Un contrat de construction est conclu pour divers projets de construction entre l'employeur et le salarié - qu'il s'agisse de nouvelle construction, de rénovation ou de services individuels à un bâtiment. Nous expliquons ici les variantes de contrat et les différences de contenu.
Lorsque vous décidez de conclure un contrat de construction avec une entreprise, vous devez vous accorder suffisamment de temps - même si la réalisation du rêve de posséder votre propre maison est enfin à portée de main et ne peut pas aller assez vite. Mais il existe de grandes différences selon la version du contrat de construction que vous choisissez. Ces trois types de contrat sont possibles: contrat de construction selon BGB, contrat VOB et contrat de construction consommateur.
Contrat de construction selon le code civil
Qu'est-ce qu'un contrat de construction selon le code civil allemand?
La définition d'un contrat de construction selon le Code civil allemand (BGB) se lit comme suit:
"Un contrat de construction est un contrat pour la construction, la restauration, l'enlèvement ou la transformation d'un bâtiment, d'une installation extérieure ou d'une partie de celui-ci." (BGB § 650a (1 ))
Depuis le 1er janvier 2018, le contrat de construction est une forme spéciale et normalisée du contrat de travail et de services conformément au droit allemand des obligations. , Démolition (démolition ou démantèlement) ou reconstruction d'une structure, d'une installation extérieure ou d'une partie de celle-ci (par exemple, maçonnerie, peinture, installations sanitaires, installation électrique, construction de chauffage) fermée.
La loi comprend le terme structure de bâtiment comme incluant le génie civil: Outre les bâtiments, les ponts, les tunnels et les routes sont également affectés. Les installations extérieures sont des zones de propriété (par exemple, parking ou espace vert). Le contrat de construction est toujours conçu pour un résultat spécifique, appelé travail dans le jargon technique.
Comment un contrat de construction est-il conclu selon le code civil allemand?
Il n'y a pas d'exigences formelles expresses pour la conclusion d'un contrat de construction selon le code civil allemand. Ainsi, cela peut être fait verbalement ou par conviction (action concluante) avec offre et acceptation.
Exception: une certification notariale est requise si le contrat de construction est accompagné de l'achat d'un bien immobilier (contrat d'achat) (article 311 b, paragraphe 1, clause 1 BGB).
Que doit contenir le contrat?
Le contenu du contrat de construction doit définir les travaux de construction spécifiques (à partir de la section 650a BGB). En résumé, cela signifie: les parties contractantes, les travaux de construction, le temps de construction, l'acceptation, la rémunération, le plan de paiement (acomptes provisionnels), le dépôt de garantie (sécurise l'exécution des travaux de construction et les réclamations pour vices) et la garantie.
Dans tous les cas, le service doit être écrit en détail dans le contrat de construction. La description du service précise ce que le client peut exiger de l'entrepreneur. Dans le cadre des marchés publics, la VOB constitue la base des services de construction (marchés publics et réglementation des marchés de services de construction, voir ci-dessous).
Un contrat de construction régit la relation juridique entre le client et l'entrepreneur en ce qui concerne la nouvelle construction, la réparation, la démolition ou la conversion d'un bâtiment.
Délais d'acceptation
Le client est tenu de procéder à la réception des travaux exécutés contractuellement. Le client ne peut empêcher l'acceptation par des défauts mineurs (article 640 (1) BGB).
Un ouvrage est également réputé accepté si l'entrepreneur a fixé à l'acheteur un délai raisonnable de réception après achèvement et que l'acheteur n'a pas refusé l'acceptation dans ce délai, en mentionnant au moins un défaut (article 640 (2) BGB). La phase d'examen pour l'acceptation d'une œuvre diffère d'un cas à l'autre.
Si le client empêche la réception en raison de défauts, il doit, à la demande de l'entrepreneur, assister à une inspection conjointe des travaux (article 650g (1) BGB). S'il refuse à nouveau, le contractant peut également effectuer lui-même le contrôle de l'état (article 650g (2) BGB). Pour ce faire, il doit envoyer à l'employeur une copie signée de son bilan de santé avec la date de préparation.
Rémunération des travaux de construction
La rémunération s'entend comme la rémunération des travaux de construction exécutés. Bien que le salarié s'engage à produire le travail sans défaut (articles 631 et 633 BGB), l'employeur doit garantir la rémunération convenue (article 632 BGB).
Les parties contractantes ont le choix entre un forfait et un prix unitaire. Le forfait comprend tous les services spécifiés au moment de la conclusion du contrat - à l'exclusion des services supplémentaires ou réduits. Le prix unitaire se rapporte à une unité de service achevée. Ceci est décrit dans une spécification des services usuels en construction. La spécification de service répertorie les descriptions de service, divisées en services partiels. Dans le cas de prestations partielles, la rémunération est générée à partir du total des prix unitaires.
Quand la rémunération est-elle due? Si le client a accepté les travaux avec succès et que l'entrepreneur a émis au client une facture finale vérifiable (article 650g (4) BGB).
