La location d'un appartement est un bon investissement et convient également comme plan de pension. Cependant, si vous envisagez de louer un appartement, vous devez vous informer soigneusement, car il y a beaucoup de choses à considérer. Nous donnons un aperçu et des conseils.
Cela commence par le calcul du loyer et se poursuit par la recherche de locataires réputés. Les questions fiscales et autres détails doivent également être clarifiés à l'avance pour éviter les problèmes.
Malgré ces préparatifs, la location d'un appartement est un type d'investissement très simple et donc populaire. Les explications suivantes devraient vous aider à vous repérer si vous souhaitez également louer un appartement.
Louer un appartement: les tâches d'un propriétaire
Si vous souhaitez louer un appartement, vous devez d'abord vérifier si vous disposez des conditions requises. D'une part, il est important de prendre en compte les ressources nécessaires.
En fait, la location d'un condominium demande un certain travail. Les pertes de temps typiques parmi les tâches d'un propriétaire sont:
- la préparation annuelle de la facture d'électricité pour le locataire,
- le calcul annuel de rentabilité pour l'administration fiscale,
- se présenter aux assemblées des propriétaires et aux accords associés concernant les travaux de rénovation à venir, les règles de la maison et autres questions relatives aux propriétaires,
- Si nécessaire, rénovations ou réparation de dommages dans l'appartement ou mise en service des artisans,
- Recherche de locataire, changement de locataire et nouvelle location,
- Clarification des éventuels litiges avec le locataire, les copropriétaires et l'association des locataires.
Certains de ces travaux, tels que la création de la facture de services publics, peuvent être effectués par un administrateur fiable qui facture des frais mensuels fixes. Vous devez vous occuper d'autres choses vous-même.
Louer un appartement: cela a-t-il un sens?
A partir de cette période, louer un appartement vaut la peine
Il est important que les propriétaires sachent que lorsqu'ils louent un appartement, ils s'engagent sur le long terme. C'est notamment le cas avec un bail à durée indéterminée. De plus, plus le locataire habite longtemps dans l'appartement, plus il devient difficile de résilier le contrat de location. Cet engagement à long terme concerne également l'investissement en capital, car un appartement loué est moins lucratif à vendre qu'un appartement vide.
Dans la plupart des cas, l'achat d'un appartement à louer ne vaut la peine que si le propriétaire conserve le bien pendant au moins dix ans. Ce n'est qu'après cette période qu'aucune taxe de spéculation n'est due pour la propriété, qui est calculée sur la base de la plus-value. Par conséquent, examinez attentivement si vous êtes prêt à prendre de tels engagements à long terme.
Quel est le retour sur la location d'un appartement?
La location d'un appartement peut générer d'assez bons revenus, mais le rendement locatif, qui peut être calculé précisément avant l'achat, n'est généralement pas supérieur à la moyenne. Il y a une pénurie de logements dans de nombreuses villes, de sorte que les propriétaires sont liés au frein du loyer. Cela plafonne le profit des propriétaires et vise à aider les locataires à obtenir un logement abordable. Le plafond garantit également que le loyer ne peut pas être augmenté à volonté.
En général, il est donc logique de louer un appartement pour une longue période. En effet, la propriété ne perd généralement de sa valeur qu'une fois louée, car un acheteur potentiel devrait reprendre cet appartement avec le locataire. Cependant, comme de nombreux acheteurs souhaitent utiliser eux-mêmes la propriété achetée, un appartement vacant coûterait plus cher.
Des plans de financement intéressants peuvent être élaborés, notamment avec des contrats de location à long terme ou à durée indéterminée. Celles-ci peuvent aider à réaliser des économies d'impôts ou garantir un rendement fiable à long terme. Avec un bail progressif ou un bail indexé, vous pouvez également déterminer quand le loyer doit augmenter lors de la signature du contrat et ainsi obtenir plus de profit pour vous-même.
Louer un appartement: calculez le prix du loyer
Si vous souhaitez louer un appartement, vous devez savoir exactement quels revenus de location vous pouvez obtenir. Un regard sur le marché du logement actuel aide. Une comparaison des loyers locaux et, si nécessaire, un regard sur l'indice des loyers locaux permet également de mieux évaluer votre propre appartement. L'emplacement, la taille, l'année de construction et l'équipement sont des critères très importants dans ce calcul. Vous devez également vérifier combien de temps il faut en moyenne pour que les appartements en location soient effectivement loués. Cela peut valoir la peine d'investir de l'argent pour moderniser l'équipement afin qu'un prix de location plus élevé puisse alors être exigé et que l'appartement puisse trouver plus rapidement les parties intéressées.
