Les raisons d'un avertissement au locataire sont multiples: il s'agit par exemple de troubles répétés de la paix, mais aussi d'un arriéré de loyer ou d'une sous-location non autorisée. Vous pouvez lire ici comment les propriétaires procèdent correctement dans ces cas et émettent correctement l'avertissement.
Quand un avertissement pour le locataire est-il dû?
Un avertissement au locataire est toujours nécessaire en cas de rupture du contrat. Avec l'avertissement, il est prié de s'abstenir de tout comportement contraire au contrat et de remplir à nouveau ses obligations à l'avenir. Dans un tel cas, un avertissement agit comme un avertissement de conséquences graves si le locataire ne change pas de comportement.
Le bailleur fait le premier pas important en adressant un avertissement à son locataire, condition préalable à toute résiliation future du contrat de location sans préavis pour une raison importante conformément à l'article 543 BGB.
Dans la mesure où idéalement il devrait y avoir une relation amicale et de confiance entre le locataire et le propriétaire, il est toujours conseillé de contacter le locataire avant d'émettre un avertissement et de découvrir les causes du comportement contraire au contrat. Souvent, ce n'est qu'une erreur ou un problème temporaire qui sera résolu sous peu. Un avertissement au locataire pourrait provoquer ici du mauvais sang, ce qui affecte la future relation de confiance.
Quelles sont les raisons d'un avertissement au locataire?
Si la tentative de règlement mutuel échoue, les propriétaires doivent absolument agir et émettre un avertissement. Ceci est possible et justifié pour les raisons suivantes:
1. Avertissement en cas de non-respect des règles de la maison
Les règles de la maison contiennent de nombreuses règles destinées à permettre aux locataires de vivre ensemble paisiblement et en toute considération. Le locataire s'engage à respecter le règlement intérieur lors de la signature du contrat de location. S'il enfreint les règles qui y sont énoncées, le locataire risque un avertissement.
Les points les plus fréquents des règles de la maison qui sont violés et qui nécessitent un avertissement sont:
- Bruit: tout le monde veut avoir sa paix à la maison. Le bruit des autres résidents de la maison peut entraîner un stress et une discorde considérables dans le ménage. Un avertissement en raison d'une musique constante, d'un forage en dehors des heures autorisées ou à cause de fêtes bruyantes jusque tard dans la nuit sont donc souvent des raisons d'avertissement.
- Obligation de nettoyage: dans le sud de l'Allemagne en particulier, il est courant que les locataires nettoient à tour de rôle le couloir ou la cage d'escalier. Si un locataire ne respecte pas cette obligation, cela peut également être un motif d'avertissement.
- Utilisation des installations extérieures: enfants jouant au ballon, barbecue dans la cour ou travaux de jardinage contractuellement convenus - il existe également des droits et des obligations à l'extérieur des appartements. Dès que le locataire ignore cela, il peut recevoir un avertissement.
- Chauffage et ventilation: Les locataires sont tenus de traiter avec soin l'élément contractuel, c'est-à-dire l'appartement. Si le locataire risque de développer des moisissures dans l'appartement en raison d'un chauffage et d'une ventilation inappropriés, cela peut également conduire à un avertissement.
2. Avertissement pour détention illégale d'
animaux Le propriétaire peut préciser dans un certain cadre si les animaux peuvent être gardés dans un appartement loué. Bien qu'il ne puisse pas interdire les petits animaux comme les hamsters ou les oiseaux, il peut, par exemple, interdire la garde des chiens. Si le locataire enfreint cette règle et a encore un chien, il y a également une menace d'avertissement.
3. Avertissement pour arriérés de loyers
Le locataire est tenu de payer le loyer mensuel à temps. S'il ne le fait pas et tombe ainsi en retard de paiement du loyer, il est dans un premier temps menacé d'un avertissement et, en cas de non-paiement ultérieur, même d'une procédure d'expulsion ou d'expulsion. Si le locataire réduit le loyer sans raison, c'est aussi un motif d'avertissement.
4. Sous
-location Si le locataire laisse l'appartement à un tiers sans consulter le propriétaire, il s'agit d'une sous-location non autorisée. Le propriétaire a alors le droit d'émettre un avertissement.
À quoi doit ressembler la lettre d'avertissement au locataire?
