Le prêt de balle est l'une des formes de crédit les plus coûteuses. Dans certains cas, il peut encore valoir la peine de contracter un tel prêt sans remboursement. Cela est particulièrement vrai si vous avez ou souhaitez conclure un contrat de prêt de société immobilière.
Qu'est-ce qu'un prêt de balle?
Un prêt de balle est un type spécial de prêt dans lequel le remboursement intégral du montant emprunté n'est dû qu'à la fin de la durée du prêt.
Pendant la période de remboursement, l'emprunteur n'a pas à rembourser le prêt bullet. C'est là que cela diffère d'un prêt de rente, par exemple. L'emprunteur ne paie les intérêts mensuels du prêt qu'à la banque de financement. Le montant des intérêts peut être fixe ou variable.
Puisqu'il n'y a pas de remboursement sur toute la durée du prêt, le prêt à terme est également appelé prêt sans amortissement, prêt sans amortissement ou prêt à l'échéance.
En raison du manque de remboursement, un prêt de type «bullet» représente un risque considérable pour la banque de financement et les établissements de crédit se garantissent en général des taux d'intérêt nettement plus élevés.
Bien que l'emprunteur n'ait à effectuer aucun remboursement pendant la durée du prêt, des taux d'intérêt élevés sont appliqués au prêt bullet.
Quand un prêt de balle a-t-il un sens?
Un prêt de balle vaut la peine pour l'emprunteur s'il est capable d'investir son argent d'une manière différente ou d'exclure les doubles charges en raison de l'absence de versements échelonnés. Les formes d'investissement peuvent être des transactions d'actions ainsi que des contributions mensuelles à une assurance-vie ou à un contrat de prêt d'une société immobilière.
Étant donné que les frais d'intérêt pour un prêt à échéance sont généralement plus élevés que pour un prêt de rente, par exemple, cela ne vaut pas la peine pour tout le monde en fin de compte. Un calcul exact des coûts est logique dans tous les cas, les subventions éventuelles (voir ci-dessous) devant également être incluses.
Prêt final dans le cadre d'un contrat de prêt à une société immobilière
Combiner un prêt bullet avec un prêt immobilier et un contrat d'épargne est particulièrement utile si une propriété doit être construite ou rénovée avec l'argent du prêt. Puisqu'il n'y a pas de versements de remboursement, l'emprunteur peut verser des sommes beaucoup plus importantes dans le contrat chaque mois avec cette forme de prêt hypothécaire et accumuler une somme d'argent plus élevée qu'il ne le pourrait avec un remboursement simultané. Si la durée du prêt prend fin et qu'il est finalement dû pour le remboursement, la totalité du montant du financement de la construction peut idéalement être remboursée avec l'argent du compte de la société de construction.
Bon à savoir: Afin de garantir le prêt, les banques se voient parfois confier le contrat de société de construction.
Prêt Bullet et contrat de prêt immobilier et d'épargne: que faut-il considérer?
Si le prêt bullet est lié à un crédit immobilier et à un contrat d'épargne, il est important que le prêt immobilier et le contrat d'épargne soient prêts à être alloués au moment du remboursement du prêt. Ensuite, le montant à rembourser peut facilement être prélevé sur le contrat.
Idéalement, vous devriez conclure le prêt bullet avec le prêt immobilier et le contrat d'épargne. Ensuite, non seulement le moment du décaissement, mais aussi la somme de la société de construction peuvent être précisément ajustés au montant du prêt et à la durée, de sorte que lorsque le remboursement est dû, la somme allouée à la société de construction couvre tous les passifs. Exemple: si un prêt global de 10 000 EUR est contracté, le montant du prêt immobilier et de l'épargne doit également être fixé à ce montant.
Il peut être judicieux de combiner le prêt bullet avec un prêt immobilier et un contrat d'épargne. Ensuite, le prêt dû peut être remboursé avec le montant payé.
Quelles subventions sont possibles?
Le grand avantage pour les épargnants de la société de construction avec un prêt sans remboursement est que si l'argent accumulé est utilisé à des fins résidentielles, des subventions de l'État peuvent être réclamées. Cela comprend l'aide au logement ainsi que l'allocation d'épargne salariale ou la subvention électorale résidentielle.
