La politique spéciale du logement et un concept centenaire de logement social à Vienne préservent des logements abordables pour les résidents. Néanmoins, la ville ne veut pas renoncer à la promotion immobilière.
La politique du logement à Vienne: 5,80 euros de loyer de base (plus 10% de taxe) par mètre carré. Pour des centaines de milliers. Sans les influences négatives de la spéculation. Et cela au milieu d'une métropole attractive avec près de deux millions d'habitants, une histoire formidable, une image cool et une économie qui fonctionne. Les universités regorgent de jeunes du monde entier. Et chaque année, Vienne est en tête du classement des villes les plus habitables.
Le concept viennois de logement social
Le miracle vivant de Vienne a été créé entre 1919 et 1934. À cette époque, la situation de vie de nombreux citoyens était catastrophique. En guise de contre-mesure, la ville a commencé à construire des logements sociaux. Les établissements sociaux de Vienne n'ont jamais été et ne sont toujours pas orientés vers le profit. Surtout: la ville a conservé ces appartements - et non, comme beaucoup de villes allemandes, les a vendus à des propriétaires privés.
L'étendue du logement social à Vienne
La ville possède aujourd'hui 220 000 appartements. Environ 500 000 citoyens - soit environ un Viennois sur quatre - vivent dans un tel appartement communautaire. La ville est impliquée dans 200 000 appartements supplémentaires. Le fait que de nombreuses personnes vivent dans des appartements avec des loyers limités affecte l'ensemble du marché locatif et ralentit les prix. Cela coûte cher: la capitale autrichienne dépense environ 600 millions d'euros par an pour sa politique du logement et ses subventions au logement. «Notre objectif est des appartements abordables et de haute qualité - non seulement pour les groupes de revenus socialement défavorisés, mais pour la population en général», explique la conseillère municipale de Vienne, Kathrin Gaal.
La classe moyenne viennoise bénéficie en effet de cette politique du logement: le plafond de revenu d'un appartement dans un logement municipal pour célibataire est bien supérieur à 40 000 euros par an. Les limites pour les couples mariés et les familles avec enfants sont encore plus élevées. Cependant, ceux qui recherchent un appartement appartenant à la ville ne doivent pas s'attendre à un grand luxe. Un célibataire ne peut emménager que dans un appartement d'une pièce. Une chambre est ajoutée pour chaque personne du ménage. Et après des mois ou des années d'attente, les parties intéressées recevront un maximum de deux offres d'appartements. L'aide au logement est financée à hauteur de 0,5% de la masse salariale brute, tant des salariés que des employeurs. C'est un consensus social. Vienne a conservé ses appartements et les a adaptés aux besoins d'aujourd'hui. Quatre mille nouveaux appartements sont en projet ou déjà en construction.
Un tel engagement de la municipalité ne fait pas qu'alléger la pression sur le marché locatif. En tant que propriétaire, la ville a un contrôle direct sur l'équipement énergétique des complexes résidentiels. Cela ne dépend pas de la bienveillance des propriétaires privés.
Logement social en Allemagne
Le modèle allemand de logement social ou de logement social a été conçu complètement différemment. L'engagement social des appartements n'a souvent duré que 15 ans. Dans les années 1990, lorsque de nombreuses municipalités ont gémi sous leurs dettes, elles ont jeté des milliers d'appartements municipaux sur le marché. Parce que: les responsables ont entendu des démographes dire que la population allait diminuer et que de nouveaux appartements n'étaient pas nécessaires. En conséquence, le logement social s'est presque arrêté.
Lorsque la situation a changé ces dernières années et que le logement s'est raréfié dans de nombreuses régions, la politique du logement n'a pas réussi à fournir des appartements locatifs abordables en nombre suffisant. De nombreuses communes allemandes comptent également de plus en plus sur la promotion immobilière. Dans le cadre de programmes de financement municipaux, comme à Ratisbonne, les familles avec enfants peuvent acheter des terrains à bâtir bon marché et recevoir également une subvention pour financer leur logement.
Dans les années 1980, Ratisbonne a développé le nouveau quartier de Burgweinting avec 400 hectares d'espaces résidentiels et commerciaux afin de maîtriser les prix des terrains. Les jeunes familles ont reçu la préférence dans le processus d'attribution des propriétés et ont également reçu des subventions.
La ville de Vienne est également familière avec la promotion immobilière: toute personne qui a vécu longtemps dans un appartement coopératif peut la reprendre à des conditions avantageuses. La municipalité a également des programmes de financement pour la création de nouveaux espaces de vie. Parce que tout le monde ne veut pas payer son loyer pour toujours. Pas même à Vienne.
Entretien avec un expert: posséder un bien immobilier entraîne souvent une baisse des coûts de logement
Prof. Dr. Michael Voigtländer dirige le domaine de compétence Économie de l'immobilier à l'Institut d'économie allemande de Cologne. Sur le sujet de la politique du logement, il enseigne dans plusieurs universités et est l'auteur du livre "Luxusgut Wohnen: pourquoi nos villes deviennent plus chères et que faire maintenant". Dans un entretien avec Your-Best-Home.net, l'expert en politique du logement et du logement social explique la relation entre l'accession à la propriété, les taux d'intérêt et les prix de l'immobilier.
Une politique du logement comme à Vienne ou un marché locatif aussi bon marché influence-t-il les prix de l'immobilier?
