Quiconque a découvert des propriétés de soins comme investissement en capital investit dans un marché futur rentable et à faible risque. Parce que c'est une forme d'investissement très sûre avec de nombreux avantages et des risques gérables.
En raison du changement démographique, les établissements de soins deviennent un investissement en capital attractif. On estime qu'il y aura quatre millions de besoins en soins en Allemagne d'ici 2050. Mais nous ne sommes pas encore préparés à cela. Environ 90% des établissements de soins sont pleinement utilisés. Des centaines de milliers de nouvelles places de soins seront nécessaires au cours des dix à quinze prochaines années seulement pour répondre à la demande croissante. Il existe également des appartements adaptés à leur âge. Cela nécessite des investissements qui jusqu'à présent ont été principalement réalisés par des banques, des compagnies d'assurance ou des fonds. Dans l'intervalle, cependant, le marché est également ouvert aux investisseurs privés. Et pour eux, les propriétés de soins, en particulier l'investissement dans des appartements de soins, sont un investissement rentable.
Qu'est-ce qu'un appartement de soins?
Les appartements de soins sont des unités résidentielles dans une maison de soins. Ils sont à peu près comparables à une copropriété. Cependant, les appartements de soins sont des chambres simples ou doubles avec salle de bain, certaines avec balcon ou terrasse. Ils sont sans obstacle et accessibles aux handicapés. Il existe des systèmes d'appel d'urgence et des espaces communs tels que des salles à manger, des cuisines et des espaces verts. Les chambres mesurent en moyenne 25 à 35 mètres carrés et sont louées aux résidents par l'exploitant de la maison de repos. La division exacte de la maison de retraite est effectuée par le promoteur immobilier et l'exploitant de la maison de retraite. Parce que lorsque vous achetez un appartement de soins, vous acquérez non seulement une unité d'habitation, mais aussi proportionnellement l'espace communal. Une société de gestion assume les fonctions de propriétaire.
Qui propose des maisons de retraite?
La construction de maisons de retraite médicalisées est généralement planifiée et mise en œuvre par un promoteur ou un exploitant immobilier. La propriété est également divisée en unités individuelles sur la base de la loi sur la propriété du logement (WEG), qui sont prises en charge par différents investisseurs. Les courtiers spécialisés connaissent les particularités de cet investissement en capital et se chargent de toutes les formalités pour vous. Si vous ne souhaitez pas uniquement investir vos fonds propres, vous devez au préalable réfléchir attentivement au financement. En principe, vous pouvez investir dans un nouveau bâtiment ou acheter une maison de retraite existante à un autre investisseur. Vous pouvez le faire, par exemple, via des places de marché immobilières sur Internet. Les exploitants de propriétés de soins infirmiers sont souvent des organismescependant, de plus en plus de fournisseurs municipaux et privés entrent sur le marché futur.
Combien coûte une maison de retraite?
Les coûts d'une maison de soins infirmiers comprennent non seulement la surface habitable en mètres carrés, mais également proportionnellement la zone commune - et cela peut varier considérablement en fonction du système. En plus de la taille de l'appartement de soins et de la zone commune, l'emplacement et l'équipement jouent également un rôle - les deux peuvent avoir un impact important sur la rentabilité de l'investissement en capital. Prévoyez au moins 80 000 euros comme investissement. En moyenne, cependant, vous pouvez également payer 120 000 à 200 000 euros pour un bien attrayant. En outre, il existe des résidences pour personnes âgées avec un emplacement et une atmosphère spéciaux pour jusqu'à 300 000 euros. Vous n'êtes pas obligé de couvrir la totalité de l'investissement avec des fonds propres, mais vous devez disposer d'au moins 30 000 à 50 000 euros. Vous pouvez financer les autres coûts de la maison de retraite avec des capitaux extérieurs.Vous pouvez ensuite réclamer les intérêts à des fins fiscales.
Investir dans une maison de repos est particulièrement lucratif si le bien est bien situé et convaincant en termes de qualité et d'équipement.
À quoi devez-vous faire attention lors de l'achat d'une maison de soins?
Il existe essentiellement deux types de biens sociaux: éligibles et non éligibles. Les biens immobiliers éligibles à un financement reçoivent un financement de l'État via des fonds sociaux. L'aide à la vie autonome, en revanche, n'est généralement pas éligible au financement et ne reçoit aucune aide financière des caisses d'assurance sociale. Si vous louez dans le cadre d'une résidence-services avec bail, vous ne bénéficiez d'aucune protection de la sécurité sociale. La vie assistée sans bail, par contre, présente des avantages et des inconvénients similaires à ceux d'une copropriété: vous prenez vos propres décisions dans une communauté de propriétaires, mais vous supportez également les frais d'entretien. Ce à quoi vous devez également faire attention:
- Emplacement attrayant avec de bonnes infrastructures (médecins, parcs et commerces à proximité)
- Connexion aux transports publics
- Opérateur expérimenté avec une notation de crédit appropriée
- Matériel de haute qualité
Si vous envisagez un financement de la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), la propriété doit répondre aux critères habituels d'économie d'énergie. Si vous souhaitez utiliser la propriété vous-même plus tard, il peut être intéressant d'investir dans un logement adapté à l'âge ou dans une résidence avec assistance dans votre voisinage immédiat.
