Le rêve de posséder sa propre maison peut coûter très cher. Ceux qui n'ont pas encore suffisamment d'équité doivent chercher des alternatives. L'un d'eux est la location-vente. Passer de locataire à propriétaire avec peu d'efforts et peu d'économies semble bien. Mais le modèle de location-vente comporte également certains risques. Dans ce guide, vous découvrirez ce que vous devez savoir à l'avance en tant qu'acheteur de location.
Les choses les plus importantes en un coup d'œil
Comment fonctionne une location-vente?
Un crédit-bail fonctionne généralement de telle manière que la partie intéressée et l'acheteur potentiel louent d'abord la propriété et l'achètent plus tard. Le prix d'achat de l'appartement est déjà convenu avec la conclusion du contrat de location.
Que dois-je considérer lors de la location?
Deux contrats sont généralement conclus dans un contrat de location-vente: un contrat de location et un contrat d'achat. Les deux contrats doivent être certifiés par le notaire. Il peut arriver que vous deviez effectuer un acompte qui aurait pu être convenu avant cette certification.
Le loyer est-il pris en compte en cas de location-vente?
Le contrat de location précise également le montant du loyer et le prix d'achat du bien. Le loyer mensuel que paie le locataire est compensé par le prix d'achat.
La location-vente est-elle un prêt?
Au sens figuré, une location-vente est un prêt, car vous utilisez Your-Best-Home.net ou l'appartement immédiatement après la signature du contrat, mais vous ne devez payer le montant total du prix d'achat que plus tard.
Comment fonctionne la location-vente?
L'acheteur et le vendeur concluent une location et en même temps un contrat d'achat pour Your-Best-Home.net. L'acheteur emménage d'abord en location et s'engage à acquérir Your-Best-Home.net dans cinq, dix ou vingt ans - à un prix d'achat fixe. Le loyer payé jusque-là plus un certain acompte sera entièrement compensé par le prix d'achat. En outre, il est courant que l'acheteur de la location effectue un acompte unique pouvant aller jusqu'à 20% avant de valider les contrats. Si les moyens financiers manquent pour cela, il est souvent possible de payer en plusieurs fois, mais cela augmente considérablement la charge mensuelle totale. Passé ce délai, le solde de la dette est dû et le notaire procède au transfert de propriété. Parfois, des frais d'achèvement sont requis.
Bon à savoir: L'acquisition progressive de la propriété via l'acompte convenu est garantie par un contrat de notaire. De plus, aucune banque ou société de construction n'intervient en tant qu'intermédiaire.
Lors de la location, vous devez soigneusement peser les avantages et les inconvénients et vous protéger contractuellement contre les risques.
Alternative à la location-vente: l'option d'achat
Si vous n'êtes pas encore sûr de vouloir vraiment acheter Your-Best-Home.net, vous pouvez également opter pour une option d'achat. En plus du contrat de location, aucun contrat d'achat n'est conclu ici, mais le propriétaire - généralement une association de logement ou un promoteur immobilier - crée un droit d'option en faveur du locataire au moyen d'une inscription au cadastre. Le locataire peut, mais n'est pas obligé, d'acquérir la propriété aux conditions désormais fixées.
Avec ce modèle de location-vente également, le locataire paie au propriétaire une somme mensuelle. Contrairement à la location-vente normale, cependant, il s'agit d'un modèle d'acompte qui se rapproche du contrat de prêt classique de la société de construction: en plus du loyer mensuel, vous économisez le montant X, dont la coopérative s'occupe pour l'allocation après Y ans. Ce n'est qu'alors que vous pourrez acheter la propriété - ou non.
Les modèles d'achat d'options coopératives durent généralement 25 ans - cela laisse au locataire suffisamment de temps pour économiser la somme requise alors qu'il vit déjà dans sa future maison.
Bon à savoir:L'option est inscrite par le notaire comme avis de transfert dans le registre foncier, elle est donc légalement sûre. En règle générale, lors de l'achat d'options, le loyer mensuel est nettement supérieur au loyer comparatif local. En effet, les propriétaires espèrent que l'augmentation de la contribution motivera les locataires à acheter, sinon les loyers payés seront perdus.
Propriété légale et effectiveDans le cas d'une location-vente, la propriété légale n'est transférée à l'acheteur qu'après paiement du prix d'achat. |
Avantages et inconvénients de la location-vente
avantages
- Aucun crédit ne doit être contracté pour la location-vente, de sorte qu'il n'y a pas de dettes.
