Le loyer progressif est une option intéressante pour les propriétaires. Parce que les augmentations de loyer ne sont généralement pas sans problèmes. Un loyer progressif, en revanche, offre une plus grande sécurité de planification d'une manière simple et pratique et n'est pas nécessairement désavantageux pour les locataires, selon la conception exacte du contrat.
Tous les détails essentiels sur le loyer progressif sont expliqués ci-dessous. En tant que propriétaire, vous disposez de toutes les informations dont vous avez besoin pour bien rédiger le bail progressif. Parce qu'en plus des exigences du droit de la location, d'autres points sont également importants.
Qu'est-ce qu'un loyer progressif?
Le loyer progressif est l'accord d'un certain montant de loyer, qui est enregistré par écrit entre le propriétaire et le locataire. Il porte sur une période fixe et échelonne l'augmentation du loyer avec un montant exact. Le loyer reste inchangé pendant au moins douze mois. Pour d'autres raisons, il ne peut pas être augmenté pendant cette période conformément au § 557a BGB.
Dans le cas d'un loyer progressif, le propriétaire et le locataire conviennent à l'avance de l'heure à laquelle le loyer est majoré jusqu'à quel montant. Pour les propriétaires, cela signifie une possibilité de faire appliquer une augmentation de loyer sans problèmes majeurs. L'accord vise également à donner aux locataires une clarté à long terme sur les coûts futurs du logement.
Comment le loyer progressif est-il convenu contractuellement?
Pour que le loyer progressif avec ses augmentations soit admissible, l'accord doit être formulé par écrit. Il est également possible d'attribuer ultérieurement un loyer progressif à un bail existant, mais uniquement si le locataire y consent. Le contrat-cadre écrit doit être signé par le propriétaire et le locataire, il ne suffit donc pas d'écrire un e-mail.
Quand un bail progressif est-il effectif?
Selon le § 557a BGB, les conditions formelles comprennent également la spécification exacte du montant en euros par lequel le loyer est augmenté. Les pourcentages ne sont pas suffisants ici. Pour que le bail progressif soit valide, le propriétaire doit également inclure des détails supplémentaires en plus de l'augmentation de loyer. Entre autres, il faut définir le moment où la hausse de loyer aura lieu. Les conditions préalables suivantes sont essentielles pour que le bail progressif soit effectif:
- L'accord doit être écrit et signé par les deux parties. Il comprend donc le consentement du propriétaire et du locataire.
- Le prix de location et l'augmentation doivent être exprimés en euros concrets (et non en pourcentage).
- L'intervalle entre les augmentations de loyer doit toujours être d'au moins douze mois. Des échelles plus courtes ne sont pas autorisées, mais des périodes plus longues sont possibles.
- Au moins une saison doit être nommée dans le contrat.
Dans le bail progressif, il doit être clairement indiqué à quel moment le bail suivant survient et à quel montant le loyer augmente.
Formulations légales et illégales dans le bail progressif
Le contrat de location progressif doit clairement clarifier le moment de l'augmentation ultérieure du loyer et le montant de l'augmentation du loyer. Un bail qui prévoit une augmentation annuelle de trois pour cent est invalide. L'indication du prix au mètre carré est également invalide, car le loyer total n'est pas indiqué sous la forme d'un montant monétaire. Le montant de l'augmentation de loyer lui-même peut varier, mais l'intervalle entre les graduations respectives doit être d'au moins un an.
Exemple de contrat de location à échelle effective:
- Le bail progressif débute le 1er janvier 2019 avec un loyer net de 800 euros. Ce loyer net augmentera annuellement: du 01/01/2020 à 830 euros, du 01/01/2021 à 870 euros, du 01/01/2022 à 900 euros.
Exemples de convention inefficace:
- Le bail progressif débute le 1er janvier 2019 avec un loyer net de 800 euros. Par la suite, le loyer net sans chauffage augmente de 2% par an.
- Le loyer passera à 9,20 euros le mètre carré le 01/01/2020.
Combien de temps le loyer progressif est-il valable?
Dans le passé, les propriétaires n'étaient autorisés à fixer des augmentations de loyer que pour les dix prochaines années, mais cette limite n'existe plus. Cela signifie que des augmentations peuvent également être convenues contractuellement pour une période de 15 ans ou même plus. Le bail progressif lui-même peut être limité ou illimité, selon vos besoins.
