Hans-Jochen Vogel, vétéran du SPD, est décédé dimanche 26 juillet 2020 à l'âge de 94 ans. En tant que maire de Munich et maire de Berlin, il a contribué à façonner la politique de construction urbaine dans ce pays. A l'occasion de sa mort, nous republions cet entretien qu'il nous a accordé l'année dernière.
Hans-Jochen Vogel est l'un des politiciens SPD les plus éminents de l'histoire de la République fédérale. À seulement 34 ans, il est élu maire de Munich et dès le début de sa carrière, il milite pour un bon développement urbain, pour une politique foncière équitable et surtout contre la spéculation foncière urbaine. Il s'y est passionnément engagé jusqu'à sa mort.
Engagé dans de nombreux bureaux
De 1960 à 1972, Hans-Jochen Vogel a été maire de Munich, puis ministre fédéral de l'aménagement du territoire, de la construction et du développement urbain, puis ministre de la Justice. En 1981, il devient maire du gouvernement de Berlin, candidat de 1983 à la chancelière du SPD, puis jusqu'en 1991 président de son groupe parlementaire et 1987 à 1991 à la fois président du parti du SPD. Jusqu'à la fin, il a travaillé pour s'attaquer au problème de la construction de logements à la racine, à savoir avec les prix des terrains et ce qui les anime: la spéculation.
Hans Jochen Vogel 3 images
1968 lors d'un événement des locataires en tant que maire de Munich.
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1968 lors d'un événement des locataires en tant que maire de Munich.
1969 lors de la pose de la première pierre des Jeux Olympiques de Munich.
1986 avec Willy Brandt à la conférence du parti fédéral SPD à Nuremberg.
L'interview
En février 2019, Hans-Jochen Vogel a célébré son 93e anniversaire. Mais ce n'est pas ce que ressent la conversation avec (l'ex -?) Politicien: bien informé des chiffres actuels sur le marché du logement, il note dans les premières phrases qu'il s'ingère toujours dans la politique fédérale et que cela a été convenu dans l'accord de coalition actuel Une commission d'experts «Mobilisation durable des terrains à bâtir et politique foncière» a également été mise en place à son insistance.
Your-Best-Home.net: La construction de terrains dans les villes est une denrée rare et devient un objet de spéculation. Devons-nous vivre avec ça?
Hans-Jochen Vogel: Pas du tout. Nous devons plutôt reconnaître que le sol a une qualité particulière: il est indispensable et ne peut pas être augmenté. Comme l'eau ou l'air. Une personne ne peut pas se passer des trois: air, eau et sol. C'est pourquoi la Constitution de Weimar en a tiré une conclusion il y a cent ans et a donné à l'État une responsabilité et une autorité particulières sur la terre. Après la Seconde Guerre mondiale, de nombreuses constitutions des États fédéraux l'ont repris.
Qu'est-ce que cela signifie pour nous aujourd'hui?
C'est un signe clair que les lois habituelles du marché ne peuvent pas s'appliquer à la terre comme elles le font aux biens qui peuvent être produits à volonté. Dès 1967, la Cour constitutionnelle fédérale a statué que l'utilisation des terres ne devait pas être laissée au jeu des forces libres et à la volonté de l'individu. L'intérêt du grand public doit donc être davantage affirmé avec le sol qu'avec les autres biens.
Mais il y a peu de débat à ce sujet aujourd'hui …
Il y avait déjà eu une vive discussion à ce sujet entre 1971 et 1973 parce que les prix des terrains à Munich avaient explosé à l'époque. Mon parti et - on se demande aujourd'hui - la CSU en ont discuté avec beaucoup d'enthousiasme. Comme la hausse des prix des terrains s'est ensuite quelque peu calmée, cette discussion s'est arrêtée. Je suis également passé au ministère de la Justice en mai 1974 en tant que force motrice, mais la responsabilité incombait au département de la construction. Le débat public de ces dernières années m'a encore une fois surpris: tout le monde s'est plaint de la hausse des loyers, mais l'explosion des prix des terrains à bâtir n'était guère un problème. Ces augmentations sont la principale raison des coûts globaux élevés de construction et de location: en Allemagne, entre 1962 et 2015, nous avons vu une augmentation de prix de 1 600% pour les terrains à bâtir.À Munich, c'est 34 000 pour cent depuis 1950! Il fut accepté avec un calme étonnant. Depuis l'automne 2017, j'ai tenté de relancer la discussion et j'ai au moins réussi à amener le gouvernement fédéral à mettre en place une commission des terrains à bâtir en septembre 2018, qui s'occupe également des augmentations de prix.
