Si un immeuble à appartements est divisé en plusieurs appartements et que ceux-ci doivent être vendus individuellement, la déclaration de partage s'applique. Il régit la division formelle de l'ensemble de la propriété et fournit des informations sur les droits et obligations du nouveau propriétaire. Nous vous expliquerons comment soumettre une déclaration de partage, ce que vous devez considérer en tant qu'acheteur et quelle est la base juridique.
Qu'est-ce qu'une déclaration de division?
La déclaration de division réglemente la division officielle d'un bâtiment, y compris tous les droits et obligations qui en découlent. C'est une base légale pour l'appartement ou la propriété partielle et fournit au cadastre des informations précises sur les faits du cadastre. Cette déclaration unilatérale doit être faite par le propriétaire. Avec l'obligation de faire cette déclaration, le législateur crée une base juridique pour les acheteurs et les vendeurs. Les deux parties peuvent s'y référer en cas de doute.
Est-ce que tout semble incroyablement compliqué dans le jargon technique? Mais ce n'est vraiment pas le cas. Le principe de la déclaration de partage peut être expliqué assez facilement à l'aide d'un exemple: si les appartements d'un immeuble à appartements doivent être vendus individuellement, une déclaration de partage doit être soumise au cadastre. Cette déclaration donne au futur acquéreur des informations sur ses droits et obligations vis-à-vis du bien.
La déclaration de division sert également de base juridique pour que les registres fonciers des appartements puissent être créés au registre foncier pour les appartements individuels. Tant la déclaration de partage (avec tous ses éléments) que les registres fonciers individuels doivent être notariés. Une fois que tous les composants et documents ont été notariés, le propriétaire du bâtiment peut vendre les appartements individuels. Le bâtiment est divisé avant d'être vendu. Pour l'acheteur et la communauté de propriétaires, cela signifie à leur tour qu'ils peuvent influencer la disposition du bâtiment avant l'achat.
pointe: Si vous avez l'intention d'acheter un appartement, vous devez regarder attentivement la déclaration de partage de la maison à l'avance afin d'éviter tout inconvénient pour vous lors de l'achat d'un appartement.
Vous devez connaître ces termes par rapport à la déclaration de division
Bonjour le jargon technique! Traitez-vous du sujet de la déclaration de division? Ensuite, vous devez absolument connaître ces quatre termes et ce qu'ils signifient:
- Propriété commune : La propriété dite commune fait référence aux parties de la propriété qui n'appartiennent pas au seul propriétaire de l'appartement. Il s'agit notamment de la cage d'escalier ou du revêtement du toit. Des murs porteurs peuvent également être inclus.
- La propriété privée: La propriété privée est la propriété individuelle des locaux de l'immeuble. En d'autres termes: Par exemple l'appartement, le garage, le cellier, le grenier ou la place de parking.
- Propriété de l'appartement: La propriété de l'appartement est la propriété de l'acheteur de l'appartement individuel dans l'immeuble. En plus de la propriété résidentielle, l'acheteur a également des parts dans la propriété commune.
- Le droit d'utilisation spécial : Un droit d'utilisation spécial est le droit que l'acheteur a d'utiliser la propriété commune, comme une place de parking gratuite ou une parcelle de jardin gratuite.
- L'usage et les restrictions d'utilisation: Outre la structure de propriété, une déclaration de partage régit également si les appartements peuvent être utilisés à des fins commerciales ou si des parties du bâtiment telles que le grenier peuvent être agrandies.
Dans les immeubles à appartements, la déclaration de partage régit les droits de propriété et d'usage des propriétaires d'appartements.
En quoi consiste une déclaration de division?
Surtout, il est important que la déclaration de partage règle précisément ce qui est spécial et ce qui est la propriété conjointe. C'est la seule façon de voir plus tard qui est exactement responsable de quelle partie. Surtout dans le cas de rénovations ou de dommages, des litiges de paiement peuvent survenir. Car: s'il s'agit de propriété commune, toute la communauté doit en payer les frais proportionnellement. Si le dommage affecte une propriété privée, le propriétaire de l'appartement respectif devra en payer les frais.
Déclaration de division: contenu et règlements
Il en résulte les éléments suivants d'une déclaration de division:
- Le plan de distribution: en plus de la division du bâtiment, ce plan répertorie également l'emplacement et la taille des différentes parties. Les parts de propriété individuelle sont généralement exprimées en millièmes. Cela signifie: Si un propriétaire possède 8,4 pour cent de la propriété entière, cela est indiqué dans le plan comme 84/1 000e. Le nombre ne correspond pas à la taille de l'appartement, mais au pourcentage de propriété dans l'ensemble du bâtiment.
