Ceux qui louent à des parents ne devraient pas seulement connaître la clause de 66 pour cent afin d'économiser des impôts. Nous expliquons ce qui doit être observé dans le contrat de location pour les enfants à charge ou pour les appartements meublés et ce qui est important.
L'achat d'une propriété et sa location sont attrayantes pour beaucoup, d'autant plus que l'argent est investi en toute sécurité et que les impôts peuvent être économisés. Les frais d'achats accessoires tels que les frais de notaire et de terrain, ainsi que les intérêts sur les prêts, les amortissements et les frais de rénovation de la maison, sont des dépenses liées aux revenus déductibles d'impôt. Les petits achats tels que les outils de jardin ou les articles courants tels que l'électricité et les eaux usées peuvent également être déduits des taxes.
Mais attention: si vous souhaitez déduire entièrement vos dépenses pour le bien locatif de votre impôt, vous devez également facturer aux parents au moins 66% du loyer du marché. Si le loyer est inférieur, par exemple seulement 50 pour cent du taux local, seule la moitié des intérêts, frais et amortissements peuvent être déduits de l'impôt.
Les propriétaires doivent donc toujours garder un œil sur le niveau des loyers locaux. Si cela augmente, le loyer des parents doit également être ajusté. Dans le cas contraire, les avantages fiscaux seront d'autant plus faibles.
Location à prix réduit: déterminez le loyer comparatif local
Pour savoir combien de loyer vous pouvez facturer à vos proches, vous devez connaître les loyers locaux. Vous pouvez consulter l'indice des loyers pour cela ou engager un expert. S'il n'y a pas d'indice des loyers pour l'emplacement correspondant, celui d'une commune voisine peut également être utilisé, selon la Cour fédérale de justice.
Avantage pour la location à des proches: L'indice des loyers comprend également les loyers des anciens contrats, qui sont généralement bien inférieurs aux loyers des nouveaux contrats. Cependant, le tribunal ne sait toujours pas si le calcul de la limite de 66 pour cent doit être basé sur la valeur supérieure ou inférieure d'une fourchette de location. Il est cependant clair que la rente chaude et non froide est déterminante.
Ceci est réglé par un arrêt du Tribunal Fiscal Fédéral: Un homme a loué un appartement à sa mère, pour lequel il a exigé un loyer mensuel de 2 900 euros. Le bureau des impôts a rapidement découvert que le loyer ne représentait qu'environ 62 pour cent du loyer comparable local et voulait que le propriétaire réduise les économies d'impôt. Mais il a insisté sur le fait qu'avec les frais annexes annuels de 1 800 euros, un loyer chaleureux de 4 700 euros serait atteint, qu'il a atteint 80%. En dernière instance, le Tribunal Fiscal Fiscal a donné le droit à l'homme (Réf.: IX R 44/15).
Vous souhaitez louer votre bien locatif à des proches? Ensuite, vous devez absolument utiliser les loyers locaux ou l'indice des loyers à des fins de comparaison.
Loyer aux enfants à charge
Les étudiants aiment emménager dans l'appartement loué de leurs parents et compenser le loyer avec leur entretien. Mais les autorités fiscales y regardent de plus près: si elles ne trouvent aucun mouvement de compte de type locatif, elles annulent les avantages fiscaux des parents. Parce que même avec vos propres enfants, vous devez signer un contrat de location écrit qui répond aux conditions habituelles.
Une affaire a été entendue dans laquelle les parents de leur fille avaient loué l'appartement dans leur maison. Un bail a été signé et le loyer a été enregistré, mais la fille n'a effectué aucun transfert mensuel. Lorsque le bureau des impôts a fait un suivi, il a été dit que la fille payait le loyer de la pension alimentaire de ses parents. Mais comme elle n'avait aucun revenu personnel en tant qu'étudiante, elle a en fait couvert ses frais de subsistance grâce à l'entretien. La compensation alléguée de l'entretien en espèces et du loyer n'a pas pu être prouvée, de sorte que la Cour fiscale fédérale a convenu avec le bureau des impôts.
Il s'ensuit que l'administration fiscale n'a à reconnaître les contrats de location des parents avec des enfants majeurs que s'ils déterminent le montant du loyer et de l'entretien et que les montants sont payés séparément et de manière vérifiable. Ceci s'applique également si la progéniture paie son loyer sur la pension alimentaire de ses parents (BFH, Az. IX R 28/15 et BFH, Az. IX R 30/98).
Si vous voulez éviter des ennuis avec les autorités fiscales, vous pouvez utiliser une autre alternative: si les enfants reçoivent une somme d'argent plus élevée (exonération fiscale jusqu'à 400 000 euros), ils peuvent l'utiliser pour payer le loyer. Mais attention: même dans ce cas, le loyer ne doit pas être payé annuellement ou pour un montant total pendant plusieurs années, mais doit être payé mensuellement afin que le bail soit reconnu par l'administration fiscale (arrêt BFH du 19.6.1991, BStBl 1992 II p. 75).
Location d'appartements meublés à des proches
Attention aux appartements meublés ou partiellement meublés: vous devez indiquer ici un supplément de mobilier, même si vous louez à des proches. Cependant, uniquement si cette surtaxe peut être déterminée à partir de l'indice des loyers locaux ou des surtaxes pouvant être réalisées sur le marché - les autres sources ne sont pas autorisées.
Dans une affaire négociée devant le tribunal fiscal fédéral, les parents ont loué à leur fils un appartement avec une nouvelle cuisine équipée, un lave-linge et un sèche-linge et ont facturé 66 pour cent du loyer local. Mais parce que le bureau des impôts a augmenté le loyer comparatif local par un supplément de mobilier pour la cuisine équipée, la machine à laver et la sécheuse du montant de l'amortissement mensuel, le seuil de 66% a été abaissé en dessous et les impôts réclamés ont été réduits.
Si vous louez un appartement meublé ou partiellement meublé à vos proches, vous devez indiquer un supplément de mobilier.
La BFH a convenu avec le bureau des impôts, car: Les propriétaires ne peuvent appliquer le loyer sans mobilier que si la valeur d'utilité du mobilier fourni ne peut pas être dérivée de l'indice des loyers, et une surtaxe de mobilier basée sur le marché locatif local ne peut pas être déterminée (jugement BFH du 6.2. 2018, IX R 14/17).
Conseil: il n'est pas permis - même si le bureau des impôts n'est parfois pas d'accord - de déduire un supplément pour meubles du montant mensuel de la déduction linéaire pour usure des meubles ou des meubles. Cela ressort également du jugement ci-dessus.
Afin d'éviter les ennuis et de maintenir le prix de location bas, il est préférable de laisser les propriétés résidentielles vides à des proches. Si vous voulez être généreux, vous pouvez bien sûr donner l'équipement aux membres de la famille.