À votre avis, que faudrait-il pour maîtriser les coûts de logement?
Prenons l'exemple de Vienne: la ville a acquis une partie considérable de son territoire au cours des cent dernières années, puis l'a bâtie sur elle-même ou l'a transmise à des coopératives avec des droits de construction héréditaires et des obligations sociales. La municipalité est ainsi la force de contrôle pour une partie substantielle du sol de Vienne. Ici, le marché est quelque peu dépassé au profit de l'intérêt général. En conséquence, des prix de la vie abordables et stables s'appliquent à Vienne. Pas seulement pour le logement social, mais en général parce que les prix bas affectent l'ensemble du marché. C'est pourquoi nous, en Allemagne, devons maintenant renforcer les communautés et veiller à ce qu'elles puissent acquérir et conserver un potentiel foncier élevé. Et ne transmettre que dans le droit de bâtiment héritable.Cela a déjà commencé à Munich.
Mais les Viennois ne sont-ils pas simplement des décennies devant nous?
Pour sûr. Vienne a lancé cette politique foncière et du logement après la Première Guerre mondiale. Mais ce n'est pas une raison pour laquelle nous ne commençons finalement pas ici! L'exemple montre la stabilité des coûts que cela crée pour vivre.
Le secteur public gère-t-il raisonnablement ses propres terres?
Depuis trop longtemps, les États et les municipalités, mais aussi le gouvernement fédéral, vendent des propriétés au plus offrant parce qu'ils voulaient améliorer leurs finances. Permettez-moi de vous donner un chiffre: il y a environ cinquante ans, la part des coûts fonciers pour un nouveau bâtiment était inférieure à 10%. Aujourd'hui, à Munich, nous avons souvent une part de 55% - uniquement pour les terrains à bâtir! En raison de ces taux de croissance énormes, il y a aujourd'hui beaucoup de spéculations sur la terre. Les investisseurs viennent même de Chine pour faire fortune avec nous. La plupart de ces bénéfices vont aux 10% les plus riches de la population. En fin de compte, les locataires paient ces bénéfices!
Que pourrait faire la politique?
Les bénéfices qui ne sont pas basés sur leurs propres performances - comme c'est le cas pour les bénéfices spéculatifs - doivent être dans une large mesure écrémés à des fins fiscales. Une base juridique claire à cet égard se trouve à l'article 161 de la Constitution bavaroise. Cela signifie littéralement: "Les augmentations de la valeur du terrain qui surviennent sans aucun effort particulier ou dépense en capital de la part du propriétaire doivent être rendues utilisables par le grand public."
C'est aussi une profonde injustice que des compensations soient versées par les pouvoirs publics pour tout empiétement sur la propriété privée. Mais si une propriété prend de la valeur parce que la municipalité lui accorde un permis de construire et améliore les infrastructures qui l'entourent, les bénéfices en restent au seul propriétaire. Nous aurions besoin d'un équilibre entre compensation et gain privé.
Y a-t-il d'autres idées pour réduire le coût des terrains à bâtir?
Je vois un problème dans la taxe sur les mutations immobilières (qui a augmenté ces dernières années). Je soutiens vivement le fait que cette taxe devrait être ramenée à 3,6 pour cent. Une taxe de mutation immobilière élevée fait également monter les prix de l'immobilier et donc le coût du logement des personnes.
Voyez-vous un potentiel pour de nouveaux espaces de vie dans une densification plus poussée de nos villes?
Il y a certainement des possibilités. Une densification minutieuse de nos villes a du sens et crée un nouvel espace de vie. Malheureusement, de telles initiatives rencontrent à plusieurs reprises des voisins qui souhaitent conserver leurs espaces ouverts. Ensuite, il est important de mettre en balance le bien-être du petit groupe de résidents et le bien-être d'un grand groupe de personnes qui ont un besoin urgent de logement. Et bien sûr, il faut garder un œil sur le paysage urbain dans son ensemble en cas de densification. Nos villes ne devraient pas se transformer en grappes de tours à appartements.
Dans de nombreuses villes allemandes, la densification est un moyen important de lutter contre les terrains à bâtir rares et donc coûteux: l'aménagement d'une cour dans le centre de Munich a créé 21 nouveaux appartements et a même apporté de la verdure supplémentaire et une aire de jeux dans le quartier. La densité qui en résulte et la proximité d'appartements inconnus sont le prix pour vivre au milieu de la ville. (Architectes Allmann Sattler Wappner)
