Les propriétaires ne sont pas autorisés à simplement verser le dépôt sur le compte privé, mais doivent les investir séparément de leurs propres actifs. Dans ce qui suit, nous expliquons quelles autres règles s'appliquent et quelles sont les différentes options disponibles pour créer le dépôt de loyer.
Lorsqu'un nouveau bail commence, les propriétaires sont autorisés à exiger un acompte pouvant aller jusqu'à trois mois de loyer à froid (article 551 BGB). Cela vous protège des risques financiers, par exemple si le locataire laisse des dommages lors du déménagement. Dans la plupart des cas, ce dépôt de location est créé sous forme de dépôt en espèces. Mais il y a aussi la possibilité d'investir l'argent ailleurs. Il en résulte souvent des revenus plus élevés, ce qui à son tour protège encore mieux le propriétaire.
Notez que le propriétaire doit accepter si le nouveau locataire ne peut pas payer l'acompte en une seule fois au début de la location. Selon la loi, il est également autorisé à payer la caution en trois mensualités égales.
Ces formes d'investissement sont possibles pour la caution locative
Le dépôt en espèces
Contrairement à ce que le terme suggère, avec le dépôt en espèces, l'argent n'est généralement pas payé en espèces, mais transféré - même si le paiement en espèces est fondamentalement possible, mais doit toujours être reconnu. Le propriétaire doit investir l'argent avec intérêts, être à l'abri de l'insolvabilité et séparé de ses propres biens. En tant que propriétaire, vous pouvez simplement ouvrir un compte au guichet de la banque d'épargne - généralement un compte d'épargne classique. Pour cela, un contrat de fiducie complémentaire «Contrat spécial de caution locative» est conclu avec la Sparkasse. L'argent appartient toujours au locataire économiquement, mais il est confié au titulaire du compte (en fiducie). Le propriétaire ne peut utiliser le compte que conformément au règlement de location, ce que la Sparkasse ne vérifie pas.Après la fin de la location, il doit rembourser la caution de loyer - y compris les intérêts courus, il peut compenser ses propres créances.
Engagement
Une autre possibilité est que le locataire verse la caution sur un compte qui est à son nom puis la donne en gage au propriétaire. Tout ce qu'il a à faire est de signer un engagement disponible auprès des caisses d'épargne. Le propriétaire n'a pas à être présent à ce rendez-vous, mais également à contresigner le formulaire. Le locataire informe la caisse d'épargne dès que le bailleur a signé le gage. Le compte reçoit alors un avis de blocage afin que les parties ne puissent accéder ou annuler le compte que conformément au règlement de location.
Formes spéculatives d'investissement
Selon le code civil allemand, "les parties contractantes (…) peuvent convenir d'une autre forme d'investissement". Si le bailleur et le locataire en conviennent, la caution locative peut également être investie dans un fonds de participation, par exemple. Dans ce cas également, l'investissement est promis, mais cette forme d'investissement est rarement choisie - le risque de pertes est trop grand pour les deux parties.
Garantie de caution
Une autre variante décrit la garantie obligataire, que des proches ou une banque peuvent fournir. Bien que cette option soit un peu atypique dans ce pays, certains prestataires la proposent. Dans la plupart des cas, une redevance annuelle est due. En contrepartie, le prestataire garantit de verser la caution locative au bailleur.
Ces systèmes ne sont pas autorisés pour la caution de location
En tant que propriétaire, vous n'êtes pas autorisé à mettre la caution de loyer avec les biens de votre propre propriétaire. C'est le seul moyen d'éviter une mauvaise utilisation et la perte de l'acompte en cas d'insolvabilité du partenaire contractuel. Sinon, l'argent du locataire serait perdu.
En tant que locataire, vous avez le droit de demander au propriétaire de vous donner un compte de dépôt à l'épreuve de l'insolvabilité sur lequel vous pouvez transférer l'argent. Sur demande, le propriétaire doit également être en mesure de prouver que l'argent se trouve sur un compte séquestre sécurisé. S'il refuse, vous, en tant que locataire, pouvez intenter une action en justice contre cela et retenir les loyers futurs jusqu'à concurrence du montant de l'acompte convenu.
Mauvais investissement de la caution locative: quand vous exposez-vous à des poursuites?
Si la caution locative n'a pas été investie séparément des actifs privés, le bailleur peut même commettre un abus de confiance dans certains cas. Il doit y avoir un risque spécifique que le propriétaire fasse faillite, le reconnaisse et l'approuve également. Tant que le bailleur est toujours disposé et capable de rembourser la caution due de sa propre poche, il n'est pas passible de poursuites selon la BGH.
Le propriétaire a-t-il toujours accès à la caution locative?
Les propriétaires ne peuvent pas accéder au dépôt de location pendant une location en cours; le BGH a décidé. Il faut s'assurer que le locataire peut récupérer la caution après la fin de la location même si le propriétaire devient insolvable. En cas de réclamation contestée, le propriétaire ne peut toucher à la caution sans le consentement du locataire.
Créer un dépôt locatif pour les propriétés commerciales
Avec l'immobilier commercial, les règles ne sont pas si strictes. Ici, seules les lois générales sur la location du BGB s'appliquent et non les paragraphes de la loi sur la location résidentielle. Cela signifie qu'avec une propriété commerciale, le propriétaire n'est ni obligé d'investir l'argent du dépôt séparément de ses actifs, ni l'argent doit être déposé en toute sécurité sur un compte séquestre. Bon à savoir: La caution locative d'un immeuble commercial peut également être supérieure à trois mois de loyer.
L'effort et les coûts liés à la création de la caution locative
Les intérêts courus pour la caution de loyer doivent être imposés via la réduction des intérêts. Si la caution locative a été déposée au nom du bailleur, le bailleur doit également délivrer une attestation fiscale au locataire afin que les impôts payés puissent être déduits de sa déclaration de revenus.
