Avec une vente aux enchères de forclusion, les créanciers peuvent régler leurs dettes et les acheteurs peuvent faire une bonne affaire. La propriété de la propriété passe plus rapidement qu'avec un achat normal de maison.
l'essentiel en bref
- Si les débiteurs n'effectuent pas leurs paiements, une vente aux enchères de forclusion peut avoir lieu.
- Pour cela, la valeur marchande du bien doit être déterminée.
- Afin de pouvoir soumissionner à l'enchère de forclusion, les parties intéressées doivent fournir certaines preuves.
- Avec le knockdown, la propriété du bien passe immédiatement à l'acheteur.
Qu'est-ce qu'une vente aux enchères de forclusion?
Une enchère de forclusion peut avoir lieu si un débiteur n'effectue plus les paiements convenus à une banque pour un prêt, par exemple. La loi sur les enchères forcées et l'administration obligatoire (ZVG), à laquelle se réfère l'article 869 du Code de procédure civile (ZPO), permet au créancier de faire valoir ses créances avec les moyens de l'État, à savoir l'enchère de forclusion. Si le débiteur ne parvient pas à empêcher l'enchère de forclusion, une procédure est engagée.
Le créancier peut satisfaire ses créances par la vente forcée des biens immobiliers du débiteur - comme une propriété ou une maison, mais aussi un avion ou un navire. Cependant, le prix de vente aux enchères est généralement bien inférieur à ce qui serait atteint lors d'une vente régulière sur le marché. Les acheteurs peuvent ainsi acquérir des propriétés lors d'une vente aux enchères de forclusion à un prix particulièrement bas.
Quel est le processus d'une vente aux enchères de forclusion?
Une enchère de forclusion comprend toujours plusieurs phases. La rapidité de leur exécution dépend de divers facteurs. Dans l'ensemble, le processus d'enchères de forclusion peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années. Le processus d'enchères de forclusion est toujours le même:
- Demande d'enchère de forclusion
- Déterminer la valeur marchande de la propriété
- Date de la vente aux enchères de forclusion
- Après l'offre
En règle générale, les parties intéressées ne sont pas autorisées à entrer dans la maison avant la vente aux enchères de forclusion - mais vous devez tout de même faire une inspection préalable pour avoir une impression.
Phase 1: Demande d'une vente aux enchères de forclusion
Si un créancier souhaite faire valoir ses créances par une vente aux enchères de forclusion, il s'adresse au tribunal local compétent. Si une propriété doit être mise aux enchères de force, le tribunal dans le district duquel la propriété est située est responsable. Si, par contre, un avion doit être vendu aux enchères, par exemple, le tribunal de district de Braunschweig est toujours responsable. Il y a le siège de l'Office fédéral de l'aviation, d'où la responsabilité découle. Afin d'être en mesure de présenter la demande dans son intégralité, le demandeur doit être en mesure de présenter un titre exécutoire et une clause exécutoire et prouver qu'ils ont été signifiés.
Le tribunal envoie alors la décision d'ordonner la procédure à toutes les parties concernées. Dès que la résolution de l'ordonnance est signifiée, les biens sont réputés confisqués. Le débiteur, mais aussi le créancier, peuvent porter plainte contre cela. Les deux parties ont également la possibilité de demander la suspension de la procédure. Pour le débiteur, le § 30a ZVG s'applique, pour le créancier § 30 ZVG.
Le débiteur peut présenter une demande pour les raisons suivantes, par exemple:
- Le débiteur prouve qu'il peut satisfaire les créances.
- Le débiteur prouve une épreuve immorale selon le § 765a ZPO.
Le créancier n'est pas tenu de motiver s'il «approuve» la clôture de la procédure, comme indiqué dans le texte juridique. Cependant, il ne peut arrêter l'enchère de forclusion que deux fois. Sa troisième approbation compte comme le retrait de la demande d'enchères. Le tribunal de l'exécution organise enfin l'inscription au registre foncier. Dans la section II, il est indiqué que l'enchère de forclusion a été ordonnée.
Bon à savoir : les créances du créancier n'ont rien à voir avec le bien. Une personne ayant des créances monétaires peut demander des saisies même si ses créances découlent d'une autre transaction contractuelle.
Phase 2: Détermination de la valeur marchande de la propriété
Le déroulement ultérieur de la vente aux enchères de forclusion prévoit que la valeur marchande de la propriété est déterminée. Pour cela, le créancier doit payer un acompte après la demande. Cela est nécessaire pour couvrir les coûts prévus pour la détermination de la valeur marchande. Attendez-vous à environ 750 à 1000 euros ici.
Une fois l'argent reçu, un expert inspecte la propriété et prépare un rapport correspondant. Le tribunal de district en envoie une copie au débiteur et au créancier. Les deux parties ont un délai pour commenter. Si cela expire, le manuel officiel détermine la valeur marchande de la propriété par résolution et fixe une date pour l'enchère de forclusion.
À la date de la vente aux enchères, les inscriptions au registre foncier et les charges sur la propriété sont lues, entre autres.
