Un investissement immobilier peut promettre des rendements élevés, en particulier en période de faibles taux d'intérêt. Lisez ici ce que vous devez rechercher avec ce type d'investissement afin d'obtenir le meilleur résultat possible pour vous.
Tirer le meilleur parti de l'argent que vous avez économisé n'est actuellement pas aussi simple qu'il y a quelques années, lorsque vous obteniez des taux d'intérêt satisfaisants pour les dépôts à vue ou à terme. Aujourd'hui, le taux d'intérêt dans de nombreux endroits est de zéro pour cent ou à peine plus élevé, ce qui signifie que l'argent qui y est placé ne connaît aucune augmentation de valeur - il perd même de la valeur en raison de l'inflation. Un investissement dans l'immobilier peut être une alternative judicieuse pour générer un rendement intéressant avec l'argent. Si vous envisagez d'investir votre argent de cette manière, voici quelques conseils pour éviter les risques et obtenir le meilleur résultat possible:
- Demandez-vous si l'investissement vous convient.
- Connaître les avantages et les inconvénients d'investir dans l'immobilier.
- Identifiez les propriétés d'investissement recommandées.
- Trouvez la bonne propriété.
- Déterminez la valeur marchande de la propriété.
- Faites attention à l'essentiel lors de l'achat de la propriété d'investissement.
- Choisissez le bon financement.
- Soyez réaliste quant au retour.
- Décidez si vous souhaitez habiter vous-même la propriété.
- Choisissez judicieusement les locataires.
Astuce 1: déterminez si l'investissement vous convient
Les taux d'intérêt toujours bas rendent l'achat d'une propriété beaucoup moins cher qu'il y a quelques années. Dans le même temps, les faibles taux d'intérêt rendent peu attrayantes d'autres formes d'investissement telles que les dépôts à terme ou les dépôts à vue. L'achat d'une propriété apparaît donc comme une alternative judicieuse dans de nombreux cas. Cependant, il doit être clair pour vous que vous devez disposer d'un certain montant de capitaux propres immobilisé sur plusieurs années. Si vous vous sentez mal à l'aise, l'investissement immobilier peut ne pas vous convenir.
Si les fonds propres nécessaires sont disponibles, qu'il y a solvabilité et qu'il n'y a aucune inhibition pour immobiliser le capital à long terme, l'achat d'une propriété peut être un moyen rentable d'investir votre argent. Surtout lors de l'achat dans l'une des zones métropolitaines populaires telles que Berlin, Hambourg, Munich, Francfort ou Cologne, où les prix et les loyers de l'immobilier continuent d'augmenter. Cependant, pour être sûr que l'accession à la propriété est la bonne forme d'investissement pour vous, il vaut vraiment la peine de jeter un regard réaliste sur tous les avantages et inconvénients.
Les retraités en particulier bénéficient d'investissements en capital dans l'immobilier: ils peuvent y vivre eux-mêmes et ainsi économiser sur les frais de location ou compléter leur pension par des revenus locatifs.
Astuce 2: Connaissez les avantages et les inconvénients d'investir dans l'immobilier
L'accession à la propriété présente de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients. Avant de décider d'acheter un immeuble de placement, vous devez être conscient de quelques points.
Quels sont les avantages d'investir dans l'immobilier?
Les avantages de l'achat d'une propriété pour l'investissement comprennent:
- Stabilité de la valeur
La valeur des actifs privés est stabilisée par l'acquisition de biens immobiliers si elle complète d'autres types d'investissement. Les actifs existants sont ensuite répartis entre différents investissements, ce qui minimise le risque de défaut.
