Le financement de transition devient important lorsque vous vendez une propriété et que vous souhaitez en acheter une autre. Parce que souvent, le prix d'achat du nouveau est dû avant que le produit de la vente ne soit disponible. Lisez ici comment vous pouvez obtenir un tel prêt relais et ce que vous devriez considérer.
Qu'est-ce que le financement relais?
Le financement relais intervient toujours lorsque vous vendez une ancienne propriété et que vous souhaitez en acheter une nouvelle. Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles les propriétaires veulent changer et acheter une nouvelle maison: la famille s'agrandit et la copropriété devient trop petite ou les enfants s'envolent et un appartement en ville correspond beaucoup mieux au style de vie que Your-Best-Home.net dans Légumes verts. Peut-être que la prochaine étape sur l'échelle de l'entreprise pour laquelle vous prévoyez un déménagement est également à venir. Dans le meilleur des cas, le produit de la vente est suffisant pour acheter la nouvelle maison - au moins cela augmente les capitaux propres. Cependant, l'argent est souvent encore bloqué dans l'ancienne propriété, alors que le prix d'achat de la nouvelle est déjà dû. Cette phase de transition peut être mieux réglée avec un prêt relais, également appelé prêt relais.
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un financement relais est nécessaire pour la construction de maisons - souvent l'espace de vie n'est tout simplement plus suffisant, de sorte qu'un déménagement dans une propriété plus grande est nécessaire.
Comment fonctionne le financement relais?
«Lorsque vous vendez un bien immobilier et en achetez un nouveau, vous ne pouvez généralement pas éviter le financement relais», déclare Antje Hilke, directeur de district de LBS. "La caisse d'épargne ou la banque enregistrera une taxe foncière sur la nouvelle maison et accordera un prêt jusqu'à ce que le prix de vente de la propriété précédente soit disponible."
Afin de planifier solidement le prêt relais, vous devez savoir ce que vaut l'ancienne propriété. En supposant que la vente rapportera presque certainement 150 000 euros, un financement relais de ce montant est possible - sauf si les dettes restantes doivent être déduites. Lors de l'achat d'une maison, les intérêts du prêt relais dépendent de la situation actuelle du marché et, comme ceux-ci, sont soumis à des fluctuations constantes. L'expert ajoute: "Théoriquement, vous pouvez également recevoir des intérêts fixes au lieu de la variable, mais seulement si vous vous entendez sur une durée spécifique pour le prêt relais." Cependant, il faudrait savoir quand l'argent de la vente sera disponible.
Chaque fois que la nouvelle maison est plus chère que l'ancienne, vous avez également besoin d'un financement au prix d'achat classique pour le prêt relais. Par exemple, si la propriété souhaitée coûte 300 000 euros, il y a une différence de 150 000 euros. "Vous obtenez de bonnes conditions pour cela", souligne Antje Hilke. Parce que le financement provisoire fait partie des capitaux propres. Cela améliore la relation entre le montant du prêt et la valeur du prêt hypothécaire et donc le taux d'intérêt.
Pour que le prêt relais et l'achat de la maison fonctionnent, la phase de transition doit être planifiée et calculée avec soin.
Qu'arrive-t-il au prêt lorsque vous vendez une maison?
Parfois, il arrive qu'une propriété doive être vendue alors que le financement du logement est toujours en cours. Cependant, si le contrat a été signé il y a dix ans, il peut généralement être résilié gratuitement. Sinon, la résiliation est possible, mais la banque doit être payée une pénalité de remboursement anticipé pour les intérêts perdus. En fonction de la durée restante et de la dette restante, les frais peuvent s'élever à des dizaines de milliers d'euros. C'est un avantage si des droits de remboursement spéciaux ont été négociés lors de la conclusion du contrat. Lors du calcul des frais de transfert, la banque prend en compte le remboursement spécial convenu. Cela signifie que la pénalité de remboursement anticipé est au moins légèrement inférieure.
Comment éviter la pénalité de remboursement anticipé?
Il existe trois façons d'éviter une pénalité de remboursement anticipé:
1. Fournir une
garantie de remplacement Si vos parents ou grands-parents ont une propriété non grevée, cela peut servir de garantie pour le prêt à l'avenir. La condition préalable est que ce bien ait une valeur identique ou supérieure à celle du bien pour lequel le financement a été initialement conclu. Et bien sûr, les propriétaires doivent être d'accord.
2. Prenez le prêt avec vous
Si vous vendez une propriété et achetez plutôt une nouvelle propriété qui est au moins aussi précieuse, vous pourrez peut-être prendre le prêt existant avec vous. Les deux variantes ne fonctionnent que si les titres sont équivalents.
3. L'acheteur reprend l'ancien contrat de prêt
L'acheteur conclut le contrat à la place du vendeur. Cette option se produit rarement dans la pratique, mais elle pourrait devenir plus importante si les taux d'intérêt sont nettement plus élevés qu'aujourd'hui. Le contrat de prêt du vendeur peut alors être très attractif pour l'acheteur.
Combien coûte le financement relais?
Le deuxième acheteur doit payer les intérêts, mais n'est pas responsable du remboursement du prêt. Dès que le produit de la vente est disponible, vous remboursez la somme d'un seul coup. «Lors de l'achat d'une maison, le financement relais a presque toujours un court terme. Cela maintient les coûts dans des limites raisonnables », explique la société de construction et le commis aux finances. Le prêt relais devient cependant coûteux si l'emprunteur ne peut pas trouver un acheteur pendant longtemps - et doit éventuellement entretenir une propriété vide en plus de sa nouvelle maison.
Combien de temps prend le financement relais?
Cela dépend entièrement du cas individuel, car certaines propriétés sont plus difficiles à vendre que d'autres. Cela peut - mais ne doit pas - être dû à des attentes de prix irréalistes. C'est pourquoi il est logique que la valeur marchande d'une propriété soit déterminée professionnellement. De plus, les vendeurs réduisent le risque qu'ils devront corriger le prix et que le produit ne suffira pas à remplacer complètement le prêt relais.
À l'inverse, Antje Hilke connaît également des cas dans lesquels l'ancienne maison a rapidement disparu et la nouvelle n'est même pas prête à emménager: «Si vous avez un riche acheteur potentiel sous la main, cela peut être une option de vendre tout de suite et, par exemple, l'ancienne propriété pendant un certain temps. louer jusqu'à ce que vous en ayez trouvé un nouveau. »Cela raccourcit la durée du prêt relais ou même l'évite complètement. Soit dit en passant, il n'y a pas de pénalités de remboursement anticipé pour les financements relais.