Une nouvelle loi sur la location est en vigueur en Allemagne depuis le début de cette année. Le frein des prix de location a été amélioré, après la modernisation, les loyers ne sont plus autorisés à augmenter si brutalement. Les propriétaires en bénéficient également: les augmentations de loyer sont plus faciles pour les petites modernisations.
Beaucoup de gens acceptent le bruit et le manque d'espace comme le moindre mal. Les locataires des grandes villes qui ont réussi à se procurer un appartement abordable n'aiment pas déménager. Car après un déménagement, les frais de logement augmentent souvent considérablement. À Berlin, par exemple, les prix des nouvelles locations ont augmenté de 104% en dix ans (graphique). Mais ne pas déménager n'est pas une assurance contre une augmentation drastique des loyers: après une vaste modernisation, les prix des loyers ont jusqu'à présent augmenté tout aussi fortement. Une nouvelle loi sur le bail, en vigueur depuis le début de 2019, vise désormais à ralentir ces évolutions.
Taxe de modernisation
Qu'il s'agisse de rénovation de salle de bain, de remplacement de vieilles fenêtres ou d'amélioration de l'isolation, de telles mesures coûtent beaucoup d'argent et les locataires profitent généralement du résultat. Les propriétaires qui modernisent leur immeuble locatif peuvent ainsi partager les charges avec leurs locataires. Jusqu'à présent, il était permis d'augmenter le loyer annuel de façon permanente de onze pour cent des coûts de construction. Le législateur a maintenant réduit ce soi-disant prélèvement de modernisation à huit pour cent. En outre, les mesures de modernisation peuvent augmenter le loyer mensuel d'un maximum de trois euros par mètre carré dans un délai de six ans. Les appartements bon marché bénéficient d'une protection supplémentaire: si le loyer est inférieur à sept euros par mètre carré, l'augmentation des coûts due à la modernisation est limitée à un maximum de deux euros par mètre carré dans les six ans.Les loyers moyens en Allemagne sont (selon l'Association allemande des locataires) d'environ sept euros par mètre carré. "L'augmentation autorisée de trois euros par mètre carré signifie toujours une augmentation de plus de 40 pour cent", souligne Ulrich Ropertz, directeur général de l'Association allemande des locataires. Malgré une modification de la loi, les loyers peuvent continuer à augmenter sensiblement après la modernisation. «Il n'y aura plus de sauts de prix de 100%, par exemple dans les rénovations de luxe», déclare Ropertz.par exemple dans les rénovations de luxe, il n'existera plus », déclare Ropertz.dans les rénovations de luxe, par exemple, n'existera plus », déclare Ropertz.
Evolution des prix de location au mètre carré pour les appartements nouvellement loués de 2008 à 2018.
Aide aux propriétaires privés
Des augmentations drastiques des loyers doivent être évitées sans que les propriétaires perdent leur désir de modernisation. Afin de faciliter la tâche des propriétaires privés en particulier, le législateur a abaissé les obstacles juridiques pour des mesures plus modestes. Les travaux d'un montant maximum de 10 000 euros par logement peuvent désormais être réalisés par le bailleur selon une procédure dite «simplifiée». Avantage: Le locataire ne peut plus faire valoir que l'augmentation du loyer est écrasante.
Calculez moins
La procédure simplifiée libère également le propriétaire de l'obligation d'effectuer des calculs compliqués. Comme pour une modernisation majeure, le bailleur doit annoncer les travaux de construction trois mois avant le début des travaux et informer le locataire de l'augmentation de loyer prévue. Mais il n'a pas besoin d'expliquer comment la mesure envisagée affectera les coûts de fonctionnement. Il est également épargné par d'autres calculs. Le propriétaire ne doit pas répercuter les frais d'entretien de l'immeuble sur ses locataires - il doit normalement séparer ces frais des frais de modernisation purs. Ici, les propriétaires peuvent désormais déduire un taux forfaitaire de 30 pour cent du coût total des travaux d'entretien.
plus de transparence
Le législateur a également amélioré le frein du prix de location. Les propriétaires qui veulent plus de dix pour cent au-dessus du loyer comparable local doivent maintenant les informer lors de la signature du contrat de location s'il existe une exception au plafond de loyer. Ce n'est que si le propriétaire fait cela qu'il peut invoquer l'exception. «La nouvelle loi donne aux locataires plus de transparence: ils peuvent voir plus rapidement s'ils ont raison», explique Ropertz. Les locataires peuvent désormais réclamer le remboursement d'un loyer surpayé avec une simple plainte sans avoir à expliquer pourquoi le loyer est trop élevé. Cependant, il existe quelques exceptions au frein du prix de location: il ne s'applique pas à la location d'immeubles neufs, à la première location après une rénovation importante et tout aussi peu si le bailleur avait auparavant atteint un loyer supérieur au loyer local.Le frein au loyer ne s'applique pas partout, mais dans la plupart des régions métropolitaines. Depuis son introduction en 2015, seuls 180 cas sont connus de locataires récupérant un loyer qu'ils ont payé trop cher.
Réduire le loyer en raison de défauts
«Le propriétaire a le devoir d'entretenir l'appartement loué. S'il y a des lacunes importantes, par exemple si le chauffage ne fonctionne pas en hiver, le loyer est réduit par la loi. L'appartement n'est plus entièrement utilisable, vous n'avez donc plus à payer le prix total de la location. En cas de vices importants, le locataire pourra réduire le loyer immédiatement dès que le bailleur en aura été informé.
Sous réserve, même si les locataires ont la loi de leur côté: mieux vaut ne pas se précipiter pour baisser le loyer. D'une part, cela ne fait pas de bien à l'ambiance entre le locataire et le propriétaire. En revanche, les conséquences peuvent être fatales: si le locataire doit indûment plus de deux mois de loyer, le bailleur peut le résilier sans préavis. Cela peut se produire si le locataire réduit trop sur une période plus longue. Le montant de la déduction de loyer correcte ne peut souvent être décidé que par des experts dans des cas individuels. Une meilleure solution consiste à payer le loyer intégral sous condition. Une note correspondante sur le transfert suffit. Une fois le problème corrigé, le locataire a toujours le droit de réduire le loyer rétroactivement. »
Ulrich Ropertz, directeur général du Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, directeur général de l'Association allemande des locataires