Un loyer approprié peut être déterminé assez bien sur la base de l'indice des loyers. Cependant, le frein de loyer qui peut être présent joue également un rôle. Si le frein du prix de location s'applique dans la zone résidentielle concernée, le prix de location peut être au maximum de dix pour cent supérieur au loyer comparatif local. S'il n'y a pas de limite de prix de location à respecter, le plafond s'applique à la place. Selon cela, le loyer peut être augmenté d'un maximum de 20 pour cent sur une période de trois ans, dans certains États fédéraux seulement de 15 pour cent. À quelques exceptions près, d'autres peuvent être demandées. Cependant, il n'y a qu'une exception si le propriétaire peut prouver qu'il devrait accepter des pertes si le loyer était inférieur.
Si le loyer local comparable est dépassé de 50 pour cent ou plus, le législateur parle d'usure et peut pénaliser le propriétaire selon la loi sur la location. Et louer un appartement à un prix exorbitant n'est pas une bonne idée pour une autre raison: les propriétaires font généralement mieux s'ils calculent le prix équitablement et établissent ainsi une relation de confiance avec le locataire. Cela peut porter ses fruits à long terme, après tout, les propriétaires ont un intérêt dans de longues relations contractuelles, car celles-ci impliquent le moins d'efforts.
Incidemment, le prépaiement des frais supplémentaires est également un sujet pertinent. Il ne doit pas être calculé trop étroitement, sinon vous risquez, en tant que propriétaire, de devoir courir après les arriérés du locataire. Calculez équitablement, mais aussi confortablement que possible pour vous-même.
Un juste prix lors de la location d'un appartement crée non seulement une relation de confiance, mais peut également protéger le propriétaire d'éventuelles sanctions.
Louer un appartement: rédiger un contrat de location
De cette façon, le bail devient favorable au propriétaire
Lors de la rédaction du contrat de location, vous devez regarder attentivement et ne pas simplement utiliser un formulaire standard gratuit, car cela peut entraîner des difficultés plus tard. L'association de protection des locataires fournit principalement des formulaires de contrat conçus pour être adaptés aux locataires. Vous devriez donc opter pour un modèle de l'association de protection des propriétaires ou télécharger notre échantillon que nous vous avons fourni dans notre texte sur tout ce qui concerne les contrats de location favorables aux propriétaires.
Les différences entre les contrats de location adaptés aux locataires et aux propriétaires se reflètent souvent dans la réglementation des questions au-delà des conditions de prix de location pures. Par exemple, cela comprend les points suivants:
- Animaux acceptés ou non,
- Obligations de nettoyage des locataires dans la zone communale,
- Exécution de petites réparations,
- Sous-location autorisée ou non autorisée sans le consentement du propriétaire
Quand un bail à durée déterminée est-il conseillé?
Louer un appartement pour une certaine période de temps a toujours du sens lorsque les propriétaires utilisent eux-mêmes leur propriété mais vivront dans un autre endroit pendant une durée limitée. Par exemple, si vous travaillez dans une autre ville ou même dans un autre pays pendant un an, vous pouvez louer votre condominium à quelqu'un d'autre pour cette période.
Mais un bail à durée déterminée vaut également la peine lors de la planification d'une vente ultérieure. Cela facilite la vente de l'appartement vacant par la suite. Une location à durée indéterminée, en revanche, rendrait la vente plus difficile, car dans ce cas, l'acheteur devrait reprendre le bail en cours.
Le bail à durée déterminée vaut également la peine si la période de spéculation de dix ans n'est pas encore expirée et qu'une vente anticipée n'est donc pas souhaitée. Ici aussi, il est payant de le louer pour une période limitée jusqu'à la fin des dix ans, de sorte que l'appartement soit gratuit avec la période de spéculation expirée et puisse être vendu à un prix proportionnellement plus élevé.
Cependant, louer un appartement pour une durée limitée n'est pas toujours facile. Entre autres choses, le contrat de location doit contenir une raison précise de la location temporaire. Selon la législation (article 575 BGB), les raisons autorisées sont les mesures de modernisation et de construction, l'utilisation personnelle ou les exigences opérationnelles s'il s'agit d'un appartement de travail.
