Les terrains à bâtir deviennent de plus en plus chers et encore plus petits. Construire une maison jumelée est une bonne solution pour utiliser efficacement un terrain à prix élevé et partager les coûts fixes. Your-Best-Home.net a résumé ce que vous devez considérer ci-dessous.
Construire une maison jumelée: les choses les plus importantes en un coup d'œil
- Rentabilité: Avec une maison jumelée, la construction et les coûts fixes peuvent être répartis entre deux propriétaires; ainsi chaque partie sauve.
- Financement: Une maison jumelée louée permet de financer l'ensemble de la maison.
- Coûts: Une maison jumelée coûte un tiers moins cher qu'une maison unifamiliale.
- Approbation: le plan de développement indique si la maison à deux familles est approuvée de manière simple dans la procédure de notification ou si une demande de construction est nécessaire dans la procédure d'approbation, ce qui dans le pire des cas peut être rejeté.
- Location: Le retour sur investissement détermine si la location en tant que grand-mère en vaut la peine. Si le pourcentage est trop bas, la vente de la maison jumelée peut être plus rentable.
Quels types de maisons jumelées existe-t-il?
Les maisons jumelées sont essentiellement deux maisons unifamiliales autonomes, qui se trouvent toutes deux exactement à la limite de la propriété et - pour la plupart - sont reliées l'une à l'autre à l'extrémité du pignon. Habituellement, les deux moitiés de la maison sont reflétées symétriquement et forment une unité optique.
Ces dernières années, de nouveaux types de maisons doubles se sont également développés. Par exemple, il n'y a pas de séparation de la propriété et la maison à deux familles est construite comme une maison autonome avec une cloison intérieure entre les unités résidentielles. De plus, il est possible de partager les services du bâtiment, tels que le système de chauffage. À proprement parler, on ne parle plus d'une maison jumelée, mais d'une maison bifamiliale ou - selon la répartition et le ratio d'habitants - d'une maison avec un appartement indépendant.
Les maisons jumelées n'ont pas à être «étouffantes» - il en existe de nombreux types modernes.
Avantages et inconvénients de la maison à deux familles
avantages
- Une parcelle plus petite est suffisante par rapport à deux maisons unifamiliales
- Les services de construction communs offrent des économies de coûts
- Les coûts fixes tels que les travaux de terrassement ou les raccordements aux maisons ne sont engagés qu'une seule fois - donc moins chers pour les deux unités résidentielles
- Consommation d'énergie inférieure à celle d'une maison individuelle
- Le deuxième appartement permet la création d'un appartement multi-générationnel
- En tant qu'appartement de grand-mère, la maison jumelée génère un revenu passif après le remboursement du prêt
désavantage
- Lors de la construction avec une autre partie, les décisions ne peuvent être prises qu'ensemble
- Exigences accrues en matière d'isolation acoustique
- Moins d'intimité qu'avec une maison familiale détachée
- Les fenêtres ne sont possibles que dans trois directions
Que faut-il considérer lors de la planification d'une maison jumelée?
Par rapport à une maison unifamiliale, il y a plus de problèmes à considérer lors de la planification d'une maison double. Cela commence par la propriété: la limite de construction donnée est-elle assez grande pour une maison jumelée et des garages? Quelle est l'orientation de la propriété? Les deux parties doivent avoir accès à la lumière et aucune partie ne doit être complètement désavantagée. Les deux partenaires de construction doivent bien entendu également s'entendre sur la forme de la maison. Cela commence par les bases telles que la forme du toit ou la question de savoir si Your-Best-Home.net aura 1,5 étage ou deux étages complets.
L'une des décisions les plus importantes ici concerne la question de savoir si Your-Best-Home.net doit être construit comme une maison jumelée optique ou si chaque partie peut concevoir sa moitié de la maison complètement librement. Dans ce cas, seul un consensus sur la paroi d'extrémité commune est nécessaire.
Avant la première réunion de planification, les points suivants doivent être définis mentalement. Que pouvez-vous accepter et où sont les problèmes personnels interdits:
- Propriété souhaitée: La propriété convient-elle à vos propres idées?
- Your-Best-Home.net devrait-il être construit sur une dalle de plancher ou un sous-sol?
- Le style architectural peut-il être coordonné avec la forme du toit et la vue extérieure?
- Les plans d'étage s'harmonisent-ils?
Lors du choix d'une parcelle de terrain, vous devez vous assurer que la parcelle peut être divisée dans une direction nord-sud.
Qui emménagera dans la maison jumelée?