Gain d' actifs Investir dans l'immobilier est généralement rentable à court et à long terme: un rendement peut être obtenu directement grâce aux revenus locatifs. A long terme, on peut s'attendre à une augmentation de la valeur du bien et de la maison ou de l'appartement.- Sécurité de l'
inflation L' inflation a minimisé à long terme les actifs, la monnaie perdant progressivement son pouvoir d'achat. Vous pouvez éviter cet effet en investissant dans l'immobilier, car le prix du terrain et les revenus locatifs continuent généralement d'augmenter. - Revenus
locatifs Dans les zones à forte demande, les revenus locatifs peuvent être progressivement augmentés afin d'augmenter les revenus locatifs tout en respectant le frein des loyers et le plafonnement. - Avantages fiscaux
Ce sont avant tout les avantages fiscaux qui rendent les investissements immobiliers si attractifs. Les intérêts à payer pour financer le bien acheté sont compensés par les revenus du loyer. En outre, il y a les dépenses prévues pour les réparations et l'administration de la propriété. De plus, la dépréciation du bâtiment aide les investisseurs à ne pas avoir à déclarer de revenus. - Sécurité financière en tant que retraité
Si la propriété a été achetée pour leur propre usage, les investisseurs en bénéficient lorsqu'ils atteignent l'âge de la retraite, car aucun paiement de loyer ne doit être effectué pendant cette période de revenus inférieurs. Si le bien a été acquis pour la location, les revenus locatifs complètent la pension, de sorte que la sécurité financière est généralement beaucoup plus grande.
Quels sont les inconvénients d'investir dans l'immobilier?
Cependant, si vous utilisez votre argent pour acheter une propriété, vous devez également prendre en compte certains inconvénients et risques. Ceux-ci sont:
Frais d'entretien engagés Un appartement ou une maison nécessite des mesures de soins et d' entretien ici et là. Celles-ci peuvent parfois avoir un impact significatif. Si la propriété fait partie d'une communauté de propriétaires, le pouvoir de décider de ce qui est réparé et à quel prix n'est pas entre vos mains seules.- Restrictions sur d'éventuelles augmentations de loyer La
législation (par exemple par le biais de contrôles des loyers et de plafonnement des plafonds) restreint parfois sévèrement la liberté de fixer le loyer, ce qui à son tour limite le rendement. - Perte de rendement avec
financement de suivi Les taux d'intérêt actuellement favorables peuvent ne pas être disponibles en permanence. Si le financement immobilier avec un taux d'emprunt fixe court seulement était choisi, le financement ultérieur qui sera bientôt nécessaire pourra éventuellement se voir accorder un taux d'intérêt annuel effectif plus faible, ce qui réduira le rendement global. - Engagement de capital à long terme
Lors de l'achat d'une propriété, le capital employé est immobilisé pendant de nombreuses années, généralement même des décennies, et ne peut être utilisé pour d'autres investissements. De plus, des sommes considérables sont investies. Si la propriété est un mauvais achat, il y a un risque de pertes énormes. - Frais administratifs de location
Si le bien acheté est loué et ne fait pas partie d'une communauté de propriétaires, il y a parfois des frais administratifs considérables. L'ampleur de cela dépend dans une large mesure de la nature et du comportement du locataire. Cela doit donc être sélectionné avec soin (voir astuce 10).
Il y a toujours un certain risque avec un investissement dans l'immobilier: si la propriété s'avère être un mauvais achat, beaucoup d'argent est perdu.
Astuce 3: Identifiez les propriétés d'investissement recommandées
Si vous souhaitez investir votre capital dans l'immobilier, il existe différentes options.
- Maisons
Si l'immeuble de rapport doit être loué, les maisons sur de grandes parcelles génèrent un rendement relativement faible. Cependant, la grande superficie est un énorme avantage dans une vente. Une propriété est un investissement particulièrement précieux. S'il se trouve dans un endroit attrayant, il est très probable qu'un prix de vente nettement plus élevé puisse être atteint pour la propriété dans quelques années. - Appartements
Un appartement en tant qu'investissement en capital nécessite plus de coordination qu'une maison. Car ici l'accord avec la communauté des propriétaires est toujours nécessaire en ce qui concerne la propriété commune. Les décisions ici doivent être prises collectivement et ne sont pas toujours dans l'intérêt de tous les propriétaires. Si certaines mesures souhaitées sont rejetées par la communauté des propriétaires, ce qui permettrait des revenus locatifs plus élevés, cela peut entraîner des pertes de rendement.
Immobilier commercial L' immobilier commercial peut récompenser les investisseurs avec des rendements élevés. Cependant, cette victoire s'accompagne d'un niveau de risque élevé. Afin de pouvoir estimer la demande d'espace commercial, il est essentiel d'avoir une solide connaissance du marché. Sinon, les vacances dans l'immobilier menacent de détruire les rendements.
