Les prix des terrains en Allemagne ont considérablement augmenté ces derniers temps. Il devient de plus en plus difficile de déterminer une valeur appropriée. Quelle est l'influence de l'emplacement? Vaut-il la peine d'être vendu? Quel prix foncier est réaliste dans quelle région ou à quel endroit? Vous pouvez trouver toutes les réponses ici.
Si une propriété est sur le point d'être vendue, il est extrêmement important de fixer un prix réaliste correspondant à sa valeur réelle. Car si le prix est trop élevé, il y aura un manque de parties intéressées. S'il est trop bas, une perte inutile est encourue et il est très probable qu'il y aura également un manque de parties intéressées, car elles craignent un piège en la matière.
Pour déterminer la valeur d'une propriété en Allemagne, deux aspects sont essentiels:
- La valeur foncière ou la valeur foncière standard
- Les caractéristiques individuelles de la propriété
Déterminer les prix de l'immobilier en Allemagne: voici comment
Afin de pouvoir fixer un prix raisonnable pour une parcelle de terrain, la soi-disant valeur foncière ou la valeur foncière standard est utilisée en premier.
Quelle est la valeur du terrain?
La valeur du terrain est déterminée en utilisant la méthode dite de la valeur comparative, c'est-à-dire que les prix de vente obtenus dans un passé récent pour des propriétés comparables sont pris en compte et un prix réaliste pour le bien en est dérivé.
Quelle est la valeur foncière standard?
S'il n'y a pas de propriétés comparables pouvant être utilisées pour estimer le prix, la valeur standard du terrain est utilisée pour déterminer la valeur de la propriété. Ici, les prix moyens déterminés par un comité d'experts sont pris en compte, qui ont été payés pour des terrains comparables à certains endroits et à des endroits comparables, appelés «zones de valeur foncière standard».
Sur la base de la valeur foncière standard, les caractéristiques individuelles du bien proposé à la vente sont alors prises en compte afin qu'un prix puisse finalement être déterminé. En plus de la macro-localisation du site, la micro-localisation joue également un rôle ici, c'est-à-dire non seulement la vaste région dans laquelle se trouve le bien, mais également les environs immédiats. De cette manière, des prix de l'immobilier significativement différents peuvent être réalistes pour des propriétés de taille similaire à une courte distance. Mais il y a d'autres aspects qui influencent la valeur d'une propriété.
Quels facteurs déterminent le prix du terrain?
Dans le monde de l'immobilier, il est depuis longtemps devenu courant que le prix d'un appartement, d'une maison ou d'une propriété est principalement déterminé par trois facteurs: l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. En fait, la région dans laquelle une propriété est située et sa localisation précise sont essentielles pour déterminer sa valeur. Mais il y a d'autres aspects qui sont essentiels si l'on veut déterminer la valeur d'une propriété en Allemagne.
Ces propriétés individuelles d'un bien sont essentielles pour déterminer le prix du bien:
1er emplacement
Comme déjà mentionné, l'aspect le plus important lors de la détermination de la valeur d'une propriété est son emplacement: dans quelle région se trouve la propriété? À quelle distance se trouve-t-il des écoles, des gares, des institutions culturelles ou des installations sportives? Existe-t-il dans les environs des entreprises pertinentes pouvant servir d'employeurs? Meilleur est l'emplacement, plus la propriété est chère.
2. Constructibilité
La proportion d'une propriété sur laquelle on peut construire est déterminée individuellement et est un facteur décisif dans la valeur d'une propriété. En règle générale, plus la surface constructible est grande, plus le prix de l'immobilier à atteindre est élevé.
Une bonne connexion au réseau de transports en commun est importante et augmente le prix de la propriété.
3. Développement
Si le bien est déjà aménagé, c'est-à-dire connecté à l'approvisionnement en eau, en gaz et en électricité ainsi qu'au drainage des eaux pluviales et des eaux usées, cela signifie que l'acheteur n'encourra aucun frais. Le prix de vente peut donc généralement être fixé plus haut. Si la propriété n'a pas encore été développée, cela réduit le prix de propriété réalisable.
4. Alignement
L'orientation du bien a également un impact sur sa valeur. S'il est situé de telle manière qu'une maison avec un balcon ou une terrasse orienté au sud puisse y être construite, cela augmente la valeur. De plus, l'orientation détermine souvent aussi les perspectives. Une parcelle de terrain orientée de manière à offrir une vue dégagée sur un lac, la mer ou les montagnes a inévitablement une valeur nettement plus élevée qu'une parcelle de terrain avec une orientation moins spectaculaire
Une vue sur les montagnes ou sur un lac est appréciée et a également un effet significatif sur le prix de la propriété.
5ème coupe
La taille seule ne dit pas nécessairement quelque chose sur la constructibilité de la propriété - la disposition est également décisive. Un terrain très long mais étroit est plus problématique à construire qu'un terrain qui ressemble plus à un carré. Plus la coupe est bon marché, plus la valeur est élevée.