Les avantages des immeubles de soins en tant qu'investissement en capital
Lors de l'investissement dans les propriétés des maisons de retraite, de nombreux inconvénients des condominiums sont éliminés. Par exemple, vous n'avez pas à vous soucier de la location et de la gestion personnelle de la propriété. Les baux durent généralement de 20 à 30 ans. Les frais des personnes nécessitant des soins sont pris en charge par les caisses de sécurité sociale, en fonction des besoins de soins. Si les revenus locatifs sont perdus en raison du besoin, cela ne vous affecte pas initialement en tant qu'investisseur. Vous recevez le loyer du locataire, que l'appartement de soins infirmiers soit occupé ou que le locataire ne puisse pas payer. La perte de loyer est alors payée au locataire par les caisses de sécurité sociale - et ils récupèrent partiellement le «paiement anticipé» des proches. Mais cela ne s'applique pas non plus à vous. Vous avez donc un certain degré de sécurité sur votre investissement.Les avantages en un coup d'œil:
- Contrats de location à long terme jusqu'à 30 ans avec un locataire
- Le locataire prend en charge les travaux d'entretien quotidien
- Vous avez besoin de moins de réserves qu'avec d'autres propriétés
- Le gestionnaire prend en charge les préoccupations du propriétaire, telles que la préparation des factures de services publics
- Le locataire paie le loyer même si le loyer est vacant ou le loyer est retardé
- Inscription au registre foncier avec tous les droits et obligations de vendre, céder, léguer et prêter la maison de retraite
- La propriété a déjà été contrôlée par des contrôles d'évaluation des besoins, par exemple par des opérateurs, des banques et des agences sociales
- Le droit d'occupation privilégié en cas de besoin au sein de la famille est courant
Quiconque investit dans des maisons de retraite à titre d'investissement en capital bénéficie de nombreux avantages.
Les risques des maisons de retraite en tant qu'investissement
Lorsque vous investissez dans une maison de retraite, la faillite de l'exploitant est votre plus grand risque. Cela se produit très rarement en Allemagne (moins de 1%). Néanmoins, vous devez vous assurer que la propriété de soins est occupée à au moins 85 pour cent afin que le fonctionnement reste économique. Un mauvais emplacement, par exemple avec peu d'espace de soins, un équipement de qualité inférieure ou une concurrence à proximité immédiate peuvent être des raisons de l'inefficacité d'une maison de soins. Si le locataire ne respecte pas les obligations alimentaires, il existe un risque de perte de loyer ainsi que la résiliation d'un bail. En comparaison directe avec une copropriété louée, cependant, ces risques sont plutôt faibles.
Comment louez-vous une maison de retraite?
La recherche et la sélection des locataires prennent en charge la propriété de soins. En tant qu'investisseur, vous n'avez pas à vous en soucier. Vous concluez le contrat de location avec l'exploitant. Les éléments suivants doivent être définis dans le contrat:
- Durée du contrat, généralement de 20 à 30 ans
- Montant du bail et compensation de l'inflation par indexation
- Droits et obligations du locataire, tels que les mesures d'entretien
Quels sont les coûts supplémentaires?
Contrairement à une copropriété normale, vous, en tant que propriétaire d'un immeuble de soins, n'engagez que de faibles frais accessoires, tels que les frais d'entretien. Ceux-ci se limitent pour la plupart au «toit et compartiment». En tant que propriétaire, vous êtes donc responsable de l'entretien de la structure portante du bâtiment, y compris la toiture. L'exploitant de la maison de soins infirmiers paie généralement des frais supplémentaires pour les réparations et l'entretien. La direction immobilière prend en charge les réserves d'entretien, qui clarifie et vote lors de l'assemblée annuelle des propriétaires. Dans l'ensemble, vous devez prendre en compte les éléments suivants comme éléments supplémentaires:
- Taxe sur les mutations immobilières, environ 3,5% à 6,5%, selon l'état
- Frais de notaire et de justice, environ 1,5%
- dépenses administratives
- Frais de maintenance, environ deux à trois euros le mètre carré
- Frais de courtage
Les établissements de soins sont-ils rentables?
Les propriétés de soins sont actuellement encore une niche. Mais ils sont considérés comme un investissement particulièrement sûr avec un rendement élevé. Jusqu'à cinq pour cent et plus est possible avec l'équité appropriée. En moyenne, vous pouvez vous attendre à un rendement de 3,5% à 5,5%. Lorsque vous investissez dans une maison de retraite médicalisée, vous bénéficiez d'un niveau élevé de sécurité de calcul grâce à des baux longs et à un faible risque d'échec. Dans le bail, vous spécifiez une augmentation de loyer automatique (indexation), qui est calculée sur la base du taux d'inflation et vous donne une certaine protection contre l'inflation. Vous bénéficiez de conditions de financement avantageuses pour les propriétés des maisons de retraite médicalisées et vous pouvez déduire les immeubles et les intérêts d'emprunt de l'impôt. En raison de la demande accrue, la vente d'une maison de soins infirmiers est souvent plus facile que la vente d'un condominium.Vous pouvez également profiter des avantages fiscaux ici si vous êtes propriétaire du bien depuis dix ans.
Les appartements de soins sont-ils plus rentables que les appartements en copropriété?
En comparaison directe avec les copropriétés, les maisons de soins infirmiers sont beaucoup moins risquées et plus fiables. Avec les copropriétés, vous avez non seulement des coûts administratifs et d'entretien plus élevés. Il faut aussi s'attendre à des co-défauts ou même louer des nomades. Vous devez calculer vos réserves en conséquence plus haut. La demande des investisseurs pour les maisons de soins infirmiers augmente. Les revenus locatifs des maisons de retraite sont indépendants de l'économie et de l'inflation. Le loyer est donc prévisible et stable et convient donc également comme prévoyance vieillesse et assurance.