Le droit d'accès du propriétaire crée à plusieurs reprises de l'incertitude tant chez les locataires que chez les propriétaires. Après tout, il est l'un des résidents de la propriété locative, a son ménage dans l'appartement et se trouve donc dans une zone très privée. D'autre part, le propriétaire est le propriétaire de la propriété et a un intérêt légitime à visiter l'appartement de temps en temps. Mais quand le propriétaire a-t-il le droit d'entrer dans l'appartement? À quelle fréquence peut-il faire ça? Pour quelque raison que ce soit? Et pour combien de temps? Nous avons toutes les réponses au sujet du "droit d'accès du propriétaire".
Existe-t-il un droit d'accès pour les propriétaires?
Les droits du propriétaire, qui sont couverts par la jurisprudence générale, donnent aux propriétaires fonciers certaines opportunités. Cependant, les propriétaires n'ont généralement pas le droit d'inspecter leur appartement loué.
Cependant, s'il existe une raison valable qui rend l'entrée ou la visite de l'appartement absolument nécessaire, le propriétaire a un droit d'accès à l'appartement. Le locataire doit alors lui permettre d'entrer dans l'appartement. Si une ou plusieurs de ces raisons existent, le propriétaire ne peut se voir refuser l'accès à l'appartement:
- L'appartement doit être vendu ou reloué et montré aux parties intéressées.
- Les dommages dans l'appartement doivent être pris en compte afin de pouvoir le réparer.
- On soupçonne que des dommages sont imminents. Pour éviter cela, l'appartement doit être inspecté.
- Des modernisations ou des entretiens sont prévus ou doivent être vérifiés pour voir s'ils sont nécessaires.
- L'appartement est à mesurer.
- Les relevés des compteurs (gaz, eau, électricité …) doivent être lus.
- Des réparations doivent être effectuées.
- Le propriétaire soupçonne que l'appartement n'est pas utilisé conformément au contrat.
Si aucune de ces raisons n'existe, le propriétaire n'a aucun droit d'accès à l'appartement. Ceci est également confirmé par un arrêt de la Cour fédérale de justice (BGH, arrêt du 4 juin 2014, Az. VIII ZR 289/13): Il précise que le propriétaire n'a pas de droit d'accès à l'appartement même si cela est indiqué dans le contrat de location. Une telle réglementation étant contraire à l'article 13, paragraphe 1, de la Loi fondamentale (inviolabilité du domicile), une telle clause est invalide.
Mais même si les raisons évoquées ci-dessus existent, le bailleur est tenu d'exercer son droit d'accès à l'appartement avec considération. Il devrait limiter le nombre d'inspections de la maison en traitant plusieurs problèmes en un seul rendez-vous. Si l'appartement doit être mesuré dans les prochaines semaines et que les relevés des compteurs doivent être lus en même temps, ces deux dates doivent être combinées.
Il est essentiel que le propriétaire annonce l'accès à l'appartement à l'avance. Idéalement, cela devrait être fait par écrit et avec un préavis suffisant. Les tribunaux considèrent qu'une annonce entre 24 heures et 14 jours avant le rendez-vous est appropriée. Un exemple de lettre annonçant une inspection d'appartement peut être téléchargé ici:
À quelle fréquence le propriétaire est-il autorisé à entrer dans l'appartement?
La fréquence à laquelle le propriétaire a le droit d'accéder à l'appartement ne peut pas être clairement définie, car aucun numéro spécifique ne peut être donné. S'il y a des raisons répétées de visiter l'appartement, le propriétaire peut avoir accès à l'appartement plusieurs fois par an. Comme déjà mentionné ci-dessus, il faut tenir compte du locataire en ce que le propriétaire regroupe plusieurs rendez-vous si possible.
Si l'appartement doit être reloué ou vendu, les locataires actuels doivent autoriser les visites jusqu'à trois fois par mois selon la législation en vigueur. Ces rendez-vous ne doivent alors pas durer plus de 45 minutes et doivent avoir lieu aux «heures habituelles» (LG Frankfurt / Main, arrêt du 24 mai 2002, Az. 2/17 S 194/01). Les horaires habituels sont:
- en semaine de 10 h à 13 h
- en semaine de 15 h à 18 h
- en semaine de 19 h à 20 h
Le samedi étant généralement un jour ouvrable, les locataires doivent également autoriser les visites le jour de leur week-end habituellement gratuit. Le bailleur n'a de droits d'accès que les dimanches et jours fériés en cas de danger imminent (par exemple en cas d'éclatement d'une conduite d'eau).
