Le loyer comparatif habituel dans la région devient particulièrement important si une augmentation de loyer doit être appliquée. Vous pouvez lire ici quel est le loyer comparatif local typique, comment il est déterminé et quels pièges vous pouvez trébucher.
Les choses les plus importantes en un coup d'œil
- Le loyer comparatif local indique les prix de location auxquels on peut s'attendre dans une certaine zone.
- Il existe plusieurs façons de le savoir.
- En cas d'augmentation de loyer à hauteur du loyer comparatif local, certaines règles doivent être respectées.
- Les consommateurs peuvent également avoir un aperçu du loyer local.
Quel est le loyer comparatif local?
Le loyer comparatif local indique les frais de location d'appartements dans la commune concernée ou comparable au cours des six dernières années pour la surface habitable. La moyenne de ces montants correspond au loyer comparatif local. Ceci est régi par la section 558, paragraphe 2 du code civil allemand (BGB). La comparaison ne s'applique pas aux appartements dont le montant du loyer a été déterminé par la loi ou sur la base d'un engagement de financement.
Lors de la détermination du loyer comparatif typique d'un appartement spécifique à louer pour l'emplacement, il est essentiel que les appartements utilisés pour la comparaison soient comparables en termes de type, taille, équipement, état et emplacement ainsi qu'en ce qui concerne les besoins énergétiques.
Lors de la détermination du loyer comparatif local, seules des maisons de construction similaire dans la région sont utilisées.
Qu'est-ce qu'une augmentation de loyer jusqu'au loyer comparatif local?
Dans le cas d'une augmentation de loyer jusqu'à concurrence du loyer comparatif habituel pour l'emplacement, le bailleur se réfère au fait qu'en moyenne, des loyers plus élevés sont facturés pour une surface habitable comparable dans la zone en question qu'il ne le demandait auparavant.
La possibilité de l'augmentation lui offre § 558, paragraphe 1 BGB. Cependant, il y a aussi une note que le loyer doit être resté inchangé pendant au moins 15 mois jusqu'au point d'augmentation.
Quelles conditions s'appliquent à l'augmentation du loyer?
Le bailleur doit annoncer l'augmentation de loyer par écrit conformément au § 558a, alinéa 1 BGB et également la justifier. Dans sa lettre, il comparera donc la valeur du loyer comparatif local avec le loyer précédemment demandé et exigera une augmentation correspondante du loyer mensuel. Le locataire doit alors l'accepter dans un délai de trois mois. S'il ne le fait pas, le loyer préalablement convenu continue de s'appliquer. Le propriétaire peut cependant intenter une action en justice pour l'approbation de l'augmentation du loyer.
Dans le cas d'une augmentation de loyer jusqu'à concurrence du loyer comparatif local, outre les conditions ci-dessus, le loyer ne peut augmenter de plus de 20 pour cent en trois ans. Cette limite dite de plafond s'applique donc également si le loyer est porté au loyer local standard. Dans certaines régions comme Berlin ou Cologne, cette limite est un peu plus basse à 15%.
Dans le cas de nouvelles locations, le bailleur doit également tenir compte de la limite de prix de location qui peut s'appliquer à la région correspondante.
Une augmentation de loyer doit être annoncée par écrit par le propriétaire et justifiée - ici le loyer comparatif local joue également un rôle majeur.
Comment le loyer comparatif local est-il déterminé?
Il existe quatre manières différentes de déterminer la rente comparative locale:
- via l'indice des loyers,
- sur des appartements comparables,
- un avis d'expert,
- via les informations d'une base de données de location.
Ces quatre procédures peuvent également être utilisées par les bailleurs conformément à l'article 558a, paragraphe 2 du Code civil allemand (BGB) pour justifier une augmentation de loyer à hauteur du loyer comparatif local.
Loyer comparé usuel dans la zone: Détermination à l'aide de l'indice des loyers
Si un indice des loyers est disponible pour la ville ou la ville, cela facilite beaucoup la détermination du loyer comparatif local. L'indice des loyers est publié par la ville ou la municipalité concernée en collaboration avec les associations de locataires et de propriétaires. Il fournit des informations sur les loyers à payer pour la surface habitable dans la zone concernée au moment de l'analyse. On distingue ici l'indice des loyers simple et qualifié:
- Indice des loyers simple : L'indice des loyers simple donne un aperçu des loyers locaux ou des redevances à payer dans des zones comparables conformément à l'article 558c, paragraphe 1 BGB. Cet aperçu est créé par la ville ou le lieu respectif avec des représentants des locataires et des propriétaires. L'indice simple des loyers doit être ajusté à l'évolution du marché tous les deux ans (§ 558c, paragraphe 3 BGB).
- Indice des loyers qualifiés: L'indice des loyers qualifiés donne également un aperçu des loyers à payer sur le lieu concerné. Il a également été rédigé par la ville avec les représentants des propriétaires et des locataires. Cependant, avec l'indice des loyers qualifiés, cela se fait selon des principes scientifiques reconnus (§ 558d, paragraphe 1 BGB). Un indice des loyers qualifié doit être adapté aux évolutions du marché tous les deux ans. Après quatre ans, il est obligatoire d'en créer un nouveau (§ 558d, alinéa 2 BGB).
