Les réserves de liquidités nécessaires sont souvent le plus grand défi lors de l'achat d'une maison. Nous avons résumé dans les sept stratégies suivantes ce que vous pouvez faire pour économiser autant de capitaux propres que possible pour l'achat de biens immobiliers.
«Combien de maison puis-je me permettre?» Beaucoup de gens qui rêvent de leur propre maison se posent cette question. Mais ce n'est pas bon marché: les prix d'entrée de gamme sont dans de nombreux endroits au moins 400 000 euros. Dans les lieux convoités, les acheteurs ou les constructeurs doivent également débourser 600 000 euros et plus. Avec ces sommes d'argent, de nombreuses personnes ont l'impression que l'accession à la propriété est devenue inabordable pour les salariés normaux. «Mais ce n'est généralement pas correct», déclare Peter Zeiler, expert en financement de LBS.
De combien d'équité avez-vous besoin?
Si vous n'avez pas de réserves, vous ne devez pas simplement vous attendre à des taux d'intérêt et des versements plus élevés. Il court également le risque de ne pas pouvoir rembourser intégralement le prêt en cas de vente anticipée. Les experts recommandent donc ce qui suit comme combinaison de financement optimale: au moins 20% de fonds propres, environ 30% de prêts aux sociétés de construction et le reste des prêts hypothécaires.
Comme base minimale, vous devriez être en mesure de collecter des fonds pour les droits de mutation, les frais de notaire et d'enregistrement immobilier ainsi que la commission de l'acheteur avec votre capital. Ces frais représentent à eux seuls entre cinq et dix pour cent du prix d'achat. En outre, il devrait y avoir suffisamment de capitaux propres disponibles pour pouvoir payer 10% supplémentaires, ou mieux encore 20% du prix d'achat. Donc, si vous pouvez lever un total de 30% d'équité, vous êtes du bon côté.
Les fonds propres de 50 000 euros constituent une bonne base de financement immobilier. Plus il y a de temps pour constituer ce coussin financier, plus les mensualités sont faibles. Ceux qui investissent ces sommes dans un crédit immobilier et un contrat d'épargne bénéficient d'un avantage décisif: si les 50 000 euros ont été épargnés, ils ont droit à un prêt à faible taux d'intérêt de 70 000 euros.
Payez-vous plus aujourd'hui que par le passé?
Grâce à des taux d'intérêt historiquement bas, la charge mensuelle du crédit n'est pas plus élevée aujourd'hui qu'elle ne l'était il y a dix ans - même si les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté depuis lors. Une facture le précise: quiconque finance la maison de ses rêves avec 600 000 euros aujourd'hui doit payer 18 000 euros par an à une banque ou à une société de construction. Le total est le remboursement initial de deux pour cent et un pour cent APR. En 2009, les propriétaires d'immeubles n'ont obtenu qu'un prêt de 300 000 euros pour les mêmes frais annuels. Parce qu'à cette époque, l'intérêt moyen de l'immeuble était de 5% par an - plus un pour cent de remboursement initial, cela représente également 18 000 euros par an. "Si vous regardez les dépenses annuelles de financement immobilier, les taux d'intérêt les moins chers compensent largement les augmentations de prix",note le professionnel financier Zeiler.
Le nœud de l'équité
Les prix élevés de l'immobilier ont une conséquence différente pour quiconque souhaite acheter une propriété: plus de fonds propres sont nécessaires pour un financement solide - presque deux fois plus qu'avant! Les acheteurs de biens immobiliers doivent absolument apporter les coûts supplémentaires, environ dix pour cent du prix d'achat, avec eux. Le montant de l'équité supplémentaire requis dépend de la situation des revenus et peut être clarifié lors d'un entretien avec un consultant. Un contrat de prêt immobilier et d'épargne, par exemple, est idéal pour constituer des fonds propres. Il garantit les taux d'intérêt historiquement favorables pour le futur prêt. Mais ce n'est pas tout: «Avec les mensualités d'épargne logement, vous accumulez systématiquement des fonds propres et en même temps vous pratiquez pour la situation de financement ultérieure», explique Zeiler. Les versements d'épargne qui se retrouvent dans le crédit immobilier et le contrat d'épargnene sont pas disponibles pour les dépenses courantes du ménage - comme les mensualités d'un financement immobilier.
7 stratégies pour économiser l'équité
1. Faites une goutte d'argent
Tout d'abord, vous devez calculer votre équité. Cela comprend l'argent qui se trouve dans des comptes bancaires ou des comptes de dépôt d'argent, ou les soldes créditeurs des livrets d'épargne ou des contrats de prêt immobilier. Vous pouvez également ajouter des titres sous forme d'actions ou de fonds.
Pour savoir combien Your-Best-Home.net peut coûter, multipliez la valeur nette calculée par quatre. Tenez également compte des frais d'achat supplémentaires pour le courtier, le notaire et le cadastre. Selon la région, cela représente environ 10% du prix d'achat. Pensez également aux coûts de construction auxiliaires et aux amortisseurs financiers, par exemple pour les nouveaux meubles.
