L'aventure de la rénovation de bâtiments anciens: au lieu de construire une nouvelle maison pour eux-mêmes et leurs familles, certains rêvent d'une maison avec de l'histoire, une maison de charme - bref: une vieille bâtisse. Cependant, connaître la nécessité de rénover de vieux bâtiments permet à de nombreux constructeurs d'enterrer leur rêve. Ne nous leurrons pas: oui, rénover un vieux bâtiment est un énorme projet. Mais avec une préparation méticuleuse, une bonne planification, des artisans expérimentés et beaucoup de patience, vous pouvez insuffler une nouvelle vie à une ancienne propriété. Et si vous remplissez les bons formulaires, vous pouvez même obtenir un soutien financier.
Qu'est-ce qu'un vieux bâtiment?
Les experts appellent un bâtiment ancien une maison qui est utilisée, habitée ou gérée depuis très longtemps. Un bâtiment qui a été construit dans un style différent de celui de nos jours et aussi avec des matériaux différents de ceux utilisés aujourd'hui et qui n'offrirait pas un confort de vie moderne sans rénovation. Pendant longtemps, 1949 a marqué une frontière et des maisons qui avaient été construites auparavant et qui étaient automatiquement déclarées comme bâtiments anciens. Cette limite a changé ces dernières années. Entre-temps, les bâtiments construits dans les années 1970 sont également appelés bâtiments anciens. Après tout, ils ont leur propre style et la plupart d'entre eux ont définitivement besoin de rénovation
Même avant l'achat: inspection approfondie
Avant de décider d'acheter un ancien bâtiment, même en tant que profane, vous pouvez identifier l'un ou l'autre domaine problématique et faire une brève vérification de l'ancien bâtiment:
- Le toit est-il en pente ou il manque des tuiles?
- Tous les murs sont-ils toujours debout?
- La façade s'effrite-t-elle?
- Voyez-vous des taches de bâton, de moisissure ou d'eau sur les murs ou au plafond?
- Toutes les fenêtres sont-elles toujours en place? Est-ce qu'il passe par les fenêtres de certaines pièces?
- Les sols sont-ils toujours partout?
- Tous les escaliers sont-ils disponibles? Y a-t-il des étapes? Le ver des bois est-il là-dedans?
- La cave sent-elle le moisi? Les murs sont-ils humides?
- À quand remonte la dernière fois que la chaudière a été remplacée? Dans le cas des systèmes de chauffage au gaz et au mazout, si les chaudières ont plus de 30 ans, elles doivent être remplacées lors du changement de propriétaire.
- Your-Best-Home.net est-il un bâtiment classé? Vous pouvez vous renseigner auprès des autorités de construction.
Si les fenêtres des vieux bâtiments ne sont pas correctement isolées, l'humidité pénétrera et endommagera les plafonds et les murs.
De plus, vous devriez consulter un expert avant de signer le contrat d'achat afin de savoir exactement à quoi vous attendre lors de la rénovation de bâtiments anciens. Oui, l'arpenteur en bâtiment vous coûtera quelque chose. Mais sur la base de son rapport, il y a une forte probabilité que vous puissiez baisser un peu le prix d'achat et payer son salaire avec l'argent économisé.
L'arpenteur en bâtiment examinera de très près la structure de la maison de vos rêves et, en plus des choses que vous, en tant que constructeur, avez déjà pu estimer grossièrement, s'occupera principalement des domaines de rénovation de bâtiments anciens classiques suivants:
- Quel est l'état général du bâtiment? Sur les pierres, le ciment, le mortier?
- Vous portez la couverture?
- Les planchers peuvent-ils rester ou doivent-ils être remplacés?
- Dans quel état sont les tuyaux et les câbles?
- Les conduites d'eau chaude sont-elles isolées? Vous devez absolument faire ce travail si vous souhaitez conserver les anciens tuyaux.
- Le toit supporte-t-il des extensions ou un système photovoltaïque?
- Certains murs peuvent-ils être supprimés au profit d'une construction en open space sans que tout s'effondre? Qui peut aller? Lesquelles doivent rester car elles sont porteuses?
- L'ancien bâtiment est-il affecté par la pourriture et l'humidité? D'où viennent ces problèmes?