6. État du sol
De plus, le type de sol de la propriété est crucial. Ici aussi, ce qui suit s'applique: moins il est problématique de s'appuyer sur ou d'utiliser d'une autre manière, plus la valeur de la propriété est élevée et plus le prix de la propriété peut être fixé lors de sa vente.
7. Taille
Etant donné un prix au mètre carré, il est logique que les plus grandes parcelles aient une valeur plus élevée que les plus petites. Outre l'emplacement, la taille du bien est l'un des facteurs déterminants pour déterminer le prix du bien.
Avant d'acheter un terrain, vous devez vous renseigner sur la nature du sol.
Quelle est la fonction du prix au mètre carré?
Le prix au mètre carré d'une propriété permet de mieux comparer différentes propriétés dans différentes régions ou à différents endroits. Car le prix du mètre carré, comme son nom l'indique, indique exactement la valeur requise par mètre carré de la propriété. Cela facilite la fixation de deux prix immobiliers l'un par rapport à l'autre.
Quel prix au mètre carré est réaliste dans quelle région?
Afin de déterminer un prix raisonnable au mètre carré et enfin un prix de propriété réaliste, les informations expertes d'un agent immobilier peuvent vous aider. L'indice des prix de l'immobilier LBS, par exemple, fournit un aperçu plus approfondi.
La brochure répertorie les prix actuels des maisons, condominiums et terrains à bâtir dans 960 villes et plus de 100 districts des 14 plus grandes villes d'Allemagne. Cela aide non seulement lors de la vente d'une propriété, mais fournit également des informations précieuses sur la région ou l'emplacement et combien d'argent peut être économisé lors de l'achat d'une propriété.
Si vous comparez les prix des terrains dans certaines villes en 2018, les différences deviennent extrêmement claires:
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ville |
Prix moyen de l'immobilier au |
|
Berlin |
280 € |
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Dresde |
190 € |
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Francfort |
1 000 € |
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Hambourg |
660 € |
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Eau de Cologne |
560 € |
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Munich |
2 000 € |
|
Stuttgart |
1 200 € |
Les prix des terrains à Stuttgart ont augmenté régulièrement dans le passé. Dans les meilleurs emplacements de Stuttgart, vous payez entre 4 000 et plus de 8 000 euros par mètre carré de copropriété.
Pourquoi les prix des terrains sont-ils si éloignés?
Comme partout sur le marché libre, l'offre et la demande jouent également un rôle déterminant dans le prix de la terre: dans les régions où davantage de personnes déménagent, les prix des terres baissent. Dans le même temps, ils augmentent dans les régions qui connaissent un afflux important. Ces dernières années, les régions rurales en particulier ont été touchées par l'émigration, tandis que les grandes villes et leurs environs ont connu et connaissent encore un afflux important - notamment en raison des nombreuses offres de travail, d'éducation et de culture.
En outre, il y a le fait que plus de terres sont généralement disponibles dans les zones rurales. Dans les villes, cela est fortement limité par l'espace limité disponible, ce qui réduit encore l'offre.
Cela conduit à de grandes différences de prix de l'immobilier, bien qu'elles aient fortement augmenté ces derniers temps - c'est-à-dire à la fois dans les régions rurales et dans les villes - et pas seulement dans les zones métropolitaines.
Pourquoi les prix de l'immobilier augmentent-ils autant?
La hausse des prix des terrains n'a pratiquement échappé à personne ces dernières années. Cependant, tout le monde ne sait pas pourquoi les prix continuent d'augmenter. Et il y a en fait un peu plus que la simple interaction de l'offre et de la demande. Telles sont les principales raisons pour lesquelles la valeur des parcelles continue d'augmenter.
1. Des taux d'intérêt bas
Les taux d' intérêt sur les prêts sont plutôt bas par rapport aux années précédentes. C'est pourquoi de nombreuses personnes en ont profité pour contracter un emprunt et acheter un terrain moins cher qu'auparavant. La demande est actuellement très élevée, ce qui entraîne une nouvelle hausse des prix.
2. Prévoyance vieillesse
Pour assurer leur vieillesse, les Allemands comptent de plus en plus sur leur propre appartement ou maison. Cela fait également monter les prix.
Une propriété est toujours considérée aujourd'hui comme une retraite prometteuse.
3. Investissement
De nombreuses personnes utilisent la situation actuelle pour un investissement. Ils achètent un bien immobilier afin de le vendre plus tard dans un but lucratif.
4. Propriétaires en attente
Comme le prix de l'immobilier a continué d'augmenter récemment, on suppose également que certains propriétaires immobiliers qui sont réellement prêts à la vente attendent toujours, car ils spéculent sur des prix de l'immobilier encore plus élevés et sur la maximisation des bénéfices dans un proche avenir. Les parcelles ne sont donc pas sur le marché, ce qui entraîne une augmentation des prix.
5. Investisseurs
La hausse constante des prix de l'immobilier n'est pas restée cachée aux investisseurs. De nombreuses surfaces ont donc été achetées par des spéculateurs solvables et détenues avec la perspective de rendements élevés des revenus locatifs.