L'intérêt d'engagement peut rendre un projet de construction ou l'achat d'un bien immobilier inutilement coûteux. Vous pouvez découvrir ce qu'est l'intérêt d'engagement et comment l'éviter dans ce guide.
Lors de la construction d'une maison ou de l'achat d'une propriété, vous devez généralement calculer très précisément: combien de capitaux propres y a-t-il? De combien d'argent un prêt immobilier doit-il être levé? De nombreux frais annexes lors de l'achat d'un bien immobilier sont pris en compte, mais les éventuels intérêts d'engagement sont souvent oubliés.
Intérêt d'engagement: qu'est-ce que c'est?
Des intérêts d'engagement sont toujours dus si un crédit immobilier n'est pas appelé en tout ou en partie dans un certain délai et n'est pas utilisé aux fins prévues.
Les intérêts d'engagement sont facturés par la banque qui prend en charge le financement de la construction s'il y a une période plus longue entre le décaissement éventuel du montant du prêt et le décaissement effectif que celle convenue dans l'accord de prêt. Cet intérêt est donc dû pour le montant d'argent mis à disposition, qui est disponible contrairement à l'accord contractuel, mais n'est pas utilisé dans les délais. L'intérêt requis pour cela est également appelé intérêt de détention ou commission d'engagement.
Important:Un aspect clé d'un prêt immobilier est que le prêt est réservé. L'emprunteur ne peut pas appeler l'argent dans le délai imparti et, par exemple, le «garer» sur son compte afin d'éviter les intérêts d'engagement.
Pourquoi les banques facturent-elles des intérêts d'engagement?
Si un accord de prêt a été conclu pour un prêt immobilier, la banque doit tenir le montant convenu prêt pour l'emprunteur. Vous ne pouvez plus en disposer librement et ainsi ne plus investir l'argent de manière rentable. Dans le même temps, la banque ne perçoit aucun intérêt sur le prêt de l'emprunteur au moment de la fourniture. Il en résulte pour eux des pertes qu'ils compensent par les intérêts d'engagement. Les intérêts d'engagement peuvent donc être considérés comme une sorte de compensation pour la banque.
Quand l'intérêt d'engagement commence-t-il?
La date à laquelle un emprunteur doit payer les intérêts d'engagement dépend toujours de l'accord de prêt individuel. Un temps dit de non-provisionnement y est enregistré. Ce n'est qu'à l'expiration de ce délai que les emprunteurs doivent payer des intérêts d'engagement.
Quelle est la durée de la période sans intérêt?
Fondamentalement, le délai dans lequel les emprunteurs n'ont pas à payer d'intérêts pour la disposition est librement négociable. Les constructeurs ou les acheteurs de biens immobiliers devraient absolument utiliser cette option afin d'éviter les intérêts d'engagement, car dans certains établissements de crédit, cette période est extrêmement courte.
Avec certaines banques, c'est seulement un mois, avec d'autres un quart d'année, avec d'autres encore une période sans intérêt de 12, 15 ou même 24 mois dans des cas individuels. Dans certaines circonstances, la personne de contact de la banque peut être persuadée de prolonger le délai standard. Il vaut la peine de se renseigner sur ce point afin d'éviter l'intérêt d'engagement.
Pour que l'intérêt d'engagement ne vous plonge pas dans des soucis financiers imprévus, vous devez vérifier les conditions de votre contrat de prêt pendant la période de non-engagement.
Quels effets la période sans engagement a-t-elle sur le taux d'intérêt du prêt?
Ce qu'il faut cependant prendre en compte lors de la négociation du temps sans provision est le suivant: Un temps sans provision plus long a généralement un impact sur le taux d'intérêt accordé sur le prêt. Plus le délai est long, plus le taux d'intérêt est ajouté, de sorte que le prêt immobilier devient globalement plus cher.
Bon à savoir: Dans certaines banques, la période sans intérêt commence avec la réception de la demande de prêt et non avec la conclusion du contrat de prêt. S'il s'écoule plusieurs semaines entre la demande et la conclusion, cela peut déjà entraîner des coûts avec un temps sans provision très court.
Quel est l'intérêt de l'engagement?
Le taux d'intérêt que les banques facturent après l'expiration de la période d'indisponibilité est généralement plus élevé que le taux d'intérêt facturé pour les prêts hypothécaires. En conséquence, un prêt qui est très bon marché en soi peut soudainement devenir beaucoup plus cher.
Les banques facturent souvent des intérêts d'engagement de 3% par an, ce qui correspond à 0,25% par mois et augmentent ainsi les coûts mois après mois. Si, par exemple, les fonds d'un crédit construction de plus de 400 000 euros ne sont pas appelés à temps, des frais mensuels supplémentaires de 1 000 euros peuvent survenir (12 000 euros par an).
Conseil : ne soyez pas aveuglé par les faibles taux d'intérêt lorsque vous comparez les offres de financement. Nous recommandons une comparaison précise de toutes les conditions avant de conclure le contrat de prêt.
Comment les intérêts d'engagement sont-ils calculés?
Afin de calculer les intérêts d'engagement, vous devez d'abord préciser quel type d'intérêt doit être supposé:
- Intérêts d'engagement payants
- Intérêts d'engagement non facturables
Dans le cas des intérêts de provision imposables, seul le montant du prêt est imputé avec les intérêts qui n'ont pas encore été accédés après l'expiration de la période sans provision. Grâce au plan de paiement et au calendrier de construction d'une propriété, il peut arriver, par exemple, que certains progrès de la construction aient déjà été payés, mais pas d'autres. Si la banque a convenu d'une provision d'intérêts créditables avec l'emprunteur, seul le montant encore disponible pour le paiement sera débité d'intérêts. Cette variante est particulièrement intéressante pour les emprunteurs qui construisent une propriété.
