En cas de résiliation pour usage personnel, le propriétaire a la possibilité d'emménager dans son propre appartement précédemment loué. La condition préalable est que le propriétaire lui-même, un parent proche ou un membre du ménage ait besoin de l'espace de vie et cela est clairement indiqué dans l'avis de résiliation.
En pratique, il y a toujours des problèmes juridiques en raison de la résiliation pour un usage personnel. Les locataires, par exemple, nient souvent qu'il existe un réel intérêt pour leur propre usage. Ils soupçonnent que ce type de résiliation d'un bail n'est qu'une avance afin de pouvoir utiliser le bien plus efficacement. La loi sur les services d'information et les taxes de la LBS a compilé plusieurs jugements sur la résiliation d'utilisation personnelle pour son édition supplémentaire.
Résiliation en raison de besoins personnels si trop vieux
Une très vieillesse peut empêcher les locataires d'être résiliés pour usage personnel, selon le jugement du tribunal régional de Berlin (dossier 67 S 345/18). Un propriétaire a échoué dans sa demande de retirer un couple âgé de 87 et 84 ans de son appartement. Les personnes touchées ont souligné qu'on ne pouvait pas s'attendre à ce qu'elles déménagent en raison de leur état de santé, de leur vieillesse et de leurs racines sociales dans la région. Le tribunal régional de Berlin a accepté ces raisons de difficultés. Si le propriétaire ne subit pas de désavantages particulièrement graves s'il ne peut pas emménager dans la propriété, il doit s'en passer. Ce n'était pas le cas ici, après tout, il n'avait même pas l'intention de l'utiliser toute l'année.
Résiliation pour usage personnel après une courte période
Au moment de la location, un propriétaire devrait soigneusement examiner s'il pourrait être en mesure de l'utiliser lui-même dans un avenir prévisible. Une résiliation en raison de besoins personnels peut être juridiquement inefficace si elle suit la conclusion du contrat trop rapidement et si la cause était déjà apparente à l'époque. La Cour fédérale de justice (dossier n ° VIII ZR 233/12) a dû examiner si cela pouvait encore être le cas après trois ans. Les juges ont nié cela, mais ont également précisé que la période problématique est inférieure à trois ans.
Résiliation anticipée pour usage personnel
Une résiliation pour usage personnel n'est pas justifiée si le propriétaire peut montrer une personne autorisée, mais cela n'est évidemment utilisé que comme un espace réservé. Dans une affaire devant la Cour fédérale de justice (dossier n ° VIII ZR 214/15), il s'agissait d'une telle constellation. Les locataires ont accusé le propriétaire d'avoir eu l'intention de vendre et de ne laisser l'appartement qu'à son neveu pour faciliter la vente ultérieure du bien. Le BGH a pu comprendre ces arguments.
Résiliation en raison d'une utilisation personnelle avec une intention d'utilisation compréhensible
Un footballeur professionnel ayant travaillé à l'étranger souhaitait vivre avec sa famille pendant son temps libre (notamment pendant les vacances d'hiver, qui duraient plusieurs mois) dans une copropriété dont il était propriétaire et a donc donné au locataire un avis de résiliation en raison de son propre usage. Ce dernier a considéré que la demande avait été faite et n'a pas quitté l'appartement. Le tribunal de district de Munich (dossier numéro 473 C 7411/714) a entendu l'épouse (mère d'un enfant qu'ils venaient de naître) et est parvenu à la conclusion qu'il y avait effectivement une utilisation prévue compréhensible.
Résiliation en raison de besoins personnels après séparation spatiale des époux
Une forme inhabituelle d'utilisation personnelle se produit lorsqu'une séparation d'avec les conjoints en est la cause. Un homme - marié et père de deux enfants - a averti ses locataires au motif qu'il voulait emménager dans son propre appartement en raison de problèmes relationnels persistants. Il a pu le prouver devant le tribunal régional de Heidelberg (dossier numéro 5 S 42/12) avec une déclaration de la toujours-épouse. Cela a confirmé que la coexistence était "difficile à supporter". En outre, le tribunal a accepté l'argument du propriétaire selon lequel l'appartement loué lui rapportait un peu moins de 400 loyers par mois, mais que lui-même ne pouvait obtenir un espace de vie comparable que pour beaucoup plus d'argent.
Résiliation pour usage personnel: renonciation écrite dans le contrat de location
Il est tout à fait possible pour un bailleur de s'abstenir de faire valoir dès le départ son propre usage au locataire. Dans ce cas, cependant, cette renonciation, comme le contrat de location lui-même, doit être clairement consignée par écrit. Dans tous les cas, la Cour fédérale de justice a statué (dossier numéro VIII ZR 223/06), si le droit de résiliation est exclu, cela serait nécessaire pour une période supérieure à un an.
Résiliation pour usage personnel: obligation du propriétaire d'offrir
Si le propriétaire a un autre appartement dans la même maison ou dans le même complexe actuellement vacant, il doit l'offrir au locataire qui a été résilié en raison de besoins personnels. En principe, il existe une telle "obligation d'offrir", a décidé la Cour fédérale de justice (dossier n ° VIII ZR 311/02). Cela s'applique au moins si un tel appartement devient vacant à la fin de la période de préavis régulière. C'est exactement ce que le propriétaire n'avait pas fait et a plutôt loué la propriété à quelqu'un d'autre. Cela a conduit à l'inefficacité de la résiliation pour un usage personnel.
Résiliation en raison de besoins personnels dus à un membre de la famille
Le beau-frère ou la belle-sœur du propriétaire n'appartient pas réellement au groupe de parents justifiant le licenciement pour usage personnel. Cela comprend les parents proches comme les enfants, les parents ou les frères et sœurs. Toutefois, si le bailleur a des contacts particulièrement étroits avec son beau-frère, la Cour fédérale de justice (dossier n ° VIII ZR 247/08) est convaincue qu'une réclamation pour usage personnel peut être présentée à titre exceptionnel.
Faux licenciement pour usage personnel: compensation
Parfois, les parties parviennent à un accord dans le cadre d'une procédure d'utilisation captive. Mais que se passe-t-il si, après une telle comparaison, la raison de la résiliation mentionnée à l'origine s'avère être fausse? Selon le tribunal de district de Munich (dossier numéro 474 C 19752/11), cela dépend alors de la question de savoir si la comparaison doit réellement tracer une ligne sans considérer la véracité. Si cela était prévu, les réclamations ultérieures en dommages-intérêts par le locataire résilié sont exclues.
Test de difficulté après la résiliation en raison d'un usage personnel
Les locataires peuvent se défendre contre la résiliation en raison de besoins personnels en référence à un cas de difficultés. Si un déménagement est déraisonnable pour eux, par exemple parce qu'ils sont très vieux ou gravement malades, ils peuvent rester dans l'appartement loué malgré un préavis. Selon la jurisprudence actuelle de la Cour fédérale de justice, les tribunaux doivent désormais examiner de plus près s'il existe une situation de rigueur. Par exemple, un expert peut être appelé pour examiner l'état physique et mental réel du locataire. Les jugements schématiques dans lesquels, en fonction de l'âge du locataire ou du type de maladie, une partie se voit automatiquement attribuer le plus grand intérêt dans le bien locatif, doivent être évités à l'avenir (numéros de dossier: VIII ZR 180/18 et VIII ZR 167/17).
