BGB lors de la conclusion du contrat. Même si le propriétaire a envoyé une lettre d'augmentation de loyer aux deux partenaires lorsque celui-ci emménage à une date ultérieure, il s'agit pratiquement d'un colocataire.
Si un tel cas existe, la location est transférée au partenaire restant. Cependant, il a le droit d'exercer son droit spécial de résiliation dans un délai d'un mois après avoir eu connaissance du décès conformément à l'article 563a, paragraphe 2, BGB avec un délai légal de trois mois. Dans ce cas, cependant, le propriétaire n'a pas de droit spécial de résiliation.
En cas de décès du conjoint ou du partenaire de vie, la location est transférée au partenaire vivant.
Cas 2: Seul le conjoint ou partenaire décédé était le locataire
Selon l'article 563, paragraphe 1, BGB, le conjoint ou partenaire qui vivait dans le même ménage avec le locataire décédé conclut le bail en tant que locataire même s'il n'a pas signé le bail et pas non plus le statut du locataire avant le décès Le locataire a obtenu. Ici aussi, les membres de la famille et les héritiers sont exclus et le contrat de location continue d'exister dans sa forme originale.
Si le conjoint ou partenaire décide de ne pas conclure le contrat de location après le décès du locataire, il doit en informer le propriétaire dans un délai d'un mois après avoir pris connaissance du décès conformément à l'article 563, paragraphe 3, clause 1, BGB.
Il est conseillé de fournir une déclaration écrite. Si cela se produit, les droits et obligations sont transférés à l'héritier. Il peut alors résilier ou continuer la location conformément à l'article 564, paragraphe 1, BGB.
Il est important pour les propriétaires qu'un partenaire de même sexe ait le même statut qu'un conjoint selon le Journal officiel fédéral (BGBl.) I 2001, page 266.
Si le partenaire ne conclut pas le contrat de location, leurs enfants vivant dans le ménage peuvent le faire. Ceci est réglementé au § 563, paragraphe 2, phrase 1, BGB.
Cas 3: Seul le conjoint décédé était locataire et il y avait d'autres membres de la famille vivant dans l'appartement
S'il y a des membres de la famille supplémentaires dans l'appartement en plus du conjoint survivant et si le conjoint ne veut pas reprendre la location, les autres parents vivant dans l'appartement peuvent rejoindre la location et la poursuivre.
Conformément à l'article 563, paragraphe 3, BGB, le conjoint doit informer le bailleur qu'il ne souhaite pas poursuivre la location. Les autres parents vivant dans le ménage ont également la possibilité de ne pas continuer la location. Cependant, ils doivent également en informer le propriétaire. Si ni le conjoint ni les autres membres de la famille vivant dans le ménage ne poursuivent la location, le contrat passe à nouveau aux héritiers.
Cas 4: Le défunt était locataire avec un tiers et partageait un ménage avec son conjoint et / ou des membres de sa famille
Après le décès du locataire qui dirigeait un ménage avec son conjoint dans le logement locatif, mais qui a conclu le contrat de location avec une autre personne, l'article 563, paragraphe 1, BGB s'applique également. Dans ce cas particulier, le conjoint peut reprendre la fonction de colocataire. Encore une fois, cela se fait à l'exclusion des autres membres de la famille et des héritiers éventuels.
Cas 5: Autres majorités de locataires
Si un bien a été loué avec plusieurs personnes, comme c'est courant dans les appartements partagés par exemple, le décès du locataire ne change pas vraiment la location. Les autres locataires continuent simplement la location avec le propriétaire. Dans ce cas, les colocataires n'ont pas non plus de droit spécial de résiliation.
D'autres règles s'appliquent aux sous-locataires qui n'ont pas conclu de contrat de location avec le propriétaire du bien, mais uniquement avec le locataire décédé. Dans ce cas, on considère que le propriétaire est décédé. Ainsi, après le décès du locataire, les héritiers reprennent sa qualité de locataires et donc également de propriétaires des sous-locataires.