Et enfin la question la plus importante: avec qui construire une maison jumelée? Gardez à l'esprit que les meilleures amitiés peuvent se rompre lorsqu'il s'agit de brique ou de peinture de façade. Il y a toujours plusieurs options pour construire une maison: D'une part, vous pouvez construire une maison jumelée en tant que personne seule et ensuite vendre ou louer la seconde moitié de la maison. Le client assume une sorte de fonction de développeur et peut décider librement de la conception. Cependant, il supporte également l'intégralité des coûts, qui à leur tour sont plus élevés que pour une maison uniquement unifamiliale. Alternativement, deux parties peuvent unir leurs forces et construire ensemble.
Une délimitation propre et contractuelle de tous les droits et obligations est l'alpha et l'oméga de cette constellation. Enfin, il existe également la possibilité pour un promoteur immobilier de construire une maison jumelée et de vendre les unités individuelles individuellement. La plupart du temps, vous ne savez pas qui sera votre futur voisin.
Quels sont les coûts d'une maison jumelée?
Dans l'ensemble, le potentiel d'économies d'une maison jumelée par rapport à une maison unifamiliale est d'environ 10 à 35%. Avec des coûts d'environ 250 000 euros pour une maison individuelle, les coûts pour une maison jumelée sont d'environ 350 000 euros. Cela signifie des coûts de seulement 175 000 euros pour chaque moitié de la maison. Mais il faut noter que les prix varient énormément selon la maison et ne peuvent pas être déterminés à tous les niveaux.
La question des surcoûts est toujours suivie de la question de savoir avec quoi les comparer. Comparé à deux maisons unifamiliales, un duplex est toujours moins cher car les coûts fixes ne sont engagés qu'une seule fois au lieu de deux. Si vous comparez une maison jumelée individuelle à une maison unifamiliale, les coûts de la maison à deux familles seront toujours plus élevés.
Il existe un potentiel d'économies dans les domaines suivants:
- Les coûts fonciers sont divisés par deux
- Les travaux de terrassement, en particulier les équipements de chantier, ne doivent être effectués qu'une seule fois
- Coûts de la coque pure de la maison tels que le toit, le plâtre, le mur extérieur partagé, la fenêtre, l'isolation
- Coûts d'entretien pour les services du bâtiment, par exemple pour le chauffage
Frais supplémentaires liés à une maison individuelle:
- Système de chauffage: Les coûts ici sont environ 20% plus élevés que ceux d'une maison individuelle.
- Électricité: Deux appareils de mesure sont nécessaires pour une maison jumelée.
- Porte d'entrée: Si un local technique est accessible de l'extérieur, une porte d'entrée supplémentaire est nécessaire.
S'il n'y a pas de plan d'aménagement, le type de bâtiment prévu doit s'intégrer dans l'environnement.
Que faut-il considérer avec la demande de construction et le permis de construire?
Vous pouvez voir sur le plan de développement si une maison jumelée peut même être construite sur un terrain. Le préalable est qu'il existe du tout. Sauf s'il existe un plan de développement, le projet de construction doit s'intégrer dans la zone environnante. Si des maisons jumelées ont déjà été construites ici, les chances d'obtenir un permis sont très bonnes.
Dans le plan d'aménagement, divers marquages indiquent la possibilité d'une maison jumelée:
O = construction ouverte
G = construction fermée
D = maison jumelée
ED = maison simple ou double (attention, "E" indique seulement une maison individuelle)
Si le design souhaité n'est pas répertorié, Your-Best-Home.net ne peut pas être demandé dans la procédure de notification simplifiée. Une demande de construction doit être soumise dans le cadre du processus d'approbation de la maison projetée. Dans le pire des cas, aucune approbation ne sera donnée et Your-Best-Home.net devra être reporté.
Une autre pierre d'achoppement est le numéro de zone (GRZ), qui indique le pourcentage de la propriété qui peut être construit. Puisqu'une maison jumelée nécessite une superficie plus grande qu'une maison unifamiliale, elle peut être dépassée ici.
Conseil: effectuez une enquête préliminaire sur le bâtiment si la maison que vous recherchez pourrait entrer en conflit avec le plan de développement. De cette façon, vous savez très tôt si Your-Best-Home.net peut même être implémenté dans la variante prévue.
Que faut-il considérer lors de la phase de construction d'une maison jumelée?
En règle générale, le client doit être sur place le plus souvent possible afin de pouvoir vérifier les différentes phases de construction.
Astuce: Il est préférable de mesurer les ouvertures des fenêtres ou des portes si les mesures semblent fausses.
Une maison jumelée a le grand avantage que deux parties peuvent s'occuper ensemble de la supervision de la construction. La présence de l'individu n'est pas nécessaire à chaque étape de la construction, car l'autre partie a également un œil dessus - bien sûr, cela ne s'applique que si la communication entre eux est correcte. Les images et les appels vidéo WhatsApp rendent désormais cela très facile. Les deux parties du bâtiment doivent savoir où se trouvent les souhaits particuliers de l'autre. Si, par exemple, les carreaux doivent se trouver dans un certain modèle, un écart peut également être reconnu et critiqué par le partenaire de construction à un stade précoce.