En ce qui concerne la durée du bail échelonné, l'éventuelle résiliation du contrat joue également un rôle. Car en plus de convenir d'un loyer progressif, le bailleur a la possibilité d'exclure la résiliation de la location pour un maximum de quatre ans à compter du début d'un bail progressif (voir section 557a, paragraphe 3, phrase 1 BGB). Une telle clause limite cependant la marge de manœuvre des deux côtés, c'est-à-dire du locataire et du bailleur. C'est pourquoi les deux parties devraient se demander si une telle réglementation a du sens et s'inscrit dans la planification des années à venir.
L'augmentation du loyer est stipulée dans le bail progressif et a généralement lieu chaque année.
L'augmentation de loyer doit-elle être annoncée dans le cas d'un loyer progressif?
L'augmentation de loyer étant déjà déterminée dans le cadre du bail progressif lors de la signature du contrat, le bailleur n'a pas à envoyer de préavis supplémentaire au locataire si le loyer augmente. Si le locataire a mis en place un ordre permanent pour le transfert du loyer, il doit procéder à un ajustement correspondant à la date pertinente. S'il ne le fait pas, le bailleur peut lui rappeler que le loyer a augmenté - comme stipulé dans le contrat - et qu'un paiement supplémentaire doit être effectué.
Cependant, le propriétaire ne peut demander aucune augmentation de loyer supplémentaire pendant le bail progressif. Et même pas si des modernisations sont effectuées. De tels coûts ne peuvent être répercutés rétrospectivement si le loyer progressif expire, a décidé le tribunal de district de Berlin. Lors de l'annonce de la modernisation, un propriétaire a avisé son locataire d'une future augmentation de loyer. Cela s'est défendu avec succès: le bailleur aurait soit planifié la modernisation prévue du loyer progressif, soit renoncé à l'accord progressif (voir dossier n ° 65 S 225/17). Exception: les modernisations étaient obligatoires en raison d'exigences légales ou d'exigences officielles. Ensuite, ils peuvent également être transmis aux locataires avec des baux échelonnés.
Quelles augmentations de loyer sont autorisées dans le bail progressif?
Les propriétaires optent souvent pour un loyer progressif car le plafond habituel ne s'applique pas ici. Dans le cas des contrats de location normaux, cela garantit que le loyer n'augmente pas de plus de 20% sur une période de trois ans. Dans certaines régions, la limite supérieure est même de 15% au maximum. Ce plafond ne s'applique pas au loyer progressif. Selon les barèmes convenus, il peut arriver que le loyer augmente de plus de 20% en trois ans avec un bail à échelle réduite.
Cependant, même avec un bail progressif, les augmentations individuelles de loyer ne peuvent pas être choisies sans limites, car les limitations du Code pénal économique, article 5, s'appliquent également au loyer progressif. loyers comparatifs locaux.
Et il y a d'autres exigences pour le loyer progressif: dans les zones où l'espace de vie est rare, le but est d'éviter que le loyer ne soit gonflé. Par conséquent, les contrats de location échelonnés nouvellement conclus doivent respecter la limite de prix de location.
Dans les zones où la surface habitable est rare, les baux échelonnés nouvellement convenus doivent répondre aux exigences du frein du prix de location.
Loyer progressif: le frein de loyer s'applique-t-il?
Lorsque le frein du prix de location s'applique, le loyer d'un appartement nouvellement loué ne doit pas être plus de dix pour cent plus cher que le loyer comparatif local (voir section 557a, paragraphe 4, BGB). Cela vaut également pour le loyer progressif. Cette exigence légale signifie que pour chaque nouveau contrat de location, tant la location au début du contrat que les barèmes individuels peuvent être contrôlés avec précision. Ce contrôle a lieu au moment respectif de l'augmentation d'échelle.
Si l'une des barèmes de loyer convenues est supérieure de plus de dix pour cent au loyer comparatif local habituel au début de son entrée en vigueur, un plafond est appliqué en cas de réclamation du locataire. Cela signifie que le barème prend effet, le montant qui dépasse les dix pour cent, mais ne doit pas être payé par le locataire. Le contrat reste valable.
Étant donné que le frein du prix de location ne peut être réglé que pour un maximum de cinq ans dans les villes ou régions respectives, les barèmes qui sont dus ultérieurement peuvent ne plus être affectés et ne seront donc pas plafonnés. Si cela restreint trop les propriétaires dans leur planification, un bail indexé peut être une option qui peut contourner ce plafond. L'indice des loyers n'est pas basé sur l'indice des loyers habituel dans la zone, mais sur l'indice des prix à la consommation et son évolution.
La hausse des loyers est particulièrement intéressante pour les propriétaires qui ont signé leur bail progressif avant que le frein de location ne soit appliqué.