- Étant donné que le prix d'achat total de la maison est différé par le vendeur pendant une certaine période, il n'y a pas de frais d'intérêts bancaires.
- Les entrepreneurs du secteur de la restauration ou du textile ou les jeunes indépendants ont plus de difficultés à obtenir un prêt de la banque en raison de leurs revenus irréguliers - pour eux, la location-vente est une option réaliste.
- Pour ceux qui veulent absolument acheter une certaine propriété, mais qui n'ont pas encore de fonds propres, la location-vente offre la possibilité de réserver la maison de rêve à l'avance et de l'acheter plus tard.
- Le loyer mensuel va dans votre propre maison plutôt que dans la poche d'un propriétaire.
- Les locataires peuvent concevoir immédiatement leur maison et leur jardin selon leurs souhaits, car ils leur appartiendront plus tard.
Assurez-vous que le contrat de location-vente est notarié par un notaire, sinon vous n'avez aucun droit sur l'appartement ou la maison.
désavantage
- Louer pour acheter semble tentant pour les jeunes sans équité - mais ceux qui ne peuvent pas épargner du capital peuvent ne pas être en mesure de couvrir les frais d'entretien de la maison.
- Il est généralement moins coûteux d'obtenir un financement auprès d'une banque. Les jeunes familles en particulier bénéficient de subventions publiques telles que les allocations familiales pour la construction ou le logement, ainsi que des prêts à prix réduit.
- Dans certains cas, des maisons hors de prix ou inadéquates sont proposées comme modèles de location-vente qui n'ont pas trouvé d'acheteurs sur le marché immobilier.
- L'option d'achat d'options donne à l'acheteur la possibilité de se retirer de l'achat du bien, mais elle est plus chère: le loyer est généralement nettement supérieur au loyer comparable local.
- Si l'association de logement, le promoteur immobilier ou le propriétaire fait faillite entre-temps, le loyer payé jusqu'à ce point peut être perdu, tout comme la maison potentielle.
Voici les risques associés à la location-vente
La location-vente comporte des risques! Car le paiement du loyer, qui n'est pas anodin selon les quartiers d'habitation, s'accompagne d'une part du financement et de l'épargne. De nombreuses familles ne peuvent pas se permettre ce double fardeau. Si le solde de la dette doit être payé et que les taux d'intérêt ont augmenté de façon inattendue à ce stade, un éventuel prêt coûtera plus cher que prévu.
Bien qu'à première vue, cela semble être un moyen facile de vendre ou d'acheter une maison, le modèle de location-vente ne veut pas vraiment s'établir en Allemagne - pas même l'idée de la location-vente parrainée par l'État. Cela est dû d'une part aux risques mentionnés, mais d'autre part, il est également dû au fait que les contrats de location-vente diffèrent considérablement les uns des autres et doivent être conçus individuellement. Cependant, il y a quelques écueils pour le profane.
Tester les opportunités de financementNe vous précipitez sur rien en matière de location-vente. Il est préférable de se renseigner à l'avance auprès d'une banque si les |
La location-vente n'est généralement pas la meilleure solution pour les jeunes familles.
Contrat de location-vente: vous devez faire attention à cela
Ce que le contrat de location-vente doit contenir
- Dans le contrat de location-vente, le bailleur et le loueur déterminent conjointement le montant du loyer net qui sera compensé par le prix d'achat.
- En tant qu'acheteur de location, vous devriez vous demander combien de temps vous voulez être lié.
- Lors de l'achat d'options, la coopérative considère combien de temps elle accordera à l'intéressé un droit d'achat contraignant. En contrepartie, le locataire peut renoncer à la résiliation du contrat de location pour la même durée.
- Décrivez dans le contrat ce qui se passe si vous réduisez le loyer pendant la location. Le loyer convenu ou le montant réduit sera-t-il compensé par le prix d'achat?
- Qui paie la taxe foncière ou l'assurance? Qui paie les frais de maintenance? Il est envisageable que le bailleur paie pendant la période de location et se fasse rembourser les frais après exercice de l'option d'achat.
Dispositions complémentaires dans le contrat de location-vente
- Avant de signer le contrat de location-vente, clarifiez comment vous pouvez sortir tôt du modèle.
- Et ce qui arrive aux économies que vous avez économisées devrait en fin de compte décider de ne pas acheter d'options lors de l'achat d'options, ou une coopérative ou un promoteur immobilier devrait déposer son bilan.
- Faites attention si le fournisseur investit votre part du financement dans des fonds d'actions ou des fonds immobiliers - dans le pire des cas, l'argent disparaîtra plus tard.