En tant que propriétaire, vous devez savoir qu'en cas de doute, vous devez prouver la légalité de la durée déterminée. Vous devez donc examiner attentivement la raison du délai avant de conclure un contrat. Par exemple, la raison de la modernisation n'est valable que si le maintien de la location rendrait les mesures en suspens beaucoup plus difficiles.
On ne peut s'attendre à des rendements trop élevés de la location d'appartements.
Louer un appartement: avez-vous besoin d'un agent immobilier?
Louer un appartement semble assez simple, mais selon la ville ou le quartier résidentiel, il peut être difficile de trouver des locataires fiables.
Si un locataire doit être trouvé, il est toujours judicieux d'annoncer l'appartement dans le journal ou sur un portail immobilier en ligne. Avec des photos significatives, un plan d'étage bien dessiné et une description précise, l'appartement à louer peut susciter l'intérêt. Mais tous les propriétaires ne souhaitent pas s'occuper de la préparation d'un tel exposé et se tourner vers un agent immobilier. Cela peut être utile car il sait comment mettre en scène correctement l'appartement proposé.
Les courtiers aident non seulement à la préparation du synopsis et à l'établissement du contact entre le propriétaire et le locataire, mais ils sont également familiers avec les problèmes contractuels qui se posent encore et encore. Ils clarifient les questions en suspens et assurent la satisfaction des deux côtés.
Les autres tâches du courtier sont:
- Aide à la recherche de locataires,
- détermination professionnelle du prix de location,
- Création d'un contrat de location légalement conforme, adapté aux souhaits du propriétaire,
- examen professionnel du locataire sérieux et de sa solvabilité,
- Prise en charge des tâches administratives et remise de l'appartement
Le courtier est bien entendu rémunéré pour son travail. Si la location est réussie, la commission du courtier s'élève au maximum à deux loyers nets plus TVA. Depuis 2015, la question de savoir si le propriétaire ou le locataire supporte ces frais est déterminée par la personne qui a embauché le courtier. C'est généralement le propriétaire qui doit ensuite payer les frais.
Si vous souhaitez annoncer votre appartement à louer sur Internet, il est logique de le décrire en détail - avec des photos significatives et un plan d'étage soigné.
Louer un appartement: qu'y a-t-il dans le synopsis?
L'exposé contient les données clés de base de l'appartement telles que la taille en mètres carrés, l'équipement, le loyer net et les services publics. En outre, les chiffres clés pertinents du certificat énergétique doivent déjà être inscrits dans l'annonce immobilière, s'ils sont disponibles. Il s'agit de l'année de construction du bien, de la source d'énergie, du type de certificat énergétique, du besoin énergétique final ou de la consommation d'énergie et, le cas échéant, de la classe d'efficacité énergétique.
Afin de louer l'appartement et de le présenter de manière attrayante, vous devez énumérer en détail les avantages de votre propriété. Des revêtements de sol exclusifs, des équipements de salle de bains de haute qualité, une cuisine équipée ou des équipements sans barrières sont une bonne base pour exiger un prix de location proportionnellement plus élevé.
Il n'est pas rare que les propriétaires mentionnent quelques mètres carrés de trop dans leur exposé. Cependant, les propriétaires doivent faire attention à cela, car les locataires peuvent réclamer une partie du loyer dans un tel cas. Des erreurs involontaires typiques lors du calcul de la surface habitable surviennent lorsque la surface au sol est prise en charge, mais la surface habitable réelle doit être réduite en conséquence en raison des plafonds en pente et des zones utilisables dans la zone extérieure. Ici aussi, un courtier peut fournir des conseils d'experts.
Louer un appartement: trouver des locataires
Conseils pour visiter l'appartement
Avant de louer votre appartement, la visite doit être planifiée avec les parties intéressées. La façon dont l'appartement proposé est vu dépend généralement du nombre de locataires potentiels qui s'y intéressent et de l'approche qui convient le mieux au propriétaire.
Lors de la visite d'un groupe, de nombreuses personnes intéressées traversent l'appartement en même temps. Suite à cette inspection, les candidats peuvent soumettre leur auto-évaluation avec une lettre de motivation et, si nécessaire, des documents complémentaires au propriétaire. Il parcourt les «candidatures» les unes après les autres et peut alors prendre une décision. Avec ce type de visionnage, deux rendez-vous suffisent souvent, mais les bailleurs n'ont guère de chance de bien connaître les locataires potentiels et de se faire une idée d'eux.