Quelle est la différence entre le loyer progressif et le loyer indexé?
Tant le loyer progressif que le loyer indexé déterminent quand et comment le loyer change ou augmente à l'avenir. Ils contiennent donc le moment exact et le montant correspondant (dans le cas du loyer progressif) ou une indication que le loyer futur est basé sur l'indice des prix à la consommation (dans le cas du loyer indexé). Cet indice des prix à la consommation est publié une fois par an par l'Office fédéral de la statistique et ne peut être prédit.
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Loyer progressif | Indice de loyer |
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| La date exacte et le montant de l' ajustement futur du loyer sont indiqués dans le bail progressif. | L'évolution du prix de location est directement liée à l' évolution de l'indice des prix à la consommation . Donc, si le coût de la vie augmente, le loyer augmentera aussi. Un bail index peut être conclu pour une durée illimitée. |
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Les augmentations de loyer peuvent être fixées pour quelques | Une clause d'indexation est également appelée clause de préservation du capital . Le montant exact de l'augmentation de loyer ne peut être spécifiquement prévu. |
| Si les barèmes convenus sont tous entrés en vigueur et que le même locataire continue de vivre dans l'appartement , le bail- échelle devient un bail «normal», dans lequel les augmentations de loyer peuvent être appliquées conformément aux §§ 558 et 559 BGB . | Exemple de formulation: si l' indice des prix à la consommation pour l'Allemagne change de 4 pour cent ou plus par rapport au premier mois de la location , selon la détermination de l'Office fédéral de la statistique , le loyer est modifié du même pourcentage. |
Avec le loyer indexé, le bailleur peut augmenter le loyer plus indépendamment du frein de loyer, à condition que l'indice des prix à la consommation augmente en conséquence. |
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| L'indice de loyer offre ainsi un peu plus de liberté au bailleur même dans les zones en pénurie de logements , car ici seul le loyer de départ est basé sur le frein de loyer, alors que les augmentations futures ne sont pas si restreintes. |
Que se passe-t-il lorsque le loyer progressif prend fin?
Après le dernier niveau de loyer convenu, le contrat de location échelonné devient un contrat «normal». Les types habituels d'augmentation de loyer peuvent alors être appliqués, par exemple sous la forme d'augmentations de loyer de modernisation ou en s'ajustant au loyer comparatif local.
Lorsque la période du bail progressif convenu est expirée, le propriétaire a la possibilité de convenir d'un autre loyer progressif. Un tel accord n'est possible que si le locataire y consent. Cependant, une stipulation unilatérale de cette nouvelle saison n'est pas efficace. Cela signifie qu'un nouveau contrat doit être rédigé et signé par les deux parties.
Si le bail est illimité et que les échelles ne sont répertoriées que jusqu'à une date spécifiée, la dernière échelle nommée reste. De cette manière, un bail progressif peut être transformé en bail classique. Une fois le loyer progressif terminé, le propriétaire a alors la possibilité de travailler avec d'autres augmentations de loyer. Cela signifie qu'il peut, par exemple, s'ajuster aux loyers comparatifs locaux ou répercuter les coûts de modernisation sur les locataires.
Qu'est-ce que la renonciation à la résiliation?
Une renonciation unilatérale à la résiliation peut être convenue dans un contrat de location progressif. Ici, le locataire signe qu'il ne résiliera pas l'appartement pendant une période de temps déterminée, tandis que le propriétaire conserve son droit de résiliation. Cette renonciation unilatérale à la résiliation peut s'appliquer pendant un maximum de quatre ans, sinon elle devient inopérante (voir section 557a, paragraphe 3, BGB). Pour le bailleur, cette exclusion unilatérale de résiliation offre une bonne sécurité de planification, mais peu de locataires sont prêts à s'engager à vivre dans une propriété pendant une durée déterminée.
De nombreux locataires aimeraient utiliser une clause locative ultérieure lorsqu'ils acceptent de renoncer à la résiliation afin de conserver encore un certain degré de liberté. Cette clause vous donne la possibilité de résilier la location existante plus tôt si nécessaire. Cette nouvelle clause locataire s'accompagne souvent de l'obligation de proposer un locataire de remplacement fiable.