Cas 6: Le locataire décédé vivait avec des membres de sa famille ou des membres du ménage (sans conjoint)
Si les parents vivant dans le ménage ont signé le contrat de location, celui-ci continuera d'exister même après le décès d'un colocataire. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez reprendre la location conformément à l'article 563, paragraphe 2, phrase 2, BGB. Si plusieurs membres de la famille sont concernés, ils peuvent également conclure la location ensemble et sont alors solidairement débiteurs conformément à l'article 421 du Code civil allemand (BGB).
Il est important de savoir que la location doit être maintenue aux conditions d'origine. En conséquence, les obligations et droits des proches continuent d'être fondés sur le contrat de location du locataire.
Les clauses qui restreignent ou excluent le droit d'entrée des personnes à charge et des membres du ménage survivants ne sont pas valables conformément au § 563, paragraphe 5, BGB.
Il est également important de savoir que la définition des membres de la famille et des membres du ménage est large et que, par conséquent, les petits-enfants ou les enfants placés en famille d'accueil peuvent également être comptés parmi les personnes vivant dans le même ménage. Il est toujours important que le ménage commun soit conçu pour être permanent, comme le montre la section 563, paragraphe 2, phrase 3, BGB.
La réglementation s'applique également au logement social, mais une attestation de droit au séjour est requise pour reprendre la location après le décès du locataire.
Si le défunt vivait seul dans le logement locatif ou si le conjoint et les membres de la famille qui vivaient dans l'appartement n'entrent pas dans la location, tous les droits et obligations sont transférés aux héritiers.
Décès du locataire: quels droits ont les héritiers?
Si le défunt vivait seul dans le logement locatif ou si le conjoint et les autres membres de la famille qui vivaient dans le ménage n'ont pas conclu la relation de location, les droits et obligations selon les §§ 1922 et 1967 BGB passent à l'héritier.
Une exception s'applique aux locataires isolés ayant signé un bail à vie: les héritiers peuvent alors soit faire usage du droit spécial de résiliation, soit emménager eux-mêmes dans l'appartement.
Selon le § 2087 BGB, l'appartement loué peut également être considéré comme un héritage si l'appartement peut être considéré comme un bien essentiel après le décès du locataire. De plus, après le décès du locataire, les héritiers peuvent céder leur part d'héritage à un tiers qui peut alors conclure la location.
Il est important que les héritiers n'aient pas droit devant les membres de la famille qui vivent dans le ménage. Ce n'est que lorsque tous les membres du ménage déclarent qu'ils ne veulent pas reprendre la location que le droit passe à l'héritier.
Quelle est la durée du préavis après le décès du locataire?
Après le décès du locataire, les personnes habilitées à entrer ou les héritiers ont un mois pour faire usage de leur droit spécial de résiliation. Si les héritiers n'apprennent le décès du locataire que plus tard, le délai ne s'applique qu'à partir du moment de la connaissance. Si les héritiers n'utilisent pas le droit spécial de résiliation, ils succèdent automatiquement au locataire décédé de sorte qu'un nouveau bail n'est pas nécessaire.
Le droit spécial de résiliation du bailleur après le décès du locataire doit également être exercé dans le mois suivant la prise de connaissance du décès, faute de quoi le contrat de location se poursuivra. Le droit spécial de résiliation du propriétaire s'applique aux héritiers. Il ne peut pas en faire usage contre les personnes autorisées à entrer (celles qui ont déjà vécu dans le ménage).
Qui doit quitter l'appartement après le décès du locataire?
Même après le décès du locataire, la location ne prend fin qu'après la résiliation en temps voulu et la remise de l'appartement.
Si le droit spécial de résiliation est exercé après le décès du locataire, les héritiers sont tenus de libérer l'appartement à temps et, le cas échéant, de le rénover. Ils doivent également effectuer les paiements en souffrance tels que le loyer et les frais accessoires.
Pour les propriétaires, la question se pose de savoir ce qui se passe s'il n'y a pas d'héritage après le décès du locataire. Dans de tels cas, le tribunal nomme un curateur pour tenter de trouver des héritiers potentiels. En cas d'échec, l'Etat fédéral dans lequel le locataire était domicilié hérite. En cas de surendettement de la propriété, le bailleur se retrouve finalement avec des postes non réglés et doit également s'occuper lui-même de la liquidation budgétaire et de la rénovation de l'appartement.
Décès du locataire: qui reçoit la caution locative?
Après le décès du locataire, se pose également la question de la caution déposée, car si la location est résiliée, la caution est également due après la remise réussie de l'appartement (publier sur «protocole de remise d'appartement»?). En principe, la caution doit être versée aux héritiers. Cependant, si ce dernier refuse l'héritage, le dépôt passe au suivant dans la ligne de succession.
Pour les propriétaires, il est conseillé de se faire présenter un certificat d'héritage avant de verser la caution locative. Cela évite de payer à des personnes non autorisées. Ceci s'applique également au décaissement de tout crédit existant après le règlement des frais accessoires.
La caution de loyer est généralement à verser aux héritiers. Cependant, si ce dernier refuse l'héritage, le dépôt passe au suivant dans la ligne de succession.
La responsabilité du successeur légal
En tant que successeur légal après le décès du locataire, vous reprenez non seulement ses droits, mais aussi ses obligations. Si le partenaire restant, les parents ou les héritiers concluent le bail, ils seront également responsables envers le propriétaire conformément à l'article 563b, paragraphe 1, BGB.
Le successeur légal est donc responsable des dommages au bien locatif, des dettes de location, des réparations cosmétiques dues et des frais supplémentaires. La responsabilité successorale peut cependant être exclue contractuellement pendant la durée de vie. Si cela est souhaité, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé.
Succession
Si l'héritier refuse l'héritage, il ne peut être tenu pour responsable et n'a pas à résilier le bail. En cas d'acceptation erronée d'une succession ou de non-respect d'un délai, les règles du droit successoral selon les § 119, § 1954 et § 1956 BGB s'appliquent.
Résiliation par l'héritier
Après le décès du locataire, l'héritier a le droit de résilier l'appartement ou de l'utiliser lui-même. S'il décide de mettre fin, il peut le prononcer dans un délai d'un mois après avoir pris connaissance du décès et de la non-apparition d'un autre parent. S'il le fait, la location prend fin après un préavis de trois mois.
La résiliation dans un délai d'un mois est très importante, car avec un bail à durée déterminée, la conséquence d'une résiliation non opportune serait que le bail doit être exécuté jusqu'à la fin.
S'il y a plusieurs héritiers, il faut s'assurer que la lettre de résiliation est signée par tous les héritiers.
Résiliation par le propriétaire
Une résiliation sans motif légitime après le décès du locataire est possible depuis le 1er septembre 2001. Si l'héritier décide de poursuivre la location après le décès du locataire, le bailleur peut résilier le contrat avec un préavis légal de trois mois. Comme l'héritier, le bailleur dispose d'un mois pour donner un avis de résiliation après avoir pris connaissance du décès. Cependant, cela ne s'applique que si aucun des parents vivant dans le ménage ne conclut le contrat de location (article 564, phrase 2, BGB).
Après avoir connu le décès du locataire, le bailleur ne peut bien entendu donner avis de résiliation que s'il a connaissance de l'héritier. Pour cela, il suffit qu'il soit informé de l'héritier - aucune inspection du certificat d'héritage n'est nécessaire. Cependant, le bailleur doit également essayer de savoir qui reprendra l'héritage, faute de quoi il risquerait de perdre son droit de résiliation.
Si le bailleur veut exercer son droit spécial de résiliation, il doit donner un avis de résiliation à tous les héritiers d'une communauté d'héritiers. Il doit également remettre l'avis de résiliation à ces héritiers et ne pas, par exemple, les adresser au locataire décédé.
Si les conjoints, les parents ou les membres du ménage souhaitent conclure le bail, le propriétaire ne peut résilier le contrat qu'à bref délai pour un motif valable, par exemple parce que les personnes qui entrent sont insolvables ou ont agressé physiquement le propriétaire dans le passé. Ici, il est conseillé de recourir à des conseils professionnels afin que de petites erreurs n'empêchent pas une résiliation juridiquement contraignante.