Tenez un livre budgétaire pendant quelques mois et notez exactement combien d'argent vous dépensez chaque mois.
2. Construire l'épargne de la société avec les propriétaires résidents
Bausparen a un avantage particulier: il est flexible. Des cadeaux en espèces ou une prime de l'employeur peuvent être versés à tout moment dans le contrat de prêt de la société immobilière sous forme de paiements spéciaux. Si la situation financière s'améliore, le taux peut être augmenté sans aucun problème. Si vous avez besoin d'un prêt plus élevé pour votre financement immobilier, vous pouvez spécifier le montant du prêt immobilier de votre contrat existant - ou vous pouvez conclure un prêt immobilier supplémentaire et un contrat d'épargne. «Et n'oubliez pas d'emporter avec vous le crédit immobilier et le plan d'épargne: les allocations logement Riester et (en fonction des revenus) également la prime de construction de logements et l'allocation d'épargne salariale», se souvient Zeiler. La subvention Riester résidentielle à elle seule peut s'élever à des dizaines de milliers d'euros dans le cadre du financement immobilier. Wohn-Riester circule déjà dans la phase d'épargne: cela signifie que plus d'actifs peuvent être accumulés en moins de temps.Même plus tard dans la phase de prêt, les financiers immobiliers peuvent écarter les allocations Riester - tant que les conditions de financement sont remplies. «De cette manière, un contrat de prêt et d'épargne résidentiel Riester réduit les coûts globaux de crédit du financement immobilier», souligne Zeiler.
3. Limiter les dépenses de consommation
Peut-être le conseil le plus important pour créer de la richesse: ne tardez pas à épargner. Si vous commencez tôt à placer régulièrement de l'argent sur le bord supérieur, vous pouvez atteindre votre objectif d'épargne plus facilement avec des versements plus petits. Mais si le budget de Your-Best-Home.net est serré, d'où doit venir l'équité? «Jetez un œil critique à ce que vous dépensez chaque mois», recommande Zeiler. «Peut-être que vous découvrez des dépenses de consommation inutiles dont vous pouvez vous passer.» La fréquence à laquelle vous mangez donc peut déjà faire une différence. Mais peut-être qu'une seule voiture suffit au lieu de deux.
4. Examiner de manière critique les régimes de retraite privés
Il est parfois utile de reconsidérer l'épargne-retraite. Quiconque verse 400 euros par mois dans une assurance retraite privée peut ne pas pouvoir économiser encore 400 euros sur l'achat d'un bien immobilier. «Pensez à la forme de placement qui vous convient le mieux en tant que pension», conseille Zeiler. Vous pourriez bénéficier davantage d'investir dans vos quatre murs, car les loyers augmentent rapidement dans de nombreuses régions. «Aujourd'hui, personne ne peut dire exactement combien vaudra votre pension complémentaire dans 25 ans. Mais il est certain qu'il faut vivre », déclare Zeiler, expert financier.
Pensez à la façon dont vous aimeriez pourvoir à la vieillesse en temps utile.
5. Investir des fonds supplémentaires dans des plans d'épargne de fonds
Une autre façon d'économiser de l'argent consiste à utiliser des fonds. Avec les fonds, les gestionnaires de fortune professionnels investissent dans de nombreux titres prometteurs. Vos contributions se transforment en parts de fonds, c'est-à-dire dans l'économie réelle. En raison de la large diversification, le risque est plus faible qu'avec les actions. Vous achetez un large portefeuille d'actions: si une action perd de la valeur, cela n'a qu'un faible impact sur l'actif total du fonds. Les plans d'épargne en fonds n'ont de sens que si vous pouvez garantir un horizon d'investissement d'au moins 10 à 15 ans - une perte de capital est également très improbable. Renseignez-vous au préalable et il est préférable de choisir un fonds qui ne contient pas uniquement des actions allemandes.
6. Prêts personnels
Quiconque a besoin d'un prêt n'a pas toujours à se tourner vers une banque. Les particuliers comme la famille et les amis peuvent également emprunter de l'argent sous forme de prêt personnel pendant une certaine période. Les parents, grands-parents, tantes et oncles facturent généralement peu ou pas d'intérêts sur l'argent qu'ils empruntent. En outre, le remboursement peut être géré de manière plus flexible et vous économisez des coûts supplémentaires qui pourraient autrement survenir avec un prêt. Astuce: rédigez quand même un contrat pour protéger les deux côtés.
7. Don ou héritage anticipé
Le financement immobilier est également souvent utilisé par les proches pour payer une partie de l'héritage de leur vivant. Ces cadeaux sont exonérés d'impôt jusqu'à certaines limites. Un enfant peut accepter jusqu'à 205 000 euros de ses parents dans un délai de dix ans - sans déduction fiscale.