Le numéro de surface de base (GRZ) détermine le pourcentage maximum de votre propriété sur lequel construire. Nous expliquons comment le nombre est calculé et ce qu'il faut considérer.
Calcul du nombre de surface de base: les éléments les plus importants en un coup d'œil
- Le numéro de surface de base, GRZ en abrégé, décrit le rapport entre la surface constructible maximale et la superficie totale de la propriété. Il est contenu dans l'ordonnance sur l'utilisation des bâtiments.
- Dans le cas de systèmes auxiliaires sans connexion directe au bâtiment principal, le GRZ peut être dépassé de 50 pour cent maximum jusqu'à une valeur de 0,8.
- Le nombre de surfaces de plancher est un facteur crucial pour déterminer la valeur d'une propriété. Il détermine également la densité des bâtiments dans une zone donnée.
Que signifie le numéro de zone de base (GRZ)?
En tant que propriétaire d'une propriété, vous n'êtes généralement pas autorisé à construire sur toute la zone. Pour des raisons écologiques, il est important que suffisamment de zones non scellées restent libres pour que l'eau de pluie puisse s'infiltrer. De plus, une densité de bâtiment trop élevée a un impact négatif sur la qualité de vie et l'esthétique.
Le GRZ exprime le degré d'utilisation d'une surface immobilière: sur quel pourcentage de la surface peut-on construire? Il est calculé à partir de la taille maximale de la surface constructible par la taille de la propriété et est donné avec une valeur décimale allant de 0,2 à 1.
GRZ = surface constructible maximale (m²) / taille de la parcelle (m²)
Vous trouverez des informations sur la façon de calculer la surface de base dans la section 19 de l'ordonnance sur l'utilisation des bâtiments (BauNVO), entrée en vigueur en 1962. La dernière version actuellement valide date de 2017. Le GRZ d'une propriété dépend du type de son utilisation structurelle, qui est spécifié dans la première section du BauNVO. Par exemple, la superficie de base du terrain dans une zone villageoise est de 0,6, contre 0,8 dans les zones urbaines. Un GRZ de 1.0 n'est disponible que pour les zones principales. Cela signifie des environnements urbains dans lesquels se trouvent principalement des magasins, des bureaux ou des institutions culturelles.
Quel est le numéro de la surface de plancher?
En plus du numéro de surface de plancher, le numéro de surface de plancher (GFZ) est également un paramètre important de l'ordonnance sur l'utilisation des bâtiments. Il est calculé à partir de la superficie totale de tous les étages complets sur toute la surface de la propriété et, comme le GRZ, est donné sous forme de valeur décimale.
Pour une propriété de 1 000 mètres carrés avec un GFZ de 1,2, la superficie totale des étages complets peut être de 1 200 mètres carrés. Cela signifie, par exemple, que trois étages de 400 mètres carrés chacun ou deux de 600 mètres carrés chacun peuvent être construits.
Le GFZ ne précise pas le nombre d'étages autorisés. Le soi-disant nombre d'étages est contenu sous forme de nombre romain dans le plan de développement, qui est déterminé par la municipalité ou la ville.
Quelle est la différence entre GRZ I et GRZ II?
Dans certaines circonstances, il est possible de dépasser la superficie de base de 50 pour cent. Cependant, cette exception n'affecte pas le bâtiment principal, mais uniquement les structures annexes telles que les abris de jardin et les garages ainsi que les installations souterraines.
Le numéro de zone des installations annexes est appelé GRZ II, le numéro de zone du plan de développement est GRZ I. La somme de GRZ I et GRZ II ne doit jamais dépasser le plafond absolu de 0,8.
Les principaux systèmes (GRZ I) sont:
- bâtiment principal
- Carports, garages et garages souterrains reliés au bâtiment principal
- Jardins d'hiver et piscines reliés au bâtiment principal
- Terrasses, balcons, baies vitrées, arcades
- Escalier extérieur hors sol, escalier d'entrée
Les systèmes auxiliaires (GRZ II) sont:
- Systèmes solaires
- garages indépendants et garages souterrains, places de parking et abris d'auto
- Maisons de jardin, écuries
- Terrains de jeux, piscines
- Puits, fosses, réservoirs d'huile, stations d'épuration
Pour les structures auxiliaires telles que les piscines, les constructeurs peuvent dépasser le GRZ jusqu'à 50 pour cent.
Calculer la surface de base autorisée avec le numéro de surface de base: exemples de calcul
Si vous souhaitez calculer la surface de plancher maximale de votre future maison avec le nombre de surfaces de plancher, la formule suivante s'applique:
surface constructible maximale (m²) = taille du bien (m²) x GRZ
Acheter une propriété de 900 m² avec un GRZ de 0,6 , la surface au sol maximale autorisée du bâtiment principal est:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Si vous prévoyez un garage, une piscine et une maison de jardin, votre surface au sol est calculée à partir de GRZ II, soit la moitié de GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
Cependant, dans ce cas, la somme du bâtiment principal et des installations annexes dépasserait le plafond absolu de 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Pour cette raison, la superficie maximale des installations annexes est de:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Pourquoi le numéro de base est-il important?
Le calcul du GRZ est pertinent pour l'acheteur et le vendeur d'une propriété. L'acheteur veut savoir sur quel pourcentage de la propriété il est autorisé à construire. Si un ou plusieurs bâtiments sont déjà en place, le GRZ détermine s'il peut prévoir des installations annexes supplémentaires telles que des garages ou des abris de jardin.
En tant qu'acheteur, vous devez noter que le nombre de surfaces de plancher n'est en aucun cas le même que la surface habitable d'une maison. La zone comprend également les murs extérieurs et les escaliers extérieurs. De plus, contrairement à l'espace de vie, toutes les surfaces de plancher ne sont pas additionnées.
Pour le vendeur, un nombre élevé de surfaces de plancher augmente la valeur de son bien. Pour une parcelle de terrain dans une zone urbaine avec un GRZ de 0,8, un prix plus élevé peut être atteint que pour un dans une petite zone de peuplement avec un GRZ de 0,2.
