Vous ne devez pas seulement déterminer la valeur marchande d'une propriété lorsque vous souhaitez vendre la propriété. Il existe d'autres cas où il devient important de connaître la valeur d'une maison ou d'un appartement. Lisez ici comment la propriété est évaluée et comment vous pouvez calculer une valeur réaliste.
La détermination de la valeur marchande de la propriété est particulièrement difficile pour les profanes. Mais avec les bonnes connaissances de base et un processus sensé, l'évaluation immobilière peut être réalisée très rapidement. Nous avons résumé pour vous les points essentiels ici.
Valeur marchande et valeur marchande: quelle est la différence?
Lorsqu'une propriété est évaluée en fonction de sa valeur, deux termes différents sont souvent utilisés qui semblent être utilisés de manière arbitraire:
- valeur marchande
- Valeur marchande
En fait, les deux termes désignent la même chose et peuvent donc être utilisés comme synonymes. Les deux termes sont également utilisés en droit de la construction.
Quelle est la définition de la «valeur marchande»?
La définition exacte de la valeur marchande ou de la valeur marchande est énoncée au § 194 BauGB:
"La valeur marchande (valeur marchande) est déterminée par le prix qui, au moment auquel la détermination se rapporte, dans des transactions commerciales normales selon les conditions légales et les propriétés réelles, l'autre condition et l'emplacement du bien ou de l'autre objet de l'évaluation seraient atteints indépendamment de circonstances inhabituelles ou personnelles. "
Cela signifie que la valeur marchande d'une propriété n'indique que le prix qui peut être atteint sur le marché au moment où la valeur marchande est déterminée. Cette référence au moment précis est essentielle, car dans certaines circonstances, un prix supérieur ou inférieur pour la propriété peut être réaliste après un court laps de temps.
La référence à des transactions commerciales normales et le manque de considération pour des circonstances inhabituelles ou personnelles signifie qu'une vente sur le marché libre est supposée ici: il ne s'agit ni d'une vente par forclusion ni d'une vente d'urgence ou d'une vente à des membres de la famille ou à des amis qui pourrait éventuellement acquérir la propriété à un prix d'amitié.
Déterminer la valeur marchande d'un bien: comment ça marche?
Il n'y a pas de formule fixe pour déterminer la valeur marchande d'une propriété. Au contraire, leur valeur est calculée à l'aide d'une évaluation. Il existe trois méthodes différentes qui conduisent finalement à une évaluation immobilière réaliste:
- Méthode de la valeur de comparaison
- Méthode de l'actif réel
- Méthode de revenu
Laquelle de ces méthodes est utilisée pour calculer la valeur marchande d'une propriété dépend principalement du type de propriété.
Déterminer la valeur marchande d'un bien: quelle procédure a du sens?
Habituellement, deux méthodes différentes sont utilisées pour déterminer la valeur marchande d'une propriété afin d'obtenir le résultat le plus fiable et le plus réaliste possible. Vous pouvez lire en quoi ils diffèrent dans les paragraphes suivants. Ces combinaisons des différentes approches se sont avérées utiles:
| Propriété | 1. Procédure d'évaluation | 2. Procédure d'évaluation |
|---|---|---|
| appartement | Méthode de la valeur de comparaison | Méthode de la valeur des bénéfices et de la valeur matérielle |
| Appartement, loué | Méthode des bénéfices capitalisés | Valeur réelle et méthode de la valeur de comparaison |
| Maison | Méthode de l'actif réel | Méthode des bénéfices capitalisés |
| Maison, louée | Méthode des bénéfices capitalisés | Méthode de l'actif réel |
| Propriété | Méthode de la valeur de comparaison | --- |
| Terrain, loué | Méthode de la valeur de comparaison | Méthode des bénéfices capitalisés |
1. Quelle est la méthode de la valeur de comparaison?
Si la valeur marchande d'une propriété doit être déterminée à l'aide de la méthode de la valeur comparative, les prix de vente réalisés dans un passé récent pour des propriétés comparables dans la même zone sont pris en compte. Ce qui suit s'applique: plus des propriétés comparables peuvent être utilisées, plus la valeur marchande d'une propriété peut être calculée avec précision. Les derniers prix de vente atteints sont généralement à la disposition du comité d'experts local et peuvent y être consultés.
La méthode de référence est un moyen assez pratique de calculer la valeur d'une propriété. Cependant, il ne convient pas à tous les types d'objets. Il est particulièrement facile de déterminer la valeur des maisons en rangée de cette manière, qui sont en nombre similaire à proximité, ainsi que pour les copropriétés dans les grands complexes résidentiels, car il existe généralement de nombreux appartements comparables. La procédure convient également aux propriétés non développées pour lesquelles le prix de la propriété doit être calculé.
