Les propriétaires doivent conserver leurs propriétés. Vous pouvez déduire les frais pour cela de la taxe comme frais d'entretien. Mais il y a des limites. Nous expliquons quelles options vous avez et ce que vous devez considérer.
Les choses les plus importantes en un coup d'œil
- Les propriétaires peuvent déduire les frais d'entretien d'une propriété de l'impôt.
- Les dépenses dites d'entretien font partie des frais de publicité et réduisent la charge fiscale.
- Cependant, toutes les mesures du bâtiment ne sont pas considérées comme des dépenses d'entretien. Ils doivent alors être traités différemment à des fins fiscales.
- La limite de 15 pour cent limite la déductibilité fiscale en tant que frais d'entretien dans les trois premières années suivant l'achat.
- En utilisant la règle de simplification, les propriétaires peuvent également déduire les coûts de production comme frais d'entretien.
Quel est l'effort de maintenance?
L'effort d'entretien décrit les ressources financières utilisées pour entretenir un bâtiment. Les propriétaires peuvent déduire les montants dépensés dans leur déclaration de revenus comme dépenses liées au revenu, les comparer avec les revenus de location et ainsi réduire la charge fiscale de l'année correspondante.
Quiconque fait remplacer ses fenêtres a la possibilité de déduire les frais de la taxe à titre de frais d'entretien.
Exemples d'effort de maintenance
Les mesures qui servent à renouveler des pièces ou des équipements ou des systèmes existants dans ou sur le bâtiment sont considérées comme des dépenses d'entretien conformément à la directive 21.1, paragraphe 1 de la directive de l'impôt sur le revenu (EStR).
Voici des exemples de mesures considérées comme des coûts de maintenance:
|
Zone de construction |
mesure |
|---|---|
|
Fenêtres / portes |
Changement de fenêtre, Agrandissement d'une ou Installation de serrures de sécurité |
|
salle de bains |
Rénovation de salle de bain Remplacement des chauffe- |
|
chauffe-eau |
Remplacement des poêles à charbon par Remplacement du réchauffeur d'huile par une Connexion au réseau de chauffage urbain |
|
Installation électrique |
Renouvellement de l'installation |
|
façade |
Rénovation de la façade pour une meilleure Peinture de façade |
|
diverses plantes |
Connexion au réseau haut débit Installation d'un système haut débit privé Installation d'une technologie de mesure pour la |
|
haut, toit |
Réparation de toiture Nouvelle couverture Conversion, par exemple, d'un toit plat ou d'un toit |
|
Espace commun |
Réparation d'ascenseur Remplacement des carreaux ou tapis défectueux |
Les frais de maintenance sont à distinguer des coûts d'acquisition ou de production. Ils ne sont pas non plus inclus dans les coûts de fabrication en quasi-acquisition.
Quels sont les coûts d'acquisition et les coûts de production (quasi d'acquisition)?
Dans le cadre d'un bâtiment et de son entretien, trois termes doivent être distingués de l'effort d'entretien:
1. Frais d’acquisition
Selon le § 255, alinéa 1 du Code de commerce allemand (HGB), les frais d'acquisition s'entendent des dépenses «qui sont effectuées pour acquérir un bien et le mettre en état d'exploitation (…)». l'acquisition coûte le prix d'achat, y compris les frais annexes tels que la commission de courtage, les droits de mutation immobilière, etc.
2. Coûts de fabrication
L'importance des coûts de fabrication est également définie par la loi. Selon l'article 255, paragraphe 2 du Code de commerce allemand (HGB), il s'agit «des dépenses qui (…) résultent de la production d'un actif, de son expansion ou d'une (…) amélioration substantielle». les dépenses engagées ne comptent pas comme des dépenses d'entretien, mais comme des coûts de production. Il en va de même si le bâtiment est agrandi, par exemple avec une extension.
Si un bâtiment est manifestement amélioré, par exemple par une extension de toit ou un balcon, ces coûts font partie des coûts de production et ne peuvent pas être déduits de la taxe en tant que frais d'entretien.
