Fondamentalement, il est du devoir du propriétaire de garder un appartement dans l'état prévu au contrat. Il peut toujours répercuter les frais de petites réparations sur le locataire. Vous pouvez découvrir ici dans quelle mesure cela est possible et quand une petite clause de réparation dans les contrats de location est inefficace.
Que sont les réparations mineures?
Les réparations mineures sont la réparation de dommages mineurs dans un appartement loué. Selon la loi sur la location, les frais engagés pour cela peuvent être imposés au locataire dans certaines limites.
Pour que cela soit possible, il doit y avoir une clause de réparation mineure effective dans le contrat de location. Le locataire est alors tenu de supporter les frais de réparation des choses qui sont également louées et auxquelles il a un accès direct et fréquent.
Exemples de réparations mineures
Des exemples typiques de réparations mineures que ce n'est pas le propriétaire mais le locataire doivent payer comprennent les dommages causés à ces appareils ou installations dans l'appartement:
- Robinets
- Rinçage des toilettes
- Ceintures de volet
- Poignées de portes et fenêtres
- Pomme de douche
- interrupteur
- Douilles
Un exemple typique de réparations mineures dans lesquelles le locataire doit supporter les frais est une pomme de douche défectueuse.
Qu'est-ce qui ne compte pas comme des réparations mineures?
Conformément à la loi sur la location, le bailleur ne peut pas répercuter les frais sur le locataire via la clause de réparations mineures pour matériel défectueux dans l'appartement avec lequel le locataire entre très rarement ou pas de contact direct.
Ce serait le cas, par exemple, si des dommages étaient survenus à ces installations:
- Les lignes électriques
- Verre de fenêtre
- Boîte de volet roulant
- Joints en silicone
- Ampoules dans la cage d'escalier ou le couloir
Une vitre cassée ne fait pas partie des petites réparations. Habituellement, le propriétaire paie ici.
Quelle est la clause de réparations mineures?
En principe, les locataires ne sont pas tenus de couvrir les frais de réparations mineures. Si le bailleur souhaite se soustraire partiellement à son obligation d'entretenir un appartement loué énoncée à l'article 535 du Code civil allemand (BGB) et imposer au locataire le coût des réparations mineures de l'appartement loué, une clause dite de réparation mineure doit être notée dans le contrat de location.
Pour que cette clause soit juridiquement valable, le bailleur doit indiquer précisément à quelles parties du bien locatif elle s'applique. Cependant, il n'est pas nécessaire de répertorier chaque propriété de l'appartement loué. Il suffit que, conformément à l'article 28, paragraphe 3, clause 2 de la deuxième ordonnance de calcul (BV), les grands groupes soient nommés dans le contrat de location, par exemple "les éléments d'installation pour l'électricité, l'eau et le gaz, les équipements de chauffage et de cuisson, les serrures de portes et fenêtres et le Dispositifs de fermeture pour volets ».
Quand la clause de réparations mineures est-elle inefficace?
La clause de petites réparations est alors inopérante si la dénomination des groupes supérieurs est manquante et qu'aucune limite financière maximale n'est spécifiée jusqu'à ce que le locataire soit tenu de payer les frais de réparations mineures. Cela s'applique à la fois aux coûts de chaque réparation individuelle qui peuvent être engagés et aux coûts totaux maximum qui peuvent être imposés au locataire pour les réparations par an.
Si le bailleur n'a pas noté ces valeurs dans le contrat de location, la clause est sans effet et le locataire n'a à payer aucun des frais engagés.
La clause de réparations mineures du contrat de location définit le moment où le propriétaire peut répercuter les frais de réparations mineures sur le locataire. Cependant, il n'est pas valable dans certaines circonstances.
Quel est le coût maximum que le locataire doit supporter?
Il n'y a fondamentalement aucune limite légale maximale dans le droit de la location jusqu'à laquelle un locataire peut être obligé d'assumer les frais de réparation. Par conséquent, les propriétaires peuvent théoriquement choisir les limites à volonté et les noter dans la clause de réparation mineure.
