La valeur hypothécaire d'une propriété est essentielle si son achat doit être financé par un prêt. Parce que le montant du prêt éventuel est déterminé directement par la valeur du prêt hypothécaire. Et le montant des intérêts sur le prêt en dépend également.
Peu de gens sont capables de payer une maison ou un appartement sans financement immobilier. Si un prêt doit être contracté pour cela, le montant ne peut pas être librement choisi. Au contraire, la banque fait dépendre le montant fourni de la valeur hypothécaire de la propriété.
Quelle est la valeur hypothécaire d'une propriété?
La valeur du prêt hypothécaire est la somme qui peut être obtenue pour la propriété avec une probabilité proche de la certitude au moment de l'achat, mais aussi à tout autre moment dans le temps au cours des 30 prochaines années. Il est déterminé dans le test dit du prêt hypothécaire.
Dans l'ordonnance sur l'adéquation des fonds propres (CRR), la valeur des prêts hypothécaires est définie à l'article 4, paragraphe 1 (74) comme la valeur d'un bien, L'utilisation ainsi que les utilisations alternatives appropriées sont déterminées ".
Cette valeur est si importante pour les établissements de crédit car la maison ou l'appartement acheté par l'emprunteur sert toujours de garantie pour le financement. Si le prêt ne peut plus être remboursé, une vente de forclusion peut avoir lieu. Le prix de vente qui en résulte pour Your-Best-Home.net ou pour l'appartement est généralement inférieur au prix initial payé lorsque vous l'avez acheté. Ce fait est déjà pris en compte lors de la détermination de la valeur hypothécaire d'une propriété, ce qui donne à la banque la sécurité de récupérer l'argent.
Conseil de lecture : vous vous demandez combien de prêt vous pouvez vous permettre? Nous répondons.
Quelle est la valeur du prêt hypothécaire?
La valeur hypothécaire d'un bien immobilier ne correspond ni au prix d'achat ni aux frais de construction d'une maison ou d'un appartement. En règle générale, il représente environ 70 à 90% du prix d'achat afin d'amortir d'éventuels risques de dépréciation futurs. Cependant, toutes les banques n'utilisent pas ce tampon de sécurité. Certaines banques s'abstiennent également de cette décote, de sorte que la valeur vénale du bien correspond également à sa valeur de prêt.
Selon l'article 16, paragraphe de la loi Pfandbrief (PfandBG), la valeur du prêt hypothécaire ne doit jamais dépasser la valeur marchande: Objet, les conditions normales du marché régional ainsi que les utilisations actuelles et possibles. "
Comment la valeur du prêt hypothécaire est-elle déterminée?
Lors de la détermination de la valeur du prêt hypothécaire pour le financement, les banques doivent adhérer à l'ordonnance sur la détermination de la valeur du prêt hypothécaire (BelWertV). Si la valeur d'un bien immobilier est supérieure à 400 000 euros, un expert doit également être consulté pour l'évaluation.
Pour déterminer la valeur du prêt hypothécaire dans le test du prêt hypothécaire, il existe trois procédures dans une première étape. Ils correspondent à ceux qui servent également à déterminer la valeur marchande d'un bien:
- Comparative
méthode de la valeur La méthode de la valeur comparative utilise les prix de vente de propriétés similaires qui ont été vendues récemment dans un environnement comparable et dont l' état correspond à celui de la propriété dont la valeur est maintenant à déterminer. - Méthode
des bénéfices capitalisés La méthode des bénéfices capitalisés est utilisée si le bien est loué ou utilisé à des fins commerciales. Ici, les revenus locatifs ou commerciaux sont comparés aux dépenses d'entretien et aussi aux risques (comme la vacance). - Réelle
méthode de la valeur Dans la méthode de la valeur réelle, la valeur réelle de l'immeuble est déterminé. À cette fin, une dépréciation liée à l'âge est déduite des coûts d'un nouveau bâtiment comparable. Si vous ajoutez la valeur du terrain, vous obtenez la valeur réelle de la propriété.
En règle générale, non seulement une de ces procédures est utilisée, mais généralement une combinaison d'au moins deux. Comme mentionné ci-dessus, une déduction de 10 à 30 pour cent est faite de la valeur marchande déterminée de la propriété, ce qui donne une valeur de prêt hypothécaire de 70 à 90 pour cent de la valeur marchande.
Rapport d'évaluation pour déterminer la valeur du prêt hypothécaire
De nombreuses banques subordonnent l'approbation du prêt à une inspection immobilière, au cours de laquelle la valeur de la propriété est déterminée et, par conséquent, la valeur du prêt.