De plus, chaque type de maison peut avoir ses propres problèmes lors de la rénovation de bâtiments anciens:
Les dégâts peuvent varier selon le type de maison.
- Dans les maisons à colombages, l'état des poutres en bois doit être vérifié.
- Les maisons de la période immédiatement après la Seconde Guerre mondiale étaient souvent construites avec des matériaux très bon marché ou des matériaux provenant de maisons bombardées. Lors de la rénovation d'un ancien bâtiment, vous pouvez rencontrer plusieurs problèmes. Vous devriez absolument faire tester Your-Best-Home.net pour l'amiante et les conduites d'eau pour le plomb. De plus, l'insonorisation et l'isolation sont pratiquement inexistantes dans les maisons classiques des années 50.
- Les maisons de l'époque wilhelminienne, c'est-à-dire de la fin du XIXe siècle, par contre, ont souvent un problème de tuyaux, de câbles et de fenêtres. Ce dernier peut, mais pas nécessairement, être un problème en matière de protection des monuments.
Un expert peut vous dire exactement à quels dommages s'attendre lors de la rénovation d'un immeuble ancien. Il vaut donc vraiment la peine de l'impliquer dans le processus de planification le plus tôt possible.
Respectez la protection des monuments lors de la rénovation de bâtiments anciens
Ce qui suit s'applique à la question de la protection des monuments: Si votre maison est (même partiellement) sous la protection des monuments, vous êtes alors obligé de préserver le tissu du bâtiment historique et devez travailler en étroite collaboration avec les autorités responsables lors de la rénovation de bâtiments anciens. Parfois, il se peut que la protection du monument n'affecte pas toute la maison, mais uniquement les points de vente uniques dignes de protection tels que des œuvres d'art, un type de construction spécial ou un type de fenêtre spécial. Ensuite, vous avez les mains libres pour le reste. En outre, les bâtiments anciens classés sont pour la plupart exemptés de l'ordonnance statutaire sur les économies d'énergie et, outre la Banque KfW et le bonus logement, il existe également des programmes régionaux de financement supplémentaire pour la rénovation de bâtiments anciens dans de nombreux endroits.
Les immeubles à appartements de style ancien sont également particulièrement attrayants. Mais ici aussi, vérifiez l'ancien bâtiment pour toute anomalie.
Les tâches les plus importantes lors de la rénovation de bâtiments anciens
Efficacité énergétique: même si la réglementation légale en matière d'économie d'énergie pour les nouveaux bâtiments ne doit pas être respectée lors de la rénovation de bâtiments anciens, les anciens bâtiments peuvent toujours être transformés en une maison confortable et chaleureuse. Les maisons de la seconde moitié du XXe siècle peuvent même devenir des maisons à énergie positive, par exemple par revêtement avec un système composite thermique constitué d'une couche de surface, d'une couche de base en plâtre et d'un matériau isolant (laine minérale, mousse dure ou panneaux de silicate de calcium). D'autres options pour l'isolation des façades sont les murs-rideaux ventilés et l'isolation par soufflage. Incidemment, lors de la rénovation d'un ancien bâtiment, vous devez toujours isoler correctement d'abord, puis faire installer un nouveau radiateur et de nouvelles fenêtres. Sinon, il y a un risque de moisissure. Mais en parlant d'isolation: n'oubliez pas d'isoler le plafond du sous-sol par le bas!
Les experts recommandent de tout mettre en œuvre en matière d'efficacité énergétique, car les investissements sont généralement amortis après cinq à dix ans et à partir de ce moment, votre portefeuille est soulagé. Ceux qui ne rénovent pas énergiquement, mais ne font que des corrections esthétiques visuelles, par exemple sur la façade, ont des coûts énergétiques en permanence plus élevés. Par ailleurs, en fonction de l'ampleur des travaux de rénovation de la façade, l'ordonnance sur les économies d'énergie peut s'appliquer à vous dans certains cas. Afin de traiter ce problème d'une manière qui vous met sur les nerfs, vous devez contacter un conseiller en énergie - même si cela n'est plus requis par la loi pour demander des subventions depuis le 1er janvier. Le conseiller en énergie vous indique où votre ancien bâtiment perd le plus d'énergie,vous aide à faire une demande de financement et vous obtenez ensuite des devis et des idées d'entreprises spécialisées sur la base de ses recommandations - dont vous avez ensuite besoin comme base pour financer la rénovation de bâtiments anciens.