Les visites individuelles prennent plus de temps, mais sont également beaucoup plus personnelles. Cependant, en tant que propriétaire, vous devez alors vous attendre à plus de rendez-vous, car ce n'est que rarement que les premières parties intéressées se prononcent en faveur de l'appartement et s'entendent avec le propriétaire. Si l'appartement est actuellement toujours occupé par l'ancien locataire, cela peut entraîner des problèmes. Bien que les droits du propriétaire prévoient que vous êtes autorisé à entrer dans votre condominium en tant que propriétaire pour une bonne raison, d'innombrables visites ne sont pas autorisées.
Bien que les rendez-vous en tête-à-tête demandent plus de travail, cela en vaut la peine. C'est la seule façon pour vous, en tant que propriétaire, d'avoir la chance de parler aux parties intéressées et d'avoir un bon pressentiment. Et cela peut même vous protéger de mauvaises surprises comme les nomades en location.
Voici comment trouver des locataires réputés pour votre appartement
Si vous souhaitez louer un appartement, le locataire doit être sérieux et solide financièrement. Cela est particulièrement vrai si un bail à long terme ou à durée indéterminée est prévu. En plus de votre propre connaissance de la nature humaine, un contrôle détaillé de la solvabilité est toujours utile. Cela fournit des informations sur la fiabilité réelle du locataire potentiel. Avec une information Schufa et / ou un certificat d'exonération de la dette locative, la sympathie peut être étayée par une preuve de solvabilité.
Si vous vous sentez incertain en tant que propriétaire, vous pouvez faire appel à un agent immobilier qui prendra les mesures appropriées pour vérifier la solvabilité du locataire potentiel:
- Obtention de l'auto-évaluation du locataire,
- Vérification de crédit (informations Schufa),
- Demander le certificat d'exonération de la dette locative,
- Vérifier s'il s'agit d'un loueur nomade (les courtiers ont parfois de bons contacts ici qui peuvent fournir des informations décisives),
- Obtention de la dernière preuve de revenu
- Contrôle de la carte d'identité
Lorsque vous choisissez un locataire, vous devez vous fier à votre instinct - mais pas seulement!
Louer un appartement: déterminer le montant de la caution
Avec la caution locative, le bailleur s'assure qu'il n'a pas à courir après son argent. Il protège le propriétaire contre le manque de loyer de son appartement ou les paiements pour les réparations. Ce dépôt s'élève à un maximum de trois loyers nets et est accepté comme dépôt en espèces ou sous forme d'assurance-dépôts ou de garantie. Le locataire peut déposer la caution en espèces en trois versements égaux. Donc, si le locataire ne peut pas payer immédiatement la totalité de la caution, le propriétaire ne peut pas la refuser. Du point de vue du propriétaire, cependant, il est conseillé de ne sélectionner que les locataires qui n'ont pas déjà échoué avec le dépôt en raison de leurs ressources financières limitées.
Louer un appartement: Remise de l'appartement au locataire
Si vous avez trouvé un locataire pour votre appartement et que vous souhaitez remettre l'appartement, la caution de loyer et le premier paiement du loyer doivent déjà être sur votre compte. Si le locataire n'a pas encore effectué ce paiement, cela peut être le signe d'un mauvais comportement de paiement.
Avant que le nouveau locataire n'emménage, vous, en tant que propriétaire, devez prendre des photos de l'appartement. Cela facilite la compréhension des changements ou des dommages survenus pendant la période de location. Si le locataire déménage à une date ultérieure, la condition de la remise, qui doit être inscrite dans le rapport de remise de l'appartement, sert de base au remboursement de l'acompte de loyer. Ce protocole de remise d'appartement documente l'état de l'appartement, y compris le grenier, le sous-sol et le garage. Les relevés des compteurs (électricité, gaz, eau) y sont également enregistrés. Le compteur de l'appartement doit être lu par le service public à temps pour garantir une facturation correcte. En cas de lecture intermédiaire, le bailleur devra payer les frais.
Si vous voulez être prudent, un témoin doit être présent lors de la remise de l'appartement afin qu'en cas de litige, vous puissiez vous référer à quelqu'un qui peut confirmer votre version de l'état de l'appartement lors de la remise. Cela peut être le courtier, par exemple.
Commençons à louer l'appartement! Il y a quelques points à considérer lors de la remise de l'appartement.