Phase 3: La date de la vente aux enchères de forclusion
La date fixée pour la vente aux enchères sera annoncée publiquement sur Internet ou dans le journal officiel. En outre, il y a généralement un avis correspondant au tribunal de district. Tous les documents relatifs à la propriété, tels que l'évaluation pour la détermination de la valeur marchande, peuvent ensuite être consultés par les parties intéressées au tribunal local.
Tout le monde a accès à la date de la vente aux enchères de forclusion. Cela découle de l'article 169 de la loi constitutionnelle sur les tribunaux (GVG). La mise en œuvre est fermement prescrite:
- Avis
- Temps d'enchère
- Négocier l'offre
Annonces à la date des enchères
Dans l'annonce, un huissier de justice nomme d'abord le débiteur responsable conformément à l'article 66 ZVG. Il fournit également des informations sur les inscriptions au registre foncier existantes. Le Rechtspfleger nomme également le commandement le plus bas. Cela comprend les droits restants dus aux inscriptions au registre foncier et la partie supplémentaire à payer. Cette partie comprend les coûts de la vente aux enchères de forclusion et, le cas échéant, les charges de droit public telles que la taxe foncière. À ce stade, les rappels ont la dernière possibilité de soumettre des réclamations conformément à leur classement. Si cela ne se produit pas, le moment des enchères commence.
Le temps des enchères
L'heure des enchères est parfois également appelée "heure des enchères". Cependant, cela est trompeur car la durée minimale de soumission des offres conformément à l'article 73 ZVG ne doit être que de 30 minutes. Il n'y a pas de durée maximale. Pendant la période de soumission, les parties intéressées peuvent soumettre leurs offres oralement. Cependant, vous devez vous identifier et être en mesure de prouver dix pour cent de la valeur marchande du bien à titre de garantie au plus tard après avoir soumis une offre.
Le soumissionnaire a trois options pour cela conformément à l'article 69 ZVG:
- Garantie d'une banque
- Chèque de la Bundesbank ou chèque barré, à condition qu'il n'ait pas été établi plus de trois jours avant la date de la vente
- Transfert sur le compte du trésor du tribunal avant la date de la vente
Si cette preuve de garantie fait défaut, l'offre sera rejetée par le tribunal. Lors de l'appel d'offres, les parties intéressées doivent s'assurer de n'indiquer que le montant ajouté à l'offre minimale spécifiée. L'un des meilleurs conseils pour les acheteurs lors d'une vente aux enchères de forclusion est donc de s'informer au préalable sur le bien et de fixer une limite maximale. Le montant final à payer pour la propriété est la somme de l'offre et de l'offre minimale. L'offre la plus élevée mentionnée pendant la période de soumission est appelée l'offre la plus élevée.
Parfois, il se passe beaucoup de choses pendant l'heure des enchères d'une vente aux enchères de forclusion. Définissez votre limite à l'avance et respectez-la.
Négocier l'offre
La manière dont l'enchère de forclusion se poursuit après la période de soumission dépend de divers facteurs. Il existe trois façons de procéder:
- Il n'y a pas d'offre (valide)
Si aucune offre n'a été reçue ou aucune offre n'est valable, la procédure selon le § 77 ZVG est temporairement suspendue. Les créanciers peuvent alors demander la poursuite de la procédure. - L'offre la plus élevée est trop basse: limite
7/10 et limite 5/10 Si l'offre la plus élevée soumise, y compris la valeur en capital des droits restants, est inférieure à 7/10 de la valeur marchande du bien, le créancier peut, conformément à l'article 74a, paragraphe 1 ZVG, le Demande de refus d'attribution. Si l'offre la plus élevée atteint moins de 5/10 de la valeur marchande, le tribunal doit refuser l'attribution conformément à l'article 85a, paragraphe 1 de la ZVG.
Le tribunal doit alors fixer une deuxième date pour la vente aux enchères de forclusion. Cela devrait être au plus tôt trois mois et au plus tard six mois après la première nomination (article 74a, paragraphe 3 ZVG). A cette seconde date, la limite 5/10 et la limite 7/10 ne s'appliquent plus (article 85a, paragraphe 2 ZVG). - L'enchère est suffisamment élevée
Si l' offre la plus élevée est suffisamment élevée , l'offre est acceptée. Son annonce a lieu soit immédiatement, soit à une date d'annonce ultérieure. Dès l'annonce de l'offre, l'acheteur a acquis la propriété du bien. Dans ce cas particulier, cela s'applique à titre exceptionnel, bien que l'inscription au registre foncier soit faite ultérieurement. Tous les droits et obligations, utilisations et charges sont transférés à l'acheteur à ce stade.
Si le bien est loué, l'acquéreur conclut également la location immédiatement. Il peut alors - si cela est nécessaire et souhaité dans le cas d'un bien loué - intenter une action en expulsion ou y mettre fin en raison de son propre usage.
Phase 4: Après l'attribution d'une vente aux enchères de forclusion
La date de distribution suit environ quatre à douze semaines après l'attribution. Le produit de l'enchère de forclusion est remis au créancier ou, s'il y en a plusieurs, réparti entre eux selon la priorité légale. S'il y a un reliquat, il est versé au débiteur. Enfin, le tribunal local demande au cadastre une modification correspondante de l'inscription au cadastre dès que l'acquéreur a acquitté la taxe foncière à payer.