- Convenez d'un droit de remboursement spécial dans le contrat de location. Si, par exemple, vous recevez de l'argent par héritage, vous avez la possibilité de l'utiliser pendant la période de remboursement pour rembourser le prix d'achat et ainsi réduire la dette plus rapidement.
Étude de cas pour une location-vente
La famille Meier aimerait vivre dans ses quatre murs. Elle se demande si cela vaut la peine de louer pour acheter. Vous trouverez une offre correspondante pour une maison individuelle. Il devrait coûter 157 500 euros. Pour cela, les Meier doivent effectuer un versement unique de 15 750 euros. Le loyer mensuel est de 836,87 euros, la partie épargne de 144,38 euros, soit un total de 981,25 euros. La composante épargne rapporte des intérêts de 3%. Après dix ans, ils doivent acheter la propriété. Le professionnel fait le calcul: acheter tout de suite serait beaucoup moins cher pour Meiers.
Acquisition par location-vente
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Prix d'achat: |
157500,00 euros |
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Montant de l'épargne en 10 ans incluant un versement unique |
41 301,67 euros |
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Prix d'achat restant après 10 ans: |
116 198,33 euros |
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Taux d'intérêt: |
5,5 pour cent |
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Tarif mensuel: |
981,25 euros |
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La propriété est |
sans dette après 24 ans |
Achat classique par prêt
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Prix d'achat: |
157500 euros |
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Contribution propre: |
15 750 euros |
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la finance: |
141750 euros |
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Taux d'intérêt: |
4,75% |
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Taux d'intérêt fixe: |
dix ans |
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Tarif mensuel: |
981,25 euros |
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Remboursement: |
2% |
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Dette restante après l'expiration du taux d'intérêt fixe: |
77 372,47 euros |
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Your-Best-Home.net est avec un taux d'intérêt de connexion de 5,5% et le taux mensuel est conservé |
sans dette après 18 ans |
Source: Centre de conseil aux consommateurs de Thuringe
Conclusion: Avec le modèle de location-vente, la famille Meier doit payer le prix d'achat six ans de plus. Cela signifie que le modèle de location-vente est 70 650 euros plus cher.
Accession à la propriété: ces réformes s'appliquent
La réforme de la loi sur les condominiums (WEGesetz) convenue dans l'accord de coalition de 2017 a été initiée et présentée au cabinet fédéral le 25 mars 2020. Si le Bundestag est maintenant d'accord, les changements suivants pour les propriétaires d'appartements entreront en vigueur à partir de l'automne:
Changement de pouvoir: les administrateurs d'une communauté de propriétaires devraient bénéficier d'une plus grande liberté d'action à l'avenir. Selon le projet, ils auront «le droit et l'obligation de prendre des mesures administratives appropriées qui n'obligent pas les propriétaires des appartements à adopter une résolution ou s'il existe un risque de délais ou d'inconvénients» Cependant, les pouvoirs de l'administrateur peuvent être limités ou étendus par résolution.
Sans limite:Selon la nouvelle loi, l'administrateur représente la communauté devant et hors du tribunal. Il peut donc conclure des contrats qui ne peuvent plus être annulés par la communauté des propriétaires ou par un propriétaire individuel.
Responsabilité: Les propriétaires individuels doivent supporter les coûts des mesures commandées.
Nouvelles règles pour une résolution: Jusqu'à présent, la moitié au moins des parts de copropriété devait être représentée pour pouvoir aboutir à une résolution. Une décision est désormais possible quel que soit le nombre de propriétaires présents. La participation en ligne doit également être mise en œuvre.
Facturation:Avec les frais de facturation annuels du gestionnaire, chaque article individuel n'a plus besoin d'être approuvé par le propriétaire. Seule la facturation de pointe nécessite un permis, car celui-ci doit également être payé par les propriétaires.
Répartition des coûts: le nouveau projet devrait permettre aux associations de propriétaires de modifier la répartition des coûts à la majorité simple. Cela s'applique aussi bien aux frais de fonctionnement qu'aux dépenses ponctuelles.
Station de recharge pour voitures électriques:À l'avenir, l'équipement d'un espace de stationnement avec une installation de recharge pour les voitures électriques doit être approuvé par les propriétaires et les locataires par la communauté, à condition que vous en supportiez vous-même les coûts. Le droit de consentir pour des changements structurels, par exemple pour avoir une connexion Internet rapide via la fibre optique dans l'appartement, n'est toujours disponible que pour les propriétaires.