Louer un appartement: Quelles taxes dois-je payer sur les revenus locatifs?
La location d'un appartement peut être une source de revenus infaillible. Mais cela signifie aussi une certaine charge administrative, notamment lorsqu'il s'agit de taxer les revenus locatifs. Aucun propriétaire ne peut contourner cela, car une propriété résidentielle en tant qu'investissement en capital vous oblige à déclarer le revenu locatif lorsque vous soumettez votre déclaration de revenus annuelle. L'annexe V à remplir fait référence aux revenus de location et de crédit-bail et est donc obligatoire pour les propriétaires.
L'imposition des revenus locatifs est basée sur le taux de l'impôt sur le revenu des particuliers. Cependant, dans le cadre du calcul de l'impôt, les pertes et l'amortissement jouent également un rôle, car ils réduisent la charge fiscale du propriétaire.
Si vous souhaitez louer un appartement, sachez que non seulement le loyer et les frais accessoires sont utilisés pour la fiscalité. De nombreux autres détails jouent un rôle dans le cadre de la déclaration de revenus, ce qui peut augmenter ou diminuer la charge fiscale. Afin de pouvoir prouver toutes les dépenses et tous les revenus pour le bureau des impôts, il est conseillé de conserver toutes les preuves des dépenses. Il s'agit notamment des factures des commerçants, des reçus matériels, des assurances, des intérêts sur les prêts. Les factures d'honoraires et autres documents de la gestion immobilière doivent également être conservés.
Afin de clarifier les questions détaillées et de maintenir la charge fiscale aussi faible que possible, il est judicieux de contacter un conseiller fiscal. Il est un expert en matière de correction des déclarations de revenus et fait gagner beaucoup de temps et souvent d'argent aux propriétaires. Bien sûr, un conseiller fiscal coûte quelque chose, mais il vous aide également à économiser des impôts et s'assure que vous êtes légalement du bon côté.
Louer un appartement: problèmes avec le locataire
Quiconque prend le temps de chercher un locataire de bonne réputation pour son appartement a de bonnes chances d'entretenir une relation contractuelle de confiance et équitable. Mais quel que soit l'effort que vous déployez dans la recherche: personne n'est à l'abri des éblouissants. Ici et là, il y a toujours des ennuis avec les locataires, dans le pire des cas on se retrouve avec des locataires nomades qui ne paient pas leur loyer et disparaissent soudainement.
La situation juridique actuelle offre aux locataires une protection relativement bonne, mais les propriétaires veulent également un traitement équitable. Il est donc important en tant que propriétaire de se renseigner sur la réglementation exacte en cas de problème.
Il est difficile pour le propriétaire de résilier une location illimitée. On entend encore et encore parler de la résiliation de l'exigence personnelle, mais cela ne s'applique que dans certains cas et est strictement contrôlé. La résiliation pour usage personnel n'est autorisée que si le propriétaire ou un membre de la famille proche souhaite emménager dans l'appartement en question.
Cependant, il existe une autre possibilité de résiliation si le locataire ne respecte pas le contrat. Ensuite, le propriétaire de l'appartement a la possibilité d'envoyer un avertissement au locataire et de l'informer de l'acte répréhensible. Si rien ne change dans la situation, il peut finalement être licencié. La raison d'une résiliation est principalement reconnue par le tribunal avec des arriérés, mais les manquements aux obligations peuvent également rendre une résiliation légale. Ces manquements au devoir comprennent:
- le transfert non autorisé de l'appartement en location à des tiers,
- Violations des règles de la maison,
- élevage non autorisé,
- Arrérages
En cas d'urgence, un locataire peut perdre son appartement en raison de ce manquement au devoir. S'il ne déménage pas de son plein gré après la résiliation, une action d'expulsion sera engagée et finalement une expulsion.
Louer un appartement: conclusion
Un propriétaire qui souhaite louer un appartement doit réfléchir à de nombreux détails et effectuer une recherche approfondie. Les courtiers et les conseillers fiscaux aident à réglementer l'ensemble de l'organisation et les questions fiscales. Même si une location à long terme ou à durée indéterminée est prévue, le propriétaire doit toujours envisager la possibilité de revendre l'appartement à une date ultérieure. Vous devez être d'autant plus prudent lors du choix d'un locataire réputé et lors d'investissements prospectifs dans la propriété. Cependant, avec une bonne planification et un soutien professionnel, la location d'un appartement peut être une source de revenus fiable et sans problème.