Dans le cas des intérêts d'engagement non crédibles, la surtaxe est toujours calculée sur la base du montant total du prêt, quel que soit le montant déjà appelé par l'emprunteur.
Exemple: Sur la base des intérêts de provision non facturables, un exemple de calcul des frais éventuellement encourus pour un montant de prêt de 400 000 euros, appelé au bout de six mois, ressemble à ceci.
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Prêt I. |
Prêt II |
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|---|---|---|
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Montant du prêt |
400 000 euros |
400 000 euros |
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Période sans intérêt |
3 mois |
12 mois |
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Temps de récupération après |
6 mois |
6 mois |
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Taux d'engagement par an |
3% (0,25% par mois) |
3% (0,25% par mois) |
|
intérêts de provision accumulés par mois |
1 000 euros |
1 000 euros |
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Intérêts d'engagement total encourus |
3 000 euros |
0 euros |
En raison du temps sans provision plus court, le prêt I génère des coûts supplémentaires de 3 000 euros dans les trois mois, qui ne sont pas encourus avec le prêt II en raison de la période plus longue convenue.
Cependant, dans l'exemple ci-dessus, aucune différence de taux d'intérêt n'est prise en compte dans les conditions du prêt. Cependant, étant donné que les établissements de crédit facturent généralement une surtaxe si le temps libre est plus long, cela doit également être pris en compte lors de la comparaison des prêts, car le taux mensuel dépend du taux d'intérêt et donc automatiquement du montant total à lever pour le prêt.
L'exemple suivant suppose à nouveau un montant de prêt de 400 000 euros, ainsi qu'un taux d'intérêt fixe de dix ans et un taux d'intérêt de 1,3% ou 1,4%.
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Prêt I. |
Prêt II |
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|---|---|---|
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Montant du prêt |
400 000 euros |
400 000 euros |
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Intérêts d'emprunt |
1,3% |
1,4% |
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mensualité à partir du paiement (remboursement 2%) |
1 100 euros |
€ 1 133,33 |
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Frais d'intérêt |
46 616,44 euros |
50.182,89 |
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Période sans intérêt |
3 mois |
12 mois |
|
Temps de récupération après |
6 mois |
6 mois |
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Taux d'engagement par an |
3% (0,25% par mois) |
3% (0,25% par mois) |
|
intérêts de provision accumulés par mois |
1 000 euros |
1 000 euros |
|
Intérêts d'engagement total encourus |
3 000 euros |
0 euros |
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coût total |
49 616,44 euros |
50.182,89 euros |
Il devient clair que dans ce cas précis, le financement de la construction avec une période de disponibilité plus courte aurait été le moins cher. Cependant, si le paiement du prêt n'avait été retardé que d'un mois, le prêt II aurait été moins cher.
Les conseils sur la variante la plus appropriée ne peuvent pas être donnés à tous les niveaux. Il doit plutôt être vérifié très soigneusement dans chaque cas individuel. Se dépêcher de comparer est tout sauf un bon guide.
Il est également important de garder à l'esprit que les intérêts d'engagement, s'ils ont été facturés alors que le montant du prêt n'a été que partiellement mis à disposition à ce jour, doivent être payés parallèlement au taux mensuel. La charge mensuelle est donc nettement plus élevée pendant cette période. Dans notre exemple, le supplément mensuel est de 1 000 euros.
Comment pouvez-vous éviter l'intérêt d'engagement?
Étant donné que les intérêts d'engagement sont dus exactement au moment où l'argent est généralement serré, il vaut la peine de connaître des conseils sur la façon d'éviter des coûts supplémentaires sous forme d'intérêts d'engagement.
Il existe ces options:
- Négociez le temps de veille le moins cher possible
- Si possible: négocier le taux d'intérêt
- Négocier des intérêts d'engagement crédibles
- Négocier l'utilisation des capitaux d'emprunt avant les capitaux propres
- Gardez le temps de construction aussi court que possible
Si vous négociez à bas prix lors de la conclusion du contrat de prêt, vous avez de bonnes chances d'éviter les intérêts d'engagement ou du moins de devoir payer moins. Essayez de négocier le temps d'attente le plus longtemps possible sans encourir une prime d'intérêt importante. Il est rarement possible, mais cela vaut la peine d'essayer, de réduire le niveau d'intérêt d'engagement (par exemple 2,5 pour cent au lieu de 3 pour cent). Si vous construisez et appelez progressivement l'argent, il est également conseillé de négocier un taux d'intérêt admissible.
Si vous parvenez ensuite à faire en sorte que la banque autorise l'utilisation du capital emprunté avant vos fonds propres, il devient de plus en plus facile, notamment pour les propriétaires d'immeubles, d'éviter les intérêts d'engagement.
Dernier point mais non le moindre, il est conseillé de garder le temps de construction de la propriété aussi court que possible. Cela peut être réalisé avec une maison préfabriquée, par exemple, mais aussi avec un promoteur immobilier fiable. S'il parvient à coordonner judicieusement les différentes entreprises impliquées dans la construction, le risque de retards et d'intérêts de provisionnement diminue considérablement.