Astuce 4: trouvez la bonne propriété
Afin de trouver la propriété idéale dans laquelle investir, il vaut la peine de consulter les portails immobiliers pertinents sur Internet, tout comme dans la recherche «normale» d'une maison ou d'un appartement. Parfois, il existe une catégorie distincte pour les immeubles de placement à l'emplacement souhaité. Alternativement, un courtier peut être appelé qui recherche une propriété particulièrement adaptée à l'investissement. Bien que cela soit associé à des coûts considérables, cela peut toujours être utile si vous n'avez pas le temps de faire une recherche approfondie. Enfin, les banques et les compagnies d'assurance peuvent également proposer des propriétés attractives.
En principe, la recherche doit être effectuée sans hâte - même si les faibles taux d'intérêt nous invitent. Une propriété achetée à la hâte qui présente des défauts après l'achat détruit rapidement toute chance de retour.
Astuce 5: Estimez de manière réaliste la valeur marchande de la propriété
La forte demande de biens immobiliers attractifs fait grimper les prix. Il est donc important de garder la tête froide et d'évaluer de manière réaliste la valeur marchande réelle d'une propriété. En règle générale, le prix d'une maison ou d'un appartement doit se situer dans une fourchette pouvant être obtenue grâce aux revenus locatifs dans environ 30 ans. Ce soi-disant multiplicateur de loyer se calcule comme suit:
Loyer mensuel en euros x 360 mois (30 ans) = prix approprié du bien, en
supposant un loyer mensuel de 1.600 euros à titre d'exemple, cela donnerait cette valeur:
1.600 euros x 360 mois = 576.000 euros.
Your-Best-Home.net ou l'appartement ne devrait donc pas coûter plus de 576 000 euros. Bien entendu, ce calcul ne donne qu'une orientation approximative pour le prix de l'immeuble de placement. Vous obtiendrez des indices plus précis si vous suivez notre guide "Comment déterminer la valeur marchande d'un bien".
Astuce 6: Faites attention à l'essentiel lors de l'achat de l'immeuble de placement
Lorsque vous recherchez une propriété, ne faites pas seulement attention au prix. Assurez-vous de considérer les facteurs clés qui déterminent ce que la propriété est susceptible de coûter maintenant et comment son prix évoluera. En plus de l'emplacement, cela comprend également l'équipement, les liaisons de transport et d'autres facteurs de la région, tels que les commerces, les jardins d'enfants et les écoles, les espaces verts, etc.
Pensez également aux coûts que vous engagez en plus du prix d'achat des immeubles de placement, car les frais d'achat accessoires doivent être pris en compte dans le calcul si vous souhaitez évaluer de manière réaliste le rendement possible. Les frais d'achat supplémentaires comprennent les éléments suivants:
- Commission du courtier (frais de courtage)
- Taxe de mutation immobilière
- Frais de notaire et frais de justice
Ces dépenses représentent une part importante du coût total d'achat d'un bien immobilier.
Lorsque vous recherchez une propriété convenable, prenez votre temps pour évaluer de manière réaliste la valeur marchande.
Astuce 7: choisissez le bon financement
Selon le capital dont vous disposez, vous pouvez obtenir plus ou moins de prêts hypothécaires immobiliers. Il est conseillé de garantir les taux d'intérêt actuellement bas. S'il est prévisible que le prêt puisse être remboursé dans un court laps de temps (par exemple dans un délai de 15 ans), le taux d'intérêt fixe doit être choisi en conséquence. Parce que: plus le taux d'intérêt fixe est court, moins les offres de prêt des banques sont généralement avantageuses.
Un prêt à remboursement intégral est également envisageable pour les prêts hypothécaires. Ici, vous achetez la propriété entièrement financée, de sorte que vous avez payé l'intégralité de la propriété de placement et que vous êtes libre de dettes après l'expiration de la période de prêt. Ces prêts à remboursement intégral sont actuellement également assez bon marché à obtenir, mais les banques exigent généralement des taux de remboursement assez élevés allant jusqu'à 4% du montant du prêt. Considérez attentivement si vous serez en mesure de payer cette somme mensuellement pendant toute la durée du prêt.