3. Proche des coûts d’acquisition
Conformément à l'article 6, paragraphe 1, numéro 1a de la Loi de l'impôt sur le revenu (EStG), les coûts de production de quasi-achat sont les dépenses engagées pour les réparations et la modernisation dans les trois ans suivant l'achat si elles dépassent 15% des coûts d'acquisition de l'immeuble hors taxe de vente.
Ces trois éléments de coût doivent être séparés des dépenses d'entretien, car ils ne peuvent pas être immédiatement comptabilisés en charges liées aux revenus dans la déclaration de revenus. Au lieu de cela, ils doivent être amortis sur la durée de vie utile du bâtiment. C'est généralement 50 ans.
Quelle est la limite de 15% pour l'effort de maintenance?
Si un bâtiment est acquis et largement modernisé ou rénové dans les trois ans suivant l'achat, les propriétaires doivent surveiller de près les dépenses totales qui y sont liées.
Les dépenses qui en découlent ne peuvent être considérées comme des dépenses d'entretien et donc comptabilisées directement dans la déclaration fiscale en tant que dépenses liées aux revenus que si elles ne représentent pas plus de 15% des coûts d'acquisition. S'ils sont plus élevés, ils doivent être amortis sur la durée de vie utile du bâtiment.
Exemple: Mme Schmidt a acheté une copropriété le 1.7.2017 pour 350 000 euros. 15% du prix d'achat correspond à 52 500 euros.
Immédiatement après l'achat, elle met en œuvre des travaux de modernisation et de rénovation. Par exemple, elle fait poser un nouveau parquet, échanger les fenêtres et installer un système d'interphone. Les frais de ce montant s'élèvent au total à 65 000 euros.
Mme Schmidt dépasse ainsi la limite de 15% de 12 500 euros. Il ne peut donc pas enregistrer directement les dépenses dans la déclaration fiscale en tant que dépenses d'entretien et par conséquent également pas immédiatement en tant que dépenses liées aux revenus, mais doit les amortir sur une période de 50 ans.
Si un propriétaire souhaite bénéficier de la possibilité de pouvoir déduire immédiatement les frais d'entretien dans la déclaration de revenus, il doit donc calculer précisément et prévoir les coûts. Si une mesure peut être reportée de quelques années pour ne pas dépasser la limite de 15%, cela peut avoir des effets fiscaux positifs.
Afin de pouvoir déduire les frais en tant que frais d'entretien de la taxe, vous devez respecter la limite de 15 pour cent.
Quand la limite de 15% ne s'applique-t-elle pas?
Il est important de savoir que la limite de 15% pour les frais d'entretien ne s'applique que si le bien a été acheté, c'est-à-dire acquis au sens de la législation fiscale. Par exemple, si le bâtiment a été donné, la limite de 15% n'a pas à être respectée pour les frais engagés et la déclaration de revenus.
Quelle est la règle de simplification de l'effort de maintenance?
Sous certaines conditions, les propriétaires peuvent déduire des mesures qui comptent effectivement comme des coûts de production comme des coûts d'entretien sur demande.
La seule chose à noter est que les coûts de chaque mesure individuelle qui entraîne une amélioration ou une extension significative du bâtiment ne doivent pas dépasser 4 000 euros (hors taxe de vente). Ceci est défini dans la Directive 21.1, paragraphe 2, clause 2 EStR.
Cependant, cette règle dite de simplification n'est pas applicable si la mesure effectuée sert à l'achèvement définitif du bâtiment nouvellement construit. Si Your-Best-Home.net ne peut pas être utilisé au préalable, la mesure compte toujours comme une dépense de production.
Dans le cas du règlement de simplification ou de la limite de 4.000 euros, cependant, les autorités fiscales examinent parfois très attentivement: si le niveau d'un bien immobilier s'améliore de manière significative dans les cinq ans à la suite de telles mesures, les coûts sont généralement traités comme des coûts de production. Les propriétaires ne peuvent alors déduire les montants que sur la durée de vie de l'immeuble.
