Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Allemagne, vous devez signer un contrat d'achat devant le notaire. Celui-ci conseille les parties et oriente le changement de propriétaire jusqu'à la fin.
Le contrat d'achat d'une maison réglemente beaucoup en détail, par exemple de quelle propriété il s'agit, selon le moment où le prix d'achat doit être payé, qui supporte les frais accessoires du contrat ou comment les garanties sont commandées. Il est mis en place et notarié par un notaire, généralement choisi par l'acheteur, car il doit supporter les frais de notaire dus lors de l'achat de la maison. Les recommandations d'amis ou de la chambre des notaires locale peuvent fournir des adresses dans les environs.
Le notaire met en œuvre les souhaits des parties impliquées de manière juridiquement correcte. Cependant, en tant que conseiller impartial, il ne prête pas attention à un contrat d'achat immobilier juste et équilibré - vous ne devez pas vous attendre à des conseils fiscaux ou à une évaluation économique du contrat de sa part. Au lieu de cela, il informe les parties contractantes des risques éventuels et clarifie la portée juridique du document. À la fin du processus, le notaire range également l'avis de transfert dans le registre foncier, ce qui garantit à l'acheteur l'acquisition du bien.
Qu'est-ce qui est réglementé dans le contrat de vente d'une maison?
- Partenaire contractuel
Les noms de l'acheteur et du vendeur sont indiqués ici avec les données personnelles telles que les dates de naissance, l'état de la propriété et les adresses. - Objet d'achat
Qu'est-ce qui est vendu et qu'est-ce qui est inclus? Si, en plus de la propriété, vous achetez également des choses comme des meubles, un sauna, une cuisine équipée ou du mazout, le notaire doit le certifier, y compris les prix négociés. La taxe de mutation immobilière ne s'applique pas. - Registre foncier et état des lieux
La description de la propriété comprend l'emplacement, la taille, le numéro de parcelle et un extrait du registre foncier. En premier lieu, il y a généralement la charge foncière de la banque. Il sert de garantie lors de la souscription d'un prêt immobilier et permet à la banque de saisir le bien si la dette n'est pas remboursée. Une charge foncière déjà existante du vendeur doit être compensée par le prix d'achat et supprimée lorsque le propriétaire change.
Aux endroits suivants du registre foncier, les charges existantes sur la propriété telles que les droits de passage des voisins, les droits de logement existants ou les privilèges hypothécaires sont notées. - Prix d'achat et conditions de paiement
Le montant exact du prix de la maison, tout plan de paiement et les détails du compte du vendeur sont indiqués ici. Le prix d'achat n'est à régler qu'après que le notaire a procédé au changement de propriétaire par sa certification et en a informé l'acheteur. - Date de transfert de propriété
Il s'agit du moment à partir duquel la propriété est transférée économiquement - c'est-à-dire avec le transfert des droits, obligations et coûts - à l'acheteur. En règle générale, cela est lié au paiement du prix d'achat précédent. - Réclamations de garantie
Les défauts de construction connus sont listés ici et les garanties ou réclamations pour réparations et retouches sont également spécifiées. Le vendeur est responsable de s'assurer que la propriété ne présente que les défauts convenus dans le contrat d'achat. Cependant, s'il existe d'autres défauts dans l'ancien bâtiment non rénové, le vendeur ne peut être tenu responsable que de ceux qu'il aurait dû reconnaître - bien qu'il soit généralement difficile de le prouver. (BGH VII ZR 117/04). - Autres réglementations
Si des frais de développement sont encore engagés pour la propriété, ceux-ci seront réglés entre les parties et indiqués dans le contrat d'achat. Les droits de premier refus existants du vendeur, de la commune ou du locataire (dans le cas des copropriétés) doivent également être mentionnés dans le contrat.
L'inscription au registre foncier fait partie de l'achat et de la construction d'un bien immobilier. Cependant, il ne peut avoir lieu que si le contrat de vente a été signé et certifié.
Vous devez faire attention à cela lors de la conclusion de contrats de vente spéciaux
Lors de l'achat d'un condominium
Demandez à la direction immobilière de vous montrer à l'avance la déclaration de partage avec les règlements communautaires et le recueil des résolutions. Cela vous indiquera le nombre de droits de vote dont vous disposez à l'assemblée des propriétaires. Le document est également une partie essentielle du contrat d'achat de la copropriété et doit être mis à la disposition du notaire en temps utile.
Lors de l'achat auprès du développeur
Si vous achetez votre maison au promoteur immobilier, vous devez être particulièrement prudent avec le contrat de vente. Car l'achat d'une maison et d'un bien immobilier vont de pair et les modalités du contrat promoteur sont généralement prescrites. Peu d'entreprises sont prêtes à faire des compromis. Les organisations de protection des consommateurs telles que le Bauherren-Schutzbund ou l'Association des constructeurs privés avertissent que les projets de contrats présentés contiennent souvent des méthodes de paiement désavantageuses pour les constructeurs. Par conséquent, faites vérifier le contrat de développeur par un expert avant de le signer.
Rédiger un contrat d'achat pour une maison
Le projet de contrat doit être mis à la disposition des deux parties au moins deux semaines avant la nomination du notaire. Jusqu'à la notarisation, les acheteurs et les vendeurs vérifient le contrat d'achat et peuvent obtenir des conseils d'experts s'ils ont des questions. Cela se fait généralement par le notaire, alternativement par une association de propriétaires fonciers ou un avocat. Des ajouts ou des modifications au texte du contrat sont également possibles dans cette phase et sont inclus dans le contrat d'achat de propriété par le notaire.
Examen de l'extrait du cadastre
Dans l'intervalle, l'avocat utilise l'extrait du registre foncier pour préciser si le bien proposé appartient réellement au vendeur et donne un aperçu des éventuelles charges. Le registre foncier contient également des informations sur la taille, l'emplacement et le type d'utilisation de la propriété. Le notaire le note dans le texte du contrat. Quiconque examine également le cadastre de charge des bâtiments de l'autorité locale du bâtiment est du bon côté.
Conseil: De plus, la confirmation de financement écrite de la banque de l'acheteur doit également être disponible avant le rendez-vous du notaire. Étant donné que la banque exige généralement la saisie d'un droit foncier, vous pouvez l'apporter avec vous à la notarisation du contrat d'achat - bien sûr après consultation préalable - et les avoir tous deux notariés en une seule fois. Cela économise du temps et de l'argent.
Quand le contrat d'achat d'une maison prend-il effet?
Ce n'est que lorsque le vendeur a confirmé le paiement du prix d'achat au notaire et que le bureau des impôts a confirmé le paiement de la taxe de mutation immobilière, l'avocat initie l'inscription au registre foncier. Ce processus garantit que les vendeurs et les acheteurs sont du bon côté. Le changement de propriétaire est maintenant terminé. Mais comme cela peut prendre un certain temps, il est possible de conclure un contrat préliminaire. De cette manière, acheteurs et vendeurs se sécurisent.
Conseil : la résiliation du contrat de vente n'est pas facile et implique des coûts considérables. Pour savoir comment vous pouvez encore sortir en cas d'urgence, lisez notre guide Retrait du contrat d'achat: Vos droits en tant qu'acheteur et vendeur immobilier.