Les micro-appartements sont de plus en plus populaires dans les grandes villes. Nous expliquons ici pourquoi les petits appartements ne conviennent pas seulement aux étudiants et dans quels cas ils valent la peine comme investissement en capital.
La demande de micro-appartements augmente
Le marché du logement dans les grandes villes allemandes est tendu. «Dans une grande partie du pays, il y a un manque de petits appartements abordables», confirme Ulrich Ropertz, directeur général de l'Association allemande des locataires. La demande de micro-appartements augmente régulièrement depuis plusieurs années, mais les appartements d'une à deux pièces ne représentent actuellement que 10% de l'offre immobilière totale. Comme à Londres et à New York, le marché immobilier allemand doit s'adapter à la demande croissante de micro-appartements.
La demande augmentera également au cours des prochaines années. D'une part parce qu'il y a de plus en plus de ménages d'une seule personne - ils représentent désormais 40% de tous les ménages en Allemagne - et d'autre part parce que le nombre d'étudiants augmente. 2,87 millions de personnes étudient actuellement en Allemagne (semestre d'hiver 2018/19), soit 50% de plus qu'en 1999. De plus, les étudiants allemands ne sont pas les seuls à la recherche d'un petit appartement. En outre, il y a de plus en plus d'étudiants universitaires étrangers: entre-temps, plus de 300 000 étudiants invités dans ce pays terminent un cursus complet ou au moins un semestre à l'étranger. C'est à peu près un neuvième inscrit en Allemagne.
Les micro-appartements sont petits et abordables
Partout où l'espace de vie est rare et cher, les appartements d'une pièce permettent de sortir des ennuis. Ils offrent un hébergement à des prix modérés dans des endroits attrayants. «Vivre dans les grandes villes est devenu si cher que de plus en plus de locataires recherchent des locaux plus petits et moins chers», déclare Michael Voigtländer, économiste immobilier à l'Institut d'économie allemande de Cologne. Rien qu'à Munich, 7 500 personnes recherchent un logement sur la liste d'attente. La forte demande fait exploser les prix de location. A Munich, un simple appartement étudiant coûte en moyenne 615 euros de loyer mensuel, à Berlin 407 euros. Les étudiants de Leipzig paient encore 316 euros pour 30 mètres carrés.
Mais non seulement de nombreux étudiants recherchent spécifiquement des micro-appartements. De plus en plus de retraités et de navetteurs avec des contrats de travail à durée déterminée prennent également conscience des petits appartements. Pour ces derniers, les micro-appartements sont intéressants comme résidence secondaire sur le lieu de travail, qui sont déjà entièrement équipés et donc occasionnent peu de travaux. Mais aussi les professionnels qui doivent parfois se déplacer pour l'entreprise réservent de plus en plus de micro-appartements, également loués via Airbnb par exemple. C'est généralement moins cher qu'un hôtel, mais offre presque le même niveau de confort.
De plus en plus de personnes qui doivent voyager pour des raisons professionnelles réservent des micro-appartements.
Les micro-appartements comme investissement en capital
Les micro-appartements sont un investissement lucratif. Les investisseurs sont impatients de s'en emparer, que ce soit à Berlin, Francfort ou Ingolstadt. Les petites propriétés conviennent aux investisseurs privés qui recherchent un investissement sûr, mais pour qui l'appartement classique de trois pièces est trop cher. Les perspectives de pouvoir louer solidement une Mini-Butze à long terme sont bonnes. Les micro-appartements offrent généralement de nombreux avantages pour un investisseur. Par exemple, le montant d'investissement pour les micro-appartements est inférieur à celui des autres propriétés. Mais la forte demande assure également un revenu complémentaire sécurisé de la location sur le long terme.
De plus, les petits appartements sont un investissement rentable, car les revenus locatifs et le rendement locatif sont beaucoup plus élevés qu'avec les appartements neufs traditionnels. En fonction de l'emplacement, le revenu locatif par mètre carré est d'environ 50 à 80 pour cent supérieur aux loyers locaux comparables. De plus, vous pouvez augmenter les prix de location plus souvent, car les périodes de location sont nettement plus courtes qu'avec d'autres propriétés.
Bon à savoir: Si le micro-appartement est meublé ou partiellement meublé et est loué pour une durée limitée, ni l'indice de loyer ni le frein de loyer ne s'appliquent. Quiconque décide d'acheter un micro-appartement doit s'attendre à environ 150 000 à 300 000 euros, selon l'emplacement et l'équipement. Ceux qui rénovent un appartement de manière économe en énergie peuvent compter sur des prêts bon marché et des subventions d'investissement de la KfW.
Si le micro-appartement est meublé et loué pour une durée limitée, ni l'indice de loyer ni le frein de loyer ne s'appliquent.
Que rechercher lors de l'achat
Vous devriez considérer le plan en dix points suivant lors de l'achat d'un micro-appartement:
1. Utiliser l'équité
Si vous souhaitez acheter une propriété, vous devez toujours vous assurer que vous pouvez payer une grande partie avec des capitaux propres. L'argent n'est pas seulement bien investi - la banque récompense également une part élevée des fonds propres avec des conditions de prêt plus avantageuses.