Incidemment, les propriétaires ne peuvent créer et publier des photos pour un exposé qu'avec l'autorisation du locataire, car cela affecte la vie privée du locataire. Les photos de dommages ou de défauts sont toutefois généralement autorisées même si le locataire n'est pas d'accord.
Indépendamment des raisons valables mentionnées ci-dessus qui donnent au propriétaire un droit d'accès à l'appartement, il a également le droit d'inspecter sa propriété tous les cinq ans sans raison particulière. Cela a été décidé par le tribunal de grande instance de Munich (AG Munich, arrêt du 8 janvier 2016, Az.461 C 19626/15). Selon le tribunal, le propriétaire doit avoir la possibilité d'inspecter l'état de sa propriété à intervalles réguliers.
S'il n'y a pas de raisons valables pour une inspection, le locataire peut refuser au propriétaire le droit d'accès.
Les locataires peuvent-ils refuser l'entrée au propriétaire?
S'il n'y a pas de raisons valables ou si les rendez-vous de visite doivent avoir lieu en dehors des heures habituelles, le locataire peut refuser au propriétaire le droit d'accès. Cependant, la prudence est de mise ici: si les locataires rejettent la demande du propriétaire de voir la propriété sans justification, le propriétaire a le droit d'obtenir l'accès au moyen d'une ordonnance du tribunal et d'une injonction. En revanche, le bailleur a alors le droit de résilier le contrat sans préavis (BGH, arrêt du 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Si le locataire refuse l'accès à l'appartement, les propriétaires ne doivent en aucun cas accéder à l'appartement sans consentement. Au lieu de cela, il est conseillé de demander un avis juridique et de demander à un avocat de fixer une date limite pour d'éventuelles propositions de nomination. Ce n'est que lorsque cela n'aide pas que le chemin vers le tribunal doit être emprunté.
Danger imminent: quand le propriétaire peut-il entrer dans l'appartement?
S'il y a un risque important dans l'appartement loué, le propriétaire peut entrer dans l'appartement sans le consentement du locataire. Ce serait le cas, par exemple, s'il y a une conduite d'eau éclatée, un incendie s'est déclaré ou du gaz s'échappe.
Même dans de tels endroits, il est conseillé d'obtenir le consentement du locataire pour entrer dans l'appartement à l'avance - mais si cela n'est pas possible, le propriétaire a le droit d'ouvrir et de traverser l'appartement sans préavis.
Le propriétaire peut-il entrer dans l'appartement sans le consentement du locataire?
L'accès à l'appartement par le propriétaire sans le consentement préalable du locataire n'est autorisé que dans les cas d'urgence mentionnés ci-dessus. Si le locataire refuse de permettre au bailleur d'entrer dans une telle situation, il pourra être tenu responsable des dommages en résultant.
Dans le même temps, cependant, les propriétaires doivent toujours s'assurer que c'est vraiment une urgence qui rend obligatoire l'entrée dans l'appartement. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut signaler l'intrusion au propriétaire conformément au § 123 StGB.
Quelle est la situation juridique si le propriétaire entre secrètement dans l'appartement?
Si le propriétaire accède à l'appartement sans le consentement du locataire, il commet une intrusion, qui peut être légalement poursuivie. Outre la notification, le locataire a alors la possibilité de résilier le contrat de location sans préavis.
Le propriétaire peut-il garder une clé de l'appartement?
C'est l'une des idées fausses répandues selon lesquelles le propriétaire a le droit de conserver une clé en double de l'appartement. Cependant, cela n'est autorisé qu'avec l'autorisation expresse du locataire. S'il conserve encore une clé et accède ainsi à l'appartement sans autorisation, le locataire peut le signaler pour intrusion, résilier le contrat de location sans préavis et même faire remplacer la serrure de la porte.
Droit d'accès du propriétaire: qu'est-ce qui changera après la résiliation?
Si le locataire ou le propriétaire annule le contrat, mais que le locataire n'a pas encore quitté l'appartement, les mêmes règles s'appliquent au droit d'accès du propriétaire qui s'appliquent également au contrat de location en cours.
Si, en revanche, il n'est toujours pas clair si la résiliation (par exemple en raison d'un usage personnel) est légale et quand elle peut devenir valide, cela aura un impact sur les dates de visionnage possibles. Parce que ceux-ci ne doivent être tolérés par le locataire que lorsque la résiliation est effective et qu'il est clair à partir du moment où l'appartement peut être loué à une autre partie ou également vendu.