Cependant, ils ne sont en réalité pas entièrement gratuits: dans la jurisprudence allemande, divers arrêts ont établi un cadre approximatif dans lequel le coût maximal des réparations mineures doit être compris. C'est le seul moyen pour que la clause soit juridiquement valide et non inefficace.
Il existe à la fois des limites pour chaque mesure individuelle et pour le total des coûts admissibles par an à la charge du locataire.
Jusqu'à quel montant le locataire doit-il payer pour les réparations mineures individuelles?
Dans un arrêt de 1989, la Cour fédérale de justice a jugé qu'il était permis d'attendre du locataire des frais de 100 DM par réparation mineure conformément au contrat de location (BGH, arrêt du 7 juin 1989, Az.: VIII ZR 91/88). Le tribunal de district de Würzburg, dans un arrêt sur le droit du bail 21 ans plus tard, a estimé qu'une charge de coût pour le locataire de 110 EUR par réparation mineure était appropriée (AG Würzburg, arrêt du 17 mai 2010, Az.: 13 C 670/10).
En général, on suppose actuellement que le coût par réparation sera compris entre 75 et 100 euros.
Totalement ou pas du tout: pas de remboursement proportionnel des frais de réparations mineures
En pratique, fixer une limite maximale dans la clause correspondante du contrat signifie que le principe «tout ou rien» s'applique: dans le contrat de location ou dans la clause de réparation mineure, un montant maximal par réparation mineure de 90 euros et le montant de la facture est de 85 euros, le locataire doit payer les frais selon le droit du bail.
Cependant, si la facture est de 95 euros, le bailleur doit payer la facture en totalité. Il ne peut alors exiger que le locataire partage les frais à hauteur du montant maximum convenu selon la clause de réparation mineure (voir l'arrêt du tribunal régional supérieur de Düsseldorf du 11 juin 2002, Az.: I-24 U 183/01).
Jusqu'à quel montant total le locataire doit-il payer pour des réparations mineures par an?
Il existe également une limite maximale aux coûts totaux que le locataire doit payer pour des réparations mineures par an. Cette information dans la clause est essentielle afin de protéger le locataire de dépenses incalculables, si de nombreuses réparations mineures sont nécessaires dans l'appartement dans un délai d'un an.
En ce qui concerne les dépenses totales par année civile que le locataire doit assumer pour les réparations, plusieurs décisions du droit du bail définissent un cadre admissible pour le bail:
La jurisprudence actuelle impose au locataire une charge financière annuelle pour les réparations d'un montant de 6% (BGH, arrêt du 6 mai 1992, VIII ZR 129/91) à 8% (AG Braunschweig, arrêt du 17 mars 2005, Az.: 116 C 196/05) du loyer annuel froid est autorisée. Tous les frais supplémentaires encourus doivent être supportés par le propriétaire.
Pour que la clause de petites réparations soit valable, le bailleur doit adhérer à un cadre approximatif dans lequel les limites maximales des coûts de petites réparations doivent être déplacées.
Qui engage l'artisan pour des réparations mineures?
Même si le locataire doit payer lui-même le coût de la réparation jusqu'à un certain montant, le contrat doit toujours être exécuté par le propriétaire. Dans le cas contraire, le locataire court le risque d'être mis en cause pour défaut de fabrication. Les prétendues «clauses de service», qui obligent le locataire à effectuer lui-même les réparations ou à les mettre en service, sont invalides (voir les arrêts de la Cour fédérale de justice du 6 mai 1992, NJW 1992, p. 1759 ainsi que l'AG Schöneberg du 19 août 2008, Az .: 3 C 220/08).
Le locataire peut-il effectuer lui-même des réparations mineures?
Le robinet coule-t-il? Si seul le pommeau de douche doit être remplacé ou l'aérateur du robinet remplacé, le locataire peut également entreprendre cette réparation lui-même avec les compétences manuelles appropriées.
Cependant, nous vous déconseillons fortement d'effectuer vous-même des réparations mineures. Car si les travaux sont mal exécutés ou, dans le pire des cas, ils entraînent même des dommages indirects, le bailleur peut facturer intégralement à la personne qui a causé les dommages les frais des réparations majeures qui sont alors nécessaires. Vous êtes alors facturé au locataire.