Il est important que les acheteurs potentiels sachent que cette inspection immobilière peut ne pas être facturée par la banque. C'est uniquement dans l'intérêt de l'établissement de crédit, c'est pourquoi les frais doivent également être supportés par la banque. La détermination de la valeur hypothécaire de la propriété est l'une des obligations statutaires de la banque, de sorte qu'aucun argent ne peut être exigé de l'emprunteur (LG Stuttgart du 24 avril 2007 - Az.20 O 9/07 ainsi que OLG Düsseldorf du 05 novembre 2009 - Az. I -6 U 17/09).
Pourquoi y a-t-il une valeur de prêt hypothécaire?
Le montant que la banque mettra à disposition pour un financement immobilier dans le cadre d'un prêt dépend de la valeur du prêt. Les banques acceptent généralement d'offrir un maximum de 80% de la valeur du prêt hypothécaire sous forme de prêt à la construction. On parle alors de la limite de prêt de la propriété.
Quelle est la limite de prêt?
Contrairement à la valeur du prêt hypothécaire, la limite de prêt est le montant jusqu'à ce qu'une banque autorise le financement immobilier. La limite de prêt est généralement de 70 à 90 pour cent de la valeur du prêt.
Des exceptions à cette règle, dans lesquelles un prêt est accordé jusqu'à concurrence de la valeur du prêt hypothécaire pour un prêt immobilier, ne sont généralement accordées que si l'emprunteur dispose d'un revenu exceptionnellement bon ou peut fournir d'autres garanties telles qu'une propriété qu'il possède déjà.
Comment la limite de prêt est-elle déterminée?
Afin que la banque soit du bon côté lors de l'octroi du prêt pour le financement de la construction, un certain pourcentage est déduit de la valeur du prêt hypothécaire afin d'atteindre la limite de prêt. Ce «tampon» supplémentaire est destiné à protéger la banque des risques imprévus qui pourraient conduire à une perte de valeur du bien. Le pourcentage de ce tampon est variable et peut donc être librement déterminé par chaque banque. En règle générale, cependant, il représente 70 à 90% de la valeur du prêt hypothécaire.
La limite de prêt est ainsi calculée à l'aide de la formule suivante:
Valeur du prêt hypothécaire - pourcentage de réduction du risque = limite de prêt pour le prêt hypothécaire
Exemple de calcul pour déterminer la valeur de prêt et la limite de prêt
Par exemple, si vous souhaitez financer un bien immobilier d'une valeur vénale de 500000 euros, la banque procédera selon cet exemple de calcul:
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Valeur marchande de la propriété |
500 000 € |
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Valeur de prêt (80% de la valeur de marché) |
400 000 € |
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Limite de prêt (80% de la valeur de prêt) |
320 000 € |
La banque devrait donc accepter de fournir environ 320 000 euros de prêt pour le financement de la construction. S'il assimile la valeur de marché à la valeur du prêt hypothécaire, un prêt de 400 000 euros serait possible. Il faudrait couvrir le déficit avec des capitaux propres.
Quel est le ratio prêt / valeur?
La valeur du prêt hypothécaire et la limite de prêt hypothécaire calculée avec elle ne sont pas les seules valeurs essentielles pour un prêt immobilier. Il y a aussi la période de prêt.
Cette valeur en pourcentage indique la relation entre le montant du prêt et la valeur du prêt hypothécaire. Et il décide des conditions que les banques vous offrent en ce qui concerne les intérêts de l'hypothèque: plus le ratio prêt / valeur est bas, meilleures sont les offres avec des intérêts débiteurs inférieurs que vous recevrez de la banque. Pour le dire plus simplement: plus vous apportez de fonds propres, plus le montant du prêt est faible et donc plus le risque pour la banque est faible. Et meilleure est l'offre en termes d'intérêts que la banque vous fait pour le prêt hypothécaire.
Le financement immobilier est donc forcément moins cher pour vous avec un ratio prêt / valeur faible qu'avec une valeur plus élevée: si vous apportez plus d'argent, vous obtiendrez les moyens financiers dont vous avez besoin pour financer avec un prêt à taux d'intérêt plus bas que quelqu'un qui a moins économisé. et l'achat de la maison doit être entièrement financé.
Comment le ratio prêt / valeur est-il déterminé?
Le ratio prêt / valeur est calculé à l'aide de cette formule:
ratio prêt / valeur = montant du prêt * 100 / ratio prêt / valeur
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Valeur marchande de la propriété |
500 000 € |
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Valeur du prêt hypothécaire |
400 000 € |
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Limite de prêt |
280 000 € |
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Moins Équité |
220 000 € |
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Montant du prêt |
280 000 € |
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Période de prêt |
70% |
Dans le cas d'un financement de construction avec un montant de prêt de 280 000 euros et des fonds propres de 220 000 euros apportés, le ratio prêt / valeur est de 70% si une valeur de prêt de 400 000 euros est retenue.