Les fenêtres doivent être correctement isolées, sinon cela entraînera rapidement la formation de moisissures sur les plafonds et les murs.
Le toit: Outre le fait qu'il ne doit pas pleuvoir, les poutres du toit doivent également être exemptes de parasites. Les tuiles et le style du toit lui-même doivent correspondre à l'aspect de la maison - et les autorités de protection des monuments peuvent avoir leur mot à dire. Néanmoins, il doit être moderne sous le toit: L'ordonnance d'économie d'énergie doit être respectée si vous faites recouvrir le toit lors de la rénovation de bâtiments anciens. Si vous n'habitez pas dans un bâtiment classé, alors vous pouvez désormais également penser à une conversion de loft, une lucarne ou une loggia et, grâce à la rénovation de l'ancien bâtiment, gagner de la surface habitable supplémentaire.
La fenêtre:Si Your-Best-Home.net a été correctement isolé lors de la rénovation de bâtiments anciens, il est temps d'amener les fenêtres au dernier niveau d'économie d'énergie. À condition que le bureau du monument n'ait aucun problème avec cela. Souvent, cependant, les experts en monuments se préoccupent principalement de la forme et de la couleur des fenêtres, et un compromis peut également être trouvé avec les cadres de fenêtres modernes.
Combien coûte une rénovation de bâtiment ancien?
Si vous souhaitez acheter un ancien bâtiment et le rénover, vous devriez rencontrer votre conseiller financier dès que possible et lui demander de déterminer exactement le montant de votre budget, y compris les primes et les subventions pour la rénovation de bâtiments anciens. Vous pouvez obtenir une estimation à l'avance du montant dont vous aurez besoin pour la rénovation de bâtiments anciens, par exemple à l'aide du calculateur de modernisation LBS.
Financièrement, seuls très peu de constructeurs parviennent à rénover un immeuble ancien à la fois. Nous vous conseillons donc de coordonner exactement toutes les mesures et de commencer par celles qui vous empêchent de vivre dans Your-Best-Home.net: le chauffage, des conduites d'eau parfaites, des lignes électriques sûres, un toit couvert et des sols stables devraient être en tête de liste des priorités supporter.
Les sols ne doivent pas être recouverts de carrelage, de stratifié ou de parquet dans toutes les pièces, mais simplement être sûrs en eux-mêmes. La façade est également importante - mais s'il n'y a pas de trou dedans, les travaux d'isolation de l'extérieur et la rénovation et la conception de la façade peuvent toujours être effectués pendant que vous y habitez déjà. Cela s'applique également aux fenêtres. Bien sûr, seulement s'ils ne tombent pas hors ligne d'eux-mêmes. Le remplacement des fenêtres fait beaucoup de dégâts et c'est pourquoi de nombreux propriétaires de bâtiments préfèrent que le remplacement des fenêtres soit effectué avant les revêtements de sol lors de la rénovation de vieux bâtiments. Mais si vous emménagez dans votre rêve rénové au printemps, par exemple, vous avez théoriquement jusqu'en septembre pour fermer les fenêtres afin qu'elles soient adaptées à l'hiver - et avec cela, vous avez un peu plus de marge de manœuvre financière.Parlez ouvertement et honnêtement de votre situation financière à l'arpenteur-géomètre et à l'architecte. Parce que le calendrier de rénovation pour la rénovation des bâtiments anciens ne peut être créé efficacement que si vous fournissez des informations correctes.
La rénovation d'un immeuble ancien est très coûteuse et doit donc être soigneusement considérée. Des coûts imprévus qui n'ont pas été calculés à l'avance peuvent toujours survenir au cours de la rénovation.