Pour certaines de ces subventions, le montant dépend des montants que l'épargnant de la société de construction paie mensuellement ou au cours de l'année. Étant donné que l'emprunteur dispose d'une plus grande marge de manœuvre financière avec un prêt bullet, il peut déposer davantage et ainsi obtenir le maximum de soutien possible de l'État. Le montant du financement qui peut être atteint, par exemple sous la forme de la prime de construction de maison, est facile à déterminer: c'est ainsi que vous calculez le montant de la prime de construction de maison.
Prêt final et financement KfW
En cas de construction, d'achat ou de rénovation d'un bien éligible au financement de la KfW, le prêt accordé par la KfW peut également être souscrit en tant que prêt à échéance. Ici aussi, la combinaison avec un contrat de construction d'épargne sociale prend tout son sens, afin que le montant du prêt puisse être augmenté sans problème à l'échéance.
Prêt Bullet: avantages fiscaux sur les biens loués
Les prêts Bullet offrent également la possibilité de réaliser des économies d'impôts: un prêt sans amortissement est-il contracté pour financer la construction d'un immeuble qui n'est pas habité mais qui est loué? Ensuite, les paiements d'intérêts mensuels peuvent être inclus dans la déclaration de revenus. Si, en revanche, la propriété est occupée par l'emprunteur lui-même, les paiements d'intérêts ne sont pas déductibles d'impôt, de sorte qu'un prêt de rente est généralement plus recommandé.
Un prêt bullet vaut particulièrement la peine lors du financement d'un appartement locatif: les mensualités d'intérêts sont déductibles d'impôt!
Prêt Bullet: avantages et inconvénients en un coup d'œil
La question de savoir si un prêt à échéance est la meilleure solution pour le financement du logement dans un cas individuel ne peut pas être tranchée de manière générale. Un regard sur les avantages et les inconvénients aide.
avantages
- faible charge financière et donc plus de flexibilité grâce aux échéances de remboursement qui ne peuvent être effectuées par rapport à un prêt de rente
- solution provisoire appropriée jusqu'à l'attribution du prêt de la société de construction
- structure de taux d'intérêt fixe ou variable
- Combinaison possible avec l'épargne de la société de construction et le financement KfW
- Déductibilité fiscale des intérêts sur les biens loués
désavantage
- des taux d'intérêt nettement plus élevés par rapport à un prêt de rente
- dans certaines circonstances, des dates d'échéance différentes pour le remboursement du prêt et l'attribution du contrat de prêt de la société immobilière
- Investir l'argent disponible avec un rendement supérieur au coût d'intérêt du prêt n'est possible qu'avec un haut niveau d'expertise professionnelle
Quand est-ce payé? Exemples de calculs pour les prêts de balle
À l'aide de deux exemples, il vise à montrer à quoi ressemblent les obligations de paiement pour un prêt de type «bullet» et quels sont les frais d'intérêt à prévoir quand.
Exemple de prêt de balle 1
M. Muster a contracté un prêt global de 250 000 euros pour financer un achat immobilier. La durée du prêt est de sept ans avec un taux d'intérêt de cinq pour cent.
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Année du |
Remboursement |
Intérêts |
Taux total |
|
1 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
2 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
3 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
4e |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
5 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
6e |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
7e |
250 000 € |
12 500 € |
262 500 € |
|
Total: |
250 000 € |
87 500 € |
337 500 € |
M. Muster doit payer 12 500 euros d'intérêts à la banque de financement chaque année. Il en résulte des frais d'intérêts pour le financement de la construction d'un montant de 87 500 euros. En outre, le prêt doit être remboursé la septième année. En plus du paiement des intérêts, M. Muster doit alors rembourser le montant du prêt de 250 000 euros à la banque.
Exemple de prêt de balle 2
Mme Exempel aimerait concevoir toute la maison d'une manière adaptée à son âge et a besoin de financement. Pour une salle de bain sans obstacle, elle contracte un emprunt de 10 000 euros. Le terme ici est également de sept ans à un taux d'intérêt de cinq pour cent.
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Année du |
Remboursement |
l'intérêt |
Tarif global |
|
1 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
2 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
3 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
4e |
0 € |
500 € |
500 € |
|
5 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
6e |
0 € |
500 € |
500 € |
|
7e |
10 000 € |
500 € |
10 500 € |
|
Total: |
10 000 € |
3 500 € |
13 500 € |
Mme Exempel doit payer des intérêts de 500 EUR par an, moyennant quoi elle doit augmenter le montant du prêt de 10 000 EUR la septième année. Au final, le financement leur coûte au total 3 500 euros.
