Les droits d'utilisation spéciaux confèrent à un membre d'une communauté de propriétaires des pouvoirs spéciaux en ce qui concerne les parties de la propriété de la communauté. Vous pouvez lire ici quelles parties il peut s'agir et quels droits et obligations découlent du droit d'utilisation spécial.
Quel est le droit d'utilisation spécial?
Le droit d'utilisation spécial au sein d'une communauté de propriétaires signifie que l'un des propriétaires d'un appartement a le droit d'utiliser exclusivement des parties de la propriété de la communauté.
Un tel droit convenu peut augmenter considérablement la valeur marchande d'une propriété. Cela s'applique, par exemple, si l'appartement dispose de droits d'utilisation spéciaux pour le jardin ou si le propriétaire de l'appartement dispose du garage à usage exclusif. Les droits d'utilisation spéciaux pour une place de parking sont un gros plus, en particulier dans les centres-villes.
Soit dit en passant, il n’existe aucune base légale pour le droit d’utilisation spécial. Bien qu'il soit mentionné dans la section 5, paragraphe 4, clause 2 de la loi sur les condominiums (WEG), il n'est pas défini.
Exemples: Pour quoi un droit d'utilisation spécial peut-il être accordé?
Un droit d'usage spécial peut en principe être accordé pour toutes les zones appartenant à la propriété de la communauté, à condition que la communauté des propriétaires en ait convenu. Des exemples de ces domaines envisageables sont:
- Places de parking / garages pour voitures
- Chambres au sous-sol
- Terrasses
- Jardins et parties de jardin
- Greniers
- Autorisations d'utiliser des installations spéciales telles qu'un sauna
Un droit d'utilisation spécial peut être accordé pour tous ces domaines. Cependant, il est important de savoir qu'ils restent la propriété conjointe. L'utilisateur autorisé peut donc le réclamer pour lui-même, mais ne devient pas l'unique propriétaire par le droit concédé.
Un droit d'usage spécial peut être accordé pour une place de parking. Mais il appartient toujours à la propriété de la communauté.
Qui peut bénéficier d'un droit d'utilisation spécial?
Le droit d'utilisation spécial pour une ou plusieurs zones ne peut être accordé qu'à un membre de la communauté des propriétaires. Les tiers sont exclus. Cependant, l'utilisateur autorisé a la possibilité de louer la zone à un tiers en louant la propriété commune - par exemple une place de parking.
Comment le droit d'utilisation spécial est-il acquis?
Si la copropriété est laissée à un seul propriétaire d'appartement à usage exclusif, un accord entre tous les copropriétaires est obligatoire, une résolution ne suffit pas. Ceci s'applique même si la réglementation communautaire contient une clause d'ouverture générale. Si des droits d'utilisation spéciaux doivent être accordés par résolution, une clause d'ouverture spécifiée en conséquence doit être incluse dans le règlement communautaire.
Le droit d'utilisation spécial pour un propriétaire d'appartement est généralement déjà défini dans la déclaration de partage. Une attribution ultérieure est également possible, mais tous les copropriétaires sans exception doivent alors accepter cette convention.
Droit d'usage spécial: notaire et cadastre
Le droit d'utilisation spécial convenu peut également être inscrit au registre foncier. Cependant, ce n'est pas obligatoire. Il est également possible de l'avoir notarié. Les deux mesures sont absolument recommandées, car un accord entre les propriétaires d'appartements actuels qui n'est conclu que par écrit ou même verbalement s'applique exclusivement entre eux, c'est-à-dire n'a qu'un effet dit contractuel entre eux. Si une propriété est vendue, elle n'existe pas pour le nouveau propriétaire, de sorte que ce dernier aurait légalement la possibilité d'utiliser la propriété commune.
Si, en revanche, le droit est notarié et inscrit au registre foncier, la zone fait désormais partie de la propriété privée (voir ci-dessous) et s'applique donc également aux futurs propriétaires d'appartements.
Les droits d'utilisation spéciaux peuvent être inscrits au registre foncier ou notariés par le notaire.
Droits et devoirs avec droits d'utilisation spéciaux
Le droit à l'usage exclusif d'une partie de la propriété communale va de pair avec les droits qui en découlent, mais aussi avec les obligations.
Droit d'utilisation spécial: droits du propriétaire de l'appartement
- Seul droit d'usage
Celui qui dispose du droit d'usage spécial peut utiliser exclusivement l'espace qui lui est attribué. Il est interdit aux copropriétaires de l'utiliser. Si le bénéficiaire effectif est empêché d'exercer ses droits, il peut exiger une indemnisation de l'association des propriétaires. - Droit au rendement
Si la zone mentionnée dans le droit d'utilisation spécial génère un revenu, par exemple, si de nombreux fruits mûrissent dans le jardin chaque année, la loi sur les propriétaires d'appartements prévoit que le bénéficiaire a droit à ce revenu. S'il s'agit plutôt d'un garage, il peut être loué. Ici aussi, les revenus reviennent uniquement au bénéficiaire.
Droit d'utilisation spécial: obligations du propriétaire de l'appartement
- Modifications structurelles
L'utilisateur autorisé ne peut apporter aucune modification structurelle à la zone avec un droit d'utilisation spécial. Exception: Un accord différent est noté dans la déclaration de division.
Les changements structurels comprennent également des mesures telles qu'une clôture autour de la zone. Les installations temporaires telles qu'une balançoire pour les enfants sont exclues. - Entretien, nettoyage, gestion, réparation
En principe, la communauté de propriétaires est tenue de supporter conjointement les coûts de la zone en question malgré le droit d'utilisation spécial. En règle générale, cependant, l'accord stipule que la personne ayant droit à un usage spécial est tenue de l'entretenir à ses propres frais. Cela comprend le nettoyage ainsi que la gestion et toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires.
Droits d'utilisation spéciaux et propriété privée: c'est la différence
Les termes droit d'utilisation spécial et propriété privée sont souvent confondus ou utilisés à tort comme synonymes. Mais il y a une différence essentielle entre les deux.
Le droit d'utilisation spécial confère au bénéficiaire le droit d'utiliser des surfaces appartenant à la seule communauté des propriétaires. Cela ne change pas le statut de propriété de la zone. Il reste la propriété de la communauté des propriétaires.
Dans le cas de la propriété privée, en revanche, un membre de la communauté des propriétaires n'est pas seulement l'utilisateur, mais également le propriétaire d'une certaine zone. Avec ce statut, il est libre d'y apporter des modifications structurelles, mais uniquement si cela n'affecte pas les tiers.
Que se passe-t-il lors de la vente avec des droits d'utilisation et de propriété spéciaux?
Si le bien doit être vendu, il faut s'assurer que le droit d'utilisation spécial ne peut pas être transféré séparément du bien séparé, mais plutôt qu'il peut être vendu en combinaison.
Les acheteurs de biens immobiliers sont du bon côté si le droit d'utiliser la zone est non seulement notarié, mais est également inscrit au registre foncier. Il fait alors automatiquement partie de la propriété séparée et passe automatiquement au nouveau propriétaire lors de sa vente.