- L'ordre communautaire: Dans ce règlement dans la déclaration de partage, tous les droits et obligations du propriétaire peuvent être trouvés. Ces droits et obligations concernent la relation entre tous les propriétaires. Des règles de la maison peuvent être ajoutées à ces règles communautaires - mais elles ne sont pas obligées de le faire. L'ordre communautaire ne peut être modifié rétrospectivement que si l'ensemble de la communauté est d'accord. Donc, ici, l'acheteur doit regarder très attentivement pour voir si tout va bien. La base juridique de la déclaration de division est la loi sur les condominiums (WEG). Cette loi étant interprétée de manière relativement étroite, des clauses d'ouverture individuelles devraient être prévues dans le système communautaire. Attention: les résolutions qui s'écartent des WEG ne sont pas nécessairement juridiquement efficaces et contraignantes. Le cas individuel doit être vérifié ici.
- Le certificat d'achèvement: Le certificat d'achèvement est une partie importante de la déclaration de division, car il stipule que les appartements individuels peuvent être utilisés indépendamment les uns des autres car ils sont autonomes.
Comment puis-je modifier la déclaration de division?
Une modification de la déclaration de partage peut être nécessaire si l'un des propriétaires souhaite changer des choses dans l'appartement ou la propriété commune. Cela nécessite généralement non seulement une résolution majoritaire, mais souvent aussi un changement notarié de la déclaration de division. La déclaration de division doit généralement être modifiée, en particulier lorsque des modifications structurelles sont apportées. Cela peut arriver, par exemple, lorsqu'un appartement est divisé ou que deux appartements sont fusionnés. Dans ce cas, la modification de la déclaration de partage doit être formellement établie et notariée. Le changement doit ensuite être remis au cadastre.
Bon à savoir: Pour les petits projets, comme lorsque deux propriétaires souhaitent échanger leurs places de parking ou leurs greniers, aucune modification de la déclaration de partage ni un vote de la communauté ne sont nécessaires.
Ce sont les problèmes les plus courants lors de la déclaration de division
Si vous souhaitez acheter un appartement dans un immeuble à appartements, vous devez étudier attentivement et vérifier la déclaration de partage. Sinon, l'un ou l'autre inconvénient pour le propriétaire peut survenir. Nous avons rassemblé quelques exemples de pièges dans la déclaration de division:
- Windows: Fondamentalement, les cadres de fenêtres et de fenêtres appartiennent à la communauté. Ici, il doit être précisé dans la déclaration de partage que chaque propriétaire ne doit payer que pour son propre remplacement de fenêtre.
- Rénovations: Conformément à la loi, les réparations et rénovations doivent être payées proportionnellement par le propriétaire. Des modifications sont également possibles ici.
- Animaux: Dans certaines déclarations de partage, la garde d'animaux domestiques dans l'appartement loué est notée comme interdite. Si vous souhaitez avoir des animaux domestiques, cette partie doit être vérifiée attentivement.
- Ancien propriétaire: Il arrive parfois que la déclaration de partage stipule que le nouveau propriétaire doit payer les arriérés de l'ancien locataire. La prudence est de mise ici.
- Entreprise: Envisagez-vous d'exploiter une entreprise dans votre appartement? Ensuite, vous devez lire attentivement quels types d'entreprises sont autorisés dans la déclaration de partage.
Si la garde d'animaux est interdite dans la déclaration de partage, cela s'applique à tous les propriétaires de la communauté de propriétaires.
Combien coûte une déclaration de partage?
La signature d'une déclaration de partage doit être certifiée ou même notariée pour être effective. En fonction de cela, les coûts sont compris entre 70 et 140 euros. Mais: Les coûts sont basés sur la soi-disant valeur marchande de la propriété. Plus cette valeur est élevée, plus les coûts de déclaration sont élevés.
Avez-vous perdu votre déclaration de division?
Nous avons tous égaré, perdu ou même jeté des documents importants dans le feu de l'action. Cela arrive et ce n'est pas une jambe cassée. Si vous avez un intérêt légitime dans la déclaration de partage, par exemple si vous souhaitez acheter un appartement ou si vous l'avez déjà acheté, vous pouvez consulter le document au registre foncier et y faire faire une copie moyennant des frais. Vous pouvez également obtenir d'autres documents sur la propriété auprès de l'autorité de surveillance du bâtiment.
Conclusion: vérifiez attentivement la déclaration de division
Si vous envisagez d'acheter un appartement dans un immeuble à appartements, vous ne devez en aucun cas négliger la déclaration de partage. Cela doit être vérifié attentivement avant d'acheter, car cela peut présenter des inconvénients majeurs et les modifications de la déclaration sont coûteuses et prennent du temps. La déclaration de partage est également extrêmement importante car elle détermine ce qui appartiendra exactement à votre future propriété et les parties de l'immeuble auxquelles vous avez droit en plus de votre appartement. Avec tous ces conseils, rien ne peut aller de mal à acheter un appartement neuf dans un immeuble à appartements.
Maren Noir