Facture finale pour le paiement final
Il est inévitable qu'une facture finale doit être disponible pour le paiement final: Au cours de la facture finale, un règlement final d'une créance monétaire est mis en œuvre. Ce règlement comprend les acomptes et les acomptes.
La facture finale est considérée comme vérifiable si, d'une part, les services fournis sont clairement présentés au client et, d'autre part, le client ne s'est pas opposé à sa vérifiabilité dans les 30 jours suivant la réception de la facture finale (article 650g (4) BGB).
Dès que le client a accepté les travaux et que la facture finale est vérifiable, aucun acompte ne peut être effectué rétroactivement.
Résiliation d'un contrat de construction
La résiliation d'un contrat de construction selon le BGB doit être effectuée par écrit (§ 650h BGB).
Que faire en cas de défauts de construction?
En principe, les entrepreneurs sont tenus de présenter à leur client un travail parfait. Cependant, si le client découvre des défauts de construction dans l'ouvrage, il peut réclamer les droits de garantie légaux après l'acceptation dans le délai de prescription (§ 634a BGB). L'exception ici sont les vices cachés que l'entrepreneur a sciemment dissimulés lors de la réception.
En tant que client, que pouvez-vous faire si vous découvrez des défauts après acceptation? Refusez de payer une partie raisonnable de la rémunération (droit de rétention), à savoir le double du montant des frais dont vous avez besoin pour éliminer le défaut (article 641 (3) BGB). De plus, les clients ont les droits suivants:
- Article 635 BGB: L'employeur peut demander des prestations supplémentaires. L'employé est tenu de supporter les frais nécessaires à cet effet, notamment les frais de transport ou de matériel.
- § 637 BGB: Si l'employé n'a pas éliminé les défauts dans le délai d'exécution ultérieure, le client est en droit de corriger lui-même le défaut. Il peut également engager un autre entrepreneur et exiger une compensation pour les services incontournables.
- §§ 636, 323 et 326 Paragraphe 5 BGB: Sous certaines conditions, le client peut résilier le contrat. Alternativement, il peut réduire la rémunération (§ 638 BGB).
- §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Sous certaines conditions, le client peut réclamer des dommages-intérêts ou une indemnité pour services infructueux (§ 284 BGB).
Dans notre guide, vous trouverez des informations sur le contenu, les délais d'acceptation, la rémunération pour les travaux de construction et la résiliation d'un contrat de construction.
Contrat VOB: Le contrat de construction selon VOB
Le règlement des marchés publics et des marchés de travaux de construction (VOB) est un ensemble de clauses divisées en trois sections. Il a été publié pour le compte du Comité allemand des marchés publics et des marchés des services de construction (DVA) et est obligatoire pour les contrats de construction du secteur public en Allemagne.
La VOB n'est ni une loi ni un règlement: L'œuvre est «seulement» une condition contractuelle et donc à utiliser comme une condition commerciale générale selon le BGB (§ 305). En d'autres termes, le VOB ne fait partie du contrat de construction que si les deux parties le déclarent explicitement. Pour cette raison, on lit souvent le paragraphe suivant dans les contrats de construction: «La VOB s'applique dans la version en vigueur au moment de la conclusion du contrat.» La plupart du temps, la VOB est notée sous la rubrique «Éléments du contrat».
L'objectif de la VOB est d'assurer la transparence, l'égalité de traitement et une concurrence loyale entre les fournisseurs. La corruption et le népotisme doivent être évités.
VOB / A: Dispositions générales pour l'attribution des travaux de construction
La VOB / A concerne la passation de marchés de construction par des clients du secteur public et du secteur (clients publics, personnes physiques ou morales de droit privé exerçant par exemple dans le domaine de la fourniture d'énergie et des transports). Les VOB / A sont publiés en tant que norme DIN en 1960 et sont divisés en trois sections:
- Procédures nationales de passation des marchés
- Appels d'offres de l'UE
- Procédures dans le domaine des pouvoirs adjudicateurs du secteur auxquels s'appliquent des règles de procédure différentes
Le VOB / A réglemente les types d'attribution potentiels et les processus respectifs pour ces domaines. L'ensemble de clauses contient des instructions sur la manière d'attribuer des travaux de construction, c'est-à-dire: Que doit-on inclure dans une offre et comment?
Les parties B et C sont intéressantes pour les constructeurs de maisons privées, car elles sont utilisées dans la pratique par de nombreuses entreprises de construction et clients comme base de leurs contrats. Ce sont les conditions générales d'un contrat de construction.
VOB / B: Conditions générales du contrat pour l'exécution des travaux de construction
La VOB / B traite en 18 paragraphes des conditions contractuelles générales du droit du bâtiment privé, car la loi sur le travail et les services au BGB ne prend pas suffisamment en compte les caractéristiques complexes du bâtiment privé. Les réglementations du BGB n'offrent pas toujours des solutions aux problèmes qui se posent dans la vie quotidienne. Pour cette raison, la VOB / B contient des dispositions qui d'une part étendent les règles juridiques, d'autre part les modifient et les limitent également.