Les coûts suivants sont généralement engagés lors de la rénovation d'un ancien bâtiment:
| Type de rénovation | frais |
| Combler la fissure (trois mètres de long) dans la maçonnerie | entre 500 et 1000 euros |
| Isoler la façade (système de réseau thermique) | environ 130 euros le mètre carré |
| Isoler la façade (mur-rideau) | environ 180 euros le mètre carré |
| Pour isoler (souffler) la façade | 20 euros le mètre carré |
| Fenêtres à triple vitrage | environ 500 euros par fenêtre |
| Sceller le sous-sol (de l'intérieur) | 250 euros le mètre carré |
| Sceller le sous-sol (de l'extérieur) | 400 euros le mètre courant |
| Isolez le plafond du sous-sol (par le bas) | 25 euros le mètre carré |
| Isolez les conduites d'eau chaude | 5 à 10 euros le mètre courant |
| Isoler la dalle de plancher | 50 euros le mètre carré |
| Ré-isoler le toit | 80 euros le mètre carré |
| Recouvrir le toit | 100 euros le mètre carré |
- Combien coûte un conseiller en énergie?
Tarif journalier moyen de 350 euros, tarif horaire moyen de 45 euros,
plus frais de déplacement et de matériel - Combien coûte un géomètre en bâtiment?
70 à 200 euros de l'heure, forfaits par projet possibles
Qu'est-ce qui est financé lors de la rénovation de bâtiments anciens?
Pour une rénovation de bâtiment ancien, vous pouvez contacter la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW; pour la rénovation énergétique de l'enveloppe du bâtiment et des bâtiments neufs) et, dès qu'il s'agit du thème des énergies renouvelables, également auprès de l'Office fédéral de l'économie et du contrôle des exportations (BAFA; exception piles à combustible - KfW en est responsable ) Faites une demande de financement. À partir de 2021, les rénovateurs de bâtiments anciens n'auront plus à se rendre dans les deux bureaux et à remplir des dizaines de papiers, mais tout sera résumé dans une demande de «guichet unique» pour le financement fédéral des bâtiments efficaces (BeG).
Depuis le 1er janvier 2020 et le 24 janvier 2020, de nouvelles règles de financement des travaux de rénovation s'appliquent. Dans le cadre du programme de protection du climat 2030, le gouvernement fédéral a décidé de payer généralement des montants plus élevés pour les travaux de rénovation. Pour certains projets, cependant, le financement peut être entièrement omis.
Financement du chauffage:
Par exemple, les chaudières à condensation qui fonctionnent exclusivement au gaz ou au mazout ne sont plus subventionnées. À partir de 2026, ces appareils de chauffage ne pourront plus être installés du tout. Il y aura un bonus d'échange et 40% des coûts pourront être remboursés pour l'échange d'un ancien système de chauffage au mazout contre un système de chauffage hybride au gaz (énergie solaire thermique). Quiconque a installé un tel chauffage hybride dans un nouveau bâtiment récupère 30%. Ceux qui dépendent exclusivement des énergies renouvelables, à savoir la biomasse ou la chaleur ambiante, récupèrent 45% des coûts remboursables.
Financement pour l'isolation, les fenêtres et autres:
Avec les programmes de subvention KfW 430 et KfW 125 (subvention de remboursement), le montant maximal du financement passe à 10 000 euros (20%) pour chaque logement. Pour les nouvelles fenêtres à triple vitrage et l'isolation du sous-sol, de la façade et du toit, la rénovation d'une maison efficace peut même coûter jusqu'à 48 000 euros par logement (40%).
Le financement des travaux de rénovation concerne également l'isolation des fenêtres dans le cadre du programme de protection du climat 2030.
Financement via l'aide au logement:
Une autre option de financement pour la rénovation de bâtiments anciens est la subvention au logement: la subvention de l'État doit être utilisée pour acheter ou construire une maison et est versée à toutes les personnes vivant en Allemagne avec une obligation fiscale illimitée à partir de 16 ans (peut-être plus tôt dans le cas des orphelins), si ils effectuent une dépense dite subventionnée par prime, c'est-à-dire versent régulièrement dans un contrat de prêt à une société immobilière, par exemple, et le revenu annuel est inférieur au plafond légal de financement. Pour 2020, cela s'élève à 25 600 euros pour les célibataires et 51 200 euros pour les couples mariés. A partir du 01/01/2021, les sommes passeront à 35 000 euros et 70 000 euros. D'autres détails dépendent également de l'état dans lequel vous souhaitez acheter la propriété de vos rêves.
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