Cela a déjà un impact: lorsque les loyers sont bon marché, il est moins intéressant d'investir dans l'immobilier résidentiel - ce qui se reflète dans l'indice des prix de l'immobilier. Cela peut entraîner une baisse de la demande de propriété. Souvent, les prix sont alors également plus bas. Mais vous devez vous demander: pourquoi les loyers sont-ils si bas? S'ils sont réglementés, mais qu'il y a toujours une pénurie d'espace de vie, cela conduit finalement au fait que les locations existantes sont favorisées: les gens y vivent alors à bon marché - les autres ne trouvent rien.
Alors que se passe-t-il sur le marché?
Dans un tel cas, la demande d'appartements reste élevée. Et c'est exactement ce qui se passe à Vienne. Si vous faites partie des chanceux qui ont la chance d'obtenir un appartement dans le conseil, alors tout va bien. Mais les loyers restent élevés sur le marché du logement libre et il y a toujours une demande pour l'accession à la propriété.
Quels sont les arguments en faveur de l'achat d'une maison aujourd'hui?
L'une des raisons est certainement le faible niveau des taux d'intérêt. On est souvent choqué de voir à quel point les prix ont augmenté. Mais si vous comparez cela avec l'évolution des taux d'intérêt et calculez le financement, alors vous voyez: vous pouvez financer moins cher aujourd'hui et avoir un fardeau plus faible qu'il y a quelques années. Il est souvent moins coûteux d'utiliser un crédit immobilier que de payer un loyer. Les frais de logement dans la propriété sont donc moins chers.
Une deuxième raison est la prévoyance vieillesse: nous avons des problèmes majeurs avec l'assurance pension légale. Même avec les régimes de retraite d'entreprise ou les paiements réduits des polices d'assurance-vie. La raison en est le niveau de taux d'intérêt plus bas. Votre propre propriété sécurise votre prévoyance vieillesse. Dans les grandes villes, il y a une troisième raison: beaucoup s'inquiètent d'être forcés de quitter leur quartier ou de s'embourgeoiser. Bien sûr, posséder un condominium protège contre cela.
Vienne continue de croître: 3 700 nouveaux logements sociaux sont actuellement en projet.
Est-ce moins cher d'acheter que de louer dans la grande ville, même en dépit des prix élevés?
Cela vaut également là-bas, car les loyers y ont également fortement augmenté. À l'exception de Munich: vous n'êtes pas moins accablé en tant qu'acheteur que locataire en raison des prix extrêmement élevés. Mais si vous avez payé votre appartement, vous avez une maison de valeur correspondante. Dans les grandes villes, c'est aussi la question: à qui profitent les fortes hausses de prix là-bas? Il serait certainement socialement souhaitable qu’une large partie de la population puisse en bénéficier.
Les fortes hausses de prix dans les métropoles vont-elles se poursuivre?
Probablement oui. Parce que les villes continuent de grandir. Mais les taux d'augmentation peuvent baisser quelque peu.
Les taux d'intérêt sont bas aujourd'hui. Doit-il rester ainsi?
Non, mais il y a des preuves que le niveau des taux d'intérêt ne changera pas radicalement. Nous nous tournons toujours vers la politique monétaire de la Banque centrale européenne. Mais la politique des taux d'intérêt ne fait pas cela seule. Sur le marché mondial des capitaux, les taux d'intérêt sont en fin de compte déterminés par l'interaction de l'offre et de la demande. Les fournisseurs sont les épargnants. Et ici, nous avons un développement passionnant: dans tous les pays de l'Ouest, les gens vieillissent, mais l'âge de la retraite n'est pas ajusté. C'est pourquoi davantage de dispositions privées doivent être prises, c'est-à-dire qu'il faut réaliser davantage d'économies. Du côté de la demande, relativement peu est investi malgré les faibles taux d'intérêt. Cela tient au fait que la main-d’œuvre diminue et que la numérisation nécessite moins d’investissements.
Beaucoup d'argent offert par les épargnants et peu de demande de prêts, ce qui fait baisser les taux d'intérêt?
Cela se poursuivra au cours des prochaines décennies. Par conséquent, de l'avis de nombreux économistes, les taux d'intérêt resteront relativement bas. Je ne pense pas que nous verrons un quatre ou un cinq avant la virgule décimale du taux d'intérêt sur le financement de suivi.
Vaut-il encore la peine de posséder un bien immobilier aujourd'hui comme investissement compte tenu des prix élevés?
Pour ce faire, vous devez également vous pencher sur les alternatives d'investissement: bien d'autres choses ne donnent que des taux d'intérêt très bas.
Que recommanderiez-vous aux investisseurs immobiliers privés?
Pour le moment, nombreux sont ceux qui essaient de proposer des propriétés hors de prix. C'est pourquoi vous devez absolument avoir une connaissance de la politique du logement et du marché. Je vois des opportunités dans les faubourgs des grandes métropoles, dans les villes universitaires mais aussi dans les lieux où les gens connaissent bien. De nombreux petits investisseurs ont l'avantage de bien connaître leur lieu de résidence et de bien évaluer les micro-emplacements. C'est ce sur quoi vous devriez vous concentrer. C'est un avantage par rapport aux grands investisseurs.
Pouvez-vous nous dire quelques régions intéressantes?
En ce qui concerne les emplacements périphériques, je pense à Offenbach dans la région de Francfort ou peut-être à Neuss dans la région de Düsseldorf. Ou vers des villes de taille moyenne comme Bonn ou Münster. Ce sont des endroits où un investissement immobilier peut encore valoir la peine.
Comment vous investissez-vous en tant qu'expert?
Les scientifiques n'investissent pas autant d'argent. Je me diversifie et recherche des propriétés dans ma zone de chalandise que je connais. Ce faisant, cependant, j'ai réalisé: ce n'est pas si simple - la gamme n'est plus aussi large.