Dès qu'il s'agit d'un terrain avec une maison individuelle, il devient plus difficile de déterminer la valeur marchande d'une propriété, car dans ce cas, de nombreux facteurs sur et dans la maison (tels que l'année de construction, la taille, le mobilier) influencent la valeur de la propriété. Trouver un plus grand nombre d'objets comparables qui seraient utiles pour la méthode de la valeur de comparaison devient beaucoup plus difficile. La méthode de la valeur réelle est donc principalement utilisée ici.
2. Quelle est la méthode de l'actif réel?
La méthode de la valeur matérielle détermine la valeur marchande d'une propriété d'une manière différente: d'une part, elle examine la valeur du bâtiment sur la propriété et, d'autre part, le prix approprié pour la propriété.
Afin de déterminer la valeur de la propriété, dite valeur foncière, la méthode de la valeur comparative est à nouveau utilisée. Dans le cas du bâtiment lui-même, cependant, on considère quels coûts ont été engagés pendant la construction. De cette valeur est alors déduit le montant qui doit être pris en compte pour la réduction d'âge, y compris les signes d'usure (tels que dommages à la façade, défauts sur le toit). La valeur qui en résulte, la valeur du bâtiment, est ensuite ajoutée à la valeur du terrain et aboutit à la valeur marchande de la propriété.
3. Quelle est la méthode des bénéfices capitalisés?
Si une propriété louée ou une propriété commerciale doit être vendue, la méthode des bénéfices capitalisés est la meilleure option pour déterminer la valeur marchande actuelle. Dans ce cas particulier, on parle aussi de la valeur des bénéfices capitalisés d'un bien.
Tout d'abord, la valeur du terrain, c'est-à-dire la valeur marchande de la propriété, est calculée, puis le bâtiment est considéré. Ici, les revenus locatifs jouent un rôle tout aussi important que les coûts qui doivent être soulevés pour la gestion du bien. Si le montant des futurs revenus locatifs est limité, par exemple par un frein de loyer, cela est pris en compte. Le montant du risque de perte de loyer est également important ici. Car si le bien génère généralement de bons revenus, le risque de vacance peut encore réduire sa valeur.
L'expertise est essentielle dans ce processus. L'évaluation immobilière de cette manière ne doit donc être effectuée que par des spécialistes expérimentés tels que des experts en évaluation ou en construction.
Valeur marchande d'une propriété: quand doit-elle être déterminée?
La valeur vénale d'un bien doit être déterminée au plus tard lorsqu'elle est demandée par un organisme officiel ou le propriétaire du bien change. Ceci s'applique dans ces cas:
- Vendre la propriété
- patrimoine
- divorce
- Forclusion
- Détermination fiscale par l'administration fiscale
- Financement du bien par une banque
Qui peut déterminer la valeur marchande d'une propriété?
Si la valeur actuelle de la propriété est demandée par un organisme officiel tel que l'administration fiscale ou une banque, l'évaluation de la propriété doit être effectuée par un expert, un évaluateur indépendant qui connaît les conditions locales. Si la propriété doit être vendue, un agent immobilier peut également déterminer la valeur.
L'évaluation immobilière est réalisée, par exemple, par un expert-évaluateur.
Calculer la valeur marchande d'une propriété: quels sont les coûts?
Si vous demandez à un évaluateur ou à un courtier de calculer la valeur marchande de votre propriété, vous devez absolument négocier à l'avance les frais engagés. Parce qu'en ce qui concerne le montant, il n'y a pas de réglementation légale.
Les coûts réels de calcul de la valeur marchande de la propriété dépendent dans une large mesure de la méthode d'évaluation choisie et de l'effort impliqué. La méthode de la valeur comparative, qui prend beaucoup moins de temps, est généralement beaucoup moins chère qu'une méthode de la valeur du revenu à forte intensité de recherche.
À titre indicatif, vous devriez commencer à partir d'environ un pour cent de la valeur de la propriété due à l'évaluation.
Quels facteurs influencent la valeur marchande d'une propriété?
- Emplacement
Plus l'emplacement de la propriété est attrayant, plus la valeur marchande de la propriété est élevée. - Année de construction
En règle générale, des prix plus élevés sont obtenus pour les bâtiments plus jeunes, car leur état de conservation est meilleur que pour les bâtiments anciens. - Surface habitable et surface utilisable
Plus la surface habitable ou la surface utilisable d'une propriété est demandée, plus la demande est grande et plus le prix réalisable est élevé.