Les VOB / B ont été publiés en tant que norme DIN en 1961. Le contenu de VOB / B est l'exécution des travaux de construction, c'est-à-dire entre autres l'étendue, la rémunération, les délais, l'acceptation, les procédures de facturation et la future garantie. Si les parties contractantes conviennent pour le VOB / B, le VOB / C est également automatiquement le contenu du contrat, car la partie C explique des spécifications plus précises pour l'exécution et la facturation.
VOB / C: Conditions générales du contrat technique pour les travaux de construction
VOB / C est un recueil de Conditions contractuelles techniques générales (ATV), également publiées sous la forme de 65 normes DIN: Outre la norme DIN 18299 pour les réglementations générales pour les travaux de construction de toutes sortes, il existe de nombreuses règles spéciales pour les métiers individuels: DIN-18300 décrit, par exemple, les travaux de terrassement, DIN 18459 les travaux de démolition et de démontage. Ces conditions contractuelles concernent principalement les réglementations techniques relatives à l'aspect des services d'un commerce. Vous trouverez également des règles sur la facturation des services.
Contrat de construction consommateur
Qu'est-ce qu'un contrat de construction consommateur?
À son tour, un contrat de construction de consommation existe si l'entrepreneur est obligé par un client privé de construire un nouveau bâtiment ou d'effectuer des rénovations majeures d'un bâtiment existant (article 650i BGB). Le contrat de construction consommateur, qui doit être disponible par écrit, a été introduit dans le cadre de la réorganisation du droit des contrats de construction en 2018. Il a considérablement renforcé la position des constructeurs de maisons privées et amélioré la protection des consommateurs.
Une description significative du bâtiment est obligatoire
Depuis lors, les constructeurs privés ont droit à une description détaillée du bâtiment de l'entrepreneur avant la conclusion du contrat. Dans ce document, les entreprises de construction doivent clairement décrire les principales propriétés du bien (description spécifique des services): par exemple, la construction du bâtiment, l'isolation phonique, l'aménagement intérieur et la technologie du bâtiment. Des plans avec des informations précises sur la pièce et la zone sont également nécessaires. À l'avenir, les ambiguïtés dans la description du bâtiment seront à la charge de l'entreprise (article 650k (2) BGB). Mais cela reste un problème dans la pratique: «De nombreuses nouvelles spécifications de construction ne sont pas encore conformes à la loi actuelle sur la construction», se plaint Holger Freitag, avocat de confiance à l'Association of Private Builders. Par exemple, les descriptions de conception restent souvent si vagues qu'en fin de compte, le client ne sait pas exactement ce qu'il obtient pour son argent.«Les constructeurs ne doivent pas se fier aveuglément à la nouvelle loi, mais faire vérifier le contrat par un expert», conseille Freitag. Les consommateurs ont désormais un peu plus de temps pour cela: après avoir signé un contrat de construction, ils peuvent le retirer dans les deux semaines - sans donner de raison.
L'achèvement des travaux de construction doit être déterminé
En outre, il y a une fin à l'esquive des entreprises de construction: les entreprises de construction devront à l'avenir faire une déclaration contraignante à l'achèvement. Si une heure exacte pour l'achèvement des travaux ne peut être spécifiée lors de la conclusion du contrat, la durée des travaux de construction doit être indiquée. S'il n'y a pas d'informations dans le contrat de construction consommateur, les informations données dans le cahier des charges précontractuel dans la description du bâtiment seront incluses dans le contrat au moment de l'achèvement des travaux ou pour la durée des travaux de construction (article 650k, paragraphe 3 BGB). S'il y a des retards, les constructeurs peuvent plus facilement réclamer des dommages-intérêts.
À propos, les constructeurs ont droit à des documents importants: les documents dont le constructeur a besoin pour l'acceptation officielle du bâtiment ou pour la soumission à une autorité ou à sa banque, par exemple pour demander un prêt promotionnel, doivent être remis par l'entreprise de construction avant le début de la construction. Cela permet également au client de mieux contrôler le projet de construction avec l'aide d'un évaluateur.
Le contrat de construction de consommation a renforcé les droits des constructeurs de maisons privées et amélioré la protection des consommateurs.
Payez uniquement selon le plan
En plus de la prétention existante à la garantie de l'exécution du contrat (cinq pour cent du coût total), les constructeurs privés reçoivent désormais une garantie supplémentaire: l'entrepreneur ne peut émettre des factures partielles que pour un total de 90 pour cent de la rémunération totale (article 650m, paragraphe 1 BGB). Cependant, ce dernier ne s'applique pas au contrat développeur.
Révoquer le contrat de construction du consommateur
Depuis 2018, les clients ont la possibilité de révoquer un contrat de construction consommateur qui n'a pas été notarié par le notaire dans un délai de 14 jours après la signature du contrat. Cela signifie que les constructeurs privés sont bien mieux protégés. Si l'entrepreneur en bâtiment oublie la politique d'annulation ou fait des erreurs, le délai d'annulation ne se termine qu'un an et 14 jours après la conclusion du contrat. Si vous souhaitez résilier le contrat de construction, vous devez le faire rapidement, car cela invalidera toutes les demandes de garantie. Important: le droit de rétractation s'applique uniquement aux constructeurs privés et non aux contrats de promoteur immobilier qui sont notariés.