Lors du financement, veillez à ne pas choisir le montant du prêt trop bas. Si la propriété est louée, vous recevrez régulièrement de l'argent sur le loyer (à condition qu'il n'y ait pas de vacance). Cependant, des mesures d'entretien et / ou des réparations dans l'appartement peuvent entraîner des dépenses financières dont vous devez grossièrement tenir compte lors du financement de votre maison. Il est conseillé d'ajouter 10 à 20% du montant de l'investissement afin de se préparer à l'imprévisible.
Astuce 8: Estimez le rendement de manière réaliste
Le rendement que vous pouvez attendre de votre immeuble de placement dépend, bien entendu, principalement des revenus locatifs attendus et des frais annexes que vous devez payer lorsque vous achetez un immeuble de placement. Cependant, d'autres éléments jouent également un rôle dans le calcul.
Comment calculer le rendement brut
En supposant les revenus locatifs annuels présumés ci-dessus de 19 200 euros (1 600 euros par mois) et la valeur vénale de 576 000 euros, le rendement brut est calculé comme suit:
19 200 euros x 100/576 000 euros = 3%
Comment calculer le coût d'acquisition
Le rendement brut ne comprend pas les frais (par exemple pour les réparations et l'entretien). Les coûts communément appelés «coûts d’acquisition» sont également absents. Pour déterminer le coût d'acquisition total, ajoutez le prix d'
achat aux frais annexes d' achat : Prix d'achat + frais de notaire / frais de justice + honoraires de courtier + droit de mutation immobilière = coût d'acquisition
Dans l'exemple actuel, le
coût d' acquisition serait de : 576.000 euros + 8640 euros + 20.563,20 euros + 20.160 euros = 625.363. 20 Euros
Comment calculer le revenu locatif net
Le revenu que vous tirez réellement du loyer dépend des frais d'exploitation non imputables et de la réserve annuelle, par exemple pour les réparations. La formule ici est la suivante:
loyer de base annuel - frais de fonctionnement non ventilables - réserve annuelle = revenus locatifs nets
Comment calculer le rendement net
Afin de calculer le rendement net réel, les frais d'intérêts et de remboursement de l'hypothèque doivent également être inclus. Les avantages fiscaux qui découlent de la location jouent également un rôle ici.
Revenus locatifs nets /
frais d' investissement * 100 = rendement net Si l'on suppose , par exemple, le bien mentionné ci-dessus et un revenu locatif net de 1.450 euros par mois (17.400 euros par an), les frais accessoires, réserves et avantages fiscaux étant déjà pris en compte pour les revenus locatifs nets le rendement net est le suivant:
17 400 euros / 625 363,20 euros x 100 = 2,78 pour cent
Astuce 9: Décidez si vous vivrez vous-même dans la propriété
Que vous habitiez ou louiez la propriété que vous avez acquise en tant qu'investissement a un impact sur la rentabilité de l'achat pour vous. Parce qu'en principe, on peut dire que les propriétés louées sont mieux adaptées comme investissement financier que celles dans lesquelles vous vivez. L'une des raisons à cela est que certains avantages fiscaux ne sont accordés que si l'appartement ou Your-Best-Home.net est loué.
Voici les avantages et les inconvénients en un coup d'œil:
|
Propriété |
avantages |
désavantage |
|---|---|---|
|
auto-habité |
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loué |
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Astuce 10: choisissez judicieusement les locataires
Si vous souhaitez acheter le bien pour le louer, vous devez à nouveau prendre beaucoup de temps afin de pouvoir rechercher soigneusement un locataire. Parce que sa fiabilité détermine essentiellement dans quelle mesure la propriété sera rentable en tant qu'investissement en capital pour vous.
Il est essentiel de s'appuyer sur des locataires qui ont la solvabilité nécessaire. S'il y a des défauts dans le paiement du loyer, cela peut à son tour vous mettre en difficulté financière si vous devez encore rembourser le prêt immobilier. Mieux vaut obtenir une preuve de revenu des acheteurs potentiels et les vérifier minutieusement. Vous devez également insister sur les informations Schufa pour vous protéger contre les mauvaises surprises. Car une fois que vous avez loué des nomades chez vous, vous êtes rapidement confronté à des problèmes importants.