Conseil: les deux constructeurs doivent toujours être présents pour l'acceptation officielle des phases de construction ou des métiers individuels. Quatre yeux en voient plus de deux ici!
Il est préférable de clarifier la structure de propriété à l'avance afin que les coûts n'aient pas à être partagés et compensés plus tard. De plus, vous n'avez pas besoin du consentement de vos voisins pour tous les travaux.
Appartement de grand-mère: voici comment la maison à deux familles porte ses fruits
Pour financer la maison jumelée, la location de la seconde moitié de la maison est un choix évident. Le loyer appliqué doit - s'il est disponible - correspondre à l'indice local des loyers. Cela ne doit pas être dépassé. Dans le pire des cas, il est si bas qu'il ne couvre pas les coûts de construction de la maison. Il est alors conseillé de revendre le bien au lieu de le louer.
Afin de pouvoir évaluer objectivement la rentabilité d'une maison jumelée, vous avez besoin des données suivantes sur le projet:
- Coûts totaux, divisés en capitaux propres et dette
- Revenus locatifs annuels
- Frais de fonctionnement engagés (par ex. Réparations)
- Intérêts annuels courus
Vous divisez la somme des revenus locatifs et des intérêts par les coûts totaux et multipliez le résultat par 100. Vous obtenez alors le retour sur investissement total de la propriété.
Rendement total de l'investissement = (revenus locatifs + intérêts - frais engagés) / (capitaux propres + dette) x 100
Exemple:
- Coûts totaux: capitaux propres 80000 euros et dette 80000 euros
- Revenus locatifs: 1000 euros par mois = 12000 euros par an
- Intérêts: 100 euros par mois = 1200 euros par an
Exemple de calcul 1:
(12 000 euros + 1 200 euros) / (80 000 euros + 80 000 euros) x 100 = 8,25%
Cela signifie que le capital employé rapporte 8,25% d'intérêts. La règle est la suivante: plus la rentabilité est élevée, mieux c'est.
Avec des revenus locatifs de 1.200 euros par mois, la rentabilité évolue comme suit:
Exemple de
calcul 2: (14.400 euros + 1.200 euros) / (80.000 euros + 80.000 euros) x 100 = 9,75%
Le retour sur investissement total peut être utilisé pour déterminer si l'appartement de grand-mère préfère être loué ou vendu.
Conseils pour la location de la maison jumelée
Lors de la location d'une maison jumelée ou d'un appartement pour mamie, si vous y habitez vous-même, il y a quelques points à considérer: L'
enregistrement de la consommation doit être discuté à un stade précoce avec les métiers de l'électricité et du chauffage / plomberie. Pour une maison occupée par le propriétaire et une deuxième unité résidentielle louée, des règles simplifiées s'appliquent à la facture de services publics. Il est donc permis de répartir les frais de chauffage et d'eau chaude uniquement en fonction de la surface habitable ou des résidents. La consommation réelle n'a pas à être mesurée. Cependant, cette variante doit être expressément convenue dans le contrat de location.
Si les frais engagés doivent être facturés en fonction de la consommation réelle, les deux corps de métier doivent installer des compteurs appropriés. Dans le cas du chauffage / sanitaire, plusieurs compteurs d'eau chaude et froide ainsi que des compteurs de chaleur pour le chauffage (au sol) et l'eau chaude se réunissent ici.
Important: Si vous construisez avec un membre de la famille et que vous souhaitez clarifier les coûts annexes, demandez à l'entrepreneur en chauffage d'installer des espaces réservés afin que vous puissiez moderniser les compteurs d'eau plus tard.
Pour l'électricien, en revanche, il est important de savoir si les deux côtés de la maison reçoivent leur propre compteur de la société de fourniture d'énergie, afin que chaque partie puisse choisir son propre fournisseur d'électricité. Si tel est le cas, il faut clarifier comment procéder avec l'électricité générale, par exemple pour la lumière dans le local technique ou une cage d'escalier partagée. Il est possible que celui-ci soit affecté à un côté de la maison et que les lignes correspondantes soient attachées à un compteur intermédiaire supplémentaire. Si un seul compteur est nécessaire pour toute la maison, la deuxième partie dépend toujours du choix du fournisseur d'électricité de l'autre résident. Les compteurs intermédiaires correspondants doivent alors être définis ici pour pouvoir se facturer correctement.
Voisins heureux, bonne vie
Les locataires à long terme qui gèrent la maison avec soin sont toujours positifs pour un appartement de grand-mère. Dans le cas d'un nouveau bâtiment, un lien émotionnel à long terme avec les futurs locataires peut être atteint en leur permettant de participer à la sélection des produits de construction intérieure individuels tels que le stratifié, les carreaux et la cuisine.