Si toutes les exigences légales de l'indice des loyers qualifiés sont remplies, on suppose d'un point de vue juridique que les valeurs qui peuvent y être lues reflètent en fait le loyer comparatif local.
Calculez le loyer comparatif local avec des appartements comparatifs
S'il n'y a pas d'indice de loyer dans une ville ou une ville, le loyer comparatif habituel peut également être déterminé à l'aide d'appartements comparatifs (section 558a, paragraphe 2, point 4 BGB). Si le propriétaire veut augmenter le loyer d'un certain appartement, il doit trouver trois appartements différents qui ressemblent le plus possible au sien.
Entre autres, ces facteurs sont déterminants:
- Taille : Les mètres carrés des appartements comparables doivent être aussi proches que possible de la valeur de l'appartement en question. Plus l'écart est grand, plus il est difficile d'utiliser cet appartement comme une comparaison valable.
- Nombre de pièces : Cependant, le nombre de mètres carrés n'est pas à lui seul déterminant. Le nombre de pièces dans lesquelles l'espace de vie est divisé est également important. Après tout, un appartement de 70 mètres carrés avec deux pièces est plus confortable qu'un appartement de la même taille avec quatre pièces.
- Emplacement : Les appartements doivent également être comparables en termes d'emplacement. Un appartement dans un quartier bourgeois ne peut être assimilé à un appartement dans une zone problématique et n'est donc guère comparable.
- Année de construction : L'âge des appartements comparables doit correspondre à peu près à celui de l'appartement en question, pour qu'une comparaison significative soit possible.
- Équipement : Enfin, l'équipement est également essentiel pour comparer les appartements. Si des parquets de haute qualité sont installés sur un chauffage au sol, s'il y a une excellente cuisine équipée ou si l'appartement a des fenêtres modernes, cette norme doit également être présente aussi précisément que possible dans les appartements comparables.
Le loyer comparatif local peut être déterminé à l'aide d'appartements comparatifs. Les facteurs décisifs ici sont la taille, le nombre de pièces, l'emplacement, l'année de construction et l'équipement.
En cas d'augmentation du loyer à hauteur du loyer comparatif local sur la base de trois appartements comparatifs, le bailleur doit choisir les appartements de manière à ce que le locataire puisse vérifier l'exactitude des informations. Pour cela, il suffit généralement que le bailleur donne l'adresse exacte avec l'étage et l'emplacement de l'appartement (droite, gauche, centre).
Important: Si le loyer local standard doit être déterminé en utilisant trois appartements comparables, la moyenne de ces trois appartements ne compte pas. Le loyer ne peut alors être augmenté qu'à la valeur la plus basse des trois loyers déterminés.
Déterminer le loyer comparatif local avec un rapport d'expert
Le loyer comparatif local peut également être déterminé au moyen d'un avis d'expert (article 558a, paragraphe 2, point 3 BGB). Selon la loi, cet expert doit être nommé et assermenté publiquement (ibid) et justifier son opinion d'expert.
Par exemple, il doit expliquer comment il a déterminé la rente comparative locale. En règle générale, l'expert utilise également des appartements comparables et détermine les loyers nécessaires à cet effet. Il n'a pas à nommer spécifiquement ces appartements dans son rapport, mais il doit indiquer les fourchettes de prix de location déterminées lors de ses travaux.
L'opinion d'expert doit également montrer que l'expert a déterminé le loyer comparatif local à l'aide des loyers nouveaux et existants et a préalablement visité l'appartement pour lequel le loyer doit être augmenté. Dans les grands complexes résidentiels, il est également permis à l'expert d'inspecter un appartement comparable.
Le propriétaire doit joindre le texte complet du rapport d'expert à sa lettre d'augmentation de loyer.
Si un expert est appelé pour déterminer le loyer comparatif local, la loi stipule qu'il doit justifier son expertise.
Loyer comparatif local habituel: Calcul à partir de la base de données des locations
Le loyer comparatif local peut également être déterminé à l'aide d'une base de données de location conformément à la section 558a, paragraphe 2, point 2 BGB. Selon l'article 558e du Code civil allemand (BGB), il s'agit d'une «collecte continue de loyers, gérée ou reconnue conjointement par la commune ou par des représentants des propriétaires et des locataires».
Pour les appartements individuels dans la surface habitable considérée, la base de données des locations peut être utilisée pour tirer une conclusion sur le loyer comparatif local actuel. Étant donné que les données sont enregistrées en permanence dans la base de données des locations, elles sont plus à jour que l'indice des loyers.
Comment connaître le loyer comparatif local?
Non seulement les hommes d'affaires, mais aussi les particuliers peuvent se pencher sur le loyer comparatif local, car selon l'article 558c, paragraphe 4, phrase 2 du code civil allemand, l'indice des loyers et ses modifications doivent être publiés.
Si un indice des loyers est disponible pour l'emplacement correspondant, il peut donc être consulté auprès de la municipalité ou de l'administration municipale responsable.
Il est également possible de consulter les bases de données de location: les consommateurs peuvent être autorisés à consulter les informations de la base de données moyennant des frais. Selon la personne qui tient la base de données sur les locations, elle peut être consultée par la ville ou par les groupes d'intérêts des locataires ou des propriétaires.