2. Planifiez des tampons d'argent
En tant que propriétaire d'un appartement, vous devez toujours mettre de l'argent de côté pour couvrir les réparations ou autres paiements supplémentaires. Mettez de côté environ 20% de l'investissement total à la rétention des actifs.
3. Emplacement de l'appartement
La meilleure façon de louer des appartements est au cœur d'une grande ville. Cependant, si vous n'avez aucune expérience préalable en tant que propriétaire, vous devez vous assurer que l'appartement n'est pas trop éloigné de votre lieu de résidence. Cela permet non seulement d'économiser des frais de déplacement lors du changement de locataire, mais permet également une meilleure évaluation du marché local du logement.
4. Connexion au réseau de transports publics
Étant donné que de nombreuses personnes se passent de voiture dans les grandes villes, leur micro-appartement doit être proche des transports en commun. Si vous souhaitez principalement louer à des navetteurs et des hommes d'affaires, vous devez également prévoir une place de parking, car ceux-ci arrivent souvent en voiture.
Beaucoup de gens ne possèdent pas de voiture en ville. Le micro-appartement doit donc également être facilement accessible en bus ou en train.
5. Calculer le rendement locatif
Dans tous les cas, calculez précisément le rendement locatif. Les sociétés immobilières et les sociétés immobilières promettent souvent un rendement allant jusqu'à 8% par an pour les micro-appartements. Ce qui suit s'applique ici: un rendement élevé signifie un risque élevé. Alors regardez attentivement et réfléchissez bien à l'achat.
6. État du bâtiment
S'agit-il d'un ancien bâtiment qui a longtemps dû être rénové ou d'un nouveau bâtiment conforme à l'ordonnance sur les économies d'énergie? Les réparations ou autres dommages peuvent survenir rapidement dans les bâtiments anciens. En outre, les frais accessoires sont généralement plus élevés, ce qui réduit à son tour les revenus locatifs réalisables.
7. Allocation de logement
La plupart du temps, les avances mensuelles sont versées par le propriétaire de l'appartement au gestionnaire de l'ensemble résidentiel. Précisez si et combien vous devez payer pour la maison.
8. Infrastructure
En plus d'une connexion au réseau de transports en commun, vous devez également faire attention aux institutions publiques et privées présentes sur place. Par exemple, à quelle distance se trouve l'université, où sont les magasins et où sont les administrations publiques?
9. Consultez le procès-verbal de la réunion des propriétaires
Demandez le dernier procès-verbal de la réunion des propriétaires. Vous saurez alors quelles mesures sont prévues dans un proche avenir et à quels coûts vous pourriez être confronté.
10. Développement de la population
Il vaut mieux investir dans un appartement dans un quartier populaire ou dans un quartier en train de devenir à la mode - autrefois quartier rebelle, désormais aussi populaire auprès des jeunes familles et étudiants. Il faut également garder un œil sur la gentrification dans certaines villes et investir au bon moment.
Micro appartements: équipements et prestataires
Il existe actuellement différents fournisseurs tels que "GBI", "My Apart" ou "Campus Viva" qui proposent des micro-appartements pour différents besoins dans les grandes villes d'Allemagne. Les petits appartements sont généralement équipés d'une kitchenette et d'une salle de bains. Une petite table est utilisée pour manger et travailler et il y a un lit dans le coin - le strict nécessaire et pourtant suffisant. Le fournisseur GBI propose trois tailles différentes avec ses «smartments» et est donc idéal pour les voyageurs d'affaires ou les personnes qui recherchent encore un logement permanent.
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modèle |
Studio |
Studio XL |
Appartement |
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prix |
A partir de 61, - euros / nuit |
A partir de 73 euros / nuit |
A partir de 93, -Euro / nuit |
Le fournisseur "ipartment" propose également différentes offres et est actuellement représenté dans sept villes allemandes. Des petites pièces de 20 m² à un appartement de 100 m², il y en a pour tous les goûts.
Les prix suivants s'appliquent aux micro-appartements à Cologne:
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modèle |
XS |
S. |
M. |
L. |
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prix |
À partir de 1190 euros / mois |
À partir de 1390 euros / mois |
À partir de 1590 euros / mois |
À partir de 1890 euros / mois |
«Campus Viva» se concentre sur les micro-appartements pour étudiants à Munich, Berlin, Heidelberg et Brême. En plus des appartements, presque tous les bâtiments offrent des espaces et des chambres communes, une salle de fitness, une buanderie et une terrasse pour les résidents.
Les micro-appartements sont beaucoup plus agréables pour les étudiants car ils n'ont pas à s'occuper de tout eux-mêmes. Habituellement, il existe déjà un accès Internet; un service de conciergerie aide à résoudre les problèmes techniques et parfois même un service de vélos. Un gros avantage, cependant, est que vous n'avez pas à partager la cuisine et la salle de bain avec qui que ce soit. Cela évite les conflits.
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ville |
Munich |
Berlin |
Heidelberg |
Brême |
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prix |
À partir de 550 euros / mois |
À partir de 470 euros / mois |
À partir de 425 euros / mois |
À partir de 370 euros / mois |