Taille de la propriété Il en va de même pour la taille de la propriété que pour la surface habitable / utilisable: plus tôt elle atteint le goût de masse, plus la propriété peut être chère.- Section et orientation
du terrain Une parcelle de terrain au design attrayant avec une orientation favorable a une valeur plus élevée qu'une parcelle très longue et étroite, par exemple. - L'équipement et son état
Les caractéristiques de l'équipement sur ou dans le bâtiment sont également prises en compte dans l'évaluation. Un balcon, un ascenseur ou un parking souterrain, par exemple, sont un plus. - État du bâtiment
Plus le bâtiment est bien entretenu et mieux il a été entretenu, plus le prix peut être atteint pour la propriété. - Efficacité énergétique
Non seulement les coûts d'acquisition sont importants - les coûts de fonctionnement déterminent également la valeur d'une propriété: une classe d'efficacité énergétique basse conduit donc à une valeur marchande plus élevée d'une propriété. - Les sites contaminés (tels que l'amiante intégré) qui
sommeillent dans la propriété Dangers qui doivent être éliminés à grands frais, cela réduit la valeur de la propriété. - Questions juridiques telles que la protection des monuments
S'il existe des restrictions légales ou des exigences telles que la protection des monuments pour le bien, cela peut également réduire le prix à atteindre. - Projets de construction envisagés dans la zone
Si des projets de construction sont déjà connus dans la zone immédiate au moment de la vente du bien, ils peuvent augmenter leur valeur (par exemple la construction d'une route de contournement pour qu'il y ait moins de bruit à l'avenir) ou encore les réduire (la route de contournement sera dans le voisinage immédiat à l'avenir devant la maison). - Pour les appartements: Emplacement dans le bâtiment (étage)
Plus un appartement est haut dans la maison, plus il est précieux. - Perspectives de revenus de la propriété
Si des revenus locatifs élevés sont prévisibles pour les propriétés louées, cette perspective de revenus positifs augmente également la valeur de la propriété. - La demande du marché
En fin de compte, cependant, le facteur décisif est toujours la demande du marché. Si le pouvoir d'achat dans la région est trop faible ou l'offre de propriétés comparables est trop importante, cela fait baisser le prix qui peut être atteint.
Quels documents sont nécessaires pour l'évaluation immobilière?
Les documents dont vous avez besoin pour déterminer la valeur marchande d'une propriété dépendent du type de propriété:
- Maison
- Appartement / maison mitoyenne (propriété partielle)
- Propriété louée
1. Quels documents sont nécessaires pour l'évaluation d'une maison?
Afin de pouvoir calculer la valeur marchande d'une maison, vous devez être en mesure de présenter ces documents:
- Extrait du registre foncier
- Disposition
- Description du bâtiment
- Blueprints
- Calcul de la surface habitable
- Certificat énergétique
- Plan du terrain et plan du site
- Preuve de réparations et de modernisations
- Preuve d'installations supplémentaires (par ex. Système d'alarme, système solaire)
2. Quels documents sont requis pour l'évaluation d'un appartement ou d'une propriété partielle?
Si le bien à évaluer est un appartement ou une maison mitoyenne, ces documents sont indispensables en plus de ce qui précède:
- Plan d'allocation
- Déclaration de division et d'ordre communautaire
- Plan économique
- Documents sur le montant de la réserve d'entretien
- Relevés des allocations de logement et de logement des cinq dernières années
- Procès-verbaux des réunions de propriétaires des cinq dernières années
3. Quels documents sont requis pour l'évaluation des propriétés louées?
Si la valeur d'un bien loué doit être déterminée, vous devez également être en mesure de présenter ces documents:
- Contrats de location et composition des locations
- Liste des locataires existante
- Factures de fonctionnement des trois dernières années
Quels autres documents sont requis pour l'évaluation?
Afin d'évaluer de manière réaliste les droits et les charges existants d'un bien, ces documents peuvent être essentiels:
- Inscriptions sur l'emprise et le droit de séjour
- autres actes notariés
Les documents dont vous avez besoin pour déterminer la valeur marchande dépendent du type de propriété.
Valeur marchande et prix d'offre
Si la valeur marchande d'une propriété est déterminée, cela ne signifie pas que le prix d'offre idéal pour le marché est également calculé. Ici, il est important de procéder avec tact. Idéalement, le prix de l'offre est fixé par un courtier qui peut évaluer l'état d'esprit actuel du marché ainsi que les opportunités de vente de la propriété.
De plus, le type de vente décide si le prix de l'offre doit être supérieur ou inférieur à la valeur marchande déterminée: dans un processus d'enchères, il vaut généralement la peine de commencer par un prix d'offre inférieur afin d'intéresser le plus d'enchérisseurs possible à la propriété. Dans le cas d'une vente sans appel d'offres, il peut également être judicieux de choisir un prix d'offre légèrement plus élevé. De cette manière, un prix plus élevé peut peut-être être atteint ou l'acheteur peut être accueilli dans la négociation des prix. Lors de la vente d'une propriété, il y a généralement trois prix impliqués: la valeur marchande de la propriété, le prix d'offre et enfin le prix de vente réel.