Avantages et inconvénients d'un loyer progressif pour les locataires
Le loyer progressif offre également aux locataires une certaine sécurité. Parce que pendant la période échelonnée convenue, le bailleur ne peut exiger d'autres augmentations de loyer, même en cas de mesures de rénovation ou de modernisation, sauf si celles-ci ont été ordonnées par les autorités ou par la loi (par exemple, parce que de nouveaux compteurs de chauffage doivent être installés en raison de la nouvelle ordonnance sur les coûts de chauffage). Les ajustements ne sont possibles qu'après le décompte des frais accessoires, mais uniquement avec une justification correspondante. Le bail progressif garantit également aux locataires un loyer qui reste constant pendant au moins un an et qui n'est pas augmenté.
Les avantages en un coup d'œil
- Planifier la sécurité des coûts de logement dans les prochaines années
- Aucune autre augmentation de loyer pour rénovations ou modernisations n'est possible
- Dans les régions économiquement fortes, un loyer progressif est toujours moins cher qu'un loyer indexé, qui comprendrait une augmentation plus rapide du loyer.
Inconvénients en un coup d'œil
- Le loyer augmente chaque année, les ajustements dans les années convenues ne sont plus possibles.
- Après la fin de la graduation convenue, le contrat à durée déterminée est généralement transféré à un autre contrat graduel. Seuls les contrats à durée indéterminée deviennent des contrats de location normaux.
- Si le loyer comparable local diminue, la graduation en reste indépendante.
Avec un bail progressif, vous pouvez garder un œil sur les coûts de location, y compris les augmentations de loyer pour les prochaines années et décennies.
Avantages et inconvénients d'un loyer progressif pour les propriétaires
Un bail progressif vaut la peine pour tous les propriétaires qui souhaitent obtenir le revenu locatif le plus élevé possible. Lorsque vous vous entendez sur les barèmes, vous pouvez estimer le loyer comparatif local et son évolution et ainsi planifier vos revenus à l'avance. En fonction de la demande de logement dans la zone correspondante, l'échelonnement devrait plus ou moins tenir compte du loyer comparatif habituel dans la zone afin d'éviter des problèmes avec une éventuelle augmentation de loyer.
Pour une bonne sécurité de la planification, les propriétaires prudents peuvent inclure une renonciation unilatérale à la résiliation dans le bail progressif. Dans ce contexte, il peut être utile de choisir des échelles plus basses afin de rendre le contrat attractif pour le locataire. Des échelles plus basses sont plus susceptibles d'encourager les locataires à signer une renonciation unilatérale à la résiliation.
La hausse des loyers est particulièrement intéressante pour les bailleurs qui ont signé leurs baux échelonnés avant l'application du frein des loyers. Si, en revanche, le frein du prix de location s'applique déjà au moment de la signature du contrat, les bailleurs n'ont plus autant d'options pour augmenter les revenus locatifs. Au moins, le loyer progressif permet une augmentation avec le frein de loyer, qui est jusqu'à dix pour cent au-dessus du loyer comparatif local.
Les avantages en un coup d'œil
- Ajustement automatique du loyer sans effort administratif supplémentaire: Les données sur l'augmentation du loyer sont déjà fixées au début de la location afin qu'il n'y ait pas de questions ou de difficultés par la suite.
- Type d'ajustement de loyer simplifié.
- L'accord contractuel permet une planification sur plusieurs années.
- Il est possible de dépasser le loyer comparatif local (en fonction de la limite de prix de location éventuellement applicable dans une certaine mesure).
- Il est possible d'accepter une renonciation unilatérale à la résiliation (jusqu'à quatre ans).
Inconvénients en un coup d'œil
- Aucune autre augmentation de loyer n'est possible.
- Les travaux de modernisation ou de rénovation ne peuvent être compensés par une augmentation de loyer (exception: modernisation ordonnée par les autorités ou par la loi).
- Tous les locataires ne respectent pas les augmentations de loyer convenues dans le bail progressif. Ce revenu manquant ne peut être réclamé que trois ans après. La seule alternative est la résiliation et, si nécessaire, une action d'expulsion avec expulsion.
- Dans le cas d'un loyer progressif, le taux d'inflation n'est pas pris en compte, car les montants des loyers sont indépendants de la baisse de valeur. Cela montre la différence avec le loyer de l'indice.
Conclusion
Le loyer progressif offre notamment aux bailleurs un haut niveau de sécurité, même s'ils ne laissent qu'une marge de manœuvre limitée. Cependant, étant donné la pénurie de logements dans de nombreuses villes, ce n'est que juste. Les différents points de vue du propriétaire et du locataire deviennent apparents dès la rédaction du bail échelonné. Avec la sécurité nécessaire d'une part et une compensation satisfaisante par le biais du prix de location, les deux côtés doivent être respectés. En ce sens, le loyer progressif est une bonne solution pour la planification future.