Un avertissement peut généralement être donné oralement ou par écrit. Cependant, afin de pouvoir prouver en cas d'urgence quand quel avertissement a été émis en raison de quelles circonstances, il est absolument conseillé d'avertir le locataire par écrit.
Souvent, plusieurs personnes sont répertoriées comme propriétaires dans le contrat. Il est important que tout le monde signe l'avertissement, sinon il est inefficace. S'il y a plusieurs propriétaires, par exemple une communauté d'héritiers, les autres propriétaires peuvent également se voir délivrer une procuration. Important: Cette procuration doit être jointe à l'avertissement et signée par tous les propriétaires. Faites également preuve de prudence lors de l'expédition: afin que le propriétaire puisse prouver la remise de l'avertissement en cas de litige, il doit toujours être envoyé par courrier recommandé.
Quelles informations la lettre d'avertissement au locataire doit-elle contenir?
- Pour éviter tout malentendu, le mot «avertissement» doit apparaître dans la lettre.
- Soulignez clairement le comportement du locataire contrairement au contrat. Par exemple, écrivez: «Travaux de forage le 15 avril 2018 après 22 h dans l'appartement loué». Important: indiquez la date, l'heure et, le cas échéant, les témoins de la faute.
- Décrivez la règle violée par la faute (par exemple, "Les activités qui perturbent le calme ne peuvent être effectuées que les jours ouvrables du … au …, et pas du tout les dimanches et jours fériés.")
- Fixez une date limite à laquelle l'inconduite doit être résolue.
- Énoncez les conséquences d'une nouvelle faute (par exemple, la résiliation de la relation contractuelle).
Afin d'éviter d'avoir à poursuivre une relation contractuelle avec un locataire indésirable en cas d'urgence devant le tribunal en raison d'erreurs formelles mineures, les propriétaires devraient demander une assistance juridique pour les questions concernant les avertissements.
À qui doit être adressé l'avertissement?
Pour que l'avertissement soit légalement correct, il doit être adressé à tous les locataires qui ont signé le contrat de location du bien loué. Si, par exemple, on sait que la perturbation de la nuit provient d'un seul locataire de l'appartement, l'avertissement doit tout de même être adressé à tous les locataires qui sont répertoriés dans le contrat de location et avec lesquels la relation contractuelle existe donc.
Quand un avertissement n'est-il pas nécessaire?
Dans certains cas, le propriétaire n'est pas obligé d'envoyer un avertissement au locataire, mais peut immédiatement mettre fin à la relation contractuelle. C'est le cas dans ces cas:
- On ne peut pas s'attendre à ce que le propriétaire poursuive la relation contractuelle. C'est le cas, par exemple, s'il a été agressé physiquement par le locataire.
- Le locataire a des arriérés importants et n'a pas payé le loyer en totalité pendant deux mois consécutifs.
- Le locataire ne paie son loyer que de manière irrégulière, de sorte qu'un arriéré de loyer total de deux mois de loyer s'est accumulé.
- Le locataire a sous-loué l'appartement sans autorisation.
- Le locataire utilise l'appartement contrairement au contrat en y exploitant une entreprise.
Quelles sont les conséquences de l'avertissement du locataire?
Si un locataire a reçu un avertissement, il ne doit pas être pris à la légère. Comme mentionné ci-dessus, un avertissement est la première étape vers même une résiliation sans préavis. Plus le locataire rompait fréquemment le contrat et plus le propriétaire devait envoyer des avertissements, meilleures étaient ses chances de réussir une procédure de résiliation.
Si le locataire ne se trouve que dans une situation d'urgence momentanée, il est donc absolument conseillé de contacter le propriétaire et de clarifier comment la rupture de contrat s'est produite et comment tout peut à nouveau fonctionner selon les règles à l'avenir.
Cependant, si le locataire continue son comportement contraire au contrat malgré le délai fixé, le bailleur pourra même réclamer des dommages et intérêts. Ceci s'applique en particulier si le bailleur engage des frais du fait du comportement du locataire qui ne se seraient pas produits s'il avait agi correctement. Si, par exemple, le locataire élimine des déchets encombrants non autorisés dans les poubelles, le bailleur peut répercuter les frais de leur élimination sur le locataire responsable conformément à l'